ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 三田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://mecsumai.com/mita2/

所在地：東京都港区三田２丁目31番1他2筆(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅　徒歩7分
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩11分
　　　JR山手線・京浜東北根岸線「田町」駅　徒歩12分
総戸数：111戸
間取：1LDK～3LDK
面積：56.42m2～107.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1: 匿名さん]

間取りがよくない。収納少ない。パス。

[2: 匿名さん]

確かに間取りがねえ。
共用部も特筆すべきものは無い感じ？
場所も相場柄で安くはならなそうだし、PC乃木坂的な末路が見える。

[3: 匿名さん]

高台でイタリア大使館隣接は希少だが、その分まともな条件の部屋は相当高く出して来るよ。
駅距離や最寄りの駅力、生活利便性はいまひとつだし、三田小山地区も条件悪そうだから、このエリアで今買うなら総合的には南麻布PCに軍配かな。
とはいっても今週末の第１期で広い部屋は2戸だけ残してほぼ完売らしいが。

[4: 匿名さん]

ＰＣ南麻布は遠慮するよ。
そんなにＰＣ南麻布が好みなら買えば。

[5: マンション検討中さん]

>>4 匿名さん
そもそもすでに選択肢があまりないみたいですが。まあ落ち着いてください。
こちらは地権者住戸がかなり多いですね。管理組合の運営など、将来的に少なからず懸念材料となりそうです。

[6: マンション検討中さん]

イタリア大使館の方角からして、ここは西向きや南西向きの部屋が人気になるのでしょうか。
今のご時世だと三菱地所はどれくらいで出してくるのでしょうかね？
緑も多いしこの辺りの閑静な雰囲気は好きなのですが、昨今の分譲市場をみているとやはり気になるのは価格です。

[7: 匿名さん]

ここは坂上だから安くはならないでしょう。

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん
坂上？

[9: 匿名さん]

実は坂上って今のトレンドから外れてるんだよね。
今後高齢化がどんどん進み、同時に治水の技術向上や普及(特に都心部では地下鉄の施設内に水を逃がして周辺地域が浸水しないよう工夫されている)も著しい中で、標高云々にとらわれず駅からフラットにアプローチできる立地を望む検討者も増えている。若い世代になればなるほど高台神話が通用しなくなってるんだよ。
とは言っても湾岸エリアみたいな埋め立て地は地盤自体に問題があるからまた話は別だし、高度経済成長期を生きた高齢者層を中心としてまだ坂上を無条件に敬い奉る人々が存在してる(これにより短期的な資産価値に良い影響が出る可能性がある)ことも確かだけど。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
富裕層のお友達が居ないからでは？
その層は年齢関係なく都心の高台好むんだけどな。

[11: 匿名さん]

坪500台なら蒸発。800超えたら苦戦。
戸数が少ないし、好立地なので私がデベなら800弱ぐらいで出すかな。
価格面でもレジデンス三田との比較はなされるだろう。

[12: 匿名さん]

PC浜離宮の方が時流に乗っているかな。

[13: 匿名さん]

>>10 匿名さん
どの程度を富裕層と定義しているか不明だが、年収3000-4000程度の士業が多い。検討するマンションの価格はだいたい15000-20000万くらいかな。ITとかベンチャー系は一人も知らない。
買い物や食事などの移動は運転手つきの社用車のみ、って程の属性なら高台に居を構えても何ら不便はないからそうするかもだけど、そんな「富裕層」が検討するマンションなの?ここ。

[14: マンション検討中さん]

>>11
ザ・レジデンス三田は築5年で中古価格が坪550-600万円というところでしょうか。
あちらの方がスケール感がある一方で、立地はこちらの方が上ですね。

[15: 匿名さん]

>>12 匿名さん

線路際と一緒にしないで。

[16: 匿名さん]

>>15 匿名さん
だから時流、なんでしょ

[17: 匿名さん]

PC南麻布が坪単価600程度だから、それと同じくらいから550あたりではないかと。
綱町倶楽部向かいの旧かんぽ生命事務センター跡地を三井不が落札したから、そっちに超高額物件が建つと思う。

[18: 匿名さん]

>>17
PC南麻布と同じ単価なら嬉しいが。

[19: 匿名さん]

かんぽ跡地はパークマンションか、あるいは分乗しないで高級賃貸もあるかもね。三井的には至高の立地だろうから、相当な建物が建つだろう。
そういう意味ではその裏の三田小山も三井が綺麗に整備するだろうし、再開発物件の売り出し価格は地歴的にも環境的にもベラボーな値付けしにくいので、庶民はそっちを待つ方が得策かもしれない。

[20: 匿名さん]

ここがどの程度の仕様で出してくるかによるけど、南麻布はブランド力、利便性、麻布十番の華やかさといった特長がある一方で、三田二はより閑静な住環境、イタリア大使館、高さが売りになる。
とはいっても北側がレジデンス三田で塞がれるため東京タワービューは望めないし、西向き住戸は坪700くらいでも驚かない水準と思ってるから、残念ながら私は予算外かな。
たしかに南麻布の西向き上の方は値ごろ感あったかも。様子見てモデル行こうかと考えてたのにもう残ってないようだ。

[21: 匿名さん]

三田小山町はまだ随分先だし、価格もどうなるのか読めない。ここがPC南麻布と同程度の単価で出るなら買いだと思う。

[22: 匿名さん]

直近PC南麻布と至近レジデンス三田がベンチマークて所かな？
販売戸数が少ないので、割安価格期待が薄いけど立地は抜群。

[23: 匿名さん]

坪750からだそうです。
割と妥当ですね。

[24: マンション検討中さん]

>>23
どちらからの情報ですか？

[25: 匿名さん]

綱町高台でも坪750は流石に高すぎ。
昨年売り出した虎ノ門、赤坂あたりと変わらないのでは。

[26: 匿名さん]

>>19 匿名さん
三田小山の周辺環境はマジで萎える。再開発を待つ選択肢がある人には、現地を実際に確認することを勧める。
PC南麻布も色々と言われていたが、小山は川および高速との距離や両者によりL字型に囲われている関係で解放感や空気感といったものが別次元。そもそもアドレスが異なるがそれ以上の差がある。
にも関わらず相当な戸数を捌かなきゃいけないから、仕様を落として目に優しい値付けをしてくると思う。よって、クオリティーはともかく安く麻布十番エリアに住みたい層には救いの手になる可能性はある。

[27: 匿名さん]

ちなみにマンコミュでは高速、古川、地歴ディスの大合唱が繰り広げられるのは確定的なので罵詈雑言耐性が必要。
港区麻布十番徒歩2分かつ公園隣接の三井タワマンではあるので、価格のねじれを狙うならあり。

[28: 匿名さん]

じゃあマンコミュ自体を見なければいいって説もあるが、中には有益な情報も含まれてるからなあ。
三田小山タワーがパークシティーならまだしも、もしもパークコートなんかになった場合は買えない嫉妬狂いやら他のパークコート関係者やら野次馬やらが群がって、もうメチャクチャだろうなー

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん

ま、パークコートになっても、パークシティでも武蔵小山に荒らされるのは目に見えてる

[30: 匿名さん]

三の橋の三田五三菱タワーも安く出してきそう。
あそこの土地はもともと三菱電産センターで土地取得価格は相当安いはず。

[31: 匿名さん]

なんだか対象物件以外で盛り上がってきてますね(笑)

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん

土地取得価格が安くてもそれを消費者に還元しません。相場に合わせた金額で販売するだけです。

[33: 匿名さん]

各戸、開口部に対して横長の形をしていて、なるべくリビングや居室が開口部に面するように考えられています。その点はとてもいいと思います。
景色を売りにしているので
こういうふうにわかりやすく配置するのは当然なのかもしれませんが。
景色を楽しみたい人には、特に良さそうです。

[34: 匿名さん]

地権者が半分いるマンションの時点で結論は見えました

[35: 通りがかりさん]

>34
地権者って言ったって、十人十色でしょう。別に一人で持ってるわけじゃあるまいし。
全戸分譲でも、色んな人が入ってくるわけだし、同じじゃないですか？
むしろ、長く住んでた地権者がそれだけ帰って来たいほど良い場所なんでじゃないですか？建て替えでも、地権者がみんな出て行っちゃって、帰って来たくないマンションよりははるかにマシだと思いますが。

[36: マンション検討中さん]

公式ホームページ、正式名称になりましたね。
ザ・パークハウス三田タワーだそうです。

[37: 匿名さん]

ネーミング、三田綱町を使えばよかったのにサッパリした名前ですね。
変にパークハウス アトラスとかにならなくて良かったけど。

[38: 匿名さん]

綱町を入れると三井感が滲み出るから三菱的にはあえて避けたかと。ザレジデンス三田もそうだったように。

[39: 匿名さん]

同じ三田二丁目でも旧綱町は確か綱坂より西側でしたね。
なので正確に言うとイタリア大使館も綱町ではありませんでした。
でも近くの秀和は名称に使っちゃってますね(笑)

[40: 匿名さん]

そうなんだ、知らなかった。
慶応大学キャンパスは綱町ではなくて、グラウンドは綱町ってことかな。

[41: 匿名さん]

公開されてるプラン、80m2台はどちらも柱が丸々2～3本混入しててLDの開口部もサッシ2枚分と専有面積の割に狭いですね。最近の地所物件は高価格帯であってもこんな感じばかり。代々木上原しかり、高輪しかり。
南西角の90m2台と100m2台は低層階でも坪650を越えてきそう。グロスでは2億以上か。3LDK希望の私は予算オーバーです。
三田小山は完成が結構先だし、南麻布のパークコート、早くから動いてれば良かった。。

[42: 匿名さん]

>>40
港区のHPに昔の地図がありましたので、参考までに。

[43: 匿名さん]

パークコート南麻布は勇み足購入者さん達が今頃大騒ぎしていることでしょう。
ここはなかなかエグい後出しでした。

[44: 匿名さん]

三井綱町倶楽部の向かいの旧かんぽ生命事務センター跡地の三井物件の方が気合入ったものを出してきそうなきがする。
あそこは綱町ではないし日向坂を冠した三井物件もすでにあるから、パークコート三田ヒルトップみたいなネーミングになりそう。

[45: 匿名さん]

かんぽ生命跡地は旧赤羽町になるんですね。
敷地面積もあるし、三井の威信を掛けたものになりそうですね。
ただ価格は三田タワーの2-3割増しで出してきそうですね。。

[46: 匿名さん]

ここ場所は申し分ないけど、パークコート南麻布より駅が遠くて若干坂道ですよね。PCが坪単価600切って、ここは650以上らしいですから、ちょっと高いですかね。。。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん

あ、前の資料見つけました。ご参考まで。

[48: 匿名さん]

パークコート南麻布は、目の前にパークホームズが立ってますよね。
パークコートとパークホームズが並び立つ、なんとも不思議な光景です。

[49: 匿名さん]

大通り沿いGS横でも麻布十番に住みたいと思う大部分の人たちは、そもそも三田は検討さえしないと思う。価値観が異なる。

[50: 匿名さん]

その通り。
南麻布アドレス、南北線大江戸線の２路線が通る麻布十番駅までフラットアプローチ5分に価値があると感じる人にとって、最寄りの赤羽橋まで坂道10分で生活利便性の低い三田二には興味がないと思うよ。

[51: 匿名さん]

簡保跡地は三井から皆さんに案内はありません。

パークマンション檜町公園と同様です。

[52: 匿名さん]

>>51
さすがにそれじゃ捌けないだろう。
規模が違いすぎる。

[53: 匿名さん]

規模の問題は解決済。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

どうやって解決したんですか？

[55: 匿名さん]

超高額の低層分譲か、オフィスと高額賃貸の複合開発とかなのかな。

[56: 匿名さん]

>>55
超高額の低層分譲だったらワクワクしますが、仕入れ値からして容積率は目一杯使い切らざるを得ない気がします。
複合開発なら三井不動産レジデンシャルではなく、三井不動産が買うでしょうね。

[57: 匿名さん]

三井から高級分譲マンションと案内が出てるよ。
購入額は851億円と見られるから、分譲500戸で1戸あたり平均1.7億円でも土地代だけで赤字になる。
おそらくとんでもない高額物件になるはず。購入者は限られるから、超超富裕層向けに個別アプローチでセミオーダーメイド型で売るのではないかと。

[58: 匿名さん]

アパのコノエの近くですねぇ。あっちは結局分譲やめてしまいましたが。
メゾン三田の建て替え案件ですから地権者多いのは仕方がないですかね。

[59: マンション検討中さん]

となると、最低でも2.5億円とかですかね。かなり高いですね。本当に捌けるのか心配ですね…

[60: 匿名さん]

かんぽ跡地の敷地面積はミッドタウン日比谷の2.5倍もあるから、やっぱり複合開発ではないのかな。
そうなるとこちらのザパークハウス三田タワーにもプラスの影響があると思います。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん

>>60 匿名さん
プラスの影響はないです。強力な競合物件が増えただけ。しかも、買える人が限られる超高額住戸のね。お気の毒。ま、社保庁跡地を検討する方々は、地権者が半分以上のここを検討しないでしょうけと。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん

言ってることが矛盾してますよ。
三井を検討する人はここを検討しないのに、なぜ競合するのですか？
三井を諦めた人がここに流れるのなら、プラスの影響だと思います。

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん

ネタでしょ笑。
近所にミッドタウン的な施設あるいはパークマンション的な高級物件できて周辺物件の資産価値がプラス影響ないのは論理の破綻か釣り師

[64: 匿名さん]

この立地でミットタウンは無理でしょう。

[65: 匿名さん]

目を疑う程のﾄﾞｲﾋｰな間取りだな。春日のパークコートもそうだけど、地権者が多いマンションは色々と制約が多くて大変みたいだね。

[66: 匿名さん]

春日のパークコートの奴らはミッドタウンとか六本木ヒルズを目指しているらしいよ。

クスクス

[67: 匿名さん]

芝浦アイランドに10年以上住み、普段は三田駅を利用しています。同じタワマンにずっと住んでいるので、そろそろ住み替えを検討しています。
ここはかなり小規模なタワマンで地権者も多いようですが、価格次第で第1候補にしようと思っています。
以前、グローバルフロントタワーも検討しましたが、立地と仕様が微妙で検討から外しました。ここには期待しています。

[68: 匿名さん]

芝浦から三田二丁目は敷居が高いので、色々難しいですよ。

[69: 匿名さん]

芝浦なら新駅出来てから売却した方が旨味ありそう。数億持ってて湾岸組もいるし一概に敷居が高いなんて言葉は正しくない。

[70: 匿名さん]

新駅と同じ時期に新航路飛行機が車輪出して新駅と品川駅の中間を飛び始めるので
売却の旨味はどうかなあ

[71: 匿名さん]

お金の問題だけと思っている時点で、敷居が高いのです。
買うのは自由ですが、一度恥をかくとコミュニティで浮きますよ。
それに気付かない方が幸せな場合も、ありますが。

[72: 匿名さん]

芝浦アイランドのケープタワーに定期借家の分譲賃貸で2年だけ住んだことあるよ。中国人のファミリーがロビーで大声で話すのがうるさかった。あと、明け方のエントランスに酔っ払いのゲロとか。大規模タワマンはいろんな人がいるんだよねほんと。あとモノレールがかなりの騒音。
そのあと、南麻布の中古マンションに引っ越していまも住んでるけど、共用設備はタワマンの方が良いね。低層でそれほど高級な物件でないと、郊外のファミリーマンションと大して変わらない。
色々考えて、次に住みたいところは大規模すぎないタワマンということで、今のところここが第一候補。
パークコート南麻布も共用部が良さそうで候補だったけど、ワンルームが多すぎて芝浦アイランドの二の舞にならないかというの懸念で見送りました。
あとこのスレで度々比較に出てくるかんぽ跡地の松井物件は多分比較対象にすらできない超高額マンションだと思う。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん
ケープは売り出し時の価格がすごく安かったし、その後値上がりしても中国マネーがたくさん入ったりしたからそれはしょうがないかもしれませんね

[74: 匿名さん]

中古で売るときのこと考えたら、ここよりも南麻布、元麻布、麻布十番ほうが売りやすいかな。
ここの住環境は港区でも最高クラスだとは思うけど、アドレスのブランド的には3A+R、白金台白金高輪と比べるとやや見劣りする。芝海岸芝浦興南あたりよりははるかに上ではあるけど。

[75: 匿名さん]

>>74
売るときのことを考えればそうかもしれませんね。
私は三田二丁目の知る人ぞ知る感が好きですが。

[76: 匿名さん]

三田って三田駅のイメージが強くてパッとしない印象なんだよね。三田駅は三田でなく芝にあるんだけど。

[77: 匿名さん]

いかんせん三田アドレスてのはパッとしない

[78: 匿名さん]

お隣のレジデンス三田や三田綱町パークマンションはきちんと中古価格が麻布プライスですよ。勉強しましょう。

[79: 匿名さん]

外観、梁の感じ、三角部屋形状と悪い予感しかない

[80: 匿名さん]

このマンションが三田なのに麻布プライスだったら割高感半端ない。麻布の物件買うよ。
綱町フォレストやレジデンス三田は良いマンションだと思いますけどね。ここよりも駅近だし。

[81: マンション検討中さん]

周囲に大使館や慶應大学がある緑の多い環境は素敵なんですが
駅から若干遠いようにも思います。

最近の物件は駅徒歩5分を超えると売れ行きが悪くなるようですが、この辺はあまりそういう影響はない地域なんでしょうか。

[82: 匿名さん]

パークホームズみたいなパーコー南麻布買うなら断然こっち買うなあ

[83: 匿名さん]

今思うとパークホームズ南麻布とパークホームズ白金高輪アーバンレジデンスはものすごく割安だった。

[84: マンション検討中さん]

>>83 匿名さん
今更何をわかりきったことを…

[85: 匿名さん]

港区高さ制限で同一規模建物が建たない。転売時に高く売れません。既存不適格物件の点は、白金２丁目タワーと同じ。白金は、竣工後、１年経っても売れ残りがある。建替え時のことを考えず、港区の高さ制限が出来る前に、また駆け込みで建築確認申請をするとは、無責任なデベロッパーです。

[86: 匿名さん]

>>85
ここは23階建で70mの絶対高さ制限内ですよ。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
パンフレットで、港区の絶対高さ制限を定める高度地区のため、本物件と同一規模形状の建物は建築できませんと明記されています。既存不適格物件であるということです。

[88: 匿名さん]

>>86 匿名さん
港区の高さ制限は、地域で異なり、この地域の高さ制限は、35メールなので、建替え時は、１０階そこそこの建物しか建ちません。既存不適格にも程度は色々あるけど、本件は重大な問題です。

[89: 匿名さん]

プランの種類が多く、タイプがいろいろあり
生活スタイルに合わせて選べるのはとても良いと思います。
各部屋に窓があって、通気性もよく陽当たりが良さそうなのも魅力です。
交通アクセスの良い立地のパークハウスなので
かなり高額になるかもしれないですね。

[90: 匿名さん]

パークタワーだというだけで、普通のタワーマンションより1、2割価格が高い。でも実際の価値は、そこまでないと思います。

[91: 通りがかりさん]

>>90 匿名さん

パークタワーではなく、パークハウス。
パークタワーは三井の中級タワーブランドです。

[92: 匿名さん]

もうすぐモデルルームがオープンするようですね。

[93: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん

60年後(？)の建て替え問題はありますが、その時の規制がどうなっているかは分かりません。
少し考えれば分かる事ですが。

今規制があるところが規制緩和されるかもしれないですし、逆に新しい規制が導入されるかもしれません。
法規制の話は考えるだけ無駄ですよ。


それよりこの規制のお陰で近隣には同レベルの高層建築はしばらく出来ないと言うことです。
タワマン買ったけど、近くに同じ高さの建物出来て何も見えねーって事がしばらくはないのです。

[94: 匿名さん]

既存不適格ね。売る側は同じ建物が建てられない希少な部件ですなんて価値があるように説明する。建て替えできないから価値ないのに。

[95: 匿名さん]

地所は世田谷区で地下室マンションの建設を連発して、それをきっかけに地下室マンションを規制する条例ができた。今度は条例施行滑り込みの建築確認ですか。そういう会社。

[96: マンション検討中さん]

白金二丁目の二の舞がすぐそこまできてるってことかね。つらいな

[97: 匿名さん]

あそこ、まだ売ってますよね、、、

[98: 匿名さん]

高さ制限、って例外があるみたいですね。近くに旧耐震の建物は無いですか？

港区での旧耐震の建物の建替えの緩和の例
http://tatekae-mansion-toushi.com/investment/law/height.html

[99: 匿名さん]

秀和が建て替えになったら規制緩和適用になると思います。

[100: 匿名さん]

>>98 匿名さん
高さ制限の例外扱いを受けて、建てるけど、建替え時に例外扱いできる保証がないから、売主としては、同規模同形状の建物は建てられないと広告で、明記しています。