ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 三田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://mecsumai.com/mita2/

所在地：東京都港区三田２丁目31番1他2筆(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅　徒歩7分
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩11分
　　　JR山手線・京浜東北根岸線「田町」駅　徒歩12分
総戸数：111戸
間取：1LDK～3LDK
面積：56.42m2～107.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[121: 匿名さん]

>>118 匿名さん
沖式の評価は、収益還元法を重視しているようですね。あまりデタラメを言わないで下さい。しかし、沖式だとキャップレート2%以上で、儲るとしているのは、レートが低すぎ、実勢価格に迎合した評価ですね。デベロッパーとのお付き合いもあるからなのでしょう。

[122: 匿名さん]

土地の格や環境は良いと思うけど、駅が遠い。

[123: 匿名さん]

家賃滞納リスク、空室リスク、流動性リスク、管理コストの4点で、戸別の賃貸より圧倒的に有利な東証リートインデックスの利回りが現在4%前後なので、マンション1戸の利回りとして最低でも4.5%以上なければ、少なくとも資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。
現在の都内のマンションの一部では、利回りが3%以下(回収に33年以上)のもありますが、リートの利回りより低いだけでなく、修繕や建替え、管理費を考慮せずに33年以上住む前提なので、バブルであり、持続しないと見るべきです。

[124: 匿名さん]

>資産価値や投資物件の観点では割高といえるでしょう。

都心マンションで、もはや利益は出ないよ。貸すより実需で自分が住むのがベスト。
投資はJリートなら、俺の持ってるのはオフィス・ホテルリートで年利配当7%超えてるよ。

[125: A]

>>124 匿名さん

Jリートなんてもったいない。
都心マンションも全額借り入れすれば拠出資金に対して軽く10％以上でるし、所得控除も取れる。割安な低層狙えば売却益も数年後にとれるでしょ。

[126: 匿名さん]

現地を見ました。西向きは、イタリア大使館の緑地空間があり、魅力的です。価格もレジデンス三田並みかそれ以上と予想。しかし、北側は高層階でも、レジデンス三田に視界を遮れます。東側、南区側も低層は、既存ビルに囲まれており、高層階でも既存ビルの建替えで視界を遮れる可能性があります。高く売るなるのは、西側だけですね。

[127: 匿名さん]

結局今の価格水準を説明できる考え方は、マンション投資のみレバを考慮したり、将来の値上がりが前提なんですね。

[128: 匿名さん]

>>121 匿名さん

あんた、もういいよ。何にも分かっていないのは分かったから。
沖式時価は成約事例価格を現在価値に補正したもの。沖レクの「沖式時価の構成と精度」の1:35のシートに書いてある。今なら会員全員、無料でみれるから。
そして、成約価格の査定は、周辺成約事例からする。仲介業者で収益還元法で査定書を作成するところなんか無い。あれば示してよ。仲介業者に査定も依頼したことさえないの？

[129: 匿名さん]

>>121 匿名さん

あと、沖さんは自宅投資だから2%で儲かると言っている訳。不動産投資と自宅投資の金利、税制の違いを使って儲けるのが自宅投資。不動産投資と同列に論じてる時点でナンセンス。

[130: 匿名さん]

>>128 匿名さん
沖式を研究するつもりは、ありません。それより、あなたもう少し、基本的な鑑定評価の手法を勉強しなさい。

[131: 匿名さん]

>>127 匿名さん
レバレッジを考慮するなら、ちゃんとした投資用物件の方が良いし、今の市況で値上がり期待出来ないのでは？私は、急ぎの相続税対策の場合位しか価値を見い出せないです。

[132: 匿名さん]

>>130 匿名さん

はい、論点ずらし。
あと、2%の根拠を教えてあげる。
自宅マンションの資産価値下落率が2%/年だから、そこが損益分岐点ということ。
マンション掲示板で投資用不動産の話を持ち出して得意気になるのは、恥ずかしいからやめてね。

[133: 匿名さん]

現地を確認して、同じ三田アドレスでも、こちらの方に魅力を感じました。
大規模開発で、本物件より敷地に余裕があります。
三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業
http://skyskysky.net/construction/202307.html

[134: 匿名さん]

とりあえず、自宅マンションをリートとか持ち出して割高割安とか論じてる人は、沖レクの「不動産投資 vs 自宅投資」をみて出直してきなさい。

[135: 匿名さん]

>>130 匿名さん
鑑定手法云々語る前に日本語勉強された方が良いですよ。そんな句点の使い方は社会一般常識から外れてます。
研究するつもりがないと言っておきながら、沖式を論じるとは自己矛盾ですね。横入りですが議論をするにあたり目に余ります。

[136: 匿名さん]

108さんが正解。
新築は住んだそばから中古になるので、周辺中古相場を参考にすべき。

[137: 匿名さん]

収益還元法 一辺倒の彼、色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
本当にそんな人がいるかどうか知りませんが、私ではありません。収益還元法も考慮する様に言いましたが、収益還元法のみで評価する様に言っていません。

[139: 匿名さん]

130匿名さんは、
外国の方なので句読点の付け方が不自然なだけです。
むしろ、とても上手な、日本語を書けるなと、関心しました。

[140: マンコミュファンさん]

>>137 匿名さん

その有名人はMKと言われている、PC武蔵小
山契約者の人ですね