ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 三田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://mecsumai.com/mita2/

所在地：東京都港区三田２丁目31番1他2筆(地番)
交通：都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅　徒歩7分
　　　都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩11分
　　　JR山手線・京浜東北根岸線「田町」駅　徒歩12分
総戸数：111戸
間取：1LDK～3LDK
面積：56.42m2～107.58m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[101: 匿名さん]

ここも 白金2丁目 も、旧耐震じゃないので緩和適用外ですね。

[102: マンション検討中さん]

まだ立ってもないマンションの建て替えの話議論するって意味ないような

規制や法律はどんどん変わるからね、、、、

[103: 匿名さん]

検討スレなんですから
可能性のあることは買う前に議論しておくべきだと思います

[104: 名無しさん]

その通り。自分が、建替えに興味がなくても、売却時に買主は考えますよ。考えておかないと損をする。無責任なデベロッパーのセールストークに乗ってはいけません。

[105: マンション検討中さん]

ここはたして坪単価どれくらいになるんでしょうか。600は余裕で超える感じなのかな。

[106: 匿名さん]

高層階のイタリア大使館向きが希望ですが、坪700超えるならギブアップします。

[107: マンション検討中さん]

ここで700超えるなら、麻布台の再開発森ビルなんて天文学的数字になるね。

[108: マンション検討中さん]

平均では700万は超えそうです。すぐそばで三井不動産が分譲したザレジデンス三田の中古価格がノムコムの査定で、平均700万円になっています。
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/?utm_source=yahoo&utm...

[109: 匿名さん]

周辺相場からするとそうですが、土地価格と建物建築費、解体費、諸経費、適正な販売利益から総事業費を計算して、総戸数111戸で割り、一戸あたりの平均販売価格を出すと、1億3000万円にも満たない。周辺相場からすると、販売価格は平均1億7000万～8000万円と予想するが、本来の資産価値より3割以上高いことになりますね。ワターマンションが乱立しており、いずれ割高な3割分は、本来の価値まで値下がりすると予想します。駅から遠い、近くに商業施設が少ない、建て替えできないなど敬遠される要素も多い。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん

へ～、資産価値って積算価格で決まるんだ～。勉強になるな～。

[111: 匿名さん]

利回りから考えれば、8000万円の価値しかないと思います。

[112: 匿名さん]

>>111
詳しく教えて下さい。

[113: 匿名さん]

デタラメなら名誉毀損行為にて訴訟は免れない事案ですね

[114: 匿名さん]

月額想定賃料35万円×12か月=年間賃料420万円
キャップレートを5%とすれば、420万円×4/100=8000万円
キャツプレートを低くすれば、もっと価格は高くなりますが、収益価格からはせいぜい1億円程度の価値しかありません。バブル期には、収益価格を軽視して、価格がどんどん高騰していきましたが、損をしないためには、収益価格・積算価格の確認も必要です。取引事例比較により求められた比準価格だけを根拠に1億7～8000万円価値があると思うのは危険です。

[115: 匿名さん]

その計算だと、パークコート小石川はとんでもない割高物件だということになるが。

[116: 通りがかりさん]

109さんと114さんの論理で行くと、都心の物件は9割が割高ということになりますね。
ここは投資のワンルームマンションじゃないんだから、そういう考え方ではないと思いますよ。

[117: 匿名さん]

109さんと114さんの論理ではなく、価格鑑定をする場合は、収益還元法、原価法、取引事例比較法を用いなければなりません。
http://www.mlit.go.jp/common/001043585.pdf
9割が割高の根拠は?
バブルの時割高だった物件はその後みな値下がりしました。
また同じ棟内でも、すごく割高な物件と割安な物件が併存しています。

[118: 匿名さん]

中古マンションは、後者で決まるんですよ～。だって、市場参加者の判断基準が周辺中古との比較だし、仲介業者の査定もしかり。沖式時価のロジックもそう。

オーナーチェンジ物件だけは、買い手が投資目線だから収益還元法で評価するからやすくないと売れないけどね。

[119: 匿名さん]

>>117 匿名さん

知識だけ身につけて、使いこなせていない人の典型ですね。

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん

もう少し、勉強された方が良いようですね。