ソライエグラン流山おおたかの森ってどうですか？

[検討板ユーザーさん]

公式URL:https://n-794.jp/


売主：東武鉄道、東京急行電鉄、JR西日本不動産開発、相鉄不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
総戸数:794戸
(A棟224,B棟182,C棟132,D棟147,E棟109)
駐車場:519台
(自走式395,機械式115,平置9)
駐輪場:1588台
バイク:16台

地上15階（高さ45.50ｍ）
建築面積　9017.30㎡
延べ面積　76819.22㎡
事業区画面積 20489.65㎡
工事着工予定 2019年9月1日
工事完了予定 2023年9月30日

「ソライエグラン流山おおたかの森」


物件概要

所在地　　千葉県流山市おおたかの森北一丁目4-1、4-2（地番）
交　通　　東武アーバンパークライン・つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅より徒歩2分
　　　　（A棟エントランスまでは徒歩2分、B棟・C棟・D棟・E棟エントランスまでは徒歩3分）

敷地面積　　11,370.51㎡（A敷地）、2,352.47㎡（B敷地）、6,766.67㎡（C敷地）
建築面積　　5,495.24㎡（A敷地）、982.24㎡（B敷地）、3,152.93㎡（C敷地）
建築延床面積　　43,123.92㎡（A敷地）、1,781.74㎡（B敷地）、32,266.54㎡（C敷地）
構造・規模　　鉄筋コンクリート造・地上15階建（A・B・C・D・E棟）
総戸数　　794戸（A棟220戸・B棟186戸・C棟132戸・D棟147戸・E棟109戸）

駐車場　　523台（平置10台、車いす用駐車場2台、機械式駐車場115台、自走式駐車場396台）
自転車置場　　1,588台（2段ラック式1362台、スライド式平置式226台）
バイク置場　　26台

竣工予定　　A・B棟：2021年8月下旬、C・D・E棟：2023年8月下旬
入居予定　　A・B棟：2021年9月下旬、C・D・E棟：2023年9月下旬

売主　　東武鉄道株式会社、東急株式会社、JR西日本不動産開発株式会社、相鉄不動産株式会社
設計・施工　　株式会社長谷工コーポレーション
管理会社　　株式会社長谷工コミュニティ



予定販売価格 3,400万円台～5,700万円台※100万円単位
予定最多価格帯 4,200万円台 ※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 60.03㎡～90.19㎡

[801: 検討者さん]

B棟の日当たりが気になっているのですが、中低層だとA棟の影になったりしますかね

[802: 匿名さん]

>>801 検討者さん
住戸の位置とどの季節の何時頃の日当たりを想定してるの？
当然夕方は影になるでしょう。

[803: マンション検討中さん]

角部屋の値上げをお願いします。
中部屋は値下げして。

[804: 住民板ユーザーさん1]

でも団地なんでしょう？

[805: 購入経験者さん]

団地でないのはどのようなマンションですか？意味不明です。

[806: 匿名さん]

団地妻はいいですね。

[807: マンション検討中さん]

>>805さん
団地って言うとご高齢の人は昔の公団の団地のことを考えます。
板チョコ様の建物が数棟建つから、昔の公団の団地のようだとディスっているのでしょう。

[808: 匿名さん]

>>798 匿名さん

駐車場代で毎月1万円は高いわ
ありえない

[809: 匿名さん]

ここまで大きいマンションは団地感でますね

[810: 匿名さん]

>>808 匿名さん
そう言う感覚の人のために500円駐車場がある。幅広い層から選択されるマンションなのでしょう。
ランチを1コインで安く食べられたことに喜びを感じる人もいれば、値段はあまり気にせず美味しいものを食べれたことに価値を見いだす人、中間のバランス重視な人いろいろですね。

この立地で、更に駐車場設置率も低い中で平置1万なら妥当かなぁ。

いろいろな価値観の人がいると管理組合をまとめるの大変そうではありますね。

[811: 購入経験者さん]

団地感という意味不明な単語を発する人は、そもそも戸建てに住みたいが、マンションにせざるを得ない人なのでしょうね。マンションは団地であり、マンションのメリットを重視して積極的にマンションを選択する人にはそのような訳の分からない言葉は意味不明でしょうね。

[812: 匿名さん]

当たり前のことで恐縮ですが、駐車場の利用料は管理会社ではなく管理組合（購入者自身の集まり）の収入になるわけで、まわりまわってマンションの修繕費の原資になりますね。
駐車場利用者にこの費用をどう負担させるのが妥当かを考えないと、単に高い安いといっても片手落ちでしょう。将来修繕積立金が不足することは自明ですからね。

[813: 匿名さん]

イメージキャラクターが前田敦子さん。元AKB48のセンターをつとめた時には少女でしたが、出産して子育てしているんですよね。
新婚夫婦や子育て中のママがターゲットなんでしょう。
団地感は否定できませんが、団地じゃない大規模マンションってどういったものなのかなと考えると、どうしてもタワーマンションしか思い浮かばず、2棟以上の大規模マンションは団地感が出てしまうのは仕方ないとも思えます。
デザインを簡素化して、同じようなデザインの棟を建てることで1邸あたりは安く売れるメリットもあるので、団地も悪いものではないと思うのですが。
駐車場、500円でも20日分だと1万円ですよ。1日あたり500円と考えると必要経費と思っています。

[814: 匿名さん]

>>813 匿名さん
５００円というのは１カ月間の料金だと思いますよ。

[815: マンション検討中さん]

要望書の申し込み状況来たけど、角住居はほぼ埋まってるんだが…
中住居も意外と埋まってる

[816: マンション検討中さん]

こちらも要望書の状況表届きました。
3LDKも結構埋まってますね！
来週２回目のMR行ってきます。

[817: 匿名さん]

中住戸も「結構」、「意外と」埋まっているんですね！
盛り上がってきましたね！

[818: 匿名さん]

残1戸のソライエおおたかの森みたいに売れ残りは値引きするから今買うと損しそうだね

[819: マンション検討中さん]

ここ普通に人気ある物件だと思います。角は少なくとも一期で完売確実かと

[820: マンション掲示板さん]

売り出し予定の角は全部埋まる見込みだそうです。
中住戸はまだまだ売り出せてない棟に大量に残っているので2期以降も勢いを持続できるか分かりません。
ソライエも途中から失速しました。

[821: マンコミュファンさん]

角部屋を値上げして

[822: 匿名さん]

角部屋はテンバイヤーが群がりそう

[823: マンコミュファンさん]

>>822 匿名さん
最上階角部屋は5790万購入→6500万転売

[824: 匿名さん]

>>823 マンコミュファンさん

6500万で売れるわけない
流山で6500万出すなら場所変えるでしょ

[825: 匿名さん]

>>823 マンコミュファンさん

6500万で売れたとしても利益は少ない
購入時の諸費用、売る時の手数料、利益に対しての税金差し引いたら100万ちょっとしか利益ない

[826: マンション検討中さん]

仲介手数料は定額の時代 30万程度
短期譲渡税を無税にする技が有る
銀行手数料は5万程度のプラン有り

勉強しよう
何故テンバイヤーが儲かるのか？

[827: マンション検討中さん]

>>824 匿名さん

90㎡新築 駅徒歩3分以内6500未満
要するに坪235万以下で更に都心に近く 環境もハザードに心配がないとこがあるかな？
八潮三郷はNG 北千住は坪350万でNG
金町は坪320万 亀戸は坪370万ともにNG
一体どこに坪235万以下で90㎡と上記条件があるのか教えてよ。
ないから凄い人気なんだよ？

[828: マンション検討中さん]

これが中部屋 田の字間取になるとグラン内に大量の類似部屋が存在するのでリセール時に多数の売り出しで競合する。

今こうしている間に2人目3人目の子供が毎月おおたかの森で誕生して広い部屋が欲しいと考える家族が増えてる。
そりゃ30代の夫婦が多い街だよ。
上の子が小学校に上がり友達もできているのに遠くに引っ越したくないって。
都心では広くて安い部屋なんか買えん。
おおたかだからこそ90㎡が5500万程度から買えるんだ。
その予算だと世帯年収800万あれば頭金1割で支払い能力ある。
変動ローンで月13万ちょい。
共働きだと世帯800万以上が殆どでは？

[829: マンション掲示板さん]

>>828 マンション検討中さん
そんなにかつかつで買う人いる？

固都税、修繕費、管理費入れたら、20万だよ。
子供2人3人いうなら教育費もかかるし、800で買うには厳しそう。1000以上からじゃない？

[830: 匿名さん]

>>829 マンション掲示板さん

ローン13.5万 管理修繕2.8万程度 固定資産税1万＝17.3万
ローン控除が3.3万戻るので実質負担14万だよ？
たかだか14万の支払いで10年間は生活が成り立つ。
将来的に修繕積立金が値上がり、ローン控除が無くなるけど、その前に買い替えをすれば良い。
駅徒歩3分以内 90㎡ 築浅10年未満の条件でおおたかの森でスーモ検索したけど該当0件だよ？
ライバル不在なのよ。売り手市場。
仮にクオンが出てきてもご存知のように乗っけまくりの価格でテンバイヤーが暗躍してる。

[831: 匿名さん]

>>829 マンション掲示板さん
どこが毎月負担20万になるのか？計算してから書き込んだ方がいいですよ。
月負担14万程度だと70㎡の賃貸でもするようか金額。
それが持家で更に広い90㎡で済むのです。
ましてライバル不在でリセール市場では代替がない部屋条件は強い。
物理的に4部屋必要とか、広さがないと困る人に選ばれる。

[832: 匿名さん]

月14万の支払い能力は年収800万世帯の返済比率で21％
まあ共働きだから900万くらいはあるでしょ？
そしたら返済比率は18.7㎡
要するにグランの90㎡を支払える世帯はたくさんいるのです。
心配しないでも友達で世帯1700万の人がグラン検討してます。

[833: 匿名さん]

資料請求した人だけが参加できる事前案内への予約が想定以上に多いせいで、３月に行われる第一期販売は、その方々だけが対象だそうですね。モデルルームはお邪魔しましたが、二階でも説明が行われていて、とても混雑していました。
ＨＰでもモデルルーム見学予約が、まだできるようにはなっていないので、オープン参加はまだ先のようです。

[834: マンコミュファンさん]

向かうところ敵なし！
おおたかでは唯一の新築販売。
そして徒歩2分から TX沿線最大規模
外れる要素なし

これは2期から値上げ確実だわ

[835: マンション掲示板さん]

>>830 匿名さん

？？
固定資産も減税時しかみてないみたいですし金利も永遠に今の水準で話されてますが、買ってすぐの金額の話ではなく、多数の方は将来価値でシミュレーションするわけで。

もちろん、買って10年だけの支払い理論にのってもいいんだけど、そうすると修繕費も上がった10年後
20万出して800万の人買う？


転売マーケットはわかるけど、現時点でもレインズ見る限り広い部屋動いてないんだよね。

だから5500出すそうは800万じゃ中々厳しくないかなー？自己資金入れるなら別ね。

[836: マンション掲示板さん]

>>831 匿名さん
計算したんですが苦笑

[837: 匿名さん]

>>836 マンション掲示板さん

計算式を出してないと土俵入りしてないのと同じ。
永住と住み替え前提では話は噛み合わないのかもね。
スレの過去の流れ見ると永住について話は出てないし、転売を前提とした話題なのよ。
中古買うと人はローン控除最大200万枠もあるし、世帯年収の話は800万以上は腐るほどおおたかの森にいる。
なんなら1500万だって800万以上にはいる
勘違いしてるようだけど。
広い部屋は動いてない？ネット検索したの？
90㎡以上 徒歩3分以内のマンション募集あるの？
エビデンス出してよ？

[838: 匿名さん]

中古マーケットでは90㎡以上 徒歩3分以内の部屋は殆ど出てこない。
スーモやホームズ検索するとすぐにわかること。
ライバル不在の条件なんだから1部屋に待機組が数組群がるわけで、仮に転売価格が6000万から6500万でも1組でも世帯年収1000万以上がいれば良いんでしょ？
新築はで買うときは東部が安過ぎる価格設定にしたので5500万台だと年収800万台から10年間は14万の支払いで回るってこと。
その部屋が10年後の転売時に高値でも売りやすいのは並の不動産知識があれば普通にわかること。
希少性の意味を理解しないと転売で苦労する。
逆に3LDK70㎡は中古マーケットに溢れて買い叩かれやすい。

[839: マンション掲示板さん]

>>837 匿名さん

話しが噛み合ってないですが、私の質問は800じゃ厳しくない？1000からじゃないっていってません苦笑

徒歩3分とか私の質問の回答になってないですし。
資産価値がないとは発言してませんよ。あるともいってませんが。


てか、申し訳ない。業社の方かと思ってました。
レインズとか見れないみたいですし、会話のキャッチボールも出来ないみたいなので、これで終えますね。

[840: 匿名さん]

>>839 マンション掲示板さん
貴方も月20万がどんな前提条件か書かないで話されてるのでお互い様です。
自分のライフスタイルや価値観は主観
客観性を持ちましょう。

[841: 匿名さん]

何一つ客観的なエビデンスを出せず大分前から書いていた徒歩3分 90㎡の中古があるかないかスルーされ、広い部屋は動きが鈍いと断言されてます。
エビデンスは？

つまり主観で書いているのが残念でなりません

[842: 匿名さん]

〉〉827 に先に徒歩3分 90㎡が書かれていて
貴方は後の〉〉829に年収をぶつけてきた。
話の流れを無視して全体像を確認しないで話されても資金計画が無理なのか判断できないよ。
永住なのか住み替えなのかで資金計画は相当変わるし、そこは確認しなかったのは貴方です。
自分が永住だから永住だと決めつけて月20万って誰もわからんでしょう。
こちらは住み替えでも90㎡はリセールバリューが中部屋より高いのを説明してるわけです。

[843: 住民板ユーザーさん2]

グランの角部屋の話が盛り上がっていますが、クオンの角部屋と価格差がないのになぜクオンの角部屋を選ばなかったのかが理解できない。

[844: 匿名さん]

>>839 マンション掲示板さん
レインズを見れば全ての成約価格が見れる錦の御旗だと思ってますか？
成約情報の記載義務は専任媒介だけです。
一般媒介は記載する必要がないのです。
レインズが網羅できてない情報もあるのですが百歩譲って好きなレインズさんの過去3年の駅徒歩3分以内の広さ別成約情報をエビデンスとして出して下さい。
これまでレインズには触れてませんし、貴方が初めにレインズを錦の御旗として持ち出しました。
客観的事実を出さないで逃げるようであればイチャモン付けないで下さい。

[845: 名無しさん]

>>843 住民板ユーザーさん2さん

クオンの住民さん？
販売が2年違うのでタイミングの問題かと
クオンが駅直結で安かったのは認めるところ

[846: 検討板ユーザーさん]

ここの検討者は、クオンの話をされるのを嫌がりますから、お控えください。

[847: 通りがかりさん]

クオンの価格の安さは異常値で、倍率が高過ぎたため、運がいい人が住んでるというだけで、地に足の着いたここの検討者は気にしてません。

[848: 住民板ユーザーさん3]

クオンなら流山おおたかの森のランドマークだから売り値は10年後も維持できそうだけどソライエグランは絶対に値下がり率が高いだろうな。

[849: マンション検討中さん]

>>848 住民板ユーザーさん3さん
それは否定できない。
エリアナンバーワンは維持率が高いのは事実。

[850: マンション検討中さん]

周辺の７０ｍ２の中古マンションが４０００万円を超える中で、グランの中住戸が４０００万円を切ってくるのが、よくわかりません。なぜそんなに安いのか。
中住戸は安いですが、人気は角住戸中心。ただ、角住戸も、機械式駐車場に近いなど、一癖あるところは人気無し。来月の今頃には第一期も終わっていますね。