ソライエグラン流山おおたかの森ってどうですか？

[検討板ユーザーさん]

公式URL:https://n-794.jp/


売主：東武鉄道、東京急行電鉄、JR西日本不動産開発、相鉄不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
総戸数:794戸
(A棟224,B棟182,C棟132,D棟147,E棟109)
駐車場:519台
(自走式395,機械式115,平置9)
駐輪場:1588台
バイク:16台

地上15階（高さ45.50ｍ）
建築面積　9017.30㎡
延べ面積　76819.22㎡
事業区画面積 20489.65㎡
工事着工予定 2019年9月1日
工事完了予定 2023年9月30日

「ソライエグラン流山おおたかの森」


物件概要

所在地　　千葉県流山市おおたかの森北一丁目4-1、4-2（地番）
交　通　　東武アーバンパークライン・つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅より徒歩2分
　　　　（A棟エントランスまでは徒歩2分、B棟・C棟・D棟・E棟エントランスまでは徒歩3分）

敷地面積　　11,370.51㎡（A敷地）、2,352.47㎡（B敷地）、6,766.67㎡（C敷地）
建築面積　　5,495.24㎡（A敷地）、982.24㎡（B敷地）、3,152.93㎡（C敷地）
建築延床面積　　43,123.92㎡（A敷地）、1,781.74㎡（B敷地）、32,266.54㎡（C敷地）
構造・規模　　鉄筋コンクリート造・地上15階建（A・B・C・D・E棟）
総戸数　　794戸（A棟220戸・B棟186戸・C棟132戸・D棟147戸・E棟109戸）

駐車場　　523台（平置10台、車いす用駐車場2台、機械式駐車場115台、自走式駐車場396台）
自転車置場　　1,588台（2段ラック式1362台、スライド式平置式226台）
バイク置場　　26台

竣工予定　　A・B棟：2021年8月下旬、C・D・E棟：2023年8月下旬
入居予定　　A・B棟：2021年9月下旬、C・D・E棟：2023年9月下旬

売主　　東武鉄道株式会社、東急株式会社、JR西日本不動産開発株式会社、相鉄不動産株式会社
設計・施工　　株式会社長谷工コーポレーション
管理会社　　株式会社長谷工コミュニティ



予定販売価格 3,400万円台～5,700万円台※100万円単位
予定最多価格帯 4,200万円台 ※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 60.03㎡～90.19㎡

[5370: 住民板ユーザー]

大規模ならではのリセールバリューを分かってない

[5371: 評判気になるさん]

>>5370 住民板ユーザーさん

なんか必死だけどエビ出したら？

[5372: マンコミュファンさん]

>>5371 評判気になるさん
盲目は無駄レス控えよう

[5373: 住民板ユーザーさん]

>>5372 マンコミュファンさん
吠えるな みっともない

[5374: 住民板ユーザー]

>>5373 住民板ユーザーさん
それが「必死」

[5375: 匿名]

>>5369 マンコミュファンさん
みんなわかってると思います
隣のクオンを例に出しただけで同一視はしてないと思います

[5376: マンション検討中さん]

残念ながらグランは数年後に上がります。購入者でないと上がって欲しくない気持ちも分かります。皆さんが上がらないと言っているうちがある意味チャンスです。

[5377: マンション検討中さん]

>>5375 匿名さん
逆に聞きたいのですが、クオンとの明確な差はどういったファクターなんでしょうか？
立地が物件の資産性のかなりのウェイトを占めるという背景がある中、その差を他の要因から見出す事は容易でない、つまり、クオンもグランも大差ない、というのが私の持論です。この様に論理的に論じていただく事を期待します。

[5378: 検討板ユーザーさん]

>>5377 マンション検討中さん

立地という面ではペデにより駅直結という面ではどうしても明確な差がついています。これは他の都内・近郊・郊外どの地域を見ても駅直結か否かは価格に大きく影響がでています。また、距離としては同等に2分表記ですがソライエグランはマークエントランスとわざわざ明記しておりそれ以外では2分以上の表記となってしまうという点も挙げられます(わずかな差ではあります)
他に免震、2重床、長谷工施工が多い流山おおたかの森で長谷工以外のマンション、トイレや面格子など室内設備も豊富という差がありますがその辺りは個人の考え方によりますので絶対ではありません。
一方で、ソライエグランはディスポーザーやより大規模、カフェやクリニックなどのクオンには無い点があります。
故に、立地以外の要因は相殺し、立地に利があるクオンの方で単純な価値としては上かと判断いたします。

[5379: 検討板ユーザーさん]

>>5378ですが
追加いたしますと、私はソライエグラン購入者です。
単にソライエグランを批判するわけではなく、周辺マンションと比較したうえでこちらを購入しております。

[5380: マンション検討中さん]

>>5379 検討板ユーザーさん
説明ご苦労様です、つまり多少の差はあれど、グランに分があるとみて購入に至ったわけですね。

[5381: 住民板ユーザーさん1]

坪単価260万円で取引されているマンションと比較しても、そりゃ高いほうが良いマンションなのは当たり前でつまらん。

[5382: マンション検討中さん]

チープソライエの新築4300万円が、中古で4800万円で売れている。その現実だけで十分じゃないですか。グランのAB棟がそれ以上の価値を持つのは間違いないでしょう。

[5383: 匿名さん]

そりゃおおたか王者のクオンを引き合いに出されてここと比較されればここの購入者も含めて必死になるだろ！冷静に比較してる場合じゃないな！
相手は直結の免震！だけじゃないがいくら吠えても歯が立たない。

[5384: 匿名さん]

ここでリセールバリューの話をしてる人は純投資なの？住居兼投資の人たちは売った後どこに住むつもりなの？
価値が下がらない方が良いけど、売却の実現可能性が低いorかなり先の話ならそもそも無視して良いと思うんだけど。

[5385: 住民板ユーザーさん1]

>>5384 匿名さん
クオンの角部屋が1000万円以上値上がりしているのを見ると、売らなくても価値が上がるのは羨ましいなぁと思う。ただ、実際は売らなければ固定資産税が上がるだけ

[5386: 匿名さん]

爆上がりの可能性があるとしてもせいぜい3年以内。
以降は余程の外的要因が無ければあがらない。
つまり3年以上所有するなら次のTX延伸までお待ち下さい。売らないのなら株と同じただの含み分のみです。

[5387: マンション検討中さん]

投資目的で買ってる人はほぼいないですよ。皆さん住替え等で万が一売却する時に残債割れしなければいいなくらいの気持ちですよね。グランはそういう面で安心出来るので購入して良かったなと思います。
駅近で中規模以上のマンションが今後出来ないことも後押しになりますね。

[5388: 住民板ユーザー]

>>5385 住民板ユーザーさん1さん

中古相場が上がると固定資産税も上がるって勘違いしてます？
中古相場での人気と固定資産税額は連動しませんよ。
路線価が激しく上がらない限り、建物部分は経年減価補正率表を基に下がっていくんだから、固定資産税も減ります。
もちろん軽減税率の期間を抜けた時には一旦上がるけど。

[5389: 匿名さん]

>>5382 マンション検討中さん

その通りですね、その事実だけで十分です

[5390: 匿名さん]

>>5383 匿名さん

王者というか、ソライエグランの隣だから
分かりやすく出してるだけで
勝ってるとか価値が同じだとかを言いたい訳では
ないと思います
クオンワード出たら
歯がたたないとか
必ず敏感に反応する人はなんなんでしょう

[5391: 匿名さん]

>>5390 匿名さん
分かりやすく比較するなら、同じブランドで仕様も大差ないお隣の元祖ソライエかなぁ
駅直結とか条件違いすぎる物件と比較してるから、反応する人がいるんじゃないでしょうかね。
どちらにしろソライエグランは良い物件だと思いますね。

[5392: 匿名さん]

分かりきった話を微妙に煽りを入れながらくどくどやるのやめてほしいなあ。購入者はたぶんなんとも思わないけど真面目な検討者には迷惑この上ない。

[5393: 匿名さん]

>>5392 匿名さん
逆じゃないですか?
購入者にとって迷惑で、検討者にとっては迷惑ではないかなと。
検討者にとって迷惑なのは、掲示板で何の情報も得られないこと。正しい情報かどうかは自己判断ですが、議論が活発でいろんな意見が聞けた方が助かるのではないでしょうか。不要なものは、スルーするだけだし。
くだらない議論ばかりでも、掲示板が活発な方が注目度の高い人気物件なのかなと思います。

[5394: 匿名さん]

購入者です。
検討してくれてる方に対して思うのは、本物件に限らず、実際に現場を見てくれるのが一番だと思います。

残念ですが、匿名制の掲示板なので、適当な投稿はどこにでもあるかと思います。
MRにいくと、今後の周辺の開発状況などは案内してくれますよ。

[5395: 匿名さん]

購入者は批判されたら困るだけ。
検討者は批判も無いと困るだけ。

[5396: マンション検討中さん]

>>5395 匿名さん
購入者は購入者スレで、クロスのカラーでも話し合ってればいいんじゃないですか？

[5397: 通りがかりさん]

>>5361 eマンションさん
正直クオンでも利益はほぼ無いでしょ
新築価格に
内装費　保険料　固定資産税　ローン金利　売却時のマージン　と見えない費用が実際は発生しています

販売価格と売却価格だけを見ても意味ないですよ

[5398: 匿名さん]

>>5397 通りがかりさん
内装費　0円から
保険料　数万円くらい
固定資産税　10万くらい?
ローン金利　減税あり　現金なら不要
売却時のマージン　200万くらい?

これまで売買された物件は十分利益出てるんじゃないでしょうか。見積もり間違ってたらご指摘ください。

[5399: 名無しさん]

>>5397 通りがかりさん
検討もしてないくせに偉そうに上から目線ご苦労さん。

[5400: マンコミュファンさん]

>>5398 匿名さん

たらればの見積もりに間違いも何もないだろう

[5401: マンション検討中さん]

>>5397 通りがかりさん

いや出てますけど。

[5402: 匿名さん]

なんだかんだでみんなクオン大好き人間集まってるじゃん!!
そりゃあんだけ高抜け出来たら羨ましいわな。

[5403: 匿名さん]

>>5401 マンション検討中さん
おおたかナンバーワンて事は、流山市全体でもナンバーワンと言う事ですから、利益は出るはずです。議論する上で必要なのは論理的に議論しましょう。

[5404: マンコミュファンさん]

クオンが買えるならクオン買ってますよね。検討のタイミングの問題。

[5405: マンション検討中さん]

徒歩10分以上の中古マンションはたくさん売れ残っているからおおたかの森ブランドは全てのマンションに効くわけではなさそうだな。

[5406: 住民板ユーザー]

グランが完売すると検討スレ閉鎖になるから今のうちにクオンへの想いを吐き出しておこうな草

[5407: マンション比較中さん]

ここがリセールの話題で荒れるのはメリットをデメリットで相殺している点があり、本質的な価値がわかりづらくなっているところにあると思います。

まず、本マンションに限らずおおたかの森自体として
子育てがよいことを歌っているが、保育園、小学校等の期間が急激な人口増加で飽和状態であること

同時期に駅チカのマンションが乱立したため、売却時期が重なる可能性が高く、意図した値段で売れない可能性があること

駅チカであるが、TXは慢性的な混雑状態であり、今後においても即座ホーム拡張が困難なため、改善が見込めないこと

商業施設が少ないため、既存の発展した駅と比べると魅力が少なく、長期で見ると価値を維持しづらいこと

どこかの書き込みでありましたが、柏駅周辺のマンションの方が資産の安定性がよいというのは、不動産の実態経済として統計上正しいでしょう

こういった新しい街の傾向としては、同世代の人が集まりますので、親子ともに交友関係が築きやすく心豊かな、また充実した生活が行える可能性は高いところが良いところでしょう、こういった部分についてはお金で測れない価値があるかと思いますよ

[5415: 匿名さん]

>>5407 マンション比較中さん

ほぼ同意ですが、よく指摘されるTXの混雑状況については、肌感覚として同意しかねます。
これまで、小田急小田原線、常磐線、中央線、京王線、西武新宿線、京浜東北線沿いに住んできましたが、通勤時の快適性はTXが圧倒的にずば抜けています。
もちろん、TXの開業当初から比べると、沿線開発に伴って混雑状況はある程度、進んでいるように思われますが、最近はコロナでリモートも進んでいますし、それほど気にすることはない程度かと思います。
都心通勤者でTXでの通勤がきつい、ということになると、首都圏の近郊郊外はどこもアウトでしょう。

[5416: マンション検討中さん]

>>5407 マンション比較中さん

長い文章でそれっぽく書かれてますが住民から見ると的外れですね。最近は色々と解消されてきてますよ。

[5417: 匿名さん]

[No.5408～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[5418: 匿名さん]

>>5407 マンション比較中さん

いつの時代の話しなんだか
昭和かよ？？w

[5419: 匿名さん]

今日も皆さん元気ですね！
休みの日は暇なんですかね！
MRは今日も予約でいっぱいみたいです！

[5420: マンション掲示板さん]

>>5415 匿名さん
残念ですがここ昨今のTX混雑ぶりを再度爆上げするトリガーがここの引渡しでしょうね。
仮にコロナが無かったら日々遅延も頻発していた事でしょう。

[5421: マンション検討中さん]

コロナ禍のリモートワーク、家族の住環境、子供の子育て、街の新しさを考えると、おおたかの森と柏の葉は、都内の最も洗練されたベッドタウンの一つとなりましたね。人気が出過ぎて、住民が増えるのも、嬉しい様で、難しいところがありますね。知る人ぞ知るから、良さが認知されてどんどん流入すると知る人ぞ知るとはならなくなりますからね。当然それによって問題も生じてきます、交通機関や商業施設の混雑です。これを緩和するには、やはり運営側で投資してもらう他ないですが、それも時間が経てば解決してくれるでしょう。概して、人口増に追いつく様にインフラ強化が行われます。しばらくは渋滞が続くかもしれませんが、すぐに対策がなされます。またそれでマンションが新たに建設され、また混雑度が増えますが、さらに後追いで対策がなされます。このケースは公共交通機関について述べましたが、小学校等の施設も同様です。よって、一喜一憂する必要はないと推測します。

[5422: 住民板ユーザー]

いいねえ、便所の落書き

[5423: マンション検討中さん]

なんだかんだ言ってみんなグラン好きだよね。

[5424: 匿名さん]

>>5407 マンション比較中さん
最近のおおたかを知らない柏駅周辺住民が書いてるみたい

[5425: 匿名さん]

一生懸命批判してる人って可愛いよね（笑）

[5426: マンション検討中さん]

>>5422 住民板ユーザーさん
私の分析結果を、便所の落書きとは気分が悪いですね。この板にとって有益な情報として、個人的に色々とリサーチし、足を運んで得た情報を、まるでトイレの片隅にあるくだらない落書きと同じ扱いにされるのは、失礼極まりなく、甚だ遺憾に感じます。最近の方は長文が読めないと言われますが、簡潔な情報ばかり追い求めた結果、木はあっても枝葉がない状態、もしくはその逆で枝葉はあっても木がない状態にある事を見落としているのではないかと懸念します。私の思いすぎでしょうか。

[5427: 匿名さん]

>>5426 マンション検討中さん

枝葉が生い茂っていても毛虫が湧くなら害でしかないですよね？

[5428: 住民板ユーザー]

>>5426 マンション検討中さん

また落書きが増えた…

みんなにとって有益であれば良いなぁって思って書き込むならともかく、自分が正しいと譲らないタイプの意見はただの＊＊＊＊。
よって、便所の落書きと一緒。

[5429: 匿名さん]

自己満は事故の元　　　。

[5430: 通りがかりさん]

TX混雑問題に関しては、8両編成から車両を増やさないことには解消しない。快速が快速じゃないし。あと、1番混雑するのは八潮?北千住間のとこ。混雑度ランキングにもランクインしてたね。

ちなみに常磐線は最大15両あっても混雑するよ。将来的にTXもそのくらい混雑するかもしれないね。知らんけど。

[5431: 匿名さん]

TXを8両に増やすのは延びるんじゃないの。
沿線住民は増えてもコロナで乗客減って前期赤字、資材も人件費もかなり上がってる。第3セクター事業とはいえ、当初の予定通りは厳しいでしょ。
元々30年代前半という話だから、直近で期待できる話でもないんだけどね。

[5432: マンション検討中さん]

>>5431 匿名さん

https://www.mir.co.jp/assets_rti/pdf/2019.05.31_2.pdf
2030からだそうですよ。

[5433: 匿名さん]

>>5432 マンション検討中さん
2030年代前半と書いてますね。2030-34年ということかと。
それも2019年でコロナ前の利用者増を元にした計画なので見直しがあってもおかしくないのでは？

[5434: 名無しさん]

>>5426 マンション検討中さん
検討もしてないくせに分析して何の意味あんの？
だらだら長文書いて自己満足してスレ荒らすなよ。

[5435: 匿名さん]

>>5434 名無しさん
全く同意します。

[5436: マンション検討中さん]

情報交換の場であるため様々な意見が出てくるのは当然ですが、自分と異なる意見の方への中傷はいかがなものかと思います。
マンション管理組合でも同様の現象がおきないか心配です。

[5437: 周辺住民さん]

15年我慢

[5438: 通りがかりさん]

マンション前のウエストガーデンが15階のマンションに変更されたね
そっちの方が条件良いかも

[5439: 匿名さん]

>>5438 通りがかりさん
良いも何もその場所にマンションが立つとすると、
おおたかの森でNO.1の好立地になるのでは。

[5440: 住民板ユーザー]

>>5439 匿名さん
ならない。何でなると思う?

[5441: マンコミュファンさん]

>>5439 匿名さん
かなり土地が狭いから賃貸じゃないかな

[5442: マンション検討中さん]

>>5438 通りがかりさん

詳細を知りたいのですがどちらにその情報がありますか？

[5443: 匿名さん]

>>5439 匿名さん
条件悪いでしょ。話題のクオンとは勝負にならないし、おそらくグランにも負ける。分譲になるとしたら値段だけは高くなるだろうな。自分なら個人かDINKS向けの賃貸にするかな。素人考えだけど。
今残っている部屋の検討者さんにはあまり関係ないね。

[5444: 匿名さん]

>>5440 住民板ユーザーさん
そうですか。
駅から徒歩1分で、各所の商業施設に行きやすそうですし、
眺望も永久確保と言える位置だし便利な場所に見えますけどね。
確かに土地は狭いと言うのはあれだけど。

[5445: 匿名さん]

>>5442 マンション検討中さん
おおたかの森開発板に概要の写真が出てます。今のところそれだけかな？

[5446: マンコミュファンさん]

マンション建設予定地に掲示されていた計画です。開発面積1500㎡なので、線路からステーションコートの前に少し被るくらいの大きさですね。A棟やクオンの眺望や日照に影響が出るのは必至だと思います。

[5447: 匿名さん]

>>5446 マンコミュファンさん
ウエストガーデン予定地だった部分じゃないのですか?駐車場と雑草の部分。線路側は違うのかと思ってました。

[5448: 住民7]

>>5447 匿名さん

googlemapで測量しましたが、駐車場を除く正方形の雑草部分のみで1500㎡でした。
クオン線路側としては気になる存在になりそうです。グランとしてはまあ、、大きな問題ではないかと

[5449: 名無しさん]

A棟のクオン寄りを購入した方には影響出そうですね。A棟都市軸道路側の中?高層階を購入出来た方はラッキーでしたね。

[5450: 匿名さん]

>>5448 住民7さん
線路側の土地を除いた場合も1500㎡くらいじゃないでしょうか？
先日駐車場部分と雑草部分でボーリング調査してたようなので、てっきり駐車場部分なんだと思ってました。

[5451: 匿名さん]

>>5444 匿名さん
URで売りに出ていた土地ではないし、地主さん手放さないでしょうから分譲はないでしょう。

[5452: 住民7]

>>5450 匿名さん

測量すると駐車場は860㎡くらいですね。標識掲載の計画とは違うのでは？と思います。

駐車場は駐車場で大規模都市開発構想とは違う別の開発計画立ててる可能性は十分あると思います。そのためのボーリング調査とか。

[5453: 匿名さん]

>>5452 住民7さん
駐車場と雑草地（3区画の中央部分）合わせて1500弱くらいじゃないですか？
雑草地と線路側の土地（現在プレハブが建ってる部分）を合わせても、駐車場と雑草地より狭い気がします。

[5454: 匿名さん]

>>5453 匿名さん
そうだと思います。
参考に前の計画の看板の写真残ってたので張ります。会社も同じで面積も大体同じなのでセブン側２区画ですね。

[5455: 住民7]

>>5454 匿名さん

なるほど、その区画なら計算あいますね。ほぼ1500㎡です。
そうなるとなおのことシティハウス丸かぶりですね。。

あと残りの事務所プレハブがある敷地は何に使う想定になるんでしょうね。

[5456: マンション検討中さん]

>>5449 名無しさん

銭湯もできるしなんだかんだA棟も上層階しか当たりじゃないですね。

[5457: 名無しさん]

>>5456 マンション検討中さん

眺望も悪くなり、線路からも近いとなるとA棟の優位性って一体….。。
駅から近いのと価格が安いくらいですかね。

どうせ眺望が確保出来ないのならB棟とかC棟の方が線路からも距離も確保出来るしむしろ良いような…
まぁおおたかの森の物件に眺望期待しても仕方が無いのですが。

[5458: 匿名さん]

A棟安い理由がようやくこれで理解できました

[5459: マンコミュファンさん]

>>5458 匿名さん
その理解は間違ってるけどね

[5460: マンション検討中さん]

A棟の眺望が悪くなるのはクオン寄りだけ
逆側は元から関係ないでしょう
踏切からも遠くて騒音も少ないし
A棟のクオン逆側の高層が中古の狙い目かな

[5461: マンション検討中さん]

>>5457 名無しさん

価格が安いのは当初だけですね…
A棟は共用施設や駐車場までも遠いので本当に眺望がウリでした。今回の件含めA棟上層階は眺望は確保されるでしょうから良いと思いますが中層階以下は…うーん…
おっしゃるように、眺望が確保できないならBやCの方が私も良いと思います。
電車好きな人はA棟1択ですけどね！

[5462: マンション検討中さん]

>>5461 マンション検討中さん

線路越しに1棟立つだけだろ
見に行ったけどB棟はかなり圧迫感あったぞ

[5463: マンション検討中さん]

>>5462 マンション検討中さん

Bの眺望と日照は永久的に確定。圧迫感があろうがそもそもそこを納得して買ってるから問題はない
眺望目当てでA買ったのに新しい建物建ちました、眺望変わりました、じゃ残念
そういう見方ができないなんてドンマイ

[5464: 名無しさん]

その線路越しに立つ1棟がA棟駅側の眺望にはかなりの痛手かと。。私もA棟駅側なので今回の事はとても残念なのですが。。
B棟の圧迫感は同意ですが、ABC棟共に道路側であればある程度は抜けて来ますからね。

[5465: マンション検討中さん]

クオンのナンバーワンに陰りが見えてきましたね。

[5466: マンション検討中さん]

駅側でも眺望そんなに変わる？

[5467: 通りがかりさん]

A棟の都市軸道路側の高層が勝ち組だったんだな
流石にマンションの現物見てればBC棟の方が良いなんて感想ありえない
外から見ても薄暗い

西口マンションの影響でグラン自体が中古で安くなってくれないかな

[5468: 住民板ユーザーさん1]

Bの眺望納得して買ったってゆうけど、実際見たら予想以上にA棟廊下と近すぎてびっくりすると思うよ

[5469: マンコミュファンさん]

今までA棟最強！と思って疑わなかった方達が必死ですね…実際はどんぐりの背比べなのに。