西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[評判気になるさん]

西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布３丁目

用途：住宅、事務所、商業、ホテル（宿泊施設）、駐車場、寺社
階数：地上54階
敷地面積：約10,250㎡
延床面積：約99,700㎡

事業者：西麻布三丁目北東地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産、ケン・コーポレーション、竹中工務店
工期：2021年度着工、2025年度竣工予定

[73: マンション検討中さん]

首都高沿いの住戸は中層階以上なら問題無いでしょう。
東向きはテレ朝通りを挟んで六本木ヒルズとお見合いになるので好みが分かれそうですね。

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
名称はプラウドタワーヒルズネクストとかにして、六本木ヒルズに住んでると名乗れるようにしてくれれば最高だな

[75: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん

名称はこれからだと思いますが…西麻布クリスタルタワーか、西麻布NKタワーじゃないかと憶測します。

KENが入ってるので、野村のプラウドは無いでしょう。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
金谷ホテルの建替えみたいなものだから、地元地権者は高級ホテルの1室をもらい、自分で使うのもよし、ホテルのレンタルプログラムに乗って一定の経費を引かれた後のレンタル代をもらってもよいとの権利変換イメージなのでしょうか？

[77: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
ラグジュアリーホテルはKENと野村の共同所有みたいです。
金谷ホテルマンションは普通の分譲マンションなので、マンション部分の権利返還ですね。
6年後はヒルズレジデンスも築26年位だからヒルズからの住み替え需要も多いのかな？

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
金谷マンションの地権者は1.2倍までの増床制限かけられて、保留床は野村とケンコーポレーションで山分けですか！
再開発組合の理事長さんてどんな人なんでしょうね

[79: 匿名さん]

ここは三田小山の再開発と時期が被りますね。
どちらのマンションが人気になるのかな？
麻布台ヒルズや白金高輪もザスカイ等タワマンが続々建つので、これから港区はマンションブームで凄い事になりそうですね…

[80: 匿名さん]

>>61 地権者です。さん
地権者の増床は保留床の一部を取得することになるので床単価は保留床単価
持ってる権利が小さく最低面積の35㎡すら取れない弱小地権者には過小床特例で権利床単価で低層階の35㎡まで増床できる心温まる支援策になってるのでしょうか

[81: eマンションさん]

港区　西麻布三丁目　北東地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...
港区議会
https://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/?pc

[82: 名無し]

>>51 匿名さん
アラディン無くなっちゃったんですか…

[83: 匿名さん]

>>82 名無しさん

https://s.tabelog.com/tokyo/A1307/A130703/13260913/

これか

[84: 匿名さん]

>>80 匿名さん
結論、最小床面積が約35平米なので権利床価格で取得できますが、これはどこの再開発でも基本的なスキームです。
ウクライナやロシアの問題も含めて、これから世界的に更に資源高になるので、建築コストもどんどん上がり、マンションの価格も更に更に上がりそうですね。
このマンションもミニマム坪1000万円以上になるんでしょうね。

[85: eマンションさん]

国税庁　法人番号公表サイト
西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

合同会社　西麻布三丁目開発
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[86: 匿名さん]

>>79 匿名さん
＞ここは三田小山の再開発と時期が被りますね。
どちらのマンションが人気になるのかな？

　それはここが圧勝だと思われ。

[87: 名無しさん]

>>83 匿名さん
ビュッフェ、無くなっちゃったのか……。

[88: 名無し]

事業協力者のケン・コーポレーションって、
外資系企業の駐在員向け物件を扱ってるところ？

[89: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
デベやケンが取得する卸床価格（保留床単価）は1坪あたりでこんなもん？
住宅600万円
ラグジュアリーホテル700万円
事務所500万円
店舗800万円

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
ホテルは1番安いよ

[91: 匿名さん]

年内解体開始予定が少し遅れてるみたいですね…
解体が始まれば、いよいよ本物件の概要が少しずつ明らかになると思いますが、実は間取りが微妙な部屋が多く、東がヒルズとグラハイ、北がEXタワーなので、西と南の眺望が抜けてるので、人気の間取りと眺望の良い部屋はかなり人気になると思われます。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん
平均単価1500万は確実だろーな

[93: 匿名さん]

低層階は坪1000万～
中層階は坪1200万～
高層階は坪1400万～
高層プレミアムフロアーは坪1800万～
↑こんなイメージかな？

最上層のホテルはどこが入るんだろう？
ペニンシュラ、コンラッド辺りかな…

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん
ケンが再開発組合から買う価格のざっくり倍と見てよさそうだね。
てか、再開発組合の役員の皆さん、かなりのお人好しですな。
自分達には従前評価の1.2倍制限をかけといて、参加組合員にはえらく安く保留床を売ってあげるんですね！

[95: 匿名さん]

まあ、ケンも野村も事業主でリスクもある訳だから…ある程度の旨味が無いとね。
逆に、地権者でわがまま放題で荒らしている輩の方が問題だよね。
しかし、あの場所に住めるのは最高だね。
場所だけならヒルズレジデンスより上だね。
もちろん三田小山より良いよね。
1階2階の飲食店のテナントが気になるね。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
再開発はマンション建替えと違って全員同意で進めるケースが多いから、ケンや野村に旨味があり過ぎても、地権者全員から同意が取れさえすればOKでしょ

[97: 匿名さん]

地権者達にそんな権限は無いです。
発言権があるのは組合の理事達位かな。
麻布台ヒルズとこの物件だとどっちが人気かな？
住むのはこの物件の方が良いと思うが、やっぱり森ビルの壮大な規模の勝ちかな…
次いで三田小山も出来るし、富裕層には楽しみですね。

[98: 匿名さん]

↑2025年度竣工予定になっていますが、2028年度位になりそうですね。
解体工事はいつ始まるのかな？

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん
今年3月までに権利変換認可のスケジュールだから、もう間もなくじゃない

三田小山町も同じような進捗だからホントかぶってますな

[100: 匿名さん]

年内に解体着工できる予定なんですかね？
このマンションができたらテレ朝通りがガラッと変わりますね。
楽しみですね。
東南の上層階を狙っています。

[101: 匿名さん]

>>90 匿名さん

そですね。

[102: 匿名さん]

>>100 匿名さん
ホテルの下が住宅だから45階の東南角部屋が一番高い部屋になりそうね。
六本木ヒルズレジデンスC棟と並ぶ最高級レジデンスか。

[103: 匿名さん]

これから、麻布台ヒルズ、三田ガーデンヒルズ、この西麻布三丁目マンション、三田小山マンションと続々出来ますね…白金高輪もバンバン建ってるし、港区の人口がめっちゃ増えますね(笑)

[104: 匿名さん]

港区の人口は変わらないと思うけど
どこかが空くだけだから

[105: ご近所さん]

>>101 匿名さん
権利者の方にお伺いしたいのですが、こちらの再開発では増床について従前評価の1.2倍制限があるようですが、特別分譲でもう１戸自由に取得できたりしますか？
増床とは別にもう１戸子供に買わせたい等の理由があれば取得OKとしている再開発も多いようですが。。。

[106: 匿名さん]

地権者の櫻田神社がごねて再開発のスケジュールが遅れてるって話が出てますね。
他の地権者には本当に迷惑な話ですね。

[107: 地権者]

>>105 ご近所さん
出来ないです。

[108: 匿名さん]

ぼちぼち立ち退きが始まってますね。
ローソンも無くなり、knockもヒルズに移転して、一帯に飲食店が少ないですね。
アルデバランだけは最後まで残って欲しい。

[109: 匿名さん]

最上層フロアに入るホテルはどこですかね？
六本木ヒルズ、ミッドタウンに次ぐランドマークタワーなので、六本木住民としたら楽しみです。

[110: 匿名さん]

マンションの下層階は35平米位の地権者物件が多いみたい。
10坪強だと幾ら位で売りに出るんだろう？
セカンドハウスで1部屋欲しいな。

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
1億前後だね。

[112: 通りがかりさん]

>>111 匿名さん
ワンルームで坪1000万ですか。。。
室内仕様はホテル階と同じでしょうか？

[113: 匿名さん]

>>112 通りがかりさん
ヒルズの真横で上層階が高級ホテルの新築タワマンだと安い位じゃないかな。
坪1200万はするんじゃない。

[114: 通りがかりさん]

>>113 匿名さん
低層階のワンルームでもリッツカールトン並みのホテルのケータリングやスパが使える仕組みになってれば1200もありうるかな
ハードは確かに抜群なのであとはどれだけソフトが充実してるか次第だね

[115: 匿名さん]

確かに、部屋のクオリティ次第かも。
野村不動産はセンスがイマイチな印象だけど、どんな仕上がりになるか楽しみ。
Uber eatsがあればケータリングはいらないかなw

[116: 通りがかりさん]

来年早々に解体が開始されるみたいだね。
三田小山の再開発と同時期みたいだけど、どっちが早く竣工するのかね？
同時期だとマンションの販売競争が過熱しそう。

[117: moai]

以前、西麻布三丁目にある会社に勤務していた者ですが既存の建物の解体工事っていつから始まるんですか？
完全に無くなる前に、１度は見ておきたいなと。。。

[118: 匿名さん]

ここも三田小山西のタワマンも坪1200くらいかな？

[119: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん
渋谷桜丘口でも1500だから、それくらいはいくと思うよ
三田小山町より上だろ

[120: 匿名さん]

坪1500万円…恐ろしい金額だね。
ちょっと前にはミッドタウン裏の坪の800万で高いねー！って言ってたのに…
35平米で1億5000万円強…100平米で4億5000万…もう青天井だね。
西麻布にそんな価値あるのかな？

[121: 通りがかりさん]

>>120 匿名さん
ないね

[122: マンション検討中さん]

高値掴みだから、まじで。今が異常な高騰過ぎる。2025年問題って知ってますか？団塊の世代（800万人）が７５歳以上になるフェーズ。どう考えても現在のマンション市況は需要と供給が合ってない。本当にこれこそバブルだよ。絶対そのうち弾けるから。

[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん

ならないよ。
別に金のある人間の間で回してるだけだから。日本全体が貧しくなろうが、庶民が困窮しようが関係ない。
この市場に参加できる最低ラインが夫婦二人とも一部上場企業勤務の正社員ディンクス。
超都心物件の供給量なんてたかが知れてるんだから全部軽く消化される。需要と供給は合っていないどころか供給不足。でも立地微妙な便乗物件は淘汰される。それだけのこと。

[124: マンコミュファンさん]

>>123 マンション検討中さん
確かに1990年のバブル崩壊は利回り1%の高値物件を金利5%以上で借りて買ってるところに総量規制で突然ブレーキかけて人為的に不動産市況を壊すような金融政策が行われたからあんなことになったけど今は金利が全く異なるから首のつれようがないからね

[125: 通りがかりさん]

確かに欧米の利回りなんて1%位がザラだから、港区新築で利回り3%取れる日本の不動産投資は魅力的だろうね。
中国の富裕層が資産逃しで日本の不動産買うのも多いみたいだし、まだまだ需要はあるんだね。

[126: マンション検討中さん]

>>125 通りがかりさん

日本人の手が引っ込んで外人需要ばかりになってきたら危ないけど、今は日本の銀行は投資用には厳しく、外国からは現金買いに限られるのでバブル崩壊の時みたいなことにはならんでしょう、マンションについては。
オフィスはたぶんもうすぐアウトかな。

[127: マンション検討中さん]

>>126 マンション検討中さん
オフィスはテレワーク化で構造的な変化が起きてるから危ないよ
マンションは超都心部に限っては国際的な市場化してるので、まさにハワイの不動産市況がずっといいように世界中の誰かが買い続けるので相場は強含みだろうね

[128: 口コミ知りたいさん]

東京都心のオフィスいよいよやばいのでは？

｢半分空室｣のミッドタウン八重洲､三井不に試練
https://toyokeizai.net/articles/-/591583

[129: 匿名さん]

港区とか中央区にバカスカ建ててるのは軒並みヤバいだろうね。
だって入居する大企業ってほぼテレワークでしょ。

[130: 匿名さん]

＞＞117
旦那！OA産業なんぞどうでもええんちゃうの？

今じゃ糞会社ですがなw

[131: 通りがかりさん]

六本木ヒルズの真横で、54階建の西麻布アドレス、上層階はラグジュアリーホテルが入り、六本木のランドマークになるこのマンションは住むには最高の立地かな。
西麻布は飲食店も多いのでグルメも徒歩で行けるしね。
上層階の100㎡位の部屋が欲しい。

[132: 口コミ知りたいさん]

この西麻布アドレスのレジをとても良いと思うんですが、
↓
この赤坂の建設地も負けず劣らず凄くないですか？
グーグルで見ると分かるけど北側の「赤坂御用地」の森が全部そのまま借景に
なってしまうという。まだあまり話題に上らないけど相当貴重な物件ではないかと。

「赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業」
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52528604.html

[133: 名無しさん]

この西麻布三丁目も↑赤坂七丁目2番も西新宿も全部野村の再開発だね、野村は権利返還の条件が悪いって話で、儲けは全部事業主が吸い取るんだろうね。

[134: 評判気になるさん]

>>133 名無しさん
野村不動産が悪いというより再開発組合の理事長や理事の目が節穴なんじゃねえ

[135: 名無し]

>>134 評判気になるさん
いいえ、それが野村不動産のやり方です。ここも西新宿3丁目でも還元率は低く、増床率も厳しく制限をかけてきます。
所詮、組合理事長や理事は素人です。

[136: 通りがかりさん]

なるほど、赤坂七丁目2番も野村だから増床制限が厳しそうだね…以前従前評価額の2倍で売り物が出てた話を聞いた事がある様な…

野村の母体が證券だから、やり方が強引なのかな？

[137: 検討板ユーザーさん]

>>135 名無しさん
野村や組合理事長は悪くなく、都市再開発法で従前評価は現状の土地建物評価、現状面積以上の増床は原則禁止だと決まってるんだよ

[138: 匿名さん]

西新宿の再開発邪魔してる利害関係者がここでも暴れてるのか？
マジで再開発の遅延行為はやめろよ。社会の害悪だからな。

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん
そうですね。
再開発は都市再開発法に則り、地権者が主体となり、国家資格を持つ不動産鑑定士、弁護士、再開発コーディネーター等の専門家のアドバイスを聞きながら、丁寧に地権者全員の同意を得ながら進めます。
法律に違反するようなことはそもそもできません。
法律に違反するような無理な要求をして妨害してもそれが受け入れられることはありません。

[140: 通りがかりさん]

でも、森ビルの麻布台ヒルズも三田小山再開発も増床は無制限で増やせたよ。
だから結局事業主のスタンス次第なんだよね。
なので野村のスタンスは増床制限が厳しいって事。

[141: 名無しさん]

↑西新宿三丁目再開発を邪魔しているのは西新宿ライオンズマンションの理事達が中心だよ。
権利返還は従前床面積の130%でしかも中層階以上を求めてるから折り合いがつかないんだよね。

[142: 名無しさん]

>>141 名無しさん
再開発や建替えのポイントは3つ
・分譲相場に応じた保留床単価
・開発法による開発利益を加味した従前評価
・権利変換先希望の自由
これがこうなってるから揉めてるのかと
・分譲相場の半額以下
・開発利益を加味しない従前評価
・増床制限で下層階の一部だけ取得可

[143: 匿名さん]

>>141 名無しさん

邪魔ばかりするようであれば排除してほしいですね。
ライオンズは区画の際なので排除してもなんとかなりそう。

[144: 通りがかりさん]

そのライオンズの邪魔をしている主たる理事が…何と再開発準備組合の理事という…まさかの盾と矛の関係ww

[145: 匿名さん]

三田小山と西麻布三丁目は時期がほぼ一緒だけど、どっちが人気になるのかな？

[146: 評判気になるさん]

>>145 匿名さん
どう考えても西麻布三丁目でしょ。

[147: 匿名さん]

ここは坪1300位するのかな？

[148: 検討板ユーザーさん]

>>140 通りがかりさん
三田小山は増床制限ありますよ。他と比べると緩い方ですけど。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>146 評判気になるさん
どうでしょうか。こちらよ方がお高くなるでしょうけど、お値段次第では三田小山の方が人気が出そうかと。

[150: 評判気になるさん]

低層階の地権者ワンルームで坪900スタート位。
ワンルーム以外の低層坪1000～中層階坪1200～高層1400～こんなイメージかな。

[151: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズと同じくらいの価格ですね。

[152: 通りがかりさん]

ヒルズの真横だよ？立地的には三田ガーデンよりも人気が出ると思うけど(笑)

[153: マンコミュファンさん]

>>152 通りがかりさん
ミッドタウンの隣の三井の檜町タワーも分譲時坪900がいまや1500超だもんね
さらに円安だから外人からしてみたら実質3割引きだし

[154: 評判気になるさん]

上にどんなラグジュアリーホテルが入るのかな？
竣工したら六本木ヒルズ、グラハイ、けやき坂と一体化して、あの辺は一気に景観が良くなるね、駅も近いし実際に住んだらホント便利だろうね。

[155: 名無し]

>>144 通りがかりさん
笑ってしまうけど、バランスが取れてそれなりの所に着地するでしょう。

[156: 名無し]

>>141 名無しさん
そんなもの交渉材料に使っているだけよ?

[157: マンション検討中さん]

>>155 名無しさん
西新宿は既に弁護士も介入してるから長引くだろうね。
竣工は12～15年後位かな。

[158: マンション掲示板さん]

マジかよ。どうでもいいけどさっさとつくってほしいわ。新宿の旬は2030くらいだろ。

[159: 通りがかりさん]

西新宿はそもそも再開発に反対してる地権者、通知を無視してる地権者、そしてLMの地権者ほぼ全ては権利返還条件で全く折り合わないから、早くて12年、野村が折れなければ15年コースだね。実際にどこも再開ってこんなスケジュールだよ。

[160: 匿名さん]

西麻布再開発は来年春までには解体開始みたい。
あの辺の景色が一変するだろうね、竣工が楽しみ。

[161: 匿名さん]

ここは野村不動産だからマンション名は野村プラウドタワー西麻布とかになるのかな？
注目のマンション&ホテルなんだから、もっとセンスの良いネーミングを期待したい。

[162: 匿名さん]

ネーミングよりも、ここは坪1300～だから、庶民には買えないよ。

[163: 通りがかりさん]

>>162 匿名さん
その分譲単価だったら、保留床単価は半値以下だし、増床制限1.2倍で地権者は低層階あてがい部屋収容だし、住宅より安い高層階ホテルはケンと野村しか取れない仕切りになってることになるけど
都市設計連合がコンサルなのにホントにそんなことが起きてんの?

[164: 通りがかりさん]

低層階は坪900～かな？
↑地権者はほぼ区分所有の古いワンルーム1室のみ。
当然事業主が儲かる様になっている。
コンサルは事業主の代理人だからね。

[165: 通りがかりさん]

何だか櫻田神社がだだこねて揉めてるみたいだね。
しかしここの地権者達は羨ましい…ここに住んだら人生楽しいだろうね。

[166: マンコミュファンさん]

>>165 通りがかりさん
神の使いの人たちが再開発でゴネるなんてホント
一番もめたらアカン人たちやん

[167: moai]

西麻布三丁目にある会社に以前勤めておりました。
入社したころは、六本木ヒルズは無く６６開発と言われておりました。
６６開発の時も同様に反対する地権者がおり、竣工までに約１７年かかっておりました。結局、バブルが崩壊した後にその地権者も渋々立ち退きを余儀なくされ、何件かしているお店がありますがその内の1件は、立ち退きした後に店主が日中から飲んだくれて若くして亡くなったそうです。人生って分からないもんですね。
　西麻布三丁目の開発に関しては、随分前に反対運動をＴＢＳ番組の噂の東京マガジンに取り上げられて勤務先の担当者が出演しておりました。
その会社はありますが、今後どうなるか少し気になりますね。

[168: 匿名さん]

>>167 moaiさん
そんな歴史があったんですね…
西麻布三丁目再開発は少し遅れていますが、来年3月位には解体が始まる様です。
六本木ヒルズの地権者だった方がこの再開発組合の理事長をやられていますよ。

[169: 購入経験者さん]

>>166 マンコミュファンさん
氏子がいる地元町会に話しも通さず神社動かそうとした素人集団が馬鹿
旧財閥系や森ビルならもっと上手にやっただろうに

[170: 匿名さん]

野村財閥

[171: 匿名さん]

>>169 購入経験者さん
そりゃ軽率だな
町会は地元の元締めだからね
単に祭り好きの年寄りの寄り合いだと思ったら大間違いだからね
町会倉庫か町会会議室くらいはつくって無償提供するくらいの器量が必要なのかもね

[172: 匿名さん]

野村主幹のあちこちの再開発で問題多発してないか？
行政も適切に指導しろよ。