西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[評判気になるさん]

西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布３丁目

用途：住宅、事務所、商業、ホテル（宿泊施設）、駐車場、寺社
階数：地上54階
敷地面積：約10,250㎡
延床面積：約99,700㎡

事業者：西麻布三丁目北東地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産、ケン・コーポレーション、竹中工務店
工期：2021年度着工、2025年度竣工予定

[121: 通りがかりさん]

>>120 匿名さん
ないね

[122: マンション検討中さん]

高値掴みだから、まじで。今が異常な高騰過ぎる。2025年問題って知ってますか？団塊の世代（800万人）が７５歳以上になるフェーズ。どう考えても現在のマンション市況は需要と供給が合ってない。本当にこれこそバブルだよ。絶対そのうち弾けるから。

[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん

ならないよ。
別に金のある人間の間で回してるだけだから。日本全体が貧しくなろうが、庶民が困窮しようが関係ない。
この市場に参加できる最低ラインが夫婦二人とも一部上場企業勤務の正社員ディンクス。
超都心物件の供給量なんてたかが知れてるんだから全部軽く消化される。需要と供給は合っていないどころか供給不足。でも立地微妙な便乗物件は淘汰される。それだけのこと。

[124: マンコミュファンさん]

>>123 マンション検討中さん
確かに1990年のバブル崩壊は利回り1%の高値物件を金利5%以上で借りて買ってるところに総量規制で突然ブレーキかけて人為的に不動産市況を壊すような金融政策が行われたからあんなことになったけど今は金利が全く異なるから首のつれようがないからね

[125: 通りがかりさん]

確かに欧米の利回りなんて1%位がザラだから、港区新築で利回り3%取れる日本の不動産投資は魅力的だろうね。
中国の富裕層が資産逃しで日本の不動産買うのも多いみたいだし、まだまだ需要はあるんだね。

[126: マンション検討中さん]

>>125 通りがかりさん

日本人の手が引っ込んで外人需要ばかりになってきたら危ないけど、今は日本の銀行は投資用には厳しく、外国からは現金買いに限られるのでバブル崩壊の時みたいなことにはならんでしょう、マンションについては。
オフィスはたぶんもうすぐアウトかな。

[127: マンション検討中さん]

>>126 マンション検討中さん
オフィスはテレワーク化で構造的な変化が起きてるから危ないよ
マンションは超都心部に限っては国際的な市場化してるので、まさにハワイの不動産市況がずっといいように世界中の誰かが買い続けるので相場は強含みだろうね

[128: 口コミ知りたいさん]

東京都心のオフィスいよいよやばいのでは？

｢半分空室｣のミッドタウン八重洲､三井不に試練
https://toyokeizai.net/articles/-/591583

[129: 匿名さん]

港区とか中央区にバカスカ建ててるのは軒並みヤバいだろうね。
だって入居する大企業ってほぼテレワークでしょ。

[130: 匿名さん]

＞＞117
旦那！OA産業なんぞどうでもええんちゃうの？

今じゃ糞会社ですがなw

[131: 通りがかりさん]

六本木ヒルズの真横で、54階建の西麻布アドレス、上層階はラグジュアリーホテルが入り、六本木のランドマークになるこのマンションは住むには最高の立地かな。
西麻布は飲食店も多いのでグルメも徒歩で行けるしね。
上層階の100㎡位の部屋が欲しい。

[132: 口コミ知りたいさん]

この西麻布アドレスのレジをとても良いと思うんですが、
↓
この赤坂の建設地も負けず劣らず凄くないですか？
グーグルで見ると分かるけど北側の「赤坂御用地」の森が全部そのまま借景に
なってしまうという。まだあまり話題に上らないけど相当貴重な物件ではないかと。

「赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業」
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52528604.html

[133: 名無しさん]

この西麻布三丁目も↑赤坂七丁目2番も西新宿も全部野村の再開発だね、野村は権利返還の条件が悪いって話で、儲けは全部事業主が吸い取るんだろうね。

[134: 評判気になるさん]

>>133 名無しさん
野村不動産が悪いというより再開発組合の理事長や理事の目が節穴なんじゃねえ

[135: 名無し]

>>134 評判気になるさん
いいえ、それが野村不動産のやり方です。ここも西新宿3丁目でも還元率は低く、増床率も厳しく制限をかけてきます。
所詮、組合理事長や理事は素人です。

[136: 通りがかりさん]

なるほど、赤坂七丁目2番も野村だから増床制限が厳しそうだね…以前従前評価額の2倍で売り物が出てた話を聞いた事がある様な…

野村の母体が證券だから、やり方が強引なのかな？

[137: 検討板ユーザーさん]

>>135 名無しさん
野村や組合理事長は悪くなく、都市再開発法で従前評価は現状の土地建物評価、現状面積以上の増床は原則禁止だと決まってるんだよ

[138: 匿名さん]

西新宿の再開発邪魔してる利害関係者がここでも暴れてるのか？
マジで再開発の遅延行為はやめろよ。社会の害悪だからな。

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん
そうですね。
再開発は都市再開発法に則り、地権者が主体となり、国家資格を持つ不動産鑑定士、弁護士、再開発コーディネーター等の専門家のアドバイスを聞きながら、丁寧に地権者全員の同意を得ながら進めます。
法律に違反するようなことはそもそもできません。
法律に違反するような無理な要求をして妨害してもそれが受け入れられることはありません。

[140: 通りがかりさん]

でも、森ビルの麻布台ヒルズも三田小山再開発も増床は無制限で増やせたよ。
だから結局事業主のスタンス次第なんだよね。
なので野村のスタンスは増床制限が厳しいって事。

[141: 名無しさん]

↑西新宿三丁目再開発を邪魔しているのは西新宿ライオンズマンションの理事達が中心だよ。
権利返還は従前床面積の130%でしかも中層階以上を求めてるから折り合いがつかないんだよね。

[142: 名無しさん]

>>141 名無しさん
再開発や建替えのポイントは3つ
・分譲相場に応じた保留床単価
・開発法による開発利益を加味した従前評価
・権利変換先希望の自由
これがこうなってるから揉めてるのかと
・分譲相場の半額以下
・開発利益を加味しない従前評価
・増床制限で下層階の一部だけ取得可

[143: 匿名さん]

>>141 名無しさん

邪魔ばかりするようであれば排除してほしいですね。
ライオンズは区画の際なので排除してもなんとかなりそう。

[144: 通りがかりさん]

そのライオンズの邪魔をしている主たる理事が…何と再開発準備組合の理事という…まさかの盾と矛の関係ww

[145: 匿名さん]

三田小山と西麻布三丁目は時期がほぼ一緒だけど、どっちが人気になるのかな？

[146: 評判気になるさん]

>>145 匿名さん
どう考えても西麻布三丁目でしょ。

[147: 匿名さん]

ここは坪1300位するのかな？

[148: 検討板ユーザーさん]

>>140 通りがかりさん
三田小山は増床制限ありますよ。他と比べると緩い方ですけど。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>146 評判気になるさん
どうでしょうか。こちらよ方がお高くなるでしょうけど、お値段次第では三田小山の方が人気が出そうかと。

[150: 評判気になるさん]

低層階の地権者ワンルームで坪900スタート位。
ワンルーム以外の低層坪1000～中層階坪1200～高層1400～こんなイメージかな。

[151: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズと同じくらいの価格ですね。

[152: 通りがかりさん]

ヒルズの真横だよ？立地的には三田ガーデンよりも人気が出ると思うけど(笑)

[153: マンコミュファンさん]

>>152 通りがかりさん
ミッドタウンの隣の三井の檜町タワーも分譲時坪900がいまや1500超だもんね
さらに円安だから外人からしてみたら実質3割引きだし

[154: 評判気になるさん]

上にどんなラグジュアリーホテルが入るのかな？
竣工したら六本木ヒルズ、グラハイ、けやき坂と一体化して、あの辺は一気に景観が良くなるね、駅も近いし実際に住んだらホント便利だろうね。

[155: 名無し]

>>144 通りがかりさん
笑ってしまうけど、バランスが取れてそれなりの所に着地するでしょう。

[156: 名無し]

>>141 名無しさん
そんなもの交渉材料に使っているだけよ?

[157: マンション検討中さん]

>>155 名無しさん
西新宿は既に弁護士も介入してるから長引くだろうね。
竣工は12～15年後位かな。

[158: マンション掲示板さん]

マジかよ。どうでもいいけどさっさとつくってほしいわ。新宿の旬は2030くらいだろ。

[159: 通りがかりさん]

西新宿はそもそも再開発に反対してる地権者、通知を無視してる地権者、そしてLMの地権者ほぼ全ては権利返還条件で全く折り合わないから、早くて12年、野村が折れなければ15年コースだね。実際にどこも再開ってこんなスケジュールだよ。

[160: 匿名さん]

西麻布再開発は来年春までには解体開始みたい。
あの辺の景色が一変するだろうね、竣工が楽しみ。

[161: 匿名さん]

ここは野村不動産だからマンション名は野村プラウドタワー西麻布とかになるのかな？
注目のマンション&ホテルなんだから、もっとセンスの良いネーミングを期待したい。

[162: 匿名さん]

ネーミングよりも、ここは坪1300～だから、庶民には買えないよ。

[163: 通りがかりさん]

>>162 匿名さん
その分譲単価だったら、保留床単価は半値以下だし、増床制限1.2倍で地権者は低層階あてがい部屋収容だし、住宅より安い高層階ホテルはケンと野村しか取れない仕切りになってることになるけど
都市設計連合がコンサルなのにホントにそんなことが起きてんの?

[164: 通りがかりさん]

低層階は坪900～かな？
↑地権者はほぼ区分所有の古いワンルーム1室のみ。
当然事業主が儲かる様になっている。
コンサルは事業主の代理人だからね。

[165: 通りがかりさん]

何だか櫻田神社がだだこねて揉めてるみたいだね。
しかしここの地権者達は羨ましい…ここに住んだら人生楽しいだろうね。

[166: マンコミュファンさん]

>>165 通りがかりさん
神の使いの人たちが再開発でゴネるなんてホント
一番もめたらアカン人たちやん

[167: moai]

西麻布三丁目にある会社に以前勤めておりました。
入社したころは、六本木ヒルズは無く６６開発と言われておりました。
６６開発の時も同様に反対する地権者がおり、竣工までに約１７年かかっておりました。結局、バブルが崩壊した後にその地権者も渋々立ち退きを余儀なくされ、何件かしているお店がありますがその内の1件は、立ち退きした後に店主が日中から飲んだくれて若くして亡くなったそうです。人生って分からないもんですね。
　西麻布三丁目の開発に関しては、随分前に反対運動をＴＢＳ番組の噂の東京マガジンに取り上げられて勤務先の担当者が出演しておりました。
その会社はありますが、今後どうなるか少し気になりますね。

[168: 匿名さん]

>>167 moaiさん
そんな歴史があったんですね…
西麻布三丁目再開発は少し遅れていますが、来年3月位には解体が始まる様です。
六本木ヒルズの地権者だった方がこの再開発組合の理事長をやられていますよ。

[169: 購入経験者さん]

>>166 マンコミュファンさん
氏子がいる地元町会に話しも通さず神社動かそうとした素人集団が馬鹿
旧財閥系や森ビルならもっと上手にやっただろうに

[170: 匿名さん]

野村財閥

[171: 匿名さん]

>>169 購入経験者さん
そりゃ軽率だな
町会は地元の元締めだからね
単に祭り好きの年寄りの寄り合いだと思ったら大間違いだからね
町会倉庫か町会会議室くらいはつくって無償提供するくらいの器量が必要なのかもね

[172: 匿名さん]

野村主幹のあちこちの再開発で問題多発してないか？
行政も適切に指導しろよ。

[173: 通りがかりさん]

野村の再開発は地権者にシビアだからトラブルだらけ…地権者に優しい森ビルと真逆だね。

[174: 評判気になるさん]

櫻田神社の件は、弁護士を使ってやれもっと土地を増やせだの、やれ補償金を増やせだのと、ゆすりたかりみたいに駄々をこねてるって聞いてるけどね。

[175: マンション掲示板さん]

>>174 評判気になるさん
再開発の個別交渉ってそんなもんだよ
ただ神の使いに対して条件を渋って揉め事にするのはスマートなやり方じゃいよな
ただでさえも従前評価の1.2倍上限の増床制限が波紋を呼んでるわけだから

[176: 通りがかりさん]

神の使いね…再開発の個別交渉は言ったもん勝ちなのかね…地権者みんながそんないやらしい個別交渉をしてるのかね？
そもそも増床はどの位が適切なんだろう。
何だかブラックボックスが多いね。

[177: 匿名さん]

結局上層階に入るラグジュアリーホテルってどこなんだろう？
目の前がグラハイ、六本木ヒルズ、上層階がラグジュアリーホテルで西麻布アドレスなんて住環境は最高だね。
販売開始が待ち遠しい。

[178: 賃借権者]

補償の初めての金額提示がありました
お支払いできる補償としては現状以下の通りとなります。
動産移転費用 90万円程（マンションから移転先への引っ越し・移転先から再開発ビルへの引っ越しの2回分）
賃料補償 390万円程（現在の家賃と周辺家賃との差額分×工事期間）
その他 ：40万円程（仲介手数料等）
合計：520万円程度
＋会社移転による印刷物等

[179: 口コミ知りたいさん]

>>172 匿名さん
確かにデベロッパーによって再開発の進め方がだいぶ違う。
以前は行政裁量で実質8割同意を都市計画認可や組合設立で求めていたから森ビルの再開発のように公正な再開発になってた。
最近は組合設立直前に敷地を分筆して議決権を水増ししたり、転出者に開発利益を還元しなかったり、地権者の増床を阻んで低層階のあてがい部屋に押し込んだりと、目や耳を疑いたくなるような再開発を見聞きする
もうちょっと国や行政が関与しないといずれ大問題になるかもしれんな。

[180: マンション検討中さん]

西新宿のクソ業者乙です。社会悪は再開発邪魔してるあんたらだよ

[181: 名無しさん]

>>174 評判気になるさん
宝生ハイツの建て替えでも神の使いの金比羅さんは合法的な総合設計制度を正面から否定して止めようとしてるからね
法の支配を神の支配が上回るとのロジックだからなかなか折り合いが難しいよな

[182: Anonymous]

https://www.kensetsunews.com/archives/773226
　西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合は、再開発事業に伴う既存建物の解体工事を２０２３年１月から大成…

[183: 通りがかりさん]

ようやく解体が始まったね。
まだ補償金を吊り上げ様ともめてる地権者がいるらしいけど、往生際が悪過ぎる。
三田小山も来月から解体だから大体同時期の販売かな？
六本木の新しいランドマークホテル&マンションが今から楽しみだね。

[184: デベにお勤めさん]

補償金交渉って、性格でますよねぇ。
ある程度のところで妥協しないとね。

[185: マンション検討中さん]

金の問題だけではないのかも。
相手によっては強制執行できないケースもあるのかな。
道路事業など折り合いをつけるまで10年単位で時間がかかるケースもあるし。

[186: マンション検討中さん]

>>54 リフォーム検討中さん
想定新築分譲単価の半値以下の卸値でデベが保留床を取得できるのに、地権者は従前評価の1.2倍までしか増床できないって、、、
そりゃ、立ち退き交渉にしわ寄せいくのも、わかる気がするよ
ガンバレ

[187: 口コミ知りたいさん]

最新情報きましたね

地上54階、高さ約200m「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業」の権利変換計画認可！六本木ヒルズの西側で最上部にホテルが入る約500戸のタワーマンション
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52541628.html

[188: eマンションさん]

>>187 口コミ知りたいさん
これ、デッキに屋根つけて、アンブレラフリーにしてほしいわ。

[189: 匿名さん]

三田小山よりも竣工早そうだな
坪1000スタート位かな？

[190: 通りがかりさん]

3月末に97条補償金の支払いも始まり、4/6に全引渡しも終わり、既に解体も進んでいるので、後は2028年の竣工を待つだけ。

54階建の上層部は外資ラグジュアリーホテル、500戸の住戸、オフィス、1階店舗と西麻布の新しい顔になるんだろうね。

[191: 匿名さん]

>>189 匿名さん
坪1300ぐらいは行くのではないか？

[192: 評判気になるさん]

>>191 匿名さん
それはないと思う。

[193: 匿名さん]

あの立地と今後の建築資材等の値上がりを考慮すると坪1200～2000位かな。

[194: 名無しさん]

本格的な解体は始まりましたか？
完成したら相当な人気のタワマンになるんだろうね。
TMTリッツの賃貸に住むような感じかね。

[195: マンション検討中さん]

こちらの販売開始時期はいつごろかご存じな方はいらっしゃいますでしょうか？

[196: 匿名さん]

いつ頃かわからないけど、超富裕層しか買えない価格になりますよ。

[197: マンション検討中さん]

>>196 匿名さん

そんなことは言わなくてもわかってます笑

[198: マンション検討中さん]

>>194 名無しさん
GWに行ってしました。
地権者退去して、工事が始まってます。

[199: 通りがかりさん]

当初は、コロナなどで計画がずれて心配でしたが、ブルガリやジャヌなど、外資の高級ホテルがどんどん参入する流れが続いているので、よりステータス性のある外資ホテルが、結果的に入居してくれるのではないかと期待しています。
KENさんには誘致頑張ってもらいたいですね。

[200: マンション検討中さん]

竣工が2028の春位みたいだから販売開始は2025年位からかな、地権者住戸を除いた販売住戸は何戸だろう。
欲しいけど相当高そうだね。

[201: パンダ]

外資系ホテルはいつ決まるのでしょうね？

[202: 検討板ユーザーさん]

>>195 マンション検討中さん
営業担当者からは、ここは今夏以降に案内できるとの話をもらってます。
あと、赤坂7丁目、渋谷三丁目、代官山でも超高級なプラウドマンションが分譲予定とのことなので、今後の野村不動産の分譲案件は期待できそうです！

[203: マンション掲示板さん]

>>202 検討板ユーザーさん

いや、あんまり期待してないでおきます。
ノムさんはラグジュアリーマンション下手です。

[204: マンコミュファンさん]

>>202 検討板ユーザーさん

代官山でもプラウド出るんですね。赤坂、渋谷は場所わかりますが。

[205: マンション検討中さん]

野村の中長期経営計画によるとプラウドシリーズになるっぽいですね。
プラウドタワー西麻布か、六本木でしょうか。
https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/plan2022_presen.pdf

[206: マンション検討中さん]

プラウドタワー西麻布か…普通すぎるネーミング
西麻布のランドマークになりうるラグジュアリーホテル&マンションなんだからプラウドは要らないかな。

[207: 匿名さん]

各住戸のレイアウト図見たけど設計が下手過ぎてかなり使いずらい間取りだよ。

[208: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん
この立地なら六本木付けるでしょうね。昔と違ってヒルズやミッドタウンができて六本木のイメージが良くなってる。

[209: 評判気になるさん]

>>207 匿名さん

最近では森ビル以外はまともなラグジュアリーマンションをつくることが出来なくなった。これは各デベにラグジュアリーマンションを理解して、何としても提供するという強い意志と事業性が保てないのが理由でしょう。

実は住友不動産には森ビルに劣らずラトゥールを仕上げる能力があるんですが、ドケチなナニワ商人の住友不動産は絶対にラトゥール仕様の分譲はつくりません。

[210: ご近所さん]

麻布警察の所にプラウド六本木があるので、プラウドタワー六本木NEXTとかかも知れませんね

[211: 通りがかりさん]

https://nordot.app/1039852556984107369?c=899922300288598016

プラウドは最も住んでみたいマンションブランドらしいが、本気かな？？

[212: マンション検討中さん]

富裕層はプラウドが一番じゃないよね。
パークマンションかグランかな。

[213: 口コミ知りたいさん]

>>212 マンション検討中さん
パーマンやグランでも場所によってピンキリ
専有部の浴室、キッチン、建具、床の仕様を平米あたり10万上乗せするかどうかの話
リビングダイニングの天井高が7メートル以上あることも必須だけどね

[214: マンコミュファンさん]

>>209 評判気になるさん
ここは野村ですよww

[215: 匿名さん]

プラウドって世帯年収１０００～２０００万くらいのプチ富裕層向けでしょう。
都心に代表作あるの？ないでしょう。ｗ
特にタワーとかろくなのないし。MARCあたりは意欲作ではあるが。

[216: 匿名さん]

ホテルも入る事だし、この西麻布は野村の最高級グレードのタワマンになるんだろうね。

[217: 口コミ知りたいさん]

ノムさんにはラグジュアリーマンションをつくるノウハウがありません。恵比寿の原町建替で実証済みです。

[218: 評判気になるさん]

>>217 口コミ知りたいさん
プラウド神宮前はかなりいいよ
代官山のモデル見てみ

[219: 通りがかりさん]

野村は期待出来ないから共同事業主のKENに頑張ってもらいたい。

[220: 名無しさん]

>>219 通りがかりさん
野村不動産のここと赤坂七丁目のタワーマンションは野村不動産史上、最高級タワーマンションになることは確定でしょう
平均坪単価2000万もありうると思うよ
六本木ヒルズ隣接で、超高級ホテルのサービス付きのレジデンスだから森ビルの虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーとほぼ同格なんじゃない
ミッドタウン隣接のパークコートの中古取引も余裕で坪1500万超えてきてるわけだし、、