サンメゾン岐阜長良エルド

[マンション検討中さん]

公式URL：https://s-gifunagara.jp

売主：サンヨーホームズ株式会社
〒550-0005 大阪府大阪市西区西本町1丁目4番1号（オリックス本町ビル8階）TEL.[phone]
国土交通大臣免許（4）第6105号、（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
マンション事業本部 中部マンション支店
〒464-0075 名古屋市千種区内山3-30-9（nonoha千種）TEL.[phone]
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社


名称 サンメゾン岐阜長良エルド
所在地 岐阜県岐阜市長良福光字中町2614番1
住居表示 未定（引渡し時までにご案内いたします）
交通 岐阜バス「JR岐阜駅前」発16分　「長良ヶ丘」停より徒歩1分
総戸数 44戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上12階建
建物竣工時期 2020年1月上旬予定
入居開始時期 2020年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
売主 サンヨーホームズ株式会社
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
設計･監理 株式会社日企設計
施工会社 東レ建設株式会社
管理会社 サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件概要を追記しました。2019.10.8　管理担当】

[51: 匿名]

どなたか、此処のメリットを教えてくださいませんか？

[52: 匿名さん]

ここのメリットは、価格でしょ。
まだ金額発表無い中で、外野が騒いだって、わからない。病院跡地で、郊外で駐車場無し、洪水危険あり？、ならば土地は相当安く仕入れたはず。

[53: 匿名]

>>52 匿名さん
買い叩くとまではいかずとも、ネガ要素が強いが為に、土地取得コストは相当低かったとのご推察ですね。
まさにご指摘のとおりかと、納得致しました。

となると、上物よりも土地の評価がベースとなるリセール時の売却額も、相応に低くなるという事ですね。

自ずと、住みきり前提・永住覚悟の購入となりそうですね。

つまりは、いずれ公表される価格が相当なインパクトがある程の低価格となれば、多少の魅力はありそうですね。

[54: 匿名]

>>53 匿名さん
事業主の事業はザックリ言えば、土地等を安く買って建物建てて、付加価値付けて高く売って儲ける。

一方、購入者は、将来も資産価値が維持若しくは上昇する物件を、適正な納得価格で購入したい。

ライフプランにおいて、暮らしながらにして資産運用出来る優良物件は、とても魅力的ですよ。

自ずと定期的に住み替えを行うのが楽しみとなります。生活がどんどん豊かになりますからね。

ここはどうだか知りませんが。だいたい想像はつくけど^_^

[55: 匿名さん]

公式ＨＰの【物件概要】は本日が更新日なのだが、何が更新されたのだろう？
販売戸数・販売価格・管理費・修繕積立金も未定のままです。

購入を踏まえて多少は期待して、更新されるかと思いきや、何の説明コメント記載も無く同じ内容を
ただタレ流しているのでもう此処のＨＰは見ませんね。時間のムダ。

次回の更新日は6/24 デス が、新しい追加情報（もし、あったとしても）に全く興味はありません。

[56: ご近所さん]

>>55匿名さん
この物件の建設現場にチラシがあり、長良川温泉の旅館の一室で、説明会をやるみたいですよ。物件の近くには、モアグレース長良平和通も建設中ですが、こちらは、モデルルームありで価格表も公表されています。私は、関係者ではなく、一軒家住まいのご近所さんですが、どうしても長良でマンションなら、モアグレース長良平和通の方がお勧めです。モアグレースの方は、バスの本数もそんなに変わらないですし、駐車場が平面ですからね。
サンメゾンは、モデルルームを作る気配も無いので、完成してから一室をモデルルームにして売るのではないでしょうか？

[57: 匿名さん]

＞＞56 ご近所さん
詳細情報ありがとうございます。
竣工時期からは考えれば、昨秋から年初にはＭＲを用意するでしょうから、此処では完成物件売りを行うのでしょうね。借地料を払ってＭＲ建てて、販売員を常駐させても完売はせず、数戸を成約・販売して、ＭＲスクラップして・・・。どのみち完成物件売りとなる。
全４４戸ですが、１年間で何戸が売れるのでしょうか？
岐阜デビューの物件らしいが、エリア戦略としてポジティブにその手法を選択したのでしょうか？　それとも、そうせざるを得なかった事情があったのでしょうか？

[58: ご近所さん]

目の前が長良陸閘。
https://johosokuhou.com/2018/07/08/7308/
毎年ではないが、大雨のときには、エヴァンゲリオン状態になるのを楽しめますかね。
先祖代々で、この地域に住んでますが、わざわざ買う人の気が知れない。
「私は10階だから関係ない」とか思う人がいたら、大バカ者。エレベーターは水没。宅配ボックスも損壊。機械式駐車場は損壊。平置き車は、全損です。
永住向きとか資産価値とかリセールとか言ってる場合か？

[59: 匿名]

>>58 ご近所さん
そのエヴァンゲリオン状態は、リアルに間近では楽しみたくないです。
ごめんなさい。
でもね、エヴァの世界観は好きですよ(^.^)

[60: 通りがかりさん]

岐阜市民です。
一応公式サイトのロケーションのところを見ると
長良川より高い土地の立地の様ですね。
なので、それを信用すると
建物が水没することは無いのでしょう。
ただ周囲の道路が浸水して陸の孤島化はありえますね。
長良川が溢れる時は市街地の南を避け、北側に流すことになってる（らしい)ので。

長良陸閘が閉まるほどの水位上昇は
今までは15年に一度くらいでしたけど
最近の気象状況ではわかりませんし。

ただここは金華山、鵜飼、花火見物には近いので風光明媚的には大変良いところだとは思います。
あ、でも花火の日にうっかり別のエリアに出掛けたりしたら、家に帰り着くのに相当苦労しそうですが。

[61: 匿名]

某地方都市では、部屋からの花火見物をウリにした市街地の高級物件があった。

その花火大会は、毎年夏に行われる一大イベント。
市街地の中心にある公園の池で打ち上げられ、数万人の見物客で賑わっていた。

が、竣工・引き渡し直後に、まさかの花火の永久中止が公表された。

表向きの理由は、「見物客が多すぎて安全性が維持出来ない」だった。
が、本当の理由は主催者である地方の新聞社の経営不振。

[62: 通りがかりさん]

駐車場が先着順なのでしょうか？そうなら駐車場が満車になった時点で詰む。販売担当する会社も大変だろう。

[63: 匿名さん]

＞＞62 通りがかりさん
同ネーム（サンメゾン）の他所の物件でも、駐車場率８０％程度の物件は多いです。
中には、最初から部屋タイプを指定して敷地外の駐車場確保を前提に分譲している物件もある。

例えば、全６０戸・ＡからＥまで５タイプ各１２戸の市街地の物件で、駐車場は４８台のみ。
Ｂタイプ（相対的に専有面積が狭い）購入条件として、一般の駐車場利用が義務づけられる。

市街地だから当然、近場の駐車場には空きが無く、徒歩１０分圏内やっと数台の空きがある事を知った。
又、住宅街立地故に大型スーパーやＳモール等の商業施設や病院等は車が無いと利用しずらい環境なのに。

ある意味で、まさに自身が詰む状態になった。初見にて投了と相成ったのです。

結局、内覧するだけムダだった。
最初からその特殊な条件を、物件案内の公式ＨＰに情報掲載すべき。

[64: 匿名さん]

長良川競技場の近くを車で通ったことがあり、この交差点も車で通ったことがあります。

口コミ評価はあまりよくなく、
>>結局、内覧するだけムダだった。
という悪評もありなんですね・・・

長良川の近く、浸水が心配ではあるものの、ここ最近はゲリラ豪雨はなく、今年も梅雨でも夜に降っておしまいのことが多かったので大丈夫かなと思っていました。
44邸のマンション。間取りがまだ出ていないですが、購入検討者は少ないんでしょうか。

[65: 周辺住民さん]

岐阜市東長良在住です。
長良平和通や高富街道は、ずいぶんマンションが建ちましたが、駐車場が世帯数の半分も無いというマンションは、無いと思います。
私は一軒家住まいですが、マンション生活を否定しません。ただ、長良で駐車場無しは、現実的では無いし、バロー、マーサ、ピアゴに買い物に行くにも、車の方が多いです。買い物は重いものがなければ、自転車でも行けますが、夏は日本一暑く、冬は伊吹おろしの岐阜では、辛いと思います。
バスの本数が多いことをこのデベはアピールしてますが、家族全員がバス利用の生活をずっと続けるなんて現実的では無いです。現状の通勤がバスでも、車利用の場所に転勤になる場合もあるし、家族の介護をしたり、介護されたりの場合は、絶対に駐車場が必要です。
一軒家の知人で、とある介護サービスの方が訪ねてきて、「１週間に２度、お宅の駐車場に車を置かせて欲しい」と頼まれた事があるそうです。理由を聞くと、その一軒家の近くのマンションに介護提供に行くのに、来客用駐車場もコインパーキングも無いから、との話でした。
岐阜では、大学生でも車を持つぐらいの地域ですし、駐車場が１５０％あってもかまいません。長良平和通にできるモアグレースは、敷地内平面１００％ですし。
マンションは、立地と管理とよく言われますが、長良在住者としては、教育面などの立地は悪くないけど、敷地内駐車場あってこその立地だと思います。駅前でも無いのに機械式駐車場なんて、修繕費もかかるし、意味の分からない物件です。

[66: 匿名]

先週からはは、ちゃんと完成するのかが最大の関心事です。
とても重要だと思いますよ。
経済週刊誌にデベの社名会社載ってましたね。
今まで以上に、今日の株価も気になります。

[67: 匿名さん]

>>66匿名さん
同ネーム（サンメゾン）の物件は、少なくとも東海地方では、評判良くないですね。関西地盤だから市場調査がイマイチなのかな。
筆頭株主リクシルが内ゲバ状態なので、この会社の経営方針が戦略的では無いのが、株式市場での一般評価。穴吹工務店や愛松建設のような末路になるのかもしれません。岐阜に１棟しかないので、どのみち管理は期待できませんから、デベ本体がどうなろうと関係ないね。

[68: 匿名さん]

＞＞67 匿名さん
＞筆頭株主リクシルが内ゲバ状態（中略）経営方針が戦略的では無いのが、株式市場での一般評価。
＞岐阜に１棟しかないので、どのみち管理は期待できませんから、デベ本体がどうなろうと関係ないね。

同意です。
管理が期待出来ないのは、飛び地である事に加え、同系列の管理会社なので ↓↓。他スレ見れば分かる。

[69: マンコミュファンさん]

競合物件の比較をしてみました。

サンメゾン岐阜長良エルド
１２階建て　最寄りバス停長良ケ丘１分
ワンフロア　４戸　総戸数４４戸
専有面積：71.40㎡から85.08㎡
価格：2,890万円から
メリット：オール電化、IH、河川敷に近い（花火会場に便利、ただし、周辺マンションの関係上、居室からは花火は見えない）
デメリット：敷地内駐車場18台（うち11台は機械式）、岐阜県内初分譲の管理会社、床暖房や浴室暖房乾燥機無し

モアグレース長良平和通レジデンス
１４階建て　最寄りバス停長良北町２分
ワンフロア　３戸　総戸数４０戸
専有面積：71.12㎡から84.46㎡
価格：2,388万円から3,988万円
メリット：平面駐車場100％、ガス床暖房、浴室ガス暖房乾燥機、トランクルーム２庫、低価格、屋上利用可（花火鑑賞？）
デメリット：郊外立地、道路挟んで南側6階建て賃貸アパートあり

[70: 匿名]

>>69 マンコミュファンさん
ドングリのなんとかって感じですね。

[71: 通りがかりさん]

2890万円から？
低層の狭い部屋ですかね。競合が2400万円から出しているのを見ると、駐車場の話からして、苦戦しそうですね。
同ネーム(サンメゾン)の売れ残りを見る限り、色々間違えている会社だな。一戸建てに力点なのかな？

[72: 匿名]

>>71 通りがかりさん
客観的な市場分析やエリアの競合観察が出来ないデベのようです。
なので、共同住宅も戸建てでも
>色々間違えている かと思われる。

[73: 匿名]

>>72 匿名さん
FC岐阜をサポートって、そんなことアピールして
契約戸数が増えるんかね。
外部団体やらをサポートする前に足下を固めなっ。
と言いたい人が、たくさん居そうですねっ。

[74: 名無しさん]

ＦＣ岐阜をサポートは良いことだと思うけどね。

[75: 匿名]

>>74 名無しさん
継続してサポートする余力があるか、心配ですね。
資金力と企業ポリシーの問題。

[76: ご近所さん]

東長良学区10年ぶりのマンション、とホームページで宣伝してます。
東長良中学は
https://yumochiblog.com/gihu-city-bullying-suicide-teacher-shredder

先日、いじめ自殺があった学校ですが、あえての宣伝か？

[77: 匿名さん]

＞＞71 通りがかりさん 　＞同ネーム(サンメゾン)の売れ残りを見る限り、色々間違えている会社だな。
＞＞72 匿名　　＞客観的な市場分析やエリアの競合観察が出来ないデベのようです。

などと指摘されるゆえんです。
普通はそういう宣伝は控えるでしょうね。事故を認識後は、内容を修正するでしょうね。

[78: ご近所さん]

駐車場が少ないのに、駅まで遠い。管理会社が県内唯一物件。花火会場が近いのに見えない。学区では、イジメ自殺。競合物件が平米単価で2割近く安い。
買う理由が見つからない。大幅値下げで逆転なるか？

[79: 通りがかりさん]

花火会場が近いことをアピールしてるけど、見えない？ってことかな。当日は周辺が混雑して住みにくいだけでは？
花火会場から少し離れた場所でも道路はかなり混雑するしね。

[80: 匿名]

過去の投稿をじっくりと反芻しました。以下結論。

一年にたった一回だけの花火大会のメリット無し。
一年365日の日常生活にさえも 何もメリット無し。
以上です。

[81: ご近所さん]

東長良校区に住んでますが、子育て世代(特に中学生以下)は買わないほうがいいですよ。イジメ自殺の学校というレッテルは消えないし、再発防止策があっても、あえて引っ越してまで通うメリット無いです。岐阜は大学生になったら車が必要なような市ですし、駐車場が無いというのもデメリットだらけ。
老人世代にしても川に近い地区は、スーパーやコンビニが無く、不便です。歯科と眼科と耳鼻科が近いぐらい。

[82: 匿名]

>>81 ご近所さん
教育面も含めてネガ的な評価が強い住環境で、
買い物も不便。でも近くに歯・眼・耳鼻科が在る。

その病院の特定の患者と従事者にのみ、好物件だ。

[83: マンコミュファンさん]

少し見ない間に荒れて？るような。ネガ要素が強いので仕方ない。
スレを見返すと、ファミリー層、特に子育て世代は、絶対に買わないマンション。駐車場少ない郊外物件で、イジメ自殺の校区に3500万円払って引っ越す人はいない。100万、200万の違い、若しくは同価格帯で岐阜駅徒歩圏内のマンションが5棟ほどある。
増税のことも考えれば、築浅駅近中古のほうが、コストパフォーマンスは高い。サンヨーホームズという会社も岐阜では、無名。上場デベロッパーらしいが。

[84: 匿名さん]

投稿している皆さんは、とても客観的且つ冷静に物件評価をしていると思います。
　
知名度の低いデベと、無名に近い子企業の管理会社の岐阜デビュー物件って、髙リスクでしょ。

賢明な企業なら２件目以降を含む長期プランを明示して、当該エリアのビジョンを示す処でしょう。

分かりきっているのにそれが出来ないから、この状況に陥っているとも言える。それが全て。

[85: 匿名さん]

公式サイトのお知らせに、会場まで徒歩4分の近さで花火大会が鑑賞できると書いてありますが、61さんのお話は別の物件のお話ですか？
こちらの花火大会が中止になる訳ではありませんよね。

建物や環境は猛スピードで変わっていってしまう中、花火大会や祭りは永久的に続くものだと思い込んでいましたが、時代の流れでなくなってしまうものもあるんですね…

[86: 匿名さん]

＞＞85　慌てずによく読みましょう。
＞＞61　の投稿は他所のマヌケ話。・・・「某地方都市で、自住戸ベランダでの花火観賞が
一番のウリだったが、契約後・竣工前に突如、翌年以降の花火大会【永久中止】が決定した。」

此処は「ベランダ観賞可」ではなく、単に「会場まで約３００ｍをウリ！？にしてるだけよ。」

[87: 匿名]

>>85 匿名さん
猛スピードの変化を想定してない建物や管理会社・
地域の新参者は、時代の流れに乗れずにいつしか
淘汰されていくのでしょう。

なんでも半端なモノは、消滅していきますね。

[88: マンコミュファンさん]

ホームページが少し更新されていました。トランクルームか13戸分しかない。全44戸なのに。最近の郊外物件では、ダブルトランクルームもあるのに、ファミリー向けとは思えない仕様。敷地の他の部分潰しても、全戸分ぐらいは、トランクルームあっても良いと思う。

[89: 匿名さん]

此処の設計だとトランクルームは各住戸の横に配置されているタイプでは無いんですね。
物件概要には説明が無いですが、共用施設扱いで希望する世帯が有料で使用するんでしょうね。
スペース上の制約もあって13区画分しか確保出来なかったのでしょう。

が、共用施設が中途半端に存在すると使用規則や維持費の面で面倒臭いことになりそう。

[90: 匿名さん]

ＨＰ内には誤りがあると思います。
『イメージＣＧ』と『PUBLIC PLANのイラスト図』とが、アンマッチになっているような？
設計変更になったんでしょうか？ どっちが正しいのか？

[91: ご近所さん]

このデベロッパーは、岐阜市長良のことを全く調べてないような表記が目立ちます。建設地の目の前にある長良橋陸閘は、長良川古川の跡地です。ホームページには、「金華山を望む長良の高台」とありますが、洪水の危険については、誤解をうむ表記です。長良川は、天井川であり、古川の跡地である当地は、危険であることは、長良に住む人間の共通認識です。
都合の悪いことやデメリットは、言わずに売るのが、全てのデベロッパーに共通してることですが。

[92: 匿名さん]

トランクルームはアウトドア用品やタイヤの保管場所として利用するものらしいので、
駐車場同様全ての住人が必要になるものではないのでは？
災害用の備蓄倉庫であれば全戸につけて欲しい設備ですが、
トランクルームは必要な人のみの契約でよろしいように思います。

[93: 通りがかりさん]

駐車場やトランクルームが不足してますが、購入検討する人が判断するでしょう。岐阜の郊外物件で、3LDKファミリータイプと思われるので、売れないだろうな。
リセール業者に回されて、初期購入者が大損する典型例。

[94: 匿名]

大規模修繕の費用負担は、通常は各世帯の専用面積
の按分をベースに設定されるでしょ。

駐車場やトランクルームを使用していない世帯は
そのぶんワリを食うことになりますよね。

だから、自世帯が使用しない付帯設備が多い物件は
自然と避けてしまいます。

言い換えれば、必要な設備を全世帯分に公平に配置
してる物件を購入します。
今までも、これからも、ずっと。

[95: ご近所さん]

この物件の競合は、立地条件が似ている長良川北側のモアグレース長良平和通。競合は、平面駐車場100%とトランクルーム200%。サンメゾンは、郊外ファミリー物件なのに、敷地内駐車場は50%以下で機械式、トランクルームも50%以下で中途半端。
なにより、価格が競合は、2400万とかなり安い。柳ヶ瀬や岐阜駅徒歩圏内の建設中マンションも、最安値は、3000万を切っている。
このサンメゾンを買う人いるのか？近所としては、心配。ゴーストマンションに、ならないか。

[96: 匿名さん]

バス停まで徒歩1分でバスの本数も多いようですが、周辺地図を見ると銀行、病院、商業施設などの生活利便施設が点在し、車がないと生活ができない立地のように思えます。
そうなると駐車場は1世帯2台まで所有可能な台数設定が必要ではないでしょうか。

[97: 匿名]

ここを購入するのは、
車を所有しない・使用しない世帯で、
日常のバス利用に抵抗が無い世帯だと思う。

車所有者は、敷地内に駐車場確保が出来ない不便な
生活も想定して、それを割り切れるか否かが課題。

[98: 匿名さん]

駅までのアクセスは決してよくありませんが、バス停がマンションのすぐ近くにあるのは大きな利点だと思います。

銀行や病院関係は徒歩圏内に集まっていますし、スーパーは自転車があれば問題ないと思いました。
地図では見つけられませんでしたがドラッグストアや衣料品、ホームセンターは近くにありますか？

[99: ご近所さん]

〉〉98
ドラッグストアは、複数ありますがどれも一キロ以上あります。ホームセンターも、環状線のバローホームセンターが最寄りですが二キロはあると思います。
一番近いスーパーは、ピアゴですが、一キロあります。デベのHPでは、「ママは歩いてスーパーへ」みたいな表記。近所で歩いてピアゴ行く人なんていませんよ。確かに自転車利用はいます。

[100: 名無しさん]

今の時代、歩いてスーパー行くママいませんよ。
この辺りは車なしでは難しいです。