サンメゾン岐阜長良エルド

[マンション検討中さん]

公式URL：https://s-gifunagara.jp

売主：サンヨーホームズ株式会社
〒550-0005 大阪府大阪市西区西本町1丁目4番1号（オリックス本町ビル8階）TEL.[phone]
国土交通大臣免許（4）第6105号、（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
マンション事業本部 中部マンション支店
〒464-0075 名古屋市千種区内山3-30-9（nonoha千種）TEL.[phone]
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社


名称 サンメゾン岐阜長良エルド
所在地 岐阜県岐阜市長良福光字中町2614番1
住居表示 未定（引渡し時までにご案内いたします）
交通 岐阜バス「JR岐阜駅前」発16分　「長良ヶ丘」停より徒歩1分
総戸数 44戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上12階建
建物竣工時期 2020年1月上旬予定
入居開始時期 2020年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
売主 サンヨーホームズ株式会社
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
設計･監理 株式会社日企設計
施工会社 東レ建設株式会社
管理会社 サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件概要を追記しました。2019.10.8　管理担当】

[321: マンコミュファンさん]

>>320
レスどうも。予想は敷地外駐車場ですか？10年定期の駐車場ってあるのかなあ。駐車場のオーナーだったら、ウハウハですね(笑)

[322: 匿名さん]

10年分相当のお金を購入する人にサービス金で最初に支払って、駐車場代は普通に毎月支払ってくれってことじゃないですか？

[323: 匿名さん]

>>322 匿名さん

おそらくそうでしょう。マンション代金から値引きして毎月は普通にかかってきます。管理会社も無料にするとややこしくなるでしょう。

[324: 匿名さん]

新築購入後はいつも３年ほどで売却しているのですが、私ならその特典付きの住戸を購入して
暫く３年ほど暮らしてみて、売れそうな頃合いで売却します。

[325: 通りがかりさん]

この立地と条件では、3年落ち1500万円がいいところでしょうね。

[326: マンション検討中さん]

まだ完売してないんですね。こんな田舎で駐車場少ないマンションで誰をターゲットにしようとしていたのか謎。

[327: 通りがかりさん]

ターゲットとか考えずに企画されていると思いますよ。岐阜市の長良川以北で駐車場無しは意味分からない。
容積率399%となっているので、単純に最大限に建てたら、駐車場が無くなっただけでは。

[328: 通りがかりさん]

リバースモーゲージで支払いが2万円台のチラシを配ってます。2万円台とはいえ29900円とかでしたが。
リバースモーゲージって、60歳代とかが、利便性の高いところに、少ない負担で住むってイメージです。良くも悪くも、自分のモノにならず死んで返す仕組みですしね。
駅までバスしか無い。徒歩圏内にスーパー無し。敷地内駐車場は5割以下。病院も歯医者ぐらいしか徒歩圏内に無いのにリバースモーゲージする人いるのかな。

[329: 匿名さん]

竣工から1年経ち、新築とは名乗れなくなりました。貴重な武器が・・・。
地元の不動産屋は「まだ半分も売れていないようだ」って話でした。自分的には、むしろ20戸近く買う鴨がいるのにびっくり。
「花火大会会場が近い」という謎のアピールをしていましたが、花火大会は2年連続中止になり、この先も分かりませんし。花火は上層階は見えるが中層階から下は見えないので、「会場が近い」という表現なのでしょう。

[330: 通りがかりさん]

まだそんなに…。むかしサンメゾン共和が最後叩き売りしてましたので、ここもいづれ大バーゲンセールでしょう。

[331: 匿名さん]

完成物件の購入時の値引き　　※過去20年~昨年迄の個人の経験値です。
●一般的な値引き率　： 5％（竣工直後）　~　最大10％（１年以内）
●１年経過の値引き率： 15％（残戸が２割程度）　~　25％（残戸が5割）
●２年経過　　〃　　： 30％前後かそれ以上（残戸数に関係無く）
●最終１邸の値引き率： 買手は遠慮せずに「言い値を提示」してから交渉可と想定。
デベ及び販売の企業規模や、企業全体で抱えている残戸数によって条件闘争の前提が変わる。

[332: マンコミュファンさん]

このデベは、上場会社で分譲数では中堅。初進出の岐阜では失敗しているよう。このようなダメ物件の場合、本体が体力あるから、大幅値引きが期待できるのでは？
住友の真似して、三年放置で値下げしない、とかはサンメゾンの技では無い。

[333: 著名さん]

いま何部屋売れたんですかね。

[334: 通りがかりさん]

>>333 著名さん

夜現地行って電気ついてる部屋見たらおおよそわかります

[335: マンコミュファンさん]

去年の年末に3分の1くらい売れたみたいって
地元の不動産屋から聞きました。44戸だから15戸ぐらいは売れたんじゃないかなあ。
長良橋の信号待ちで見ると、夜は10戸ぐらい電気ついてますよ。モデルルームもあると思うけど。
竣工1年経ったし、そろそろ値引きじゃないかなあ。

[336: 通りがかりさん]

書き込み少ないですが、値引きは拡大したのでしょうか。
敷地外駐車場があるとはいえ、郊外なので駐車場問題が検討のネックですね。2割引ぐらいで、隣の校区のモアグレースとようやく同じぐらい。

[337: 通りがかりさん]

>>336 通りがかりさん

最終１邸まで待てば。1番安くなります。

[338: 通りがかりさん]

販売中にどのようなメンテナンスをしてるか分からないですが、1年以上動かしていない機械式駐車場やエコキュートってヤバくないか？

[339: マンション検討中さん]

何か中古で出てますよ？
プレサンスの岐阜ザクラスも中古出てたし、、、
新築で買ってすぐ売りたくなるほどヤバいってこと？

[340: 通りがかりさん]

確かに9階の所有者居住中の部屋が3500万円で売りに出てますね。新築でも売れ行きがイマイチなのに、誰が3500万円出すのだろう。
近くのモアグレースや橋の南のローレルマンションは、新築駐車場付きが同じ価格以下で売ってますしね。

[341: 通りがかり]

競合のモアグレースは既に完売したみたいですね。ホームページに完売と出ていました。競合がなくなり少しは売れるようになるのかな？

[342: ご近所さん]

このマンションの立地は、平面駐車場があればいいんだけど、敷地外駐車場では検討にも値しないと思う。
高富街道でバス路線や自家用車通勤は便利だけど、徒歩圏内にスーパーやドラッグストアーが無い。ピアゴ、バロー、三心、どこも徒歩では行けない。
競合のモアグレースが完売して、こちらが苦戦してるのは、完全にサンメゾンの戦略ミスだね。

[343: 通りがかりさん]

玄関横の外壁や東側の外壁に、すでにエフロ(白華現象)が見られますね。販売中なのに放置している時点で、施工会社や販売会社の程度がわかります。
エフロは、外壁内に水が侵入している証拠。

[344: マンコミュファンさん]

隣の校区のモアグレースが完売し、橋を渡ったローレルマンションが販売休止になりました。
あまり売れてなさそうなサンメゾンにとっては、追い風かな。

[345: 通りがかりさん]

信号待ちで看板見たら、「2台目駐車場可」と大きく書かれていた。ん？敷地内駐車場さえ無いのにって思ったら、メチャクチャ小さい字体で「敷地外駐車場」と書いてあった。
クレジットカードの約款みたい(笑)
まあ、引っかかる奴が悪いって言わんばかりの看板だと思う。

[346: 通りがかりさん]

レスが誇張されてるとしても、近隣への説明会の態度とか、良くないと書き込みされてる。チラシの表現も含めて営業スタイルも酷いのでしょう。
間違えて、購入したら悲惨だわ。

[347: マンコミュファンさん]

大幅値下げみたいですよ。７１平米の3990万円が2980万円の1010万円ダウン。ただし、算数ができないデベらしく、チラシは930万円ダウンって大きく表示。
このデベ、九州の築浅物件でタイル剥離を放置してたり、管理も惨憺たる状況のよう。ここの行く末も暗い気がする。

[348: 通りがかりさん]

公式ページだと先着7戸です。値下げが本当なら、なんだかんだで完売するのかな。

[349: 評判気になるさん]

住んでる方には悪いけど、なんか気の毒だなぁ。せっかく買ったマンションがこんな評判だったらね。後悔するよなぁ。

[350: 通りがかりさん]

年単位で、売れ残りのマンションって、最終的にどうなるんですか？逆オークションみたいに、値段が下がるのかな？
エコキュートとか給湯給排水関係が、年単位で稼働してないのは、やはり躊躇しますね。

[351: 通りがかりさん]

>>350 通りがかりさん
いつまでも空室にしないと思います。経費の事考えたらどこかのタイミングで今よりさらに大幅値引きして損切りしていくんでしょう。

[352: 匿名さん]

体力あるデベの場合、まとめて買い上げて、賃貸にするケースも多々ある。

大幅値引きによる印象悪化や、住民の反発等を防げる。
長期の多数空室による専有部内や付帯設備の劣化防止。
デベの維持費負担も解消される。

課題は、借り手(需要)が見込めるか？
空室がどれくらいうめられるか？
賃貸に出して借り手が現れない場合は、困りますね。

[353: 通りがかりさん]

4000万円を3000万円に価格改定済みなので、購入者・居住者の印象悪化は、折り込み済みなんだと思う。
自分が居住者だったら、メチャクチャ後悔。売り切るまで、ダラダラと値引きするんじゃないかなあ。

[354: 通りがかりさん]

完成して１年過ぎ既に1000万円引き。岐阜の郊外のバス便で駐車場敷地内に100%無いって…。

[355: 匿名さん]

今日現在、何戸残っているのか？ 気になります。　

[356: 通りがかりさん]

>>355匿名さん
ＨＰでは先着物件が3戸だけど、バルコニーに垂れ幕ある部屋が3箇所どころじゃないし、モデルルームもあるだろうから、少なくとも10戸は売れ残ってるのでは？
通勤途中で見えるけど、駐車場にほとんど車無いし、あまり売れてないように思う。

[357: マンション検討中さん]

自分が会った営業がタバコ臭い。モデルルームも少しタバコの臭いがするぐらいの営業マン。
さすがに、値引きが大きくても無理。タバコ吸わない方は、要注意。

[358: 匿名さん]

先着順住戸の残り1で、買い煽り？バルコニーの垂れ幕がしてある部屋数からすると、半分は売れ残りかと思われます。
1000万も値引きしても、売れないのかなあ。

[359: マンション検討中さん]

需要がないのでしょう。駅の遠い岐阜の田舎では戸建て一択なんでしょうね。1000万円値引きの問題でもなさそう。

[360: 匿名さん]

中古で出てますね
https://suumo.jp/ms/chuko/gifu/sc_gifu/nc_96029864/

新築が1000万も値下げしては、中古のほうが高いのでは？
なぜ、買ったのか。不動産を衝動買いでもしたか

[361: 匿名さん]

駅徒歩圏内のレーベンやプレサンスが値引きし始めてます。駅から遠く敷地内駐車場もない、この物件は、年単位で売れ残りでしょう。
小規模だから仕方ないけど、管理費等の月々の費用が高い。

[362: 匿名さん]

修繕費は小規模だと戸あたりが高くなる。管理会社は数年後、修繕費の積み増しを要求する。
建築資材も人件費も上昇中なので、高くしますってね。販売時だけ見せかけの仮の安さをアピール。

[363: マンション検討中さん]

機械式駐車場は維持費高いし、6割の契約者は外で駐車場借りて敷地内の機械式駐車場のメンテ費用も払わなければいけない。

[364: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
ただでさえ、駐車場が敷地内に平置きと機械式とがある場合も、モメる事があるそうです。
具体的には、「平置き式を使用する方々が、機械式の修繕費を払いたくない」と。
ここでは、「自分は敷地外の駐車場を賃貸契約して、機械式は無関係なのに、なんでやっ」って。

また、集合住宅では、居住階や使用する共用施設等で格差が生じやすい。予め注意しないとね。

[365: 匿名さん]

敷地内平面、敷地内機械式、敷地外駐車場の紹介、3つも混在させると、修繕時にもめますよね。売りっぱなしの姿勢なんかな。特に、敷地外の駐車場を借りてる住人にとっては、負担感、不公平感があるし。
岐阜の郊外でも、駐車場作れない、うまみのある適地がないんですかね。

[366: 匿名さん]

近い将来の売却や賃貸運用も考えると、私は「駐車場も必須の付帯設備」と捉えています。
大手では、駐車場区画も専有部と同様に分譲している物件もある。しかも、人気あるんだって！！
区分所有法的には、駐車場の分譲販売並びに専有の駐車場と言うのはビミョー且つグレーらしい。
人口減や車の需要減とか言が、リセール時や賃貸し時の相手側が「車の非所有者」とは限らない。

[367: 通りがかりさん]

値引きしてますが、一向にバルコニーの垂れ幕は、減りませんね。
1000万円値引きして、ようやくモアグレと同じ価格帯。でも、モアグレは敷地内平面駐車場100%。モアグレが完売したから、少しは流れると思ったけど、ダメみたいですね。
売り出し価格って、調査して出すんじゃないの？
ちょっと、駄目デベだと思う。

[368: 匿名さん]

推測ですが、売残りに加えて、キャンセルが発生している可能性もあるのかも。
　
通常、完売までズルズルと時間がかかると、管理費や修繕費を肩代わりするデベの収益を圧迫する。
同じく、値引き販売の原資もデベが負担するから、値引いた分だけ収益は減る一途。Ｗパンチ。

[369: 通りがかりさん]

まだ新築分譲中なのに、居住中の中古がでてるし。大規模マンションなら、まだわかるが、44戸しかないのに。
賃貸になるのか、バルク売りとかするのかな？

[370: 匿名]

公式ホームページを見たら値引きの部屋が4部屋に増えてるんですけど。ラスト1だったような？