サンメゾン岐阜長良エルド

[マンション検討中さん]

公式URL：https://s-gifunagara.jp

売主：サンヨーホームズ株式会社
〒550-0005 大阪府大阪市西区西本町1丁目4番1号（オリックス本町ビル8階）TEL.[phone]
国土交通大臣免許（4）第6105号、（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
マンション事業本部 中部マンション支店
〒464-0075 名古屋市千種区内山3-30-9（nonoha千種）TEL.[phone]
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社


名称 サンメゾン岐阜長良エルド
所在地 岐阜県岐阜市長良福光字中町2614番1
住居表示 未定（引渡し時までにご案内いたします）
交通 岐阜バス「JR岐阜駅前」発16分　「長良ヶ丘」停より徒歩1分
総戸数 44戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上12階建
建物竣工時期 2020年1月上旬予定
入居開始時期 2020年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
売主 サンヨーホームズ株式会社
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
設計･監理 株式会社日企設計
施工会社 東レ建設株式会社
管理会社 サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件概要を追記しました。2019.10.8　管理担当】

[301: マンコミュファンさん]

価格も含めて、メリットがあまり見つからない物件ですね。やっぱり、価格見直しするのかな。駐車場の条件なども、近隣マンションより悪いのに、価格は高い。

[302: 匿名]

経済週刊誌なども参考になりますよ。
高めに設定する理由も見えて来る。

[303: マンコミュファンさん]

諸費用、家電家具300万円負担のキャンペーンをやってます。実質300万円の値引きだが、岐阜市内では、次々と競合物件が建ち、早く売り切りたいのでしょう。それだけ、ここが立地や条件面で割高。
長良橋の市街地側に近鉄ローレルマンション、ＪＲ北口にタカラレーベン。その他に柳ヶ瀬など駅徒歩15分圏内にプレサンスや大京などが5棟も建設販売中。

[304: マンション検討中さん]

>>303 マンコミュファンさん
値引きするってことは人気ないってことですか？

[305: 通りがかりさん]

公式サイトの動画を気紛れに観ました。
細かい点ですが
バルコニーの隣の部屋との境の部分...
(何ていうのでしょう)
ここが賃貸仕様？みたいに
上部が無くてびっくりしました。
その気になれば隣が覗けるし
生活音もよく聞こえそう。
分譲マンションだと
上部はちゃんと
壁になっていることが多いと思う。
タワマンはわかりませんが。

[306: マンコミュファンさん]

>>304
ここに限らず、大幅値引きは売れていないor引き合いが少ない、のでしょうね。自分は、岐阜大垣一宮あたりのマンションを観察してます。
岐阜駅徒歩圏内で2年売れ残りのサンクレイドル岐阜は、新築で2000万円切ってますよ。
2年売れ残りだと、新築とは言えませんけど。
ここも、同じような推移になるかと思います。周辺に駐車場100パーセント確保で低価格の競合がありますし。駅からこれだけ遠いと、建売の駐車場付きのほうが、圧倒的に安い。
眺望についても、イマイチです。長良の最前席？という訳のわからないキャッチコピーです。長良川の目の前だと、ライオンズ長良かダイヤパレスになります。どこが最前席なのか意味不明。

[307: マンコミュファンさん]

>>306 マンコミュファンさん

どこが最前線なのか意味不明にもう一票！

[308: マンコミュファンさん]

マンションは、立地、管理が重要。立地面は価格を考慮しても検討外かと。
駅徒歩8分が70平米1900万円台で売り出している中で、景観イマイチ、駐車場無しの郊外物件は、70平米2500万円台でも厳しいでしょうね。
バスアクセスを岐阜程度でアピールは、痛い。岐阜駅まで徒歩一時間かな。駐車場付き建売が散見される地域で、なぜに駐車場無しの単価の高いマンションなのか？
よく分からない物件です。

[309: マンコミュファンさん]

バーチャルモデルルームの3D画像見ました。過去レスでも書かれてましたが、バルコニーの隣との境界壁が低すぎませんか？
まるで安アパートの高さですよ。分譲とは思えない。

[310: マンション検討中さん]

このマンションこそ1,900万円で売るべきですよね、、

[311: 通りがかりさん]

分譲マンションで、階段が鉄格子。今どきあるんですね。階段を使わないとしても、廊下の一部から、鉄格子の階段が見えるし、外観もイマイチと思った。

[312: マンコミュファンさん]

>>311 通りがかりさん

高級物件(？)のパークハウスも
鉄格子の非常階段みたいですね。
流行りですかね？

ちなみに駅南にある
同じような規模のダ◯ワのマンションは
逆にコンクリの非常階段が
隣り合うように２つもある。
これはこれでナゾ。

[313: 匿名さん]

外観として許容範囲か等好みの問題もあるが、それより懸念されるのは、長期的な修繕コストなのでは？
　
金属製の外階段はコンクリート製のそれより、劣化が早く修繕サイクルが短い。
金属製で風雨ざらしなので、定期的な塗装も必要。
防錆処理を施していても、錆びは発生する（強風に煽られ振動による劣化、雨水の浸潤）
一方、コンクリート製なら躯体と同一周期の修繕で済む。

[314: 評判気になるさん]

売れてるんですか？

[315: 通りがかりさん]

>>314
毎日通勤信号待ちで通りますが、平面駐車場は、何台か駐車されているので、少しは売れているのでは？
機械式駐車場は、１台も止まってませんね。私が朝7時台に通過するので、それ以前に出庫してたら分からんけど。
駐車場の充足率が50パーセント以下だから、どっかの貸駐車場に購入者が止めてたら、これもわからんけどね。
岐阜市内は、今年、来年はマンション乱立で、駐車場が無い郊外マンションは絶望的ではないかと思います。敷地内駐車場が50パーセント以下なのに、看板では2台目以降の駐車場もお申し込み可能(敷地外)とある。誤認させる戦略なんですかね？部屋によっては1台目さえ、敷地外の物件ですよ。

[316: マンコミュファンさん]

1邸のみですが、駐車場10年無料のキャンペーンをやってますね。先日までは300万円相当のプレゼントやってたし。
駐車場10年無料って今後の管理組合の運営を考えたら、無茶苦茶だと思うが。

[317: マンション掲示板さん]

>>316 マンコミュファンさん
駐車場代金5,000円だとしたら、5,000円×12ヶ月＝60,000円
60,000円×10年＝600,000万円か､､､
600,000万円分は会社で持つって事じゃないですか？

60万円くらいなら一部屋じゃなくて全部屋やって欲しいですね。

[318: 匿名さん]

本来なら管理組合（管理費会計）の収入になる筈の駐車場使用料を、販売促進の為に使う・・・。
推定600万か！ 暴挙としか言えないですな。法的に問題は無いのかな？
　
管理組合設立後に、10年間その1邸分の駐車場利用料を売主が払い続けるのなら腑に落ちる話。
でも余力の無い売主は、そんな事は出来ないであろう。

[319: マンコミュファンさん]

管理組合の将来の収入を販売促進に費やすってどうなんだろう。野村やダイワはやらないね、こんなこと。
40世帯しかないんじゃ、理事長や会計担当もすぐ回ってきて、どの部屋が駐車場10年無料ってバレるよね？気まずくないかなあ。分譲では嫌だな。

[320: 通りがかりさん]

完全な予想ですが、対象はおそらく敷地外の月極駐車場ではないでしょうか。もともとマンション用に確保されていて販売会社が枠を維持するために毎月費用負担していると思います。

[321: マンコミュファンさん]

>>320
レスどうも。予想は敷地外駐車場ですか？10年定期の駐車場ってあるのかなあ。駐車場のオーナーだったら、ウハウハですね(笑)

[322: 匿名さん]

10年分相当のお金を購入する人にサービス金で最初に支払って、駐車場代は普通に毎月支払ってくれってことじゃないですか？

[323: 匿名さん]

>>322 匿名さん

おそらくそうでしょう。マンション代金から値引きして毎月は普通にかかってきます。管理会社も無料にするとややこしくなるでしょう。

[324: 匿名さん]

新築購入後はいつも３年ほどで売却しているのですが、私ならその特典付きの住戸を購入して
暫く３年ほど暮らしてみて、売れそうな頃合いで売却します。

[325: 通りがかりさん]

この立地と条件では、3年落ち1500万円がいいところでしょうね。

[326: マンション検討中さん]

まだ完売してないんですね。こんな田舎で駐車場少ないマンションで誰をターゲットにしようとしていたのか謎。

[327: 通りがかりさん]

ターゲットとか考えずに企画されていると思いますよ。岐阜市の長良川以北で駐車場無しは意味分からない。
容積率399%となっているので、単純に最大限に建てたら、駐車場が無くなっただけでは。

[328: 通りがかりさん]

リバースモーゲージで支払いが2万円台のチラシを配ってます。2万円台とはいえ29900円とかでしたが。
リバースモーゲージって、60歳代とかが、利便性の高いところに、少ない負担で住むってイメージです。良くも悪くも、自分のモノにならず死んで返す仕組みですしね。
駅までバスしか無い。徒歩圏内にスーパー無し。敷地内駐車場は5割以下。病院も歯医者ぐらいしか徒歩圏内に無いのにリバースモーゲージする人いるのかな。

[329: 匿名さん]

竣工から1年経ち、新築とは名乗れなくなりました。貴重な武器が・・・。
地元の不動産屋は「まだ半分も売れていないようだ」って話でした。自分的には、むしろ20戸近く買う鴨がいるのにびっくり。
「花火大会会場が近い」という謎のアピールをしていましたが、花火大会は2年連続中止になり、この先も分かりませんし。花火は上層階は見えるが中層階から下は見えないので、「会場が近い」という表現なのでしょう。

[330: 通りがかりさん]

まだそんなに…。むかしサンメゾン共和が最後叩き売りしてましたので、ここもいづれ大バーゲンセールでしょう。

[331: 匿名さん]

完成物件の購入時の値引き　　※過去20年~昨年迄の個人の経験値です。
●一般的な値引き率　： 5％（竣工直後）　~　最大10％（１年以内）
●１年経過の値引き率： 15％（残戸が２割程度）　~　25％（残戸が5割）
●２年経過　　〃　　： 30％前後かそれ以上（残戸数に関係無く）
●最終１邸の値引き率： 買手は遠慮せずに「言い値を提示」してから交渉可と想定。
デベ及び販売の企業規模や、企業全体で抱えている残戸数によって条件闘争の前提が変わる。

[332: マンコミュファンさん]

このデベは、上場会社で分譲数では中堅。初進出の岐阜では失敗しているよう。このようなダメ物件の場合、本体が体力あるから、大幅値引きが期待できるのでは？
住友の真似して、三年放置で値下げしない、とかはサンメゾンの技では無い。

[333: 著名さん]

いま何部屋売れたんですかね。

[334: 通りがかりさん]

>>333 著名さん

夜現地行って電気ついてる部屋見たらおおよそわかります

[335: マンコミュファンさん]

去年の年末に3分の1くらい売れたみたいって
地元の不動産屋から聞きました。44戸だから15戸ぐらいは売れたんじゃないかなあ。
長良橋の信号待ちで見ると、夜は10戸ぐらい電気ついてますよ。モデルルームもあると思うけど。
竣工1年経ったし、そろそろ値引きじゃないかなあ。

[336: 通りがかりさん]

書き込み少ないですが、値引きは拡大したのでしょうか。
敷地外駐車場があるとはいえ、郊外なので駐車場問題が検討のネックですね。2割引ぐらいで、隣の校区のモアグレースとようやく同じぐらい。

[337: 通りがかりさん]

>>336 通りがかりさん

最終１邸まで待てば。1番安くなります。

[338: 通りがかりさん]

販売中にどのようなメンテナンスをしてるか分からないですが、1年以上動かしていない機械式駐車場やエコキュートってヤバくないか？

[339: マンション検討中さん]

何か中古で出てますよ？
プレサンスの岐阜ザクラスも中古出てたし、、、
新築で買ってすぐ売りたくなるほどヤバいってこと？

[340: 通りがかりさん]

確かに9階の所有者居住中の部屋が3500万円で売りに出てますね。新築でも売れ行きがイマイチなのに、誰が3500万円出すのだろう。
近くのモアグレースや橋の南のローレルマンションは、新築駐車場付きが同じ価格以下で売ってますしね。

[341: 通りがかり]

競合のモアグレースは既に完売したみたいですね。ホームページに完売と出ていました。競合がなくなり少しは売れるようになるのかな？

[342: ご近所さん]

このマンションの立地は、平面駐車場があればいいんだけど、敷地外駐車場では検討にも値しないと思う。
高富街道でバス路線や自家用車通勤は便利だけど、徒歩圏内にスーパーやドラッグストアーが無い。ピアゴ、バロー、三心、どこも徒歩では行けない。
競合のモアグレースが完売して、こちらが苦戦してるのは、完全にサンメゾンの戦略ミスだね。

[343: 通りがかりさん]

玄関横の外壁や東側の外壁に、すでにエフロ(白華現象)が見られますね。販売中なのに放置している時点で、施工会社や販売会社の程度がわかります。
エフロは、外壁内に水が侵入している証拠。

[344: マンコミュファンさん]

隣の校区のモアグレースが完売し、橋を渡ったローレルマンションが販売休止になりました。
あまり売れてなさそうなサンメゾンにとっては、追い風かな。

[345: 通りがかりさん]

信号待ちで看板見たら、「2台目駐車場可」と大きく書かれていた。ん？敷地内駐車場さえ無いのにって思ったら、メチャクチャ小さい字体で「敷地外駐車場」と書いてあった。
クレジットカードの約款みたい(笑)
まあ、引っかかる奴が悪いって言わんばかりの看板だと思う。

[346: 通りがかりさん]

レスが誇張されてるとしても、近隣への説明会の態度とか、良くないと書き込みされてる。チラシの表現も含めて営業スタイルも酷いのでしょう。
間違えて、購入したら悲惨だわ。

[347: マンコミュファンさん]

大幅値下げみたいですよ。７１平米の3990万円が2980万円の1010万円ダウン。ただし、算数ができないデベらしく、チラシは930万円ダウンって大きく表示。
このデベ、九州の築浅物件でタイル剥離を放置してたり、管理も惨憺たる状況のよう。ここの行く末も暗い気がする。

[348: 通りがかりさん]

公式ページだと先着7戸です。値下げが本当なら、なんだかんだで完売するのかな。

[349: 評判気になるさん]

住んでる方には悪いけど、なんか気の毒だなぁ。せっかく買ったマンションがこんな評判だったらね。後悔するよなぁ。

[350: 通りがかりさん]

年単位で、売れ残りのマンションって、最終的にどうなるんですか？逆オークションみたいに、値段が下がるのかな？
エコキュートとか給湯給排水関係が、年単位で稼働してないのは、やはり躊躇しますね。

[351: 通りがかりさん]

>>350 通りがかりさん
いつまでも空室にしないと思います。経費の事考えたらどこかのタイミングで今よりさらに大幅値引きして損切りしていくんでしょう。

[352: 匿名さん]

体力あるデベの場合、まとめて買い上げて、賃貸にするケースも多々ある。

大幅値引きによる印象悪化や、住民の反発等を防げる。
長期の多数空室による専有部内や付帯設備の劣化防止。
デベの維持費負担も解消される。

課題は、借り手(需要)が見込めるか？
空室がどれくらいうめられるか？
賃貸に出して借り手が現れない場合は、困りますね。

[353: 通りがかりさん]

4000万円を3000万円に価格改定済みなので、購入者・居住者の印象悪化は、折り込み済みなんだと思う。
自分が居住者だったら、メチャクチャ後悔。売り切るまで、ダラダラと値引きするんじゃないかなあ。

[354: 通りがかりさん]

完成して１年過ぎ既に1000万円引き。岐阜の郊外のバス便で駐車場敷地内に100%無いって…。

[355: 匿名さん]

今日現在、何戸残っているのか？ 気になります。　

[356: 通りがかりさん]

>>355匿名さん
ＨＰでは先着物件が3戸だけど、バルコニーに垂れ幕ある部屋が3箇所どころじゃないし、モデルルームもあるだろうから、少なくとも10戸は売れ残ってるのでは？
通勤途中で見えるけど、駐車場にほとんど車無いし、あまり売れてないように思う。

[357: マンション検討中さん]

自分が会った営業がタバコ臭い。モデルルームも少しタバコの臭いがするぐらいの営業マン。
さすがに、値引きが大きくても無理。タバコ吸わない方は、要注意。

[358: 匿名さん]

先着順住戸の残り1で、買い煽り？バルコニーの垂れ幕がしてある部屋数からすると、半分は売れ残りかと思われます。
1000万も値引きしても、売れないのかなあ。

[359: マンション検討中さん]

需要がないのでしょう。駅の遠い岐阜の田舎では戸建て一択なんでしょうね。1000万円値引きの問題でもなさそう。

[360: 匿名さん]

中古で出てますね
https://suumo.jp/ms/chuko/gifu/sc_gifu/nc_96029864/

新築が1000万も値下げしては、中古のほうが高いのでは？
なぜ、買ったのか。不動産を衝動買いでもしたか

[361: 匿名さん]

駅徒歩圏内のレーベンやプレサンスが値引きし始めてます。駅から遠く敷地内駐車場もない、この物件は、年単位で売れ残りでしょう。
小規模だから仕方ないけど、管理費等の月々の費用が高い。

[362: 匿名さん]

修繕費は小規模だと戸あたりが高くなる。管理会社は数年後、修繕費の積み増しを要求する。
建築資材も人件費も上昇中なので、高くしますってね。販売時だけ見せかけの仮の安さをアピール。

[363: マンション検討中さん]

機械式駐車場は維持費高いし、6割の契約者は外で駐車場借りて敷地内の機械式駐車場のメンテ費用も払わなければいけない。

[364: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
ただでさえ、駐車場が敷地内に平置きと機械式とがある場合も、モメる事があるそうです。
具体的には、「平置き式を使用する方々が、機械式の修繕費を払いたくない」と。
ここでは、「自分は敷地外の駐車場を賃貸契約して、機械式は無関係なのに、なんでやっ」って。

また、集合住宅では、居住階や使用する共用施設等で格差が生じやすい。予め注意しないとね。

[365: 匿名さん]

敷地内平面、敷地内機械式、敷地外駐車場の紹介、3つも混在させると、修繕時にもめますよね。売りっぱなしの姿勢なんかな。特に、敷地外の駐車場を借りてる住人にとっては、負担感、不公平感があるし。
岐阜の郊外でも、駐車場作れない、うまみのある適地がないんですかね。

[366: 匿名さん]

近い将来の売却や賃貸運用も考えると、私は「駐車場も必須の付帯設備」と捉えています。
大手では、駐車場区画も専有部と同様に分譲している物件もある。しかも、人気あるんだって！！
区分所有法的には、駐車場の分譲販売並びに専有の駐車場と言うのはビミョー且つグレーらしい。
人口減や車の需要減とか言が、リセール時や賃貸し時の相手側が「車の非所有者」とは限らない。

[367: 通りがかりさん]

値引きしてますが、一向にバルコニーの垂れ幕は、減りませんね。
1000万円値引きして、ようやくモアグレと同じ価格帯。でも、モアグレは敷地内平面駐車場100%。モアグレが完売したから、少しは流れると思ったけど、ダメみたいですね。
売り出し価格って、調査して出すんじゃないの？
ちょっと、駄目デベだと思う。

[368: 匿名さん]

推測ですが、売残りに加えて、キャンセルが発生している可能性もあるのかも。
　
通常、完売までズルズルと時間がかかると、管理費や修繕費を肩代わりするデベの収益を圧迫する。
同じく、値引き販売の原資もデベが負担するから、値引いた分だけ収益は減る一途。Ｗパンチ。

[369: 通りがかりさん]

まだ新築分譲中なのに、居住中の中古がでてるし。大規模マンションなら、まだわかるが、44戸しかないのに。
賃貸になるのか、バルク売りとかするのかな？

[370: 匿名]

公式ホームページを見たら値引きの部屋が4部屋に増えてるんですけど。ラスト1だったような？

[371: マンション検討中さん]

>>370 匿名さん
完成して一年半で約2割引き…。初期に買った人辛いね。

[372: 通りがかりさん]

>>370匿名さん
多数戸を一気に放出すると、売りにくいから小出しにしてるだけだと思う。
上層階はそこそこ売れていても、8階以下とかはほとんど売れてないのでは？
値下げして、駐車場のあるモアグレ長良平和通と同じぐらい。駅徒歩のプレサンスザクラスも届く価格。まだ下げないと売れませんね。
買ったとしても、流動性は無いに等しいマンション。

[373: 通りがかりさん]

先月は1000万円値引きをやってましたし、この掲示板で「駐車場10年無料キャンペーン」の存在もみました。10年だと、月極1万円でも120万円ですが、1000万円値引きの前には、霞みますね。
1000万円値引きがＨＰから消えてるので、デベも値引きすれば、売れることが分かったのでしょうね。
いまは、4戸が700万円値引きですが、実際は1000万円値引きからの交渉スタートできそう。

[374: 通りがかりさん]

駅徒歩10分で大苦戦してるサンクレイドルより高いので、まだまだ値下げありと予想。

サンクレイドル7階71平米2423万円
サンメゾン11階71平米2999万円

駅徒歩10分とバス20分の物件を比較して、バス20分の物件が600万円も高くては、話にならないのでは？

[375: ご近所さん]

建ってから2年くらいたつけど、夜に信号待ちで見上げると、明かりがついてるのは3つ。販売中の幕があちこちのバルコニーにあるし、カーテンも無い部屋ばかり。
掲示板の書き込みは、半分売れたとか、３分の１売れたとか、あるけど、実際はどうなんでしょう？
営業が書き込みする訳ないし、事実は分かんないけど、全然住んでる気配がしなくて不気味。早く完売させて欲しい。

[376: 匿名さん]

都会の人に
田舎のセカンドハウス、
別荘的に売ってるとか？？
だから住んでる人が少ない、とか？？
ムリあるか

[377: マンション検討中さん]

駅から遠いから、最初から検討範囲外だけど、頑張って売り切って欲しい。
岐阜市の人口増のために。。。

[378: 匿名さん]

>>375 ご近所さん
遮光カーテンで室内の明かりがもれてきてないとか？

[379: ご近所さん]

売れないマンションは、この先どうなるのか不思議。統計的には、契約率が70%とか報道されるけど、個別のマンションで言えば、値下げするか、他業者に転売するかして、最終的には100%売るんですよね？
最初、4500万の部屋とかあって、自分の住んでる長良川以北ってそんなに価値ある場所なんかなあ、と疑問に思ってました。4500万で買った人は、どんな気持ちなんだろう。
新築販売中に中古がでたり、1000万円値引きされたり、ワケわからん。販売営業の人って、すごい精神力だなあって思う。
安くて回転率もそこそこの商材を扱ってる自分には、マンション営業はできない重圧だわ。目標未達でも基本給変わんないしな、ぐらいの軽いノリで仕事してるんかな。

[380: 匿名さん]

突然、岐阜バス「JR岐阜駅前」発16分とか出てきてワロタ

[381: 注文住宅検討中]

ここを4500万で買うなら坪単価安くなってくる岩崎辺りまで北上して拘った戸建て建てるでしょ。
　駅に近いのを取るなら最低でも京町、徹明辺りまでが限界だと思うし、中途半端やおね‥

[382: 通りがかり]

都ホテルの近くの
大手ブランドマンションが建った時
結構なお値段だったと思います。

なのでそんなイメージで
値付けしたのかなあ？
と思ってみてます。

[383: ご近所さん]

同額以下で同じ町内で建売が買えちゃう場所ですから。
https://naitokensetsu.jp/modelhouse/detail.php?id=8
この建売でさえ、1年は売れてない。駐車場2台付、太陽光発電付、なのにね。
敷地内駐車場が少なく、バスアピールしてるようじゃ、もっと値下げしないと。

[384: 匿名さん]

デベが土地調達の段階で計画外に、時間＆コストが膨らんだ場合、相場を乖離した値付けが起きる。

又、手がけた物件の販売低迷が続くデベは、利益確保の為に多くの物件を徐々に高額に設定しがち。

その結果、そのデベの物件は各地で相対的にも絶対的にも際立って割高物件となるので販売は低迷。
まさに悪循環、負のスパイラル。マンション・建売り他に限らず、昔からよく聞く話です。

[385: ご近所さん]

この辺りは、坪20万だけど、そんなに高い仕入れしたのかな。変形地で外科の跡地、洪水の危険もあるし。270坪だから、せいぜい6000万弱。
建物の価格からしたら、土地代はオマケだから、このデベは相当、ぼってるかと。

[386: 注文住宅検討中]

>>385 ご近所さん
　最近戸建て建てようとして半年くらい土地探してましたけど、南西角地で地域の主要道路に挟まれてるし坪３０はいくんじゃないですかね？　土地代金と取得にかかるお金諸々払ったら１億弱じゃないかなぁー。
　
　あとココらへんは戸建て建てようと思ってるなら今はちょっと選びにくい場所ですよね。
水門のすぐ側で有事になったら水防団としてすぐ動かないといけませんし、数年前の長良川氾濫しかけた時の水門閉じてる光景はとても恐ろしかった。　実家が金華、京町辺りなので氾濫したら自分の家も浸かるのかとドキドキしましたもん。　その時に土地買うのなら川の近所はイヤやなぁと思いましたからね‥まあ岐阜のハザードマップ見ると大概のエリアがピンクか赤なんですけど‥苦笑
　マンション購入するにしてもココはまず最初に浸かりますよね。都ホテルの近くの某マンションは堤防沿いにしてもちょっと土地に高さがあって、そこらへんも微妙にアドバンテージになってる気はしますね。
　つまりココはもっと値下げするしかないですね。

[387: ご近所さん]

>>注文住宅検討中さん
長良でも、この物件のあたりは、坪単価低いんで。
https://www.minozen-baibai.jp/area_b3/bknshiku_mi21201/room49847572.ht...
サンメゾンから100メートルも離れてない整形地で坪19.5万ですから。環状線に近い住宅地や早田、忠節のほうが高いぐらいです。
不動産の価格は人気不人気で決まるんで、自分の地元は、不人気で陸閘近くで、不人気なんだろうな(笑)
最初の売り出し価格のときに、「駐車場も無いのに、誰が4000万以上で買うのだろう？」と疑問に思ってました。サンメゾンを開発する業者は、市場調査をせずに建てるんでしょうか？まわりの不動産市場みれば、価格設定が誤りであることは明白なのに。

[388: マンション検討中さん]

先程前を通った時に3部屋しか電気が点いてませんでした。最近入ってくる広告では残り4部屋やになってますが本当にあと4部屋なんですかね？詳しく分かる方居ませんか？

[389: ご近所さん]

>>388
契約済数は、誰にも分かりません。デベの営業に聞いても教えくれないでしょうし。
全体が44戸で機械式駐車場11台の駐車車輌がゼロ。バルコニーの垂れ幕も多数。予想では、３分の１の１５戸ぐらいが売れたのでは？
中古も１戸でてます。
自分も夜に長良橋を渡って帰宅しますが、照明が見えるのは、上層階の一部だけですね。２階は付いてますが、事務所だと思う。

[390: 匿名さん]

此処はどうかは不明ですが、土地の仕入れに時間とお金がかかったと思われる場合、
デベが図らずも高値づかみさせられてしまった可能性もありますね。

他社との競争や入札で値が吊り上がった（迂闊にもデベ自身が不要に吊上げてしまった）のかも。

[391: 匿名さん]

>>390 匿名さん
地主側がデベに架空の買手企業を臭わせたりするのは、物件内覧時の営業にも似ていますね。
「この部屋は、他のお客様が何人も検討中なんで、早めに購入をご決断なさったほうが・・・」
って、過去にそんなセリフを販売担当から言われた経験が幾度もある。（他所の物件で）
が、その部屋も、それ以外の部屋も、ずっと売れ残っていたりします。（他所の話ですが）

[392: 匿名さん]

物件概要を見ると
現在の販売数４戸

小出しにして販売する時期を
とうに過ぎているので
残っているのは４戸ということでしょうか

[393: 匿名さん]

多数の空室を一挙公開すると印象が悪く集客的には却って逆効果、検討者も迷うので非効率になる。
なので、４タイプの間取り１戸ずつ売っていく手法。高級ブティックや稀少アクセサリー店の手法。
１戸売れたら未公開の空室を１戸公表していくのでは？（当面は常に４戸販売中となる）
　
他によくある販売方法は実際に内覧に来た客にキャンセルが出たと言って、４戸以外を紹介する。
値引き等はホームページと同額か時にはそれ以上の破格の値引き（900万引きとか）を提示する。
その内覧者の方々だけの破格の条件となり、バラされない限りは公にはならないメリットがある。

[394: ご近所さん]

7月ぐらいに1戸限り、1000万円引きをやってました。先の書き込みのとおりAタイプからDタイプの4種4戸が常に販売中だと思う。
昼間、見ると分かるけど、カーテン無しやエアコン配管カバー無し、から推測しても、10戸ぐらいしか売れて無いと思います。
駐車場も機械式は、ゼロ。平面に数台停まってます。
商談はチラシ価格で、すでに2割引。3割引くらいにはなるかと。川南のローレルが価格改定して、販売再開したから、サンメゾンはさらにヤバいね。

[395: 匿名さん]

どんなに悠くても駅徒歩15分が上限くらいのスレがずらりと並ぶ中で燦然と輝くバスで16分

[396: 匿名さん]

此処はどうかは不明ですが、確かにお買い得訴求が強かったり、在庫が豊富だと食傷気味になる。

話題の４戸を上の階から並べてみた。比較すると強弱がハッキリするので検証は大事。
値引率では【Ｂ・1102号】が20％と意外と小幅だと分る。実際は他も同率で交渉スタートか？
Ｃは更に▲207万なら値引き20％、平米単価も40.5万となる。

ﾀｲﾌﾟ･部屋　　旧価格 → 新価格　値引き額　 値引率　 平米単価（値引き後・税込）
Ｂ・1102号　 3750 → 2999　 ▲751万　 ▲20.0 ％　　42.0万　
Ｃ・1003号　 3740 → 3199　 ▲541万　 ▲14.5 ％　　43.3万
Ａ・ 701号　 4020 → 3340　 ▲680万　 ▲16.9 ％　　41.4万
Ｄ・ 604号　 4270 → 3500　 ▲770万　 ▲18.0 ％　　41.1万

[397: ご近所さん]

>>395
バスを実際に乗ると分かることもあります。マイナス要素ですけどね。
久々に岐阜駅までバスを利用しました。往復ともに、バスは長良場通りから外れて、岐阜市役所の1階のターミナルへ。岐阜市役所を経由するバスとしないバスがあるみたいです。朝の通勤は要注意。16分は、時刻表上の最短です。市役所経由だと数分ロスしますね。

そもそも、ライフスタイル提案で8時にサンメゾンを出て、名駅のオフィスに9時楽々って、嘘もいいすぎ。9時に名駅のホームが限界です。

[398: ご近所さん]

こんなに公に値引きしたら、定価で買った人がかわいそう（涙）

[399: マンコミュファンさん]

中古で出てた9階の角部屋が無くなってます。新築値下げ後より高い価格で売りに出てたんだけどなあ。不思議。
未入居で、デベが解約に応じたのかな？

[400: 通りがかりさん]

>>399 マンコミュファンさん

かもしれないけど

中古の価格は通常でも値下げ交渉前提だから
買い手がいたとしても
結構買い叩かれたのではないかしら