サンメゾン岐阜長良エルド

[マンション検討中さん]

公式URL：https://s-gifunagara.jp

売主：サンヨーホームズ株式会社
〒550-0005 大阪府大阪市西区西本町1丁目4番1号（オリックス本町ビル8階）TEL.[phone]
国土交通大臣免許（4）第6105号、（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
マンション事業本部 中部マンション支店
〒464-0075 名古屋市千種区内山3-30-9（nonoha千種）TEL.[phone]
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社


名称 サンメゾン岐阜長良エルド
所在地 岐阜県岐阜市長良福光字中町2614番1
住居表示 未定（引渡し時までにご案内いたします）
交通 岐阜バス「JR岐阜駅前」発16分　「長良ヶ丘」停より徒歩1分
総戸数 44戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上12階建
建物竣工時期 2020年1月上旬予定
入居開始時期 2020年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
売主 サンヨーホームズ株式会社
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
設計･監理 株式会社日企設計
施工会社 東レ建設株式会社
管理会社 サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件概要を追記しました。2019.10.8　管理担当】

[1: 通りがかりさん]

立地が、モアグレース長良平和通レジデンスと競合するので価格が気になる。モアグレースは、客寄せなのか一室は2300万円台。長良川以北だし、中層階で3000万前半かな。

[2: 匿名さん]

安くなるといいなと思います。モアグレースの2000万円台は安すぎると思うので、それよりも高いんじゃないでしょうか。

岐阜城からも見えるいい立地に建ちます。
地元テレビ番組の「旅してゴメン」でキャイーンのウド鈴木さんが、この前、岐阜城付近を旅していましたよね。お寺に立ち寄っていて、眺めがとてもよかったです。

駅からはちょっと遠くて、JR岐阜駅までバスで16分。自動車通勤の人の方が便利そうです。その分、価格が安くなるといいと感じています。

[3: ご近所さん]

駐車場が戸数分無いうえに、バスの本数が多いことをアピールしてるのが、ピントずれてる。通勤がバスで便利も、子供の送迎や日常の買い物には、車が必須の場所です。近くのモアグレース長良平和通よりも安い価格なんですかね。モアグレースは、平面駐車場100パーセントとチラシが入ってました。

[4: ご近所さん]

同じような立地で、長良川の北側にモアグレース長良平和通レジデンスで話題になっていますが、名古屋方面に通われるなら、長良川以北は止めた方が無難です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/642849/

通って見える方もおられますが、バスと電車の乗り継ぎの場合、時刻表どおりに３分で乗換とか不可能ですし、結局、名駅まで１時間はかかります。しかもJRの場合は、まず座れません。
価格的に許すならば、一宮、稲沢あたりの物件や、大垣駅徒歩１０分圏内に３棟ほど分譲しています。大垣は価格的にも手頃で、始発なので、座れます。
どうしても、岐阜市長良っていう方じゃないとお勧めしませんね。いずれ家族構成が変化して、賃貸に出す場合、この立地で、機械式駐車場で、戸数分も無い状況では、賃貸に出しても借り手がいないです。

[5: 匿名さん]

>>名古屋方面に通われるなら、長良川以北は止めた方が無難
そうなんですね。会社の人が岐阜から通っていて、名古屋市内よりも近いかもしれないと感じました。
JR岐阜から名古屋駅までは46分で470円。名古屋市内でも名古屋駅は西にあるので、名東区や長久手、日進、瑞穂区や緑区だとアクセスが悪いんですよね・・・

ここは岐阜駅まで直結ではなくて、岐阜駅までバスなので渋滞にハマると大変そうかと思いました。

あと、習い事に車が必要なのもネックです。子供が高学年なら自転車で習い事に行ってもらえそうですが、それまでは大変なのかも・・・

[6: 匿名さん]

岐阜バスを使うなら、日常的に遅れるので、
かなり余裕を持ったほうがいいですね。

[7: 周辺住民さん]

長良にいくつかマンションが建ち始めていますが、駐車場が無いのにファミリー向けは、ありえない仕様かと・・・。
近所のマンション住まいの老夫婦の方が知り合いですけど、マンション住民の駐車場は、1世帯1台しかなく、息子夫婦と孫が来訪するための月極駐車場をわざわざ借りているって話でした。このあたりは、コインパーキングも無いですし、空き地も無く住宅密集地です。他人の家の前に駐車すれば、確実に通報されますしね。子育て世代で夫婦2台持ちだったら、敷地外の月極まで毎回歩くなんて、4,000万円出してまで買うマンションとは思えませんが。
周辺住民からの意見でした。
４の方が書かれている、大垣駅だと、車は1台でもいいかもしれませんね。来客があっても、大垣駅前はコインパーキングがいくらでもありますし。

[8: 匿名さん]

通勤族だとバスしか交通アクセスがないのは辛いですね。
駐車場がないと車も使えませんし。
SOHOのように通勤に無縁の人はいいかもしれませんね。
ただ、買物施設が（コンビニ以外）近くになさそうですから、その点をどう考えるか。
医療施設と公園が近くにあるのはいいですね。

[9: ご近所さん]

一部世帯分しか駐車場が用意されず、それも機械式というのは、この近所に住んでる者としては、需要あるのかな？と思います。一番近いスーパーマーケットは、ピアゴですが、築40年超でユニーグループの経営不振もあり、近隣住民の中でも閉店の噂が絶えません。しかも1キロはあるので、買い物袋下げて、歩くのも現実的では無いです。
バローや三心は、2キロ近くありますし、車が運転できない年齢になったら、考え物ですし、そういう物件は売るに売れない物件になると思います。長良地区が賑やかになるのは良いですが、平面敷地内駐車場がほぼ無いってこの物件は、この地区に住んでいる者としては、考えて購入された方が良いと思います。

[10: 匿名さん]

選択肢としては、此処は無いな。

[11: ご近所さん]

昔からの住民ですが、ここは外科病院の跡地です。平成後半は、入院施設は休止されてましたが、親の世代に聞くと、昭和の頃は、入院患者のいる普通の病院だったとのこと。販売されるときに、デベロッパーは告知するのかな？
削除されると検討中の方に不利益かと思うので削除しないでいただきたいですが、事実だけ言うと、ここは、入院患者がいた病院だった跡地だということ。昔の地図を見ればわかります。
どうでもいいことのレベルの話だけど、この立地だと、花火が南西側になり、南西側は交差点を挟んで１５階ぐらいのマンションが建っているので確実に花火は見れんね。

[12: マンション比較中さん]

地方は、車社会なのに、このデベはどういう方針で駐車場が少ないまま売るのかね。例えば、豊橋とか一宮で、駅までバスで20分、徒歩なら60分。駐車場は機械式で世帯分は無し。そんなファミリー向けマンション売れますかね？立地からすると、ホント不思議です。
駅近のマンションならそもそも車のいらないライフスタイルやレンタカー・タイムシェアが使える。

[13: 匿名さん]

サンメゾンの名古屋の過去スレ見てみると、売れ残りが多いみたいですね。完成時には完売というのがマンション販売の常識と思っていたので、そういう営業スタイルもあるもんだと感心。
飛びついた人には定価で、２年後には新古マンションで何百万円引きっていうのも、なんだかね。会社の方針だけど、住民同士はどうなんだろう。

[14: 通りがかりさん]

みなさん通勤がメインでかかれてますけどー、ママ目線からも一言。子連れでの移動はこの辺りだとすべて車です。スーパーへの買い物、公園、、習い事、病院だってそうです。バスでなんて子供が大きくなってからのこと、それでも車の方が便利です。それが平面で100%ない…何分か歩いた所に駐車場があるんでしょうか？問題ですね…子供を抱っこ紐かベビーカーで移動するのって想像しているより大変です。まして二人いると荷物もある子供もいる…歩く…安全も注意しないといけません。私なら主人にお願いしてこちらの購入は考え直して欲しいと懇願しますね。子供が大きくなり車を購入なんてことになっても駐車場ないだなんて…この辺りはまだまだ田舎。１人１台、パパママで２台ですからね…もう少しこの辺りのことをリサーチして駐車場に余裕をもった設計にできなかったんですかねー。

[15: 周辺住民さん]

＞３　駐車場が戸数分無いうえに、バスの本数が多いことをアピールしてるのが、ピントずれてる。

そのとおりかと。長良だけでなく、早田や忠節までの間に、１０階から１５階建てのマンションは多くみられるけど、駐車場は平面が多いです。おそらく１００％あると思われます。友人や親族がバスで来訪するなんて、岐阜に長く住んでいる者としては、考えられないです。かといって、コインパーキングも無い。柳ケ瀬や岐阜高校あたりまで、川北でも忠節あたりのマンションなら周辺にコインパーキングがありますけどね。バス＆タクシー生活を想定しているなら、地域の情勢を知らなさすぎ。バスは便利でも、徒歩圏内にスーパーマーケットも無く、保育園や塾も徒歩圏内に無いです。低学年の塾だと距離的には、送迎が必要になってしまうし、長良でも不便な地区です。毎日公園行って、高橋尚子ロードをジョギングして、それだけで、生活できるならいいですがね。

[16: マンション検討中さん]

近くに親の一戸建ての家がある人で
車はそこに駐車、新婚夫婦がここに住むとか？
その親が隠居生活になったら
戸建の土地を子世代に譲り
親世代がマンションの方に住むとかね。

後は、もう別荘やセカンドハウス的に取得？

[17: マンション検討中さん]

現在、他のマンションと比較検討している者ですが…
こちらはフリーダイアルがありません、しかも平日18時までです。HPを覗いてみても間取りが記載なし、金額もなし…
販売にあまり力を入れていないのでしょうか？
すべての投稿を見ましたが、こちらを検討するのはやめておいた方がよさそうですね。駐車場もないのであればなおさらです。

[18: 通りがかり]

>>17 マンション検討中さん

まだ資料請求が開始された段階なので、
多分モデルルームもオープンしていないし
順次間取りや募集スケジュールがアップされるんだと思いますよ。
他のところでも、一斉に上がらないケースは多いんじゃないでしょうか。

[19: 周辺住民さん]

１７＞＞マンション検討中さん
１８＞＞通りがかりさん

マンション販売方法は、各社売り方が違いますので、私の購入済みのマンションは、完成前の売り出しもしていましたが、3分の1ぐらいは、完成売り（完成後に実物を見られる）でした。駅近100戸以上の大型物件で、当時は「売れ残り、買いましたか？」って掲示板で叩かれましたわ（笑）。でも、今は空き部屋も無く、たまに中古がでると、すぐ売れてしまいます。

一方で、1棟30戸から50戸の物件で、駐車場の充足率が50％を切っている駅遠物件は、なかなか苦戦するかと思われます。偶然なのか、岐阜はマンションラッシュで、駅前に、パークハウスとライオンズ（完売）ができ、柳ヶ瀬バス停を挟んで、バンベールタワーとプレサンスの物件（126戸）が販売中です。また、プレサンスは、たばこ産業の近くに72戸（駐車場68台）の物件を建設中です。
プレサンスのたばこ産業の近くの物件は、駅まで徒歩8分、駐車場充足率94％。
柳ヶ瀬のプレサンスは、アーケードで傘いらずで駅まで行けて徒歩9分。駐車場充足率67％。

この長良の物件は、駐車場充足率は43％の上、駅まで歩くのは不可能。理論上は、徒歩80分とかだと思いますが。しかもその駐車場も機械式がほとんど。
その上、近くにモアグレースが建設中です。このモアグレースの駐車場が平面かつ、充足率100％。比較検討したら勝ち目は無いですね。価格は2割以上安くても買わないと思います。モアグレースは、客寄せ価格を出しており、2000万円台前半です。

岐阜市在住なので、岐阜市に限ったことでしたが、今は大垣駅前もマンションラッシュです。名古屋通勤の方は、大垣駅前も選択肢に入り、ますます、この長良の物件は苦境になると思われます。

[20: マンション検討中さん]

>>18 通りがかりさん

ですが…私も岐阜のマンション色々調べておりますが、間取りや価格など記載されていないのはこちらくらいですよ。まだ建設されてないんしょうか？これだけマンションラッシュなのにも関わらず記載がない、モデルルームもないのも強気なのか？やる気がないのかと思ってしまいます。

[21: 匿名さん]

＞＞20 マンション検討中さん
こんなやりくちなんでしょう。

とりあえず物件の存在だけはネット媒体に掲載・告知しておいて、購入検討候補リストに滑り込ませる。

竣工前の完売は、端から考えていないので結果、ネット情報の更新は非常にスローペース。
それが却って気になって注目される事も、極々稀にある。

竣工前は、若干だが高めの価格で販売する。飛びついて買ってしまうヒトは、ある程度はいます。
ＣＭ等の高コストの宣伝投下は行わない。

竣工後は、値引きしながら販売する。高めに売ったから、値引きにあてる原資はある。

竣工後１年以内なら、法的にも中古では無く新築として販売出来る。

３年も経てば、竣工後１年間も売れ残っていたことなど話題にもならん。

勿論、売却価格のサゲ要因にもならん。

[22: 周辺住民さん]

＞＞21匿名さん
岐阜ではサンメゾンは、初めての分譲のようです。興味があって、サンヨーホームズのサンメゾンシリーズについて、マンコミュや他の口コミを見てみると、売れ残りは多いようです。

しかし、3年も経てば、掲示板も閉鎖されてしまうし、購入済みの人も新古マンションとして、売れ残りを許容するでしょうね。

＞話題にもならん。
まさに、そのとおりかと。個人の感想では、周辺住民として、あまり好ましい状況とは思えません。

[23: マンション比較中さん]

＞＞17マンション検討中さん
愛知県のサンメゾンをみると、フリーダイヤルがあるので、そのうちフリーダイヤルが設置されるんじゃないですかね。この程度の戸数だと敷地外モデルルーム作らないことは多いですし、完成してから、徐々に売るのでは？
営利企業なので、売る気が無いってことは、無いと思いますが。

[24: 匿名]

＞＞22 周辺住民さん
岐阜エリアデビュー物件ですか。
ということは、系列の管理会社にとっては、飛び地に１物件が存在するのですね。
そのような環境は、一般論ではネガ要素ですね。

ビジネス的には、長期の経営戦略としてマンション・ＣＶＳ・多店舗展開の物販店や飲食店でも
効率的なアフターケアを想定しドミナント出店は、基本的な戦略となっている。

働き方改革・生産性の向上・慢性化している人手不足等々を踏まえると、ポツンと１物件は避けたい。

[25: 購入経験者さん]

＞＞24匿名さん
マンションは、１に立地、２に管理、最後に設備を買え！とも言われてますね。

立地は駅から遠く、スーパーマーケットなども遠く、イマイチ。
管理は、ポツンと一軒家状態。
設備は、駅から遠いのに駐車場が全世帯分無く、しかも金食い虫の機械式。

近くにできるモアグレースと競合するが、そちらは2,300万円台スタート。
立地は駅から遠いが、スーパーマーケットなどは、近い。学校も近い。
管理は、モアグレースは岐阜市内に10棟以上。
設備は、駐車場に限れば、全世帯平面駐車場。

私は、モアグレースの関係者ではありませんし、サンメゾン憎しでもないけど、勝負にならない物件と思う。モアグレースもブランド力があるとも言えないけど、サンメゾンは岐阜では誰も知らない。

[26: 匿名]

ここに住むなら、総会決議で管理会社をメジャーな企業に変更しておけば、
売却の際には、売りやすい。

言われてから久しいが、マンションは管理を買う時代ですからね。

誰も知らないような管理会社に、業務委託する意味が無い。

[27: マンション検討中さん]

>>23 マンション比較中さん

マンションを比較検討するにあたって、周辺とどうしても比較してしまいます。まずHPをみますよね？間取りや金額も書いていない。
会社の休み時間を利用して周辺走ってみましたが、サンメゾンは結構建っていました。モアグレースはまだ基礎を掘っている段階…それなのにモデルルームはある、フリーダイアルが設置されている、価格も提示されている。
投稿を見るとサンメゾンは岐阜エリアデビューとのこと。ではなおさら、そういったことを踏まえてどこよりも一番にそれらを提示し、頭ひとつ出るくらいの売り方なり、宣伝なりをしないと他に勝てないのでは？
と思ってしまい、せっかく長良小校区での物件なのに非常に残念でなりませんね。

[28: 匿名]

＞＞27 マンション検討中さん
マンションに限らず、販売手法はそれぞれの企業戦略・企業規模・展開エリア（全国かリージョナルか）
資金力・ターゲット等々によって異なります。

市場を正面から開拓していく企業も数多くあるが、その一方で隙間を狙ったり、おこぼれを拾う企業など。

以下参照してみて下さい。
＞＞21 匿名さん

[29: 買い替え検討中さん]

岐阜でこの場所では難しい、広さも大きくなく細かい情報が出せないかも。

[30: 匿名さん]

>>29 買い替え検討中さん
稀に、現時点・購入時でのネガ要素が、将来解消されたり評価が変わることもあります。

結果として、良い出物・高騰物件を買う幸運となる。

ここはどうでしょう？

[31: 通りがかりさん]

ネガ要素が解消されるとは？
駅から遠いことや機械式駐車場は、変わらないと思います。
比較可能な物件が多い中で、私なら無しです。

[32: 匿名さん]

例えば、よくある一般的な 事例で恐縮ですが・・・

● 鉄軌道の駅から遠い

〈環境の変化〉→ 利用者が増加中の路線なら新駅が出来る。／バス路線・バス停が新設される。
〈企業の変化〉→ 職種によるが働き方改革の一環として、中京経済圏の岐阜にも在宅勤務が浸透する。

● 機械式駐車場
〈価値観の違い〉→ 機械式を好む方も一定数は存在します。

　・時間にゆとりがある、日々通勤等で車を使用しない方々
　・サンルーフ装着車・カブリオレ車のオーナー
　・首都圏居住経験者ならば、あまり気にしない。
　　一般的に機械式がデフォなので、現地のみの居住者（県外居住体験無し）よりは、抵抗感は薄い。

又、首都圏では人気路線の駅の改札口の増設を見越して物件購入し、住替え時に売却益を得る事例は多い。

[33: 通りがかりさん]

>>32匿名さん
ありがとうございます。
岐阜には、地縁がありますが、名鉄の岐阜市内線や岐阜郊外線が次々と廃線になり、この物件の目の前の道路も鉄道が走っていたところです。
鉄軌道が増えることはなさそうです。在宅勤務の増加はこの先ありそうですよね。今の今は、無いですが。
岐阜の郊外で人口減少で売却益はあり得ないですが、景色は良さそうです。現状だと、通勤はダメですけどね。

[34: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[35: マンション検討中さん]

>>28 匿名さん
真っ向勝負ではなく…なるほど、隙間やおこぼれを狙っているのですね。そんな企業もあるとは…

[36: 匿名さん]

＞＞35 マンション検討中さん
隙間産業ってずいぶん前から言われてますよね。
そもそも、70’Sから台頭したコンビニだって、流通市場の隙間ビジネスです。

通販ビジネスだって同じです。今やネット通販大手の寡占状態ですが・・・。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
ま、そういう隙間ビジネスがあることによって成り立つということなんでしょうが、あまりにも？な点が多いこの物件。
どなかかネガティブ要素はプラスになるというような投稿がありましたが、こちらのネガ要素である敷地内に駐車場がないはプラスになることはないでしょう。ファミリー層ならなおさらです。
機械式も、時間に余裕がある方などにはいいのかもしれないが大抵は通勤の方がほとんどでは？こちらはリタイアされた方向けのマンションですか？それなら納得。とてもファミリー層向けに考えた物件とはいえないというのが正直な意見です。

[38: 匿名さん]

>>37 マンション検討中さん
確かに、ネガ要素は稀にネガで無くなるケースもあると思われるが、此処はその可能性が全く無いのですね。

物件はファミリー向け、その多くはマイカー通勤想定なのに、設備／設計が伴っていないのですね。

コンセプトと実物が自己矛盾し、需要を満たさない物件なのですね。

少しでも、良い点を探そうと試みたのですが、ダメでしたね。

[39: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
本文>>38 匿名さん
そうですね…これが東京や大阪であったなら地下鉄やバス、電車など交通機関も充実していますし、もしかしたらネガティブ要素が変わるのかも？もしくは話が違ったかもしれません。ですがここは岐阜の田舎です、家族がいて一人１台です。パパは通勤、ママは日々の生活には欠かせませんし共働きであればなおさら車がいります。HPを見る限り44戸あって18台しか敷地内に駐車場がない、そのうち7台しか平面駐車場でない…まさか、拠点である大阪と同じような考え方で設計しているのであればまったくお粗末な話です。もし売れ残りを購入したならば2台目どころか1台目もない、離れた所ということです。
色々検討した結果私は、資料請求する前に、お電話する前にこちらの物件はやめときます。

[40: 周辺住民さん]

都会の話や一般的なマーケティングの話は、この物件の状況を見る限り、当てはまらないですね。岐阜市の場合、駅徒歩圏内の単身向け物件で、駐車場無しがあるぐらいで、駅までバスで20分の郊外で、敷地内駐車場が足りていない物件なんて想像がつきません。長良の大東建託のファミリー向け物件だと、駐車場2台付きもあります。
ニッチな需要とか、おこぼれ狙いとかは、理論上はありえるんでしょうけど、自分は岐阜市民ですが、全く魅力を感じません。
ネットスーパーを使えば良い等の意見もあると思います。岐阜市の住宅街なので山奥でネットスーパーも使えないと言うことは無いです。普通の住宅街ですけど、わざわざ不便な物件を買う人はいるのか、興味はあります。庭付き戸建てなら我慢する可能性はあるが、不便なマンションって、メリットが見つけられない。

[41: 周辺住民さん]

＞＞11
入院病棟の跡地というのも、メリットになりえないですね。例えば、岐阜駅近くの朝日大学病院（村上記念病院）が移転して、マンションが建つって場合でも、「病院の跡地」vs「駅徒歩物件」を天秤に掛けて迷います。

[42: 匿名さん]

こんなにも、キツいネガ投稿が連続するようでは
売れ残り率は非常に高いでしょうね。

竣工後に、値頃感が出る頃合いで、近隣の駐車場を
探しながらの完成物件購入が妥当で無難でしょうね。

[43: マンコミュファン]

なかなかの荒れっぷりですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543668/
名古屋の他の物件（住民板）でもイマイチのよう。

関西ではそれなりのデベロッパーとの認識。
岐阜に手を出して、管理はどうなるんでしょう？
こりゃ住民で管理会社を大手に変更した方がええよ。

[44: 検討板ユーザーさん]

>>40 周辺住民さん
ほんとそれ。新築賃貸でも駐車場付きしか選ばないエリア。マーケ無視のこの物件いろんな意味で凄い。

[45: 周辺住民さん]

このデベは岐阜市では、初見ですが、東証一部上場の会社のようですので、ある程度値引きして売るのでは？
そうすると、購入予定者は、駐車場問題を差し引いても価格面でメリットがあるのかもしれません。近くの長良平和通りに同じような規模のマンションが全戸平面駐車場で出てきたのは、マーケティング不足なのか知った上で着工なのか。同じような時期に着工したのに、長良平和通りのマンションは、価格や間取りも出ていて、2期販売中になっていますが、サンメゾンは、HPが更新されていない。

[46: 匿名さん]

ＨＰでは駐車場は、平面式7台、機械式11台（月額使用料：5,500円～13,000円／台）とある。
仮に周辺でなんとか契約出来たとして、月額どれ位ですかね？数年毎に更新料も必要です。

徒歩で離れた場所まで移動する時間コストや負荷も含め、ちゃんとシミュレーションしたい懸念点ですね。

[47: ご近所さん]

>>46匿名さん
小さな駐車場を貸しています。このあたりは、舗装で８０００円、まれに砂利で６０００円が相場です。屋根付きだったり、メモリアルセンターや忠節橋に近くなると１００００円くらいが相場。長良バローぐらい遠くなら４０００円ぐらいからあるでしょう。
しかし、近いところが空いているかが問題でしょう。

[48: ご近所さん]

11です。
外科病院の跡地について投稿させていただきました。
地域住民、水防団として情報です。
この建設地は、河川保全地域で水害の危険も高い地域です。また、長良橋陸閘の目の前です。
https://johosokuhou.com/2018/07/08/7308/
氾濫の危険を了解のうえ、購入してください。マンション住民は、町内会に入らないことが多い。町内会費に水防団負担金や消防団負担金も含まれています。お住まいの方は、ぜひ町内会に加入してください。

[49: 匿名さん]

駐車場は、用地転売されたり、宅地化されたりして長期の確保もままならない。
安定的に駐車場を確保出来るか、可処分所得が低下傾向の中で駐車場コストの家計負担はどうかなど
頭が痛く悩ましいですね。そんな問題が無いほうがいいかもですね。

[50: 匿名さん]

住宅街で、一軒家も選択肢になる地域。尚更、マンション選びは、立地と管理、リセールバリューを考えるべきかと思いますね。立地は、スーパーマーケットも徒歩では遠く、河川保全地域というのもデメリットですね。駐車場も少なく、地下鉄もない。リセールも難しいでしょう。管理は、岐阜に1棟しかない管理会社では、期待できません。

[51: 匿名]

どなたか、此処のメリットを教えてくださいませんか？

[52: 匿名さん]

ここのメリットは、価格でしょ。
まだ金額発表無い中で、外野が騒いだって、わからない。病院跡地で、郊外で駐車場無し、洪水危険あり？、ならば土地は相当安く仕入れたはず。

[53: 匿名]

>>52 匿名さん
買い叩くとまではいかずとも、ネガ要素が強いが為に、土地取得コストは相当低かったとのご推察ですね。
まさにご指摘のとおりかと、納得致しました。

となると、上物よりも土地の評価がベースとなるリセール時の売却額も、相応に低くなるという事ですね。

自ずと、住みきり前提・永住覚悟の購入となりそうですね。

つまりは、いずれ公表される価格が相当なインパクトがある程の低価格となれば、多少の魅力はありそうですね。

[54: 匿名]

>>53 匿名さん
事業主の事業はザックリ言えば、土地等を安く買って建物建てて、付加価値付けて高く売って儲ける。

一方、購入者は、将来も資産価値が維持若しくは上昇する物件を、適正な納得価格で購入したい。

ライフプランにおいて、暮らしながらにして資産運用出来る優良物件は、とても魅力的ですよ。

自ずと定期的に住み替えを行うのが楽しみとなります。生活がどんどん豊かになりますからね。

ここはどうだか知りませんが。だいたい想像はつくけど^_^

[55: 匿名さん]

公式ＨＰの【物件概要】は本日が更新日なのだが、何が更新されたのだろう？
販売戸数・販売価格・管理費・修繕積立金も未定のままです。

購入を踏まえて多少は期待して、更新されるかと思いきや、何の説明コメント記載も無く同じ内容を
ただタレ流しているのでもう此処のＨＰは見ませんね。時間のムダ。

次回の更新日は6/24 デス が、新しい追加情報（もし、あったとしても）に全く興味はありません。

[56: ご近所さん]

>>55匿名さん
この物件の建設現場にチラシがあり、長良川温泉の旅館の一室で、説明会をやるみたいですよ。物件の近くには、モアグレース長良平和通も建設中ですが、こちらは、モデルルームありで価格表も公表されています。私は、関係者ではなく、一軒家住まいのご近所さんですが、どうしても長良でマンションなら、モアグレース長良平和通の方がお勧めです。モアグレースの方は、バスの本数もそんなに変わらないですし、駐車場が平面ですからね。
サンメゾンは、モデルルームを作る気配も無いので、完成してから一室をモデルルームにして売るのではないでしょうか？

[57: 匿名さん]

＞＞56 ご近所さん
詳細情報ありがとうございます。
竣工時期からは考えれば、昨秋から年初にはＭＲを用意するでしょうから、此処では完成物件売りを行うのでしょうね。借地料を払ってＭＲ建てて、販売員を常駐させても完売はせず、数戸を成約・販売して、ＭＲスクラップして・・・。どのみち完成物件売りとなる。
全４４戸ですが、１年間で何戸が売れるのでしょうか？
岐阜デビューの物件らしいが、エリア戦略としてポジティブにその手法を選択したのでしょうか？　それとも、そうせざるを得なかった事情があったのでしょうか？

[58: ご近所さん]

目の前が長良陸閘。
https://johosokuhou.com/2018/07/08/7308/
毎年ではないが、大雨のときには、エヴァンゲリオン状態になるのを楽しめますかね。
先祖代々で、この地域に住んでますが、わざわざ買う人の気が知れない。
「私は10階だから関係ない」とか思う人がいたら、大バカ者。エレベーターは水没。宅配ボックスも損壊。機械式駐車場は損壊。平置き車は、全損です。
永住向きとか資産価値とかリセールとか言ってる場合か？

[59: 匿名]

>>58 ご近所さん
そのエヴァンゲリオン状態は、リアルに間近では楽しみたくないです。
ごめんなさい。
でもね、エヴァの世界観は好きですよ(^.^)

[60: 通りがかりさん]

岐阜市民です。
一応公式サイトのロケーションのところを見ると
長良川より高い土地の立地の様ですね。
なので、それを信用すると
建物が水没することは無いのでしょう。
ただ周囲の道路が浸水して陸の孤島化はありえますね。
長良川が溢れる時は市街地の南を避け、北側に流すことになってる（らしい)ので。

長良陸閘が閉まるほどの水位上昇は
今までは15年に一度くらいでしたけど
最近の気象状況ではわかりませんし。

ただここは金華山、鵜飼、花火見物には近いので風光明媚的には大変良いところだとは思います。
あ、でも花火の日にうっかり別のエリアに出掛けたりしたら、家に帰り着くのに相当苦労しそうですが。

[61: 匿名]

某地方都市では、部屋からの花火見物をウリにした市街地の高級物件があった。

その花火大会は、毎年夏に行われる一大イベント。
市街地の中心にある公園の池で打ち上げられ、数万人の見物客で賑わっていた。

が、竣工・引き渡し直後に、まさかの花火の永久中止が公表された。

表向きの理由は、「見物客が多すぎて安全性が維持出来ない」だった。
が、本当の理由は主催者である地方の新聞社の経営不振。

[62: 通りがかりさん]

駐車場が先着順なのでしょうか？そうなら駐車場が満車になった時点で詰む。販売担当する会社も大変だろう。

[63: 匿名さん]

＞＞62 通りがかりさん
同ネーム（サンメゾン）の他所の物件でも、駐車場率８０％程度の物件は多いです。
中には、最初から部屋タイプを指定して敷地外の駐車場確保を前提に分譲している物件もある。

例えば、全６０戸・ＡからＥまで５タイプ各１２戸の市街地の物件で、駐車場は４８台のみ。
Ｂタイプ（相対的に専有面積が狭い）購入条件として、一般の駐車場利用が義務づけられる。

市街地だから当然、近場の駐車場には空きが無く、徒歩１０分圏内やっと数台の空きがある事を知った。
又、住宅街立地故に大型スーパーやＳモール等の商業施設や病院等は車が無いと利用しずらい環境なのに。

ある意味で、まさに自身が詰む状態になった。初見にて投了と相成ったのです。

結局、内覧するだけムダだった。
最初からその特殊な条件を、物件案内の公式ＨＰに情報掲載すべき。

[64: 匿名さん]

長良川競技場の近くを車で通ったことがあり、この交差点も車で通ったことがあります。

口コミ評価はあまりよくなく、
>>結局、内覧するだけムダだった。
という悪評もありなんですね・・・

長良川の近く、浸水が心配ではあるものの、ここ最近はゲリラ豪雨はなく、今年も梅雨でも夜に降っておしまいのことが多かったので大丈夫かなと思っていました。
44邸のマンション。間取りがまだ出ていないですが、購入検討者は少ないんでしょうか。

[65: 周辺住民さん]

岐阜市東長良在住です。
長良平和通や高富街道は、ずいぶんマンションが建ちましたが、駐車場が世帯数の半分も無いというマンションは、無いと思います。
私は一軒家住まいですが、マンション生活を否定しません。ただ、長良で駐車場無しは、現実的では無いし、バロー、マーサ、ピアゴに買い物に行くにも、車の方が多いです。買い物は重いものがなければ、自転車でも行けますが、夏は日本一暑く、冬は伊吹おろしの岐阜では、辛いと思います。
バスの本数が多いことをこのデベはアピールしてますが、家族全員がバス利用の生活をずっと続けるなんて現実的では無いです。現状の通勤がバスでも、車利用の場所に転勤になる場合もあるし、家族の介護をしたり、介護されたりの場合は、絶対に駐車場が必要です。
一軒家の知人で、とある介護サービスの方が訪ねてきて、「１週間に２度、お宅の駐車場に車を置かせて欲しい」と頼まれた事があるそうです。理由を聞くと、その一軒家の近くのマンションに介護提供に行くのに、来客用駐車場もコインパーキングも無いから、との話でした。
岐阜では、大学生でも車を持つぐらいの地域ですし、駐車場が１５０％あってもかまいません。長良平和通にできるモアグレースは、敷地内平面１００％ですし。
マンションは、立地と管理とよく言われますが、長良在住者としては、教育面などの立地は悪くないけど、敷地内駐車場あってこその立地だと思います。駅前でも無いのに機械式駐車場なんて、修繕費もかかるし、意味の分からない物件です。

[66: 匿名]

先週からはは、ちゃんと完成するのかが最大の関心事です。
とても重要だと思いますよ。
経済週刊誌にデベの社名会社載ってましたね。
今まで以上に、今日の株価も気になります。

[67: 匿名さん]

>>66匿名さん
同ネーム（サンメゾン）の物件は、少なくとも東海地方では、評判良くないですね。関西地盤だから市場調査がイマイチなのかな。
筆頭株主リクシルが内ゲバ状態なので、この会社の経営方針が戦略的では無いのが、株式市場での一般評価。穴吹工務店や愛松建設のような末路になるのかもしれません。岐阜に１棟しかないので、どのみち管理は期待できませんから、デベ本体がどうなろうと関係ないね。

[68: 匿名さん]

＞＞67 匿名さん
＞筆頭株主リクシルが内ゲバ状態（中略）経営方針が戦略的では無いのが、株式市場での一般評価。
＞岐阜に１棟しかないので、どのみち管理は期待できませんから、デベ本体がどうなろうと関係ないね。

同意です。
管理が期待出来ないのは、飛び地である事に加え、同系列の管理会社なので ↓↓。他スレ見れば分かる。

[69: マンコミュファンさん]

競合物件の比較をしてみました。

サンメゾン岐阜長良エルド
１２階建て　最寄りバス停長良ケ丘１分
ワンフロア　４戸　総戸数４４戸
専有面積：71.40㎡から85.08㎡
価格：2,890万円から
メリット：オール電化、IH、河川敷に近い（花火会場に便利、ただし、周辺マンションの関係上、居室からは花火は見えない）
デメリット：敷地内駐車場18台（うち11台は機械式）、岐阜県内初分譲の管理会社、床暖房や浴室暖房乾燥機無し

モアグレース長良平和通レジデンス
１４階建て　最寄りバス停長良北町２分
ワンフロア　３戸　総戸数４０戸
専有面積：71.12㎡から84.46㎡
価格：2,388万円から3,988万円
メリット：平面駐車場100％、ガス床暖房、浴室ガス暖房乾燥機、トランクルーム２庫、低価格、屋上利用可（花火鑑賞？）
デメリット：郊外立地、道路挟んで南側6階建て賃貸アパートあり

[70: 匿名]

>>69 マンコミュファンさん
ドングリのなんとかって感じですね。

[71: 通りがかりさん]

2890万円から？
低層の狭い部屋ですかね。競合が2400万円から出しているのを見ると、駐車場の話からして、苦戦しそうですね。
同ネーム(サンメゾン)の売れ残りを見る限り、色々間違えている会社だな。一戸建てに力点なのかな？

[72: 匿名]

>>71 通りがかりさん
客観的な市場分析やエリアの競合観察が出来ないデベのようです。
なので、共同住宅も戸建てでも
>色々間違えている かと思われる。

[73: 匿名]

>>72 匿名さん
FC岐阜をサポートって、そんなことアピールして
契約戸数が増えるんかね。
外部団体やらをサポートする前に足下を固めなっ。
と言いたい人が、たくさん居そうですねっ。

[74: 名無しさん]

ＦＣ岐阜をサポートは良いことだと思うけどね。

[75: 匿名]

>>74 名無しさん
継続してサポートする余力があるか、心配ですね。
資金力と企業ポリシーの問題。

[76: ご近所さん]

東長良学区10年ぶりのマンション、とホームページで宣伝してます。
東長良中学は
https://yumochiblog.com/gihu-city-bullying-suicide-teacher-shredder

先日、いじめ自殺があった学校ですが、あえての宣伝か？

[77: 匿名さん]

＞＞71 通りがかりさん 　＞同ネーム(サンメゾン)の売れ残りを見る限り、色々間違えている会社だな。
＞＞72 匿名　　＞客観的な市場分析やエリアの競合観察が出来ないデベのようです。

などと指摘されるゆえんです。
普通はそういう宣伝は控えるでしょうね。事故を認識後は、内容を修正するでしょうね。

[78: ご近所さん]

駐車場が少ないのに、駅まで遠い。管理会社が県内唯一物件。花火会場が近いのに見えない。学区では、イジメ自殺。競合物件が平米単価で2割近く安い。
買う理由が見つからない。大幅値下げで逆転なるか？

[79: 通りがかりさん]

花火会場が近いことをアピールしてるけど、見えない？ってことかな。当日は周辺が混雑して住みにくいだけでは？
花火会場から少し離れた場所でも道路はかなり混雑するしね。

[80: 匿名]

過去の投稿をじっくりと反芻しました。以下結論。

一年にたった一回だけの花火大会のメリット無し。
一年365日の日常生活にさえも 何もメリット無し。
以上です。

[81: ご近所さん]

東長良校区に住んでますが、子育て世代(特に中学生以下)は買わないほうがいいですよ。イジメ自殺の学校というレッテルは消えないし、再発防止策があっても、あえて引っ越してまで通うメリット無いです。岐阜は大学生になったら車が必要なような市ですし、駐車場が無いというのもデメリットだらけ。
老人世代にしても川に近い地区は、スーパーやコンビニが無く、不便です。歯科と眼科と耳鼻科が近いぐらい。

[82: 匿名]

>>81 ご近所さん
教育面も含めてネガ的な評価が強い住環境で、
買い物も不便。でも近くに歯・眼・耳鼻科が在る。

その病院の特定の患者と従事者にのみ、好物件だ。

[83: マンコミュファンさん]

少し見ない間に荒れて？るような。ネガ要素が強いので仕方ない。
スレを見返すと、ファミリー層、特に子育て世代は、絶対に買わないマンション。駐車場少ない郊外物件で、イジメ自殺の校区に3500万円払って引っ越す人はいない。100万、200万の違い、若しくは同価格帯で岐阜駅徒歩圏内のマンションが5棟ほどある。
増税のことも考えれば、築浅駅近中古のほうが、コストパフォーマンスは高い。サンヨーホームズという会社も岐阜では、無名。上場デベロッパーらしいが。

[84: 匿名さん]

投稿している皆さんは、とても客観的且つ冷静に物件評価をしていると思います。
　
知名度の低いデベと、無名に近い子企業の管理会社の岐阜デビュー物件って、髙リスクでしょ。

賢明な企業なら２件目以降を含む長期プランを明示して、当該エリアのビジョンを示す処でしょう。

分かりきっているのにそれが出来ないから、この状況に陥っているとも言える。それが全て。

[85: 匿名さん]

公式サイトのお知らせに、会場まで徒歩4分の近さで花火大会が鑑賞できると書いてありますが、61さんのお話は別の物件のお話ですか？
こちらの花火大会が中止になる訳ではありませんよね。

建物や環境は猛スピードで変わっていってしまう中、花火大会や祭りは永久的に続くものだと思い込んでいましたが、時代の流れでなくなってしまうものもあるんですね…

[86: 匿名さん]

＞＞85　慌てずによく読みましょう。
＞＞61　の投稿は他所のマヌケ話。・・・「某地方都市で、自住戸ベランダでの花火観賞が
一番のウリだったが、契約後・竣工前に突如、翌年以降の花火大会【永久中止】が決定した。」

此処は「ベランダ観賞可」ではなく、単に「会場まで約３００ｍをウリ！？にしてるだけよ。」

[87: 匿名]

>>85 匿名さん
猛スピードの変化を想定してない建物や管理会社・
地域の新参者は、時代の流れに乗れずにいつしか
淘汰されていくのでしょう。

なんでも半端なモノは、消滅していきますね。

[88: マンコミュファンさん]

ホームページが少し更新されていました。トランクルームか13戸分しかない。全44戸なのに。最近の郊外物件では、ダブルトランクルームもあるのに、ファミリー向けとは思えない仕様。敷地の他の部分潰しても、全戸分ぐらいは、トランクルームあっても良いと思う。

[89: 匿名さん]

此処の設計だとトランクルームは各住戸の横に配置されているタイプでは無いんですね。
物件概要には説明が無いですが、共用施設扱いで希望する世帯が有料で使用するんでしょうね。
スペース上の制約もあって13区画分しか確保出来なかったのでしょう。

が、共用施設が中途半端に存在すると使用規則や維持費の面で面倒臭いことになりそう。

[90: 匿名さん]

ＨＰ内には誤りがあると思います。
『イメージＣＧ』と『PUBLIC PLANのイラスト図』とが、アンマッチになっているような？
設計変更になったんでしょうか？ どっちが正しいのか？

[91: ご近所さん]

このデベロッパーは、岐阜市長良のことを全く調べてないような表記が目立ちます。建設地の目の前にある長良橋陸閘は、長良川古川の跡地です。ホームページには、「金華山を望む長良の高台」とありますが、洪水の危険については、誤解をうむ表記です。長良川は、天井川であり、古川の跡地である当地は、危険であることは、長良に住む人間の共通認識です。
都合の悪いことやデメリットは、言わずに売るのが、全てのデベロッパーに共通してることですが。

[92: 匿名さん]

トランクルームはアウトドア用品やタイヤの保管場所として利用するものらしいので、
駐車場同様全ての住人が必要になるものではないのでは？
災害用の備蓄倉庫であれば全戸につけて欲しい設備ですが、
トランクルームは必要な人のみの契約でよろしいように思います。

[93: 通りがかりさん]

駐車場やトランクルームが不足してますが、購入検討する人が判断するでしょう。岐阜の郊外物件で、3LDKファミリータイプと思われるので、売れないだろうな。
リセール業者に回されて、初期購入者が大損する典型例。

[94: 匿名]

大規模修繕の費用負担は、通常は各世帯の専用面積
の按分をベースに設定されるでしょ。

駐車場やトランクルームを使用していない世帯は
そのぶんワリを食うことになりますよね。

だから、自世帯が使用しない付帯設備が多い物件は
自然と避けてしまいます。

言い換えれば、必要な設備を全世帯分に公平に配置
してる物件を購入します。
今までも、これからも、ずっと。

[95: ご近所さん]

この物件の競合は、立地条件が似ている長良川北側のモアグレース長良平和通。競合は、平面駐車場100%とトランクルーム200%。サンメゾンは、郊外ファミリー物件なのに、敷地内駐車場は50%以下で機械式、トランクルームも50%以下で中途半端。
なにより、価格が競合は、2400万とかなり安い。柳ヶ瀬や岐阜駅徒歩圏内の建設中マンションも、最安値は、3000万を切っている。
このサンメゾンを買う人いるのか？近所としては、心配。ゴーストマンションに、ならないか。

[96: 匿名さん]

バス停まで徒歩1分でバスの本数も多いようですが、周辺地図を見ると銀行、病院、商業施設などの生活利便施設が点在し、車がないと生活ができない立地のように思えます。
そうなると駐車場は1世帯2台まで所有可能な台数設定が必要ではないでしょうか。

[97: 匿名]

ここを購入するのは、
車を所有しない・使用しない世帯で、
日常のバス利用に抵抗が無い世帯だと思う。

車所有者は、敷地内に駐車場確保が出来ない不便な
生活も想定して、それを割り切れるか否かが課題。

[98: 匿名さん]

駅までのアクセスは決してよくありませんが、バス停がマンションのすぐ近くにあるのは大きな利点だと思います。

銀行や病院関係は徒歩圏内に集まっていますし、スーパーは自転車があれば問題ないと思いました。
地図では見つけられませんでしたがドラッグストアや衣料品、ホームセンターは近くにありますか？

[99: ご近所さん]

〉〉98
ドラッグストアは、複数ありますがどれも一キロ以上あります。ホームセンターも、環状線のバローホームセンターが最寄りですが二キロはあると思います。
一番近いスーパーは、ピアゴですが、一キロあります。デベのHPでは、「ママは歩いてスーパーへ」みたいな表記。近所で歩いてピアゴ行く人なんていませんよ。確かに自転車利用はいます。

[100: 名無しさん]

今の時代、歩いてスーパー行くママいませんよ。
この辺りは車なしでは難しいです。