私道の新築戸建について

[戸建て検討中さん]

私道接道の新築戸建についてご意見ください！
添付のplan 2を検討してます。
・大田区、池上線沿線
・約28坪、3LDK、二階建て、私道負担あり
・価格8850万

plan1と5は9千万後半、3と4は9千万前半で成約済みです。

私道は開発道路とのことですが価格に対してこの物件は妥当でしょうか。
仕様設備は床暖、食洗機、宅配ボックス、浴室内TV、ステップインロフトなど収納力や便利な設備が充実してると不動産会社の係員は言ってました。
ご意見お聞かせください。よろしくお願いいたします。

[1: 口コミ知りたいさん]

開発道路（私道）ですか。
土地が公道に接していないための資産価値が低く見積もられ将来売却できるか心配です。また、私道トラブルも心配です。

[2: 匿名さん]

一般的には私道は回避して公道がよい、ってことにはなりますが東京23区みたいな土地が高いところでは開発道路（私道）があることは別に珍しくないのでそれほど神経質になることはないかと思います。
確認はしておくべきですが、多分この開発道路は5戸で共同持分かと思いますし、ちゃんと一筆入れるはずです（共同持分で水道・ガス等の掘削工事をちゃんと認めるとかそう言う類の誓約書）
私道でトラブルになりやすいのは共有ではなく区分（家の前の部分とか）で持ち合ってしまってる（今はほとんどない）、とか誰か特定の人一人とかがそこの私道部分を占有所有権を有してる場合（その人の胸先三寸で変わってしまう恐れがあり）かなと思います。

それ以外のトラブルは私道だから、って言うよりも隣人トラブルと同じ類になります。
きちがい的な人がいたり仲が悪ければこれは別に私道とか関係なくトラブルになります。
どのみち隣接してますよね、お隣と。

価格に対して妥当か？ってことですが、市場価格においては中古と新築とではお金の算出が全く違うので意味がありません。
中古では需要と供給によって価格が決まるだけです。買い手と売り手で価格が合致すればそれがその価格だったってだけの結果論です。
新築においては売主側が仕入れた金額、建築コスト、利益分で価格を出してますので、別に「開発道路（私道）だから」で、値段が
安くなったりすることもないかと思いますよ。

不動産は私道だからとかそう言うので一律選択肢から除外していくと多分まともな物件も残らないので総合的に考えて決めればいいと思いますよ。

[3: 匿名さん]

ちなみにplan2を選ばれるのは何故ですか？価格ですかね？
plan2は他のplanと比べてやはりかなり条件が悪そうですが。
この図面に表れてない臨地もきっと住宅で囲まれてる感じなのですよね？
このplan2の敷地、接道を考えても家の形状、配置にせざるを得ませんが日当たりも悪そうです。
どうしてもそのエリア限定であればマンションを検討されてもいいのでは？って思いますし、
エリアではなく「戸建て」にこだわってらっしゃるのでしたらもう少し戸建ならではの良さが
得られる物件を探される方が個人的にはいいと思います。

資産価値の観点で見たとしても前が開発道路とか私道だから、ってよりもそもそもここの土地のサイズ、区画的に資産価値は厳しいと思います。（この区画のままで開発道路が例え公道であっても評価は変わらない）
戸建ての場合は上物の価値は20年前後でほぼ０ですので土地だけのお値段になることを前提に考えておけばいいですが、
この土地ですと更地にして再建築するにしても設計自由度はほぼないので同じような形状にしかなり用がないですし。
この中でどうしても選びたいならplan 3, 4, 5かなぁと思います。

[4: 口コミ知りたいさん]

Plan2,3,4は袋地の奥に位置し日当たりが悪く間口が3m程度しかない。駐車するにはバック走行で駐車しなければならないことなど利便性に欠けています。
№3の方の言われる通り資産価値が厳しく、特にPlan2,3,4は再建築の自由度がほぼありません。
選ぶなら公道に接し資産価値が確保されているPlan1,5しかないと思います。
まともな物件が無いと言って、9,000万円強は生涯賃金の半分に値します。妥協することなく探しましょう。

[5: 口コミ知りたいさん]

私道トラブルを安易に考えないで下さい。
インターネットWebサイト”私道.net”で説明されているように私道トラブルは複雑です。
”公道・私道のトラブル解決法”[出版：自由国民社]、”私道の法律問題”[出版：三省堂]などが出版されてます。基礎知識として閲覧されることをお勧めします。

[6: 匿名]

>>4 口コミ知りたいさん
生涯賃金2億の人は、9000万強の物件は買わないでしょ。

[7: 匿名さん]

口コミ知りたいさん同様で、検討している住宅の前が都市開発道路で所有者が工務店のため住宅所有者に持ち分がありません。この場合は住宅を購入しても大丈夫でしょうか？。
不動産関連者以外の方のレスをお願いします。

[8: 通りがかりさん]

>>7 匿名さん
人・車の通行や水道管工事等の地役権が設定されていれば、日常生活上は問題ないと思う。工務店が倒産した場合、道路の維持管理等で面倒になるのかもね。

[9: 匿名さん]

『地役権』は倒産した場合消滅するのでしょうか？。

[10: 匿名さん]

私道だと所有権や通行に関するトラブルも心配ですが、敷地に接する開発道路が建築基準法上どんな道路区分になっているかも重要です。
私道でも公道でも基準法で認められた道路でないと接道条件を満たさず、将来の改築や再建築ができません。

[11: 匿名さん]

周辺の基準地価は坪いくらですか？
分筆した狭小敷地の建売にしては割高な価格設定に思える。
行き止まり道路のつきあたり奥の家は人気がないので、もし将来売る場合に査定額が低いし買い手が付きにくい。

[12: 匿名さん]

知人は突き当りの土地で私道の所有権もないことから相場の１０分の１まで叩かれ泣く泣く売却されました。
売れない不動産は不の財産に成りかねないので慎重なってください。

[13: 匿名さん]

もし再建築不可の敷地に建つ戸建てなら土地の価値はただ同然。