ザ・パークハウス 牛田本町ほおずき通りってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 牛田本町ほおずき通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ushitahonmachi/

所在地：広島県広島市東区牛田本町2丁目1209番11（地番）
交通：アストラムライン「牛田」駅(駅舎)より　徒歩12分、
　　　ＪＲ「広島」駅（南口）よりバス12分「牛田本町」バス停下車徒歩3分、
　　　広島電鉄本線「八丁堀」電停よりバス12分「牛田本町」バス停下車徒歩3分
間取：3LDK
面積：70.58平米～81.54平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社錢高組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2022.9.5　管理担当】

[61: 匿名さん]

マンションの方はほとんどタイル貼ってないのに対して、マルシェ―の外装はかなりお金掛かってますね。マルシェ―が安く建て替えをするのにマンション購入者が食い物にされてるパターンですかね。
そういやどこかのタワー型大規模マンションも周辺住民の利便優先で購入者を食い物にしてたよなぁ。
通じるものがあるのかな？

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
いまどれくらい悔しいですか？ｗ

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん
確かによく似た構図かも。
市民におもねるか万惣におもねるかの違い。
マンション購入者の購入資金を生贄に差し出して事業をさせていただけるように額づく様子が目に浮かぶ。
そこに住む以上は管理費や固定資産税といった形で一部が流れて行くパターン。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
こんなところで虚しくストレス発散ですか？ｗ
hitotoが売れに売れて悔しいですね

[65: 匿名さん]

48戸に対して、車34台、しかもタワーパーキング。
駐輪場88台。
マルシェいらないから。
価格は牛田旭より高くなるだろし、金持ち高齢者狙いかな。

[66: 匿名さん]

マンションの一部である店舗もそれなりの外観であってほしい私としては一体感と高級感があってよいと思いました

[67: 匿名さん]

マルシェは高級感があるかもね。その分（以下略）

[68: マンション検討中さん]

高齢者に3LDK必要でしょうか？
ファミリー向けだと思っていたのですが。。
タワーパーキングは管理費が高くなりそうですね。

[69: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん
高齢者の方は結構色々物持ちが多いので3LDKでもひと部屋は納戸になるんじゃないかな。
丁度窓の無い部屋なんかはそういう使い方に良いかも知れませんよ。
タワーパーキングが金食い虫というのは確かにそうですが、メンテ代プラス将来の大修繕分も万惣に月々負担して積み立てて欲しいですね。
万惣はマンション購入者のお陰で安く店舗の建て替えが出来たとも言えるわけだからそれなりの負担があっても良いと思います。

[70: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん
だって、駐車場は少ないし、そもそもタワーですよ。自転車置き場も一戸あたり2台ありません。これら子育て世代にとってのデメリットに加え、価格は、80平米で最低5000万以上。広島で支払い能力のある子育て世代がどれほどいますかね？
財閥とはいえ、価格設定を間違えたら売れないことは牛田旭の物件で実証済ですしね。

[71: 匿名さん]

牛田の相場を知らないのですみません。
中区の好立地ですと80平米で5000万～はお買い得に感じますが、牛田本町だと高いのでしょうか？

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
ちなみに中区の好立地ってどこですか？

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
上幟町じゃないですか？

[74: マンション検討中さん]

>>73 匿名さん
今の上幟町はフローレンスのマンションだらけで、交通機関もあまり使えない白島線で広島駅迄の距離も結構あり微妙です。

[75: 匿名さん]

＜三菱地所レジデンスの近年の広島市場事業実績＞

【ザ・パークハウス 舟入南】65戸
2015年秋　　　　広告開始　
2017年１月　　　竣工
2018年４月　　　完売（竣工後15カ月）

【ザ・パークハウス翠一丁目】35戸
2015年秋　　　　広告開始　
2017年１月　　　竣工
2018年１月　　　完売（竣工後12カ月）

【ザ・パークハウス 牛田旭】32戸
2016年秋　　　　広告開始　
2018年１月　　　竣工
2019年１月　　　完売（竣工後12カ月）

【ザ・パークハウス 舟入本町】56戸
2016年秋　　　　広告開始　
2018年１月　　　竣工
2019年３月　　　完売（竣工後14カ月）

【ザ・パークハウス 大手町五丁目】39戸
2017年８月　　　広告開始
2018年６月　　　広告中止
2018年８月　　　計画中止→レジデンス大手町五丁目に変更
2018年12月　　　竣工
賃料　　　　　　152000～213000円
駐車場　　　　　22000円（税別）
ホームページ　　http://www.ootemachi-no5.com/

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
逆に、三菱地所レジデンスのマンション（JVは含まない）で近年早期完売したマンションってありますか？

[77: 匿名さん]

上幟のマンションは早々と完売した記憶があります。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん

【ザ・パークハウス上幟レジデンス】55戸
2012年秋　　　　広告開始　
2014年１月　　　竣工
2015年１月　　　完売（竣工後12カ月）
（広島菱重興産とのJV）

[79: 匿名さん]

竣工前完売物件ありました！

【ザ・パークハウス広島タワー】170戸
2013年５月　　　広告開始　
2014年３月　　　契約開始
2015年３月　　　完売（広告開始後22カ月）
2015年12月　　　竣工（完売後9カ月）

[80: 匿名さん]

久々の竣工前完売物件となりそうですね。

[81: 匿名さん]

全て3LDKというのが、購入層が絞られそうですね。
それが吉と出るかどうか…
素人考えだと、子育て世帯がターゲットと考えられそうですが、牛田の平地に三菱のマンションを買えるだけの収入がある世帯がどれだけあるか。

[82: 匿名さん]

完成してから買った方が何かとお得っぽい。

[83: 評判気になるさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[84: 匿名さん]

>>82：匿名さん
間取りによるでしょうね。完成を待っている間に完売する間取りもあるでしょうし。

[85: 匿名さん]

どんな店舗が入るか次第で状況が変わりそう。気になります。

[86: 匿名さん]

>>85
マルシェ―以外の店舗のことですか？

[87: 匿名さん]

マルシェ―が確定なのかが気になります。以前のマルシェ―のイメージがあまりよくなかったので。

[88: 匿名さん]

確定も何もマルシェーありきの事業です。
https://www.mecsumai.com/tph-ushitahonmachi/developers/

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
ありがとうございます。確認不足でした。

[90: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[91: 購入検討中]

>>90 マンション検討中さん
↑間違えて違う物件の投稿してしまいました。

[92: マンション掲示板さん]

この81㎡の部屋が一番グレードが高いはずですが、
何とも奇妙な間取りですね。
風呂とリビング直結だし。

[93: マンコミュファンさん]

>>92
81平米という狭い間取りだから仕方がないのでは？
ただ、牛田は子育て世代に人気といっても、"比較的裕福な家庭"という限定付きですから、戸数を減らしてでも広くすべきだとは思いますね。

[94: 職人さん]

>>93 マンコミュファンさん

81平米あれば普通の3LDKにできますよ。間取りがおかしいのは面積の問題じゃなくて奥行きが狭いからでしょ。

ただこの図を見るとだいぶ住居が奥に引いてるんですね。建蔽率の関係でしょうか。
もし店舗がなければ住居部分の奥行きがしっかり確保できてまともな間取りになったのではないかと
邪推してしまう。

[95: 匿名さん]

駐車場がタワーパーキングな上に少ない。駐輪場が少ない。
格安ならともかく、学区がいいというだけで子育て世代が買ったら後悔すること間違いなし。

[96: 匿名さん]

駐輪場は少ないとは思いませんが。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん

>>96 匿名さん
私も少ないと思います。
48戸で88台。一戸あたり2台おけない。
牛田の平地で、子一人でも2台は必要。子育て世代ならわかること。
駐輪場でもめますよ。もしくは違法駐輪が増える。

[98: 匿名さん]

安物の子だくさんファミリーマンションじゃないんだから駐輪場は十分。
因みに駐輪場が少なくて揉めるレベルはこっち。
http://livlest.jp/fuchu/outline.html

それより駐車場付置率70％という方がどうかと思う。
最後、駐車場ネックで販売に影響が出そうだし、
買われた方は中古で売るとき『駐車場付き』で売れないからリセールバリューもしんどいかも。
スーパーに対してはいろいろ意見が分かれることかもしれませんが、身近にあるに越したことはないんじゃないかな。ただ、今じゃネットスーパーとか便利になってきてるしどうなんだろ。

[99: 通りがかりさん]

お値段は牛田なので高いですね。おもったより高いイメージです

[100: 匿名さん]

高いと思います。
前回の牛田旭より高いなんて、厳しい。

[101: 匿名さん]

ここはベルズと同じようにテブラキーは標準装備ですね。

[102: 通りがかりさん]

このマンションは年収1,000万円からですよ

貧乏人の視点から評価しても無駄
広島のお金持ち用のマンションです

[103: 匿名さん]

マルシェ―なのに？？？？

[104: 匿名さん]

お金持ちさんがマルシェ―付マンションを購入するのだろうか？？
価格設定低くしないと購入者が居ないのでは？

[105: 匿名さん]

三菱の高級マンションの下が安売りスーパーのマルシェーというのも面白い組み合わせではないですか。
高いマンションを買って、その分だけ生活費を節約。

[106: ご近所さん]

この辺人身事故多いですよね。
牛田の中でも排ガス臭いイメージ。
何しろ牛田の良さって閑静さだからね。

[107: 匿名さん]

この周辺は事故の数自体はそうでもないですよ。

事故が多いのは新町の牛田駅交差点です。
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/police16/30kousaten.html

[108: 匿名さん]

牛田は公営アパートの街だろ。閑静とか具体的にどの辺りのこと？

[109: 匿名さん]

>>108
アパートがあるのは牛田じゃなくて牛田新町。
牛田で良いといわれているのは、牛田中・牛田旭の平地・牛田本町・牛田早稲田の平地。
新町の山や早稲田の山なんかは閑静ではあるけど人気なし。

[110: 匿名さん]

ま、中でも牛田中が一番だけどね

[111: 匿名さん]

幟町に手が届かない庶民にも、場所の優劣があるの？

[112: 匿名さん]

あくまでも一意見であって自分の住んでいるところが一番って言いたかったんでしょう。牛田に住みたい人は幟町に眼中ないでしょう。

[113: 匿名さん]

牛田は公務員とアパート住民の低年収エリアだと思っていました

[114: 匿名さん]

牛田本町のパークナードや牛田旭のパークハウスが4、5千万円とかですから、
借入額がいくらかは人それぞれですが、ローン審査が通る、返済が出来る収入がある層が多く住んでいるのでしょう。
公務員自体はローン審査は通りやすくても、高収入な職業ではないので、なかなか牛田の平地には住めず、牛田早稲田に多いのではないでしょうか。

[115: 匿名さん]

最近は安マンションがたくさんたって宇品みたいになりました

[116: 通りがかりさん]

>>115
5000万円台のマンションが安いというのなら安マンションなのでしょう。

[117: 匿名さん]

hitotoはほぼ半分が5000万円以下、
7割以上が5000万円台以下。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
hitotoは平均年収高いと銀行関係者が言っていた

[119: マンション検討中さん]

牛田の金持ちは戸建て

[120: 匿名さん]

>>115 匿名さん
でも進学実績は相変わらずです。

[121: 匿名さん]

>>118 匿名さん
アホか。
平均年収って何の平均や？
しかも銀行が言うわけない。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
とはいえジーエーは反社会的勢力とつながって倒産したアーバンの残党ですよ

[123: 匿名さん]

それに比べて超一流企業三菱の物件はあらゆる面で信頼感が違います

[124: 匿名さん]

＞＞１２２、１２３
とはいえ三菱地所レジデンスは放漫経営で破綻した藤和不動産が母体です
三菱地所の看板かけてますが、社員はほとんど元藤和
今のパークハウスを作っているのも売っているのも元藤和

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
倒産するたびに名前をかえる大京アーバンGAはまた倒産しますが、三菱は絶対に倒産しない安心感があります

[126: 匿名さん]

>>124
いいえ、三菱地所レジデンスの母体は三菱地所(持株比率100％)ですよ。
会社で一番力があるのは株主です。
少しは経済の勉強をしましょう。

[127: 匿名さん]

>126

資本的にはね。実態は旧藤和。

[128: 匿名さん]

パークハウスの販売員に藤和か三菱地所か聞いてみれば一目瞭然。
広島の販売員は、ほぼ１００％元藤和。
看板は三菱でも、実態は藤和ですね。

[129: 匿名さん]

ＫＣＥだったよ。
hitotoとディアメゾンと同じ販売会社

[130: 匿名さん]

また根暗粘着アンチが適当な嘘ついたのか

[131: 匿名さん]

ＫＣＥ・・・？

[132: 通りがかりさん]

価格帯はいくらくはいでしょうか

[133: 匿名さん]

>>132 通りがかりさん

坪単価200万超はかたいでしょう。

[134: 通りがかりさん]

どの地域もですが一昔前と比較するとツボ単価がだいぶあがってますね
いつ下がってくるのかよめない

[135: 匿名さん]

>>134 通りがかりさん

しばらくは下がる要素がない、との説が有力です。
人件費、建設資材が上がっていますからね。
下がるとしたら、金利が上がった時ではないでしょうか。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん
建設費については仰る通りだと思いますが、土地値は今が天。
というか、下がり始めを感じています。
マンション価格は去年おととしと現在を比較して東京も広島も完成在庫が増えてきたところから、間違いなく下がってくると思われます。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん

今が高いのは確実なので、下がってくるのも確実。
でも、それがいつかは分からない。
ちなみに土地代って、販売価格のどれくらいを占めているんですか？
持分にしたら、凄く少ない気がしますが。

[138: マンコミュファンさん]

>>137
土地の持分を気にしたらマンションなんて絶対に買えない。

[139: 匿名さん]

>>137 匿名さん
仕様グレードは郊外のマンションと街中のマンションあんまり変わらないのに価格は違うでしょ？
その違いが土地価格の差と思えば良いですよ。

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん

そう言われると、確かに、と納得。

[141: 匿名さん]

牛田で坪単価２００万超は高いね。
hitotoほ方がいいですね。

[142: 匿名]

>>137 匿名さん

場所によるだろうからよくわからないけど、いま購入価格の半分もないのではないですか？土地分は。
土地代がいくらか下がっても、資材高騰と、建設業界の人手不足から、この先も想像以上にマンション価格は下がらないと勝手に思っています。
１割くらいは下がりますかね？？違いますか？

[143: 匿名さん]

建築費がそのままでも土地代が下がるということは、例えば現在中区の土地価格が安佐南区の土地価格まで下がった場合、現在の安佐南区のマンション価格で中区のマンションが購入可能になるという事。
1割くらいかどうかは土地価格の下げ率によります。

参考までに現在の安佐南区の一番高いマンションと中区の一番高いマンションの平均坪単価の差は70万～80万円くらいではないでしょうか？
80㎡のマンションならば価格は1700万～1900万円くらいの差になりますが、設備仕様や仕上げの差を考慮しても1500万～1700万円くらいは差が出てきます。

実際、現在の安佐南区の一部地域の土地価格はひと昔前の中区の一部地域以上の価格で取引されています。

[144: 通りがかりさん]

安佐南区の一部地域とはどのへんでしょうか？
下祇園あたりですかね

[145: 匿名さん]

物件のHP見るとマルシュエー押しですね。
残念ですが検討見送ります。

[146: 通りがかりさん]

マルシェもずっとつづくかどうかわかりませんし。過去似たような物件で店舗なくなったところもありますし、五日市方向で

[147: 匿名さん]

もともとマルシェと分かっていた物件じゃないですが。
何を今更・・・
というか、立地や構造、設備の良し悪しではなく、入る店舗で決めるのですね。
まぁ、価値観は人によりけりなので、そういう検討の仕方もある、ということで。

[148: 匿名さん]

>>146 通りがかりさん
五日市のどちらの話ですか？
聞いた事がありません。

[149: 匿名さん]

>>145
買いませんアピールをする意味があるのだろうか？

[150: 匿名さん]

牛田近隣の住民です。
マルシェーは段ボール箱のまま商品を並べていた格安店でした。
あの店舗がマンションのテナント・・・ちょっと想像できません。

[151: 匿名さん]

ここの販売員は何を聞いても明確に答えられない。
モデル見学された皆さんいかがでしたか？

[152: 通りがかりさん]

>>148
アー○ン系。調べればわかると思います。

[153: 匿名さん]

>>152 通りがかりさん
忘れてました。確かにありましたね。
でもあれは区分所有じゃなくてテナントだったから今回のケースとは少し違いますけどね。

[154: マンション掲示板さん]

わざわざここにきて買わない宣言していくのは意味わからんけど、
マルシェが残念感漂うのは同意する。

[155: マンコミュファンさん]

>>154
たしかにマルシェーは牛田の人よりも、牛田の周りから来る人が多いのか客層はお世辞にも良いとは言えないですね。
建物が新しくなって激安スーパーから変わってくれたら良いのですがね。

[156: 通りがかり]

牛田は子育て世代も多いし、普通にマルシェー行くでしょ。エブリィとか、ピュアクックとか、時にはビッグまで出没するから、牛田の人も。
勘違いしてる方も多いみたいだけど、そこまで近寄り難いほどのビックリするような高級住宅地ではないよ。

[157: 名無しさん]

>>156
自分の知り合いにはそういう人はいないなあ。
もちろん子育て世代ね。
まあ牛田でも上と下の差は結構あるみたいだしね。

[158: 匿名]

>>157 名無しさん

あなたは医者かプロ野球選手かな

[159: 匿名さん]

牛田はお金持ちさんも居てるけど庶民の方が比率高いと思います。

[160: 匿名さん]

“牛田”で括ると山の上の早稲田や旭や東や南、本町や新町とかまであるからなぁ。
“牛田の平地”と言えば変わるんじゃない？