サンメゾン西新ってどうですか？

[マンション検討中さん]

サンメゾン西新についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://s-nishijin.jp/

所在地：福岡県福岡市早良区曙一丁目33番（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「西新」駅徒歩11分、福岡市地下鉄七隈線「別府」駅徒歩12分
間取： 3LDK・4LDK
面積：68.04m2?100.71m2
売主：サンヨーホームズ株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
今の景気では、売れ残り必至。
竣工してから現物を見て検討すれば良い。

[22: 名無しさん]

間違いなく売れますよ、住宅価格はまだまだ上がります。
庶民は駅から徒歩圏には住めない時代になるでしょうね。

[23: 匿名]

住宅価格は上がるでしょうね、総量規制緩和が続き、金はダブつき、マネーは不動産投資に流れる。

一方で、不景気と米中貿易対立で景気は停滞し、給与は上がらない。
が、増税の実施の有無に関係無く、物価は上がり続ける。

働き方改革のあおりで残業手当も激減しているので、可処分所得は減るのみ。

相場や実勢価格と乖離した高額物件は、売れ残る。確実に。

竣工時の完売なんて、夢のまた夢。ネームバリューも低い しね。

[24: 匿名さん]

クローズアップ現代でやってたけど、外国人が売りに出てるって。ピークアウトか。

[25: 匿名]

それも多いでしょう。今の世界情勢、特に米中の対立・報復合戦を背景にして、当然でしょう。

[26: 匿名]

今のご時世でしかも福岡で、ＭＲ内覧で購入する方は、以下の３タイプ。

１．その物件に非常に執着する理由がある方（立地・仕様・販売価格・方位学や占い絡み）。
２．ご子息の進学や、住替え等で、現住居の退去予定と竣工引渡しの時期がマッチする方。
２．チャレンジャー。

[27: マンション検討中さん]

値下がり待ちが元気になってきましたがそうはいかないんだな
建設費の高騰は収まる兆しがない、施工会社はどこも人が足りない、仕事が選べる状況。相当高い金を出さないと建設すらできない

[28: 匿名さん]

>>27 マンション検討中さん
そうですよ。
値上がりは続く、でも供給過多で物件はダブつき
新築も中古も空きは増える。

新築で竣工前に完売するのは、コスパの良い
極々一部の優良物件のみです。

これからは完成物件をじっくり見て、価格交渉して
買う時代です。

そもそも事前販売がまかり通るのが異常だった。

自動車でも何でも、一般的には、試作品を見て
買わないですよね。

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん
消費材の場合、試作品や企画内容等の限られたVR情報だけで購入するのは、代理店や流通事業者だけです。

一部の少数のマニアが買う場合もあるが、一般消費者はそのような機会にすら出逢えない。

[30: 匿名]

駅徒歩圏内をネットで物件検索する時は、まず５分でしょ。
次いで１０分。

あとは、もう１１分以上は全て同じこと。
転勤などで退去、売却時も買い手が少なくなりまよ。

[31: 匿名さん]

ＨＰ更新されたようですが、成約はゼロのようですね。
ボーナス時期・異動の時期だから、６から７月に反応悪いとその先もキビシイでしょうね。

[32: 評判気になるさん]

誰かモデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？いかがでしたか？

[33: 匿名]

>>27 マンション検討中さん
値下がり？って、建築コストが下がるわけがない。

今の環境(不動産バブル)が続くなら、竣工後も
物件価値は上昇するが、上昇率には格差がある。

優良且つ高人気物件なら、地域全体の伸びを大きく
上回るので住替え時には多額の売却益を得られる。

が、長期に・１年以上も売れ残る物件や、大幅
値引きで投げ売りしたような不人気物件は、
いつまで経っても、価値は上がらないでしょう。

ここはどうかは、分かりませんし、興味も無い。

[34: デベにお勤めさん]

販売代理会社がなくなりましたね。

[35: マンション検討中さん]

>>34 デベにお勤めさん
売れないデベの販売を任されても
きびいでしょうね。

[36: 匿名さん]

全３５戸、今年２月竣工済みなのにかなり残戸数があります。販売代理にＴ・フィールドがなる物件は、もともと売れ行きが悪いようですね。値下げはしたようですが、やはり価格がネックだったのでしょうか。

[37: マンション検討中さん]

代理店使う施工物件は、どうしても価格が高くなるからね。

[38: 匿名さん]

代理店が介在すると、仲介コスト（中間マージン）が発生しますからね。当然、割高になる。

物件購入後も同様で、デベ系列の管理会社は小規模ならば、管理業務のほぼ全てを二次委託します。
勢い管理費は、その業務内容に比べて高くなる。管理業務も雑。相対的にコスパが悪くなる。

一般論ですがこの様なケースでは結局、購入者の初期コストも、入居後のランニングコストも高くつく。

[39: 匿名さん]

チラシ入ってました。しかも、なんと三物件もが一括掲載のチラシ！ 今川、西新、姪浜駅南。
★今川 → １０％ ＯＦＦ ＋ 家具エアコン付き ＆ 家具 or 家電 or 諸費用 100万円分サービス！
★西新 → １６％ ＯＦＦ + 家具付き！
★姪浜駅南 → ５％ ＯＦＦ + 家具付き！
実際の交渉では、更に条件提示があるのでしょうか？ 期待大。

[40: 通りがかりさん]

販売会社がT・フィールドはいかんだろう　あの会社は売った後 客からのクレームが多くて処理に困ると とある事業主が言ってたな
ここもダメだな

[41: 匿名さん]

>>40 通りがかりさん
伝聞は鵜呑みにしない、そして不用に拡散させない方が賢明ですな。
特に、「事業主と販売代理」「事業主と他社」の様に、競合関係や利害対立の関係者の発言はね。

購入検討者に対して、あからさまに販売会社を批判する「とある事業主」の社員も信用ならんね。

そのクレームも、実際に販売代理・販売方法に由来するモノとは限らないのです。

「事業主・物件自体」に由来するクレームが多くて、処理に困っている実態をついついアナタにボヤイてしまったのかもですよ（販売売代理のせいにして）。代償行為。
よくある事です。

[42: マンション検討中さん]

今川はキャンセル待ち完売。
西新は派手に残っていて2割引までいきますか。

[43: 匿名さん]

値引き等の価格交渉で大事なこと。 　～　●割引を実現する為に　～
　
1．価格設定の原理を知る事
　　　高額商品（車・美術品同様）、知識があれば価格交渉が極めて円滑。成約率も高まる筈。

2．分譲物件の現市況と戸別の需給実態、そして今後の予測展望を把握する事
　　　市場全体の動向と、自身の検討物件の競合状況のホントの実態を掴む。

※販売側は必ず「アナタ以外の検討者（ゴースト競合者）」の存在をちらつかせます。
　　　
でも、大抵はそんな「ゴースト」は居ない。アナタの買う気を刺激する古風な販売手法なのです。
交渉で営業マンに「他に検討者が居るなら、諦めて別の物件にします」と告げると、直ぐさま「検討者に確認とったら、・・・」なんて連絡が来ますよ。

[44: 購入経験者さん]

近所の為、今度見学にいこうと思っていますが、世帯も36世帯しかないのになんでこんなに売れ残っているのでしょうか？駐車場の車も少ないです。

[45: 匿名さん]

色々と要因はあるかもですが、デベの企業力・ブランド力なんだと思います。
小規模開発を強みにして魅力的な物件を供給しているなら、もっと売れるのかも。
実際に、大規模～小規模関係無く各所で売れてる物件のデベはほぼ決まった顔ぶれです。
毎年、週刊ダイヤモンドなどの影響もあるかもです。

[46: 匿名さん]

ははは。。　投げ売りになったのね！

[47: 通りがかりさん]

値引きとか家具付きとかやってるとききましたよ。今なら値引き交渉いけそうだから行ってみようかな。ここまできたら投げ売りしてもらって安く買いたいな

[48: 匿名さん]

竣工後の値引きですか？ＨＯＷＴＯ本に掲載の一般論や成功体験、販売営業のウラ話しによると、
手つかずの無垢の未成約戸は値引き ●●％、キャンセル戸なら ●●％ + 1●％↑ と言われる。
　
交渉力や背景など状況によるが、交渉時には事前に念入りに目標を定めるのが成功者の定石っ。
予め ●に 1～9の 任意の数字をあてはめて臨みましょ。私は常に交渉成功率100％以上を目指す。

[49: 匿名さん]

一旦完売した後や竣工引渡し後のキャンセル住戸は、チラシやタレ幕で宣伝するから判別出来る。

要注意なのは竣工後の沢山の売残りの中に、「キャンセル住戸」が数件ほど紛れている場合。
販売開始から注目していないと、その様な「隠れキャンセル住戸」は判別しづらい。
間取り変更してなければ尚更です。見かけ上は「標準間取りだから」区別がつきませんから。
　
販売営業はキャンセル住戸がバレると価格交渉が不利になるから、必死にゴマカし事実を隠す。

沢山の売残りを内覧する際に「隠れキャンセル住戸」を見つけられたら、交渉材料になり得する。
それを交渉材料にして色々と有利に駆け引きが出来るから、よく観察してみよう。

[50: eマンションさん]

>>47 通りがかりさん
何件かキャンセルが出たんですか？

[51: 通りがかりさん]

>>50 eマンションさん
キャンセルかどうか分からないですけど家具もついて家電もプレゼントっておっしゃってましたよー！

[52: 匿名さん]

>>45 匿名さん
今、販売中の経済週刊誌 ＤIAMOND WEEKLY にまた載ってるよ。勉強になる。

[53: 匿名さん]

公式ホームページが閉じられたんだなと思ったら、ただリンクが外されたようですね。
先着順販売住戸概要によると全35戸で14戸販売中のようですね。

オール電化なのだが、１9ヶ月の空室の期間中の貯湯タンクのメンテ等はどうしているのかな？
それに換気や台風通過後のベランダ掃除はＴフィールド社員が入室して作業してるんだろうね。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
限定２戸がプライスダウン。

Aタイプ 501号　旧：5,890 → 新：5,340　▲550万円　▲9.3％　坪214.9万円
Cタイプ 603号　旧：5,090 → 新：4,590　▲500万円　▲9.8％　坪213.3万円

此処があてはまるかは不明だが、一般には全戸20％引きでも売主の利益は出ると言われています。
既に21戸は売れ、ある程度の利益を確保したのだから、残戸は20％+アルファが期待出来そう。
路線価も上昇してるから、売主は控えめに▲9％台の値引きを宣伝してるのでしょう。

[55: 検討板ユーザーさん]

>>54 匿名さん
やっぱり場所とブランドですかね。
ブリリアの半値程度なのに売れないんですね。

[56: eマンションさん]

>>54 匿名さん
今後も中古市場が全体的に価格上昇するなら、
値引き20%超で買い、同5%くらいで売却すれば
額面上15%の粗利が出る。バブル期に流行った手口。

[57: eマンションさん]

>>55 検討板ユーザーさん
結論として、デベの企業力、競争力って事だと思う。

好条件の土地を確保する為には、高い戦略性・他社に勝る情報収集力・政治的な巧妙な立ち回りと、何より潤沢な資金・資金調達力が必要不可欠だ。

加えて、収益性が高い100戸超規模のウワモノをコンスタントに建て続け、短期間に完売し続ける為には、人足や資材調達や優秀な販売代理との連携確保の面でも業界内の競争力も重要です。

経済の停滞期なので株価の評価や、取引先の与信調査も問題無くクリア出来る程の業界内外の信頼度も重視される。

[58: マンション比較中さん]

>>54 匿名さん
今のご時世、マンション1戸当たりにそんな利益あるわけがない。

[59: 匿名さん]

>>58 マンション比較中さん
確かに「そんな利益」を出せるのは、極一部の大手メジャーだけですね。
大手は土地確保～完売･竣工迄の戦略が実に巧妙で、企業力を背景にスケールメリットを最大化し、
長らく金融緩和策を追い風とし不動産市況が高騰する中、コストダウンと利益拡大を実現している。

低迷デベと好業績デベの大きな差は、物件当り開発規模と竣工前の成約率です。分りますよね。
大手は圧倒的に優れたマーケティング力により、成約率は群を抜いている（ハズレは建てない）。
故に以前と変わらずに一定の利益を確保出来るのです。

約二年前、日経紙他の報道で話題となったが、三井（と記憶してる）は新築分譲価格の長期高騰による客離れを防ぐ為、粗利を18％以下に下方設定し価格抑制する経営方針を公表した。

[60: 通りがかりさん]

売主も事業だから多少の利益はもちろん見込んで価格はつけてるはずですよね。

私は、価格が下がるなら静かなエリアで興味あるんですけどどなたか直近で行った方いれば情報くださいー！

[61: マンション検討中さん]

サンメゾンは値引き販売多いね。
平和とか唐人町とか。

[62: eマンションさん]

普通、企業努力でブランドイメージや価格を維持します。だから竣工前の完売を目指しMR青田売りをする。

完売を実現するには公式HPで喧伝するようにニーズやウォンツを把握するマーケティング能力と経営の舵取りが必要。(ウォンツって懐かしいが)

が、全国あちこちで長期の売残りがあるから当然だけど値引きする。(値引きせざるを得ないのではないのかな)

[63: 匿名さん]

板の物件概要の販売代理　「 (株) ライフイズ 」ってどんな会社なんだろう？

[64: 通りがかりさん]

>>63 匿名さん

大分前からTフィールドになってますよ。

[65: eマンションさん]

>>64 通りがかりさん
(株)ライフイズは聞いた事が無い社名だが、物件概要に誤って掲載されただけなのでしょう。
難しい物件を忍耐強く売るのがTフィールドの役目。

[66: マンション検討中さん]

最近、内覧いった方いらっしゃいますか？残戸数とか値引きの具合を知りたいです。

[67: 匿名さん]

もし誰かが「16％引きの価格提示があったよ」とか「18％引きで契約したよ」と投稿したら・・・。
内容を信用出来ますか？　そして、それを見たアナタは一体 XX％引き で交渉開始しますか？

自分の予算レンジを決めて物件評価して、自分で考えた最大限の値引き額から始めてみよう。
売残り戸数と、売残り期間に、デベが立替え補償する「管理費と修繕費」はどれ位かも念頭に。

[68: 匿名さん]

総戸数35で、先着住戸14ってヤバくない？
もうすぐ、2年経つけど、マンションってこんなに売れ残るものなんですか？

[69: 通りがかりさん]

>>61 マンション検討中さん
なんでだろうね、サンヨーホームズてそこそこ良い会社なんだけどな。

[70: 匿名さん]

>>52 匿名さん
私見では無い、客観的なデータ分析に基づく企業評価は、とても勉強になります。
高額出費時は、とかく株投資家・企業財務に詳しい方々・各経済誌の読者層の評価を、参考にします。