サンメゾン西新ってどうですか？

[マンション検討中さん]

サンメゾン西新についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://s-nishijin.jp/

所在地：福岡県福岡市早良区曙一丁目33番（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「西新」駅徒歩11分、福岡市地下鉄七隈線「別府」駅徒歩12分
間取： 3LDK・4LDK
面積：68.04m2?100.71m2
売主：サンヨーホームズ株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: eマンションさん]

遠すぎ
曙だし

[2: 匿名さん]

公式ＨＰでは、検討に際してまず最初に知りたい間取りやデザインが会員限定になっている。
大手ならアリの手法だが、デベは自社の立ち位置を見誤って、情報発信の手法を間違っていると思います。

[3: 匿名さん]

サンメゾン曙は、さすがに商品力ないけど、せめて、サンメゾン西新サウス位にしとけば、よいのに。。。どっかのデベみたいに。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん
西新自体たいして商品力ないよ。

[5: マンション検討中さん]

サンヨーさんは作り良いですよ
価格も高すぎず私は好きです
まあサンヨーさんの戸建に住んでいるから贔屓目かもしれませんが

[6: 匿名さん]

西新もその他も、地元の方々が言うほどの大きな差は無いと思うのだが、違うかな？

[7: 匿名さん]

売主やデベで一括りに評価してしまうと非常に危険です。施工業者を意識すべきですね。

売主は施工監理は行うが、実のところバラツキもありますし、下請けの施工業者は複数社を抱えている。
お解りかと思うが、売主と各下請けとのチカラ関係も微妙に違いがあるので、売主の審査にも格差が起きる。

[8: 匿名さん]

下請けにも、会社によっては１軍・２軍的な組織編成になっている場合もあり、又各々に得手不得手がある。
施工の仕事も、デベから請ける場合と、設計事務所や施主から請ける場合とでは、本気度が変ってくるね。

[9: 匿名さん]

>>6 匿名さん
昔から学区しかない。

[10: マンション検討中さん]

城西中の学区でいいのにね。百道中は遠すぎるな～

[11: 匿名さん]

それでも、例のあの百道中に行かせたいの？

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん
学区以外なんもないから。

[13: マンション検討中さん]

学区が最悪。

[14: 匿名さん]

西新いいんじゃないかな。就学児童が居ない家庭にとっては、学区は全く関係無いし。
地下鉄空港線と七隈線の二駅利用で便利。しかも、遠いとか言っても徒歩１０分強なので充分許容範囲です。

[15: 通りがかりさん]

曙で86m2で6600万て高くない？この辺りなら戸建て買えるけど。

[16: 匿名さん]

高い安いを論じるなら、モノサシをあてないとね。
戸建て買える云々は何処でも言える曖昧な評価軸。

● 曙１丁目公示価格　 ：25万円/m2　（83万円/坪）　前年比増減 +5.93 ％
● 同　86m2で6600万 ：77万円/㎡　（253万円/坪）

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん さん
坪単価で253万のマンションって、激高！

しかも、公示価格の３倍とは異常ですよ。

アンタッチャブルMS。

[18: 匿名さん]

土地は公示価格では買えない。曙でも今は坪120万はくだらない。
売りにでる土地も少ないから、戸建を建てるなら土地が出るタイミングも必要。
基本的にこの辺の土地は、表に出る前に売れてしまいます。
でも非常に強気なマンション価格ですね。

[19: 購入経験者さん]

曙ってブランド地名ではないけど、立地はかなり良いと思います。
公立小中が遠いのはネックだが、私立派なら、西南・大濠も近いし、中村で良ければ最高の場所。将来的に校区再編で城西中になっても全然おかしくないですね。
日常の買い物はハローデイだろうな。
通勤は、地下鉄使う立地じゃないですよ。バスの方が会社に多分早く着く。だから地下鉄までの時間に関してのネガは見当違い。
レジャー系もゴルフの打ちっぱなし、プールと、割とあらゆるものが充足してますな。
高いのはしょうがない、まあ売れっぷりを見てみよう。

[20: 匿名さん]

曙ごとき、と言えない時代になった。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
今の景気では、売れ残り必至。
竣工してから現物を見て検討すれば良い。

[22: 名無しさん]

間違いなく売れますよ、住宅価格はまだまだ上がります。
庶民は駅から徒歩圏には住めない時代になるでしょうね。

[23: 匿名]

住宅価格は上がるでしょうね、総量規制緩和が続き、金はダブつき、マネーは不動産投資に流れる。

一方で、不景気と米中貿易対立で景気は停滞し、給与は上がらない。
が、増税の実施の有無に関係無く、物価は上がり続ける。

働き方改革のあおりで残業手当も激減しているので、可処分所得は減るのみ。

相場や実勢価格と乖離した高額物件は、売れ残る。確実に。

竣工時の完売なんて、夢のまた夢。ネームバリューも低い しね。

[24: 匿名さん]

クローズアップ現代でやってたけど、外国人が売りに出てるって。ピークアウトか。

[25: 匿名]

それも多いでしょう。今の世界情勢、特に米中の対立・報復合戦を背景にして、当然でしょう。

[26: 匿名]

今のご時世でしかも福岡で、ＭＲ内覧で購入する方は、以下の３タイプ。

１．その物件に非常に執着する理由がある方（立地・仕様・販売価格・方位学や占い絡み）。
２．ご子息の進学や、住替え等で、現住居の退去予定と竣工引渡しの時期がマッチする方。
２．チャレンジャー。

[27: マンション検討中さん]

値下がり待ちが元気になってきましたがそうはいかないんだな
建設費の高騰は収まる兆しがない、施工会社はどこも人が足りない、仕事が選べる状況。相当高い金を出さないと建設すらできない

[28: 匿名さん]

>>27 マンション検討中さん
そうですよ。
値上がりは続く、でも供給過多で物件はダブつき
新築も中古も空きは増える。

新築で竣工前に完売するのは、コスパの良い
極々一部の優良物件のみです。

これからは完成物件をじっくり見て、価格交渉して
買う時代です。

そもそも事前販売がまかり通るのが異常だった。

自動車でも何でも、一般的には、試作品を見て
買わないですよね。

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん
消費材の場合、試作品や企画内容等の限られたVR情報だけで購入するのは、代理店や流通事業者だけです。

一部の少数のマニアが買う場合もあるが、一般消費者はそのような機会にすら出逢えない。

[30: 匿名]

駅徒歩圏内をネットで物件検索する時は、まず５分でしょ。
次いで１０分。

あとは、もう１１分以上は全て同じこと。
転勤などで退去、売却時も買い手が少なくなりまよ。

[31: 匿名さん]

ＨＰ更新されたようですが、成約はゼロのようですね。
ボーナス時期・異動の時期だから、６から７月に反応悪いとその先もキビシイでしょうね。

[32: 評判気になるさん]

誰かモデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？いかがでしたか？

[33: 匿名]

>>27 マンション検討中さん
値下がり？って、建築コストが下がるわけがない。

今の環境(不動産バブル)が続くなら、竣工後も
物件価値は上昇するが、上昇率には格差がある。

優良且つ高人気物件なら、地域全体の伸びを大きく
上回るので住替え時には多額の売却益を得られる。

が、長期に・１年以上も売れ残る物件や、大幅
値引きで投げ売りしたような不人気物件は、
いつまで経っても、価値は上がらないでしょう。

ここはどうかは、分かりませんし、興味も無い。

[34: デベにお勤めさん]

販売代理会社がなくなりましたね。

[35: マンション検討中さん]

>>34 デベにお勤めさん
売れないデベの販売を任されても
きびいでしょうね。

[36: 匿名さん]

全３５戸、今年２月竣工済みなのにかなり残戸数があります。販売代理にＴ・フィールドがなる物件は、もともと売れ行きが悪いようですね。値下げはしたようですが、やはり価格がネックだったのでしょうか。

[37: マンション検討中さん]

代理店使う施工物件は、どうしても価格が高くなるからね。

[38: 匿名さん]

代理店が介在すると、仲介コスト（中間マージン）が発生しますからね。当然、割高になる。

物件購入後も同様で、デベ系列の管理会社は小規模ならば、管理業務のほぼ全てを二次委託します。
勢い管理費は、その業務内容に比べて高くなる。管理業務も雑。相対的にコスパが悪くなる。

一般論ですがこの様なケースでは結局、購入者の初期コストも、入居後のランニングコストも高くつく。

[39: 匿名さん]

チラシ入ってました。しかも、なんと三物件もが一括掲載のチラシ！ 今川、西新、姪浜駅南。
★今川 → １０％ ＯＦＦ ＋ 家具エアコン付き ＆ 家具 or 家電 or 諸費用 100万円分サービス！
★西新 → １６％ ＯＦＦ + 家具付き！
★姪浜駅南 → ５％ ＯＦＦ + 家具付き！
実際の交渉では、更に条件提示があるのでしょうか？ 期待大。

[40: 通りがかりさん]

販売会社がT・フィールドはいかんだろう　あの会社は売った後 客からのクレームが多くて処理に困ると とある事業主が言ってたな
ここもダメだな

[41: 匿名さん]

>>40 通りがかりさん
伝聞は鵜呑みにしない、そして不用に拡散させない方が賢明ですな。
特に、「事業主と販売代理」「事業主と他社」の様に、競合関係や利害対立の関係者の発言はね。

購入検討者に対して、あからさまに販売会社を批判する「とある事業主」の社員も信用ならんね。

そのクレームも、実際に販売代理・販売方法に由来するモノとは限らないのです。

「事業主・物件自体」に由来するクレームが多くて、処理に困っている実態をついついアナタにボヤイてしまったのかもですよ（販売売代理のせいにして）。代償行為。
よくある事です。

[42: マンション検討中さん]

今川はキャンセル待ち完売。
西新は派手に残っていて2割引までいきますか。

[43: 匿名さん]

値引き等の価格交渉で大事なこと。 　～　●割引を実現する為に　～
　
1．価格設定の原理を知る事
　　　高額商品（車・美術品同様）、知識があれば価格交渉が極めて円滑。成約率も高まる筈。

2．分譲物件の現市況と戸別の需給実態、そして今後の予測展望を把握する事
　　　市場全体の動向と、自身の検討物件の競合状況のホントの実態を掴む。

※販売側は必ず「アナタ以外の検討者（ゴースト競合者）」の存在をちらつかせます。
　　　
でも、大抵はそんな「ゴースト」は居ない。アナタの買う気を刺激する古風な販売手法なのです。
交渉で営業マンに「他に検討者が居るなら、諦めて別の物件にします」と告げると、直ぐさま「検討者に確認とったら、・・・」なんて連絡が来ますよ。

[44: 購入経験者さん]

近所の為、今度見学にいこうと思っていますが、世帯も36世帯しかないのになんでこんなに売れ残っているのでしょうか？駐車場の車も少ないです。

[45: 匿名さん]

色々と要因はあるかもですが、デベの企業力・ブランド力なんだと思います。
小規模開発を強みにして魅力的な物件を供給しているなら、もっと売れるのかも。
実際に、大規模～小規模関係無く各所で売れてる物件のデベはほぼ決まった顔ぶれです。
毎年、週刊ダイヤモンドなどの影響もあるかもです。

[46: 匿名さん]

ははは。。　投げ売りになったのね！

[47: 通りがかりさん]

値引きとか家具付きとかやってるとききましたよ。今なら値引き交渉いけそうだから行ってみようかな。ここまできたら投げ売りしてもらって安く買いたいな

[48: 匿名さん]

竣工後の値引きですか？ＨＯＷＴＯ本に掲載の一般論や成功体験、販売営業のウラ話しによると、
手つかずの無垢の未成約戸は値引き ●●％、キャンセル戸なら ●●％ + 1●％↑ と言われる。
　
交渉力や背景など状況によるが、交渉時には事前に念入りに目標を定めるのが成功者の定石っ。
予め ●に 1～9の 任意の数字をあてはめて臨みましょ。私は常に交渉成功率100％以上を目指す。

[49: 匿名さん]

一旦完売した後や竣工引渡し後のキャンセル住戸は、チラシやタレ幕で宣伝するから判別出来る。

要注意なのは竣工後の沢山の売残りの中に、「キャンセル住戸」が数件ほど紛れている場合。
販売開始から注目していないと、その様な「隠れキャンセル住戸」は判別しづらい。
間取り変更してなければ尚更です。見かけ上は「標準間取りだから」区別がつきませんから。
　
販売営業はキャンセル住戸がバレると価格交渉が不利になるから、必死にゴマカし事実を隠す。

沢山の売残りを内覧する際に「隠れキャンセル住戸」を見つけられたら、交渉材料になり得する。
それを交渉材料にして色々と有利に駆け引きが出来るから、よく観察してみよう。

[50: eマンションさん]

>>47 通りがかりさん
何件かキャンセルが出たんですか？