本二東郷やすらぎ公園に近接する、住環境良好な立地。
中野坂上駅や西新宿五丁目駅が徒歩圏の利便性高いポジション。
(仮称)中野区本町三丁目計画について情報交換をお願い致します。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1717/
地名地番 東京都中野区本町3-51-19
住居表示 東京都中野区本町3-7
交通 東京メトロ丸ノ内線中野坂上駅徒歩10分、同中野新橋駅徒歩5分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階建
延床面積 4024.13 ㎡
建築面積 984.08 ㎡
敷地面積 1844.51 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 松井建設株式会社東京支店一級建築士事務所
施工者 松井建設株式会社東京支店
着工 2019/02/28
完成 2020/11/30
[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/111/
[タイトルを修正しました。管理担当]
[スレ作成日時]2019-02-03 11:14:23
現在の物件
パークホームズ中野本町 ザ レジデンス
パークホームズ中野本町 ザ レジデンス
| No.101 |
by マンション検討中さん 2019-08-16 19:22:49
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削除依頼
ここ閑静なところですが、羽田の新航路がほぼ真上ですね
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| No.102 |
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| No.103 |
パークフロントというより，公園の公衆便所フロントです．．．
公園前の道路は狭隘にもかかわらず一方通行でないため，車同士が鉢合わせになって，いつも怒鳴り合いしてます．．． |
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| No.104 |
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| No.105 |
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| No.106 |
三井は営業パトロールしっかりしてるなと、いつも感心させられる。新人教育かなんかなのかね。
ここらへん建物や住友なんかに見習ってほしいもんだ。 |
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| No.107 |
でもピアースの方は公衆トイレ前は見事に売れ残ってるしな。
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| No.108 |
値段聞いて諦めました。プラウド渋谷本町の２LDK狙ってみます。
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| No.109 |
ちょっと高すぎるよね
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| No.110 |
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| No.111 |
坂上でのファミリー物件はそうそう出ないから強気価格だろうね。
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| No.112 |
高いわ、さようなら
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| No.113 |
直近で聞いた価格
60.5平米18.50坪 8658万円坪単価468万円 70.07平米21.19坪9998万円坪単価471万円 86.91平米26.29坪12798万円486万円 でした。 1階は完全に地下部屋2階は場所により半地下石垣裏ビューで一番安い地下部屋で60.5平米で8000万弱。 ピアースよりはデザインがよいから良いかとおも思いますが、外廊下にエアコン室外機丸出しの作りはこの値段でどうなのでしょう。 せめてカバーなりポーチ作り収まるように設計してほしかった。 階高がないので直床の可能ありかもです。 パンフレットには記載なかったです。 芝生が素敵な公園ですといわれ現地訪れたら雑草でいっぱい。三井の方はちゃんと現地見てるのかなとおもいました。 営業説明はイマイチで残念でした。 エントランスアプローチは和風で素晴らしいです。 |
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| No.114 |
外廊下で億はないし、地下で8千万越え…ないわ。
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| No.115 |
この物件をこの価格帯で売れと言われている営業さんが気の毒だと思ってしまいます。どういう客層をターゲットにしたんでしょうか。
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| No.116 |
向かいのピアースも同じような坪単価で残り1戸まで売り切ってますので、 まして三井ですから安くしないなでしょう。
戸数が少ないので、私は案外早く売れると思います。 パークホームズ荻窪も驚きの値段ですが、短期に売り切ってますから、こちらも、その読みなのでしょう。地下部屋は苦労するでしょうが。 他の方がおっしゃるように、このエリアに60平米以上の新築はあまり出てませんので需要はあると考えます。 山手通りとすぐですし、新宿からアクセスが悪い中野通り沿いの駅遠いマンションよりは便利に思います。 もう少し、駅からのアプーローチが明るければ良いのでしょうが。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
出来てだいぶ経ちますがここの近所のプラウドと比べてみてください
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558866/ |
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| No.119 |
5年少々で上がりましたなー！2割ましってところかな。都心部あたりは3割ましもザラなのでこんなもんだろうね。
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| No.120 |
立地は決して悪いという事はないかと個人的には思っているのですが、
やはり設備やデザインとかの部分で高く感じてしまう人もいるようですね。 確かにそれなりに余裕がなければ難しそうな価格帯かもしれませんが。 |
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| No.121 |
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| No.122 |
荻窪ザレジデンスも外廊下の室外機丸出しだったからなぁ。
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| No.123 |
外廊下の室外機って資産価値的にどうなんでしょうか？
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| No.124 |
熱風にさらされるし、不揃いな室外機の並びを想像するとどう感じるかです。
廊下のさらに外側に室外機スペースを設置してカバーで見栄えをよくする、廊下に設置するなら格子状カバーなど対策はできたはず、設計が変更されることを願う。 中野新橋史上1番の高級価格マンションですから。 |
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| No.125 |
本三は中新じゃないでしょ。中新といえば弥生町２・３・４丁目。
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| No.126 |
最寄り駅は、中野新橋駅かと、、
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| No.127 |
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| No.128 |
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| No.129 |
価格見直しとか荻窪と同じ展開だな。
狙ってやってるんだろうか。。。 |
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| No.130 |
最近の販売手法なんかな。
白金も値下げがあるらしい |
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| No.131 |
「坂上のファミリー物件はなかなか出ないから売れる」という見通しは甘い。逆に言えば、坂上はファミリーが住むにはそれほど環境のいいとこではない。いるとすれば大家族の中国人くらいじゃないでしょうか。車の乗り入れも不便・コンビニやスーパーも徒歩だと往復で２０分くらいかかる（買い物時間も入れれば３０分以上）というのがマイナスポイントだし、極端な話前の方にも出てたプラウド中野本町並みの価格じゃないと売れないと思いますよ。
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| No.132 |
大通りから離れているのはいいと思いますね。
外観デザインですが、石積みの塀っていまどき珍しい。 こだわりを持っているということでしょうか。 私見では日本のお城しかイメージできません。 ベランダの軒裏デザインは珍しいのでしょうか。 あまり聞いたことがありません。 |
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| No.133 |
色々な意見はありますが、 高くても、欲しい人いるとおもいます。
需要と供給のバランスだと思います。 私もここを検討していたひとりです。 人それぞれの考え方だと思います。 中野区駅遠で外廊下、低仕様で手を出しませんが、中野新橋に住んでいて賃貸から住み替えの方はいます。 賃貸ではなく所有を考えると私は新宿区渋谷区でないと思いにいます。 この値段だと、西新宿五丁目駅の中古も考えました。 アドレスの違い、新宿駅から距離、眺望。 中古も、かなり高く、頭が悩ましいがここはないと考えてます。 渋谷本町のプラウドも、検討にはいりました。 |
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| No.134 |
億レベルなら都心も視野に入れればそこそこの物件は出てくるので検討範囲を広げる価値はありますね。「このエリアじゃなきゃだめ！」というのでなければ、まずは生活の利便性を重要視するのがポイントです。駅やスーパーまでの近さは日常生活でかなり負担の違いが出やすいので、その辺を冷静に考えるべきです。
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| No.135 |
確かにコンビニ、スーパーが遠いのはかなりネックです。毎日のことだし。
かなり本気で検討していて億でも良いと思っていましたが、外廊下が致命的。 たとえ安くなっても今どき外廊下は無いわ。 |
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| No.136 |
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| No.137 |
>>136 マンション検討中さん
このエリアなら80平米程度ならパークハウス代々木上原や 高いけどパークハウス渋谷南平台それ以下ならブランズ中野富士見町 やプラウド南阿佐ヶ谷、渋谷本町など私が見た限りはあります。 中野区はあまりないかもですが、、億出せばいくらでもあるのでは、 |
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| No.138 |
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| No.139 |
>>136 晴海フラッグ
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| No.140 |
外廊下にするならせめて内階段にしろよ
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| No.141 |
パークホームズですから。
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| No.142 |
洪水ハザードマップの危険エリアにギリギリ入ってるエリアですね。ブランズ中野富士見町ほどすっぽりエリア内ではないにしろこちらは地下部屋、地下エントランスなのでかなり心配。
ブランズは一階は店舗で住宅は2階以上だからまだましなような気するが、とにかく最近災害を考えると地盤やハザードマップや震災や火事などを考えると古いせまい道のアプローチは心配になる。 |
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| No.143 |
ここ値下げしたの？
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| No.144 |
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| No.145 |
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| No.146 |
1階2階は地下部屋で最多価格1億近く。
ありえない。 |
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| No.147 |
最安値7700万円台からですね！ 地下は確か押さえ気味ですが、地上部屋から値段はそこそこしますね。
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| No.148 |
こちらもどうぞ参考にしてくださいませ。
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| No.149 |
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| No.150 |
買いやすくなりましたね。
ただ7700万円って・・・。ローンを組める人が少ないのでは？ マンションコミュニティで「6000～7000万円の住宅を買える人の年収」がありました。 6000～7000万円の住宅購入者の年収はどのくらい？ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134606/ 1000万円の自営業の人、700万円の人（住宅ローンに人生を捧げると書いてあってリスク高）、年収2000ちょい……。 700万円はサラリーマンで定年まで順調にお給料が増えていくならいいんでしょうか。 |
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| No.151 |
近所のピアースの売れ残り（地下部屋＋テラス付き）が６４平米２LDKで７７５０万だからまぁまぁ似たりよったりの相場感ですね。
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| No.152 |
ここは、建物自体がものすごくコストがかかっている感じがします。
だから高くなってしまうのだと思いますが… かなり日本建築にこだわって作っているみたいです。 軒があるのはいいと思いますが、石積みの塀ってなんだかすごいですよね…（汗） ブラタモリで、石積みの塀って作るのにすごくテクニックが必要ってやっているのを見たことがあるのですが、 ここもテクニックが駆使されているのかな。 |
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| No.153 |
土地取得はダイレクト、遺産相続案件で急を要したから話をまとめた銀行が相当儲けてますね。
コストかかるなら室外機並ぶ廊下は今からでもデザイン変更してほしい。 また洪水ハザードエリアで、エントランス地下は避けてほしかった。 石垣って言うても、積み上げ風のコンクリート壁に貼り付けですからコスト面は普通でしょう。 |
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| No.154 |
嫌なら買うな。買うなら文句言うなってこと。いい物件は他にもたくさんあるよ。冷静になるのが得策。
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| No.155 |
現実的に考えると年収1000万円くらいなければ
ローンを組むのは難しそうですね。。 共働きであればいくらか現実的な気もしますが。 |
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| No.156 |
年収１０００万で買えるのは頭金５０００万くらい出せる人たちでしょ。ここはコスパ悪いと思うけどね、都心指向なら。
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| No.157 |
年収1,000万円だと頭金5,000万近く必要になるんですか。。
個人的にここはごちゃごちゃしていないというか、 周辺環境が落ち着いているので、老後まで住みやすそうな印象があって良いです。 |
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| No.158 |
住宅ローン返すだけの生活なら頭金５０００万も要らない。単身者や子無し夫婦ならともかく、こういう物件に住むようなファミリーなら車や子供の学費やなんやかんやで他に出費がかさむからね。そこまで無理するよりむしろ子供の生活環境を考慮してある程度都心から離れたところで５０００万未満の３LDKのにしちゃったほうが楽だしいいことづくめじゃんってなっちゃうよ。
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| No.159 |
早い段階で完済を考えていないなら頭金をそれだけ用意する必要ないんですね。
確かにファミリーですと子供にかかるお金とか考えたら そこまでの頭金を捻出するのは少々厳しそうですね。。 |
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| No.160 |
今回の台風など大雨を考えるとハザードマップ内のここはきになって、土曜見に行きました。ダムになってましてた。
地下エントランスなんてやめて欲しい と言っても設計は変わらないのでしょうが、、 |
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| No.161 |
ハザードマップ見て驚きました。
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| No.162 |
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| No.163 |
>>160 名無しさん
敷地のどの部分に水が溜まっていたのか、私も証拠を拝見したいです。 良く前の道路を使うのですが、地形や道路の造り上、集中豪雨で川の様になることはあってもダムにはならない気がします。 神田川は氾濫してませんから、付近一帯がダムの様になることも考えられませんし。 |
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| No.164 |
なにより神田川が溢れなくてよかった。
ダムって、建築現場深く掘られてるとこに水が溜まっていたことをおっしゃってるのでしょう。エントランス階にはなりますが。 一番問題は環7治水が9割まで稼働して、氾濫水位ギリギリだったこと、1時間20mm降りかたでこの有り様では、箱根の100mmを聞くと恐ろしいことになりますね。 ハザードマップハザードマップ基準がどのくらいの雨を想定しているのかわかりませんが、地下部屋は確実に危ないのは事実です。 10年に一度かもしれませんが、私も地下部屋、エントランスはいかがなものかとおもいます。 電源関係も川側エントランスレベル＝地下部屋と同じ階に設置する模様ですし、改善の余地は今からならあると思います。 三井は武蔵小杉の件もありますし、売って終わりなのかもしれませんがしっかり対応を考えて欲しいです。 目の前の公衆トイレもありますし、いざ災害の際は仮設トイレをたくさん置けるスペースがありますのでその意味では安心です。 |
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| No.165 |
武蔵小杉のマンション見てると、地下エントランスはありえないって思ってしまう。
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| No.166 |
ディスポーザーがあるのはいいのですが２４時間ゴミ出しは可能でしょうか？
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| No.167 |
ゴミステーションがあれば24時間OKだと思いますが・・・
普通のマンションだと、ゴミステーションがあるので出せます。 MRでプランブックをもらってきたら そこは要チェックでしょうね。 資源ごみとか家の中に置いておくと場所をとるので、 なるべく早めに出しちゃいたいってのはあります。 |
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| No.168 |
向かいのピアースが施工半年で売れ残ってるけどこちらはどうでしょうか。
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| No.169 |
あと先着順で2戸だけみたいなので、
戸数があまり多くないマンションにしては、順調に来ているのでは？ 中規模のマンションだと なんとなく残りやすいところってあるように感じますが ここだとこんなものでは？というカンジがするので。 |
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| No.170 |
あと2戸ですか！どの部屋が残ってるんだろう
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| No.171 |
まだまだあります。
三井に電話してみては良いでしょう。 |
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| No.172 |
先日、物件の前を通りがかった際に工事の様子が見えたのですが、塀の石積みの色がCGとはかなり違う感じ（オレンジがかった明るい色）でした。コストダウンの結果なのでしょうか
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| No.173 | ||
| No.174 |
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| No.175 |
＞＞174 マンション掲示板さん
それが本当なら、やっぱりパークコートとは力の入れ具合がずいぶん違いますね... |
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| No.176 |
コートを引き立たせるためのホームズブランドですからねえ…
外壁なんて住環境に影響及ぼすわけでもないし割り切ったらいいのでは |
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| No.177 |
>>174 マンション掲示板さん
今日囲いの間から見ました。 イミテーション感が半端ない。どちらかというと遊園地とかのアトラクションみたいな、思いました。 あれが最終ではないにしろ、本当に購入を検討される方は、現地を確認した方が良いですね。おっしゃる通りです。 |
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| No.178 |
>174
>石積みの塀ではなく、コンクリートの壁に薄く削られた石を貼っているだけですよ。 >毎日前を通るので、よくわかります。 そうなんですか。 石塀なのかと思っていたのでびっくりです。 見た感じでわかるのも残念ですが、いずれ剥がれてしまった時に そばに通ってしまったら被害が起きないのか心配になりました。 |
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| No.179 |
相当強気な価格設定の気がしますが、安くなったりしないのかな。。。
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| No.180 |
総戸数４８戸とと小規模マンションなので、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが 将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安は感じます。 また、便利ではあるかもしれませんが、 この規模のマンションでディスポーザーがついているため、 メンテ代とか諸々経費は高くつきそうだなと思いました。 |
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| No.181 |
>>178 匿名さん
聞いたら浸水対策も兼ねているので、積むのではなく貼っているとのこと そして石も徐々に風化して良い色味が出るのでそういう材を使っているとのことでした 三井は経年優化を目指していると |
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| No.182 |
大きい通りから結構離れていますので
現地で確認していないので確かな事はわかりませんが そこまで音はうるさくなさそうな気がしますがいかがなのでしょう。 地図上はかなりのんびりした雰囲気がありそうです。 |
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| No.183 |
４８戸程度で修繕費が不安ならずっと賃貸に住んでたほうが幸せですよ。それ以下の住戸で安いマンションでも滞納する人はザラにいます。むしろ、こういう少数住戸で富裕層が住むところのほうが滞納率は低いですよ。
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| No.184 | ||
| No.185 |
最上階じゃないと眺望に電線入る
目の前が公衆トイレ 水没エリア なとこがイクナイ |
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
電線とか、公園のトイレとかそこまで気になりますかね？モデルルームで眺望の予想図をご覧になった方、いかがでしたか？
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| No.189 |
現地行った人間からすると公園のトイレと土埃はないなって思った
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| No.190 |
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| No.191 |
>>188
モデルルームなんか行かなくてもGoogleマップで眺望が確認できるよ 
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| No.192 |
このマンションの設備、仕様のレベルって正直どうなんだろ。
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| No.193 |
売れ行きはどうなんでしょ？
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| No.194 |
>>192 住民板ユーザーさん1さん
マンションマニア氏も書いていたけど、 レベルは高いと思う。 特にバルコニー天井の角度。 これはモデルルームで説明を受けて うなりましたね。 図面以上の解放感がえるかと。 |
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| No.195 |
営業乙
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| No.196 |
本当にいいところは営業っぽい書き込みがない
そういう意味でここはなんか違ったわ |
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| No.197 |
さて、どれくらい売れてるのかな。
モデルルームで花つけをみたら、 上の階はだいぶ埋まっていた印象。 |
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| No.198 |
マンマニ予想通り上から売れてるね。
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| No.199 |
上から売れていっているということは、値付けが普通の感覚…なのかな。
高すぎるマンションだと、 コスパが良い低層階から売れていくっていうのを聞いたことがあります。 マンションって高層階のほうが基本的には人気があるので、 高すぎなければ上から売れていくって言いますよね。 |
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| No.200 |
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現在の物件
パークホームズ中野本町 ザ レジデンス
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