オープンレジデンシア代々木公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア代々木公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/yoyogikouen/

所在地：東京都渋谷区代々木5丁目33番2（地番）
交通：小田急小田原線「代々木八幡」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.20平米～84.92平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社松村組
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

ずっと駐車場だった場所ですね
崖下感はありますが決して悪くない場所です
しかしオプレジで洗面ダブルボウルって前にもありましたっけ？相当高く出してくる気がします
財閥系なら坪650の立地ですから

[2: 匿名さん]

ここの西側の坂の上が高級マンション銀座で、ザ・代々木5丁目通りですから低地のここは坪単価的には150万程度下がるところですかね。

とは言え立地としては線路沿いでもなく、隣がブルガリア大使館なのでかなりのものですね。
この立地でザ・ハウスが付かないんですかね？？

[3: マンション検討中さん]

お値段かなり気になりますね！

[4: 匿名さん]

>>2 匿名さん

たしかに4丁目のザ ハウスよりずっといい立地ですよね。

価格についてはジオやプレミストの坪650から150引いて500とすると、代々木上原のオプレジとほぼ同じ水準ですから妥当な読みかもしれません。

[5: 匿名さん]

そんな、言うほど良い場所じゃないですよ。
背後は高台で目の前は壁マンション。
アドレスだけで買う人は少ないでしょう。ブランドマンションでもないし。

[6: マンション検討中さん]

オプレジの仕様ってどうなんでしょう。
賃貸マンションのしょぼい仕様のイメージなのですが。やはり大手デベと比較すると仕様は見劣りするのかな。。ご存知のかた教えてください。
代々木駅徒歩2分の去年竣工したオプレジ物件みましたが、外観がチープ過ぎてびっくりしました。

[7: 匿名さん]

小規模マンションでやってるのでそこまで仕様ショボいという事も無いと思いますけどどうでしょうかね。
意外にブランドマンションでもプレミアじゃないと低仕様だったりするので、そんなに変わらないんじゃないかなと思います。

オプレジ代々木は外観チープとも思いませんが、立地的に狭くてノッポなのと東側外廊下っぽいのでそこが高級感に欠けてしまってるのかなとも思います。

[8: マンション検討中さん]

エンドユーザーの目につく仕様は至って普通ですよ。キッチン天板もシザーストーンですし食洗機、タンクレストイレも標準。間取りは目を引くのもありますし、デザインは無個性ながら近年は大分良くなってきています。

一方で共用施設は徹底的にカットするので、エントランスやエレベーターホール、バルコニーも狭く、トランクルームはもちろん駐車場も非常に少ないかゼロですね。ゼネコンも二流以下使いますし管理も巡回が基本です。

なので、利便性の高い場所の新築に安く住みたい人にはいいと思います。ただリセールは思いのほか悪く、中古なったときに財閥との価格差が縮まると考えない方がいいと思います。オープンハウスの営業力に頼れないですから。

[9: 匿名さん]

>>8
たしかにね。中古でオプレジって言われたらちょっと・・・。

[10: マンション検討中さん]

賃貸なら遜色ない家賃取れそうだけど、中古なると品質の拠り所は分譲時売主と施工主のネームバリューだけになるからな
永住するつもりなら関係ないけどね

[11: 匿名さん]

そこはもうオプレジがブランド力を上げるための仕事をこれからしていくかどうかにかかってますよね。

正直なところモノがカッコよければ評価なんて一発で変わります。
かっこええーというマンションを作ればそれだけで不思議かな、名前はオプレジでも印象変わっていくんですよね。

いつまでもエントランスや共用廊下はどうでもいいと思ってるのだったら自ら首を絞めた経営をしてるのと同じ。
そこをデベがちゃんと考えてるか、ですね。

[12: マンション検討中さん]

そうですね。モリモトなんてADRしてるしアフターや管理の評判もすこぶる悪いけど、デザインや間取りこだわりあるから固定ファンついてるものね。事実分譲価格でプレミアム取れてるしリセールだって勝負できてる。

[13: マンション検討中さん]

歩いてみましたが徒歩６分ではとても辿り着けないかな。駅近くにコンビニがあるだけでその先ずっと、高級とは言えない住宅街が続きます。隣が大使館といっても、いわゆる大使館通りとは違うのでは。デザインは長谷建築さんで期待できそうなので、このマンションが通りの雰囲気を変えてくれるかもしれませんね。とはいえ、立地はそこまでではないかと。

[14: マンション検討中さん]

そう言われると駅からの道のりは雰囲気も利便性も良くないですよね。一本西の道や代々木八幡宮の周りは閑静でステキなんですが。

ただ6分で着かないのは道か場所か駅の出口間違えてないですか。私の足だと5分かからないですよ。

[15: 匿名さん]

私も歩いてみましたが、ちょっと暗くて夜は怖いかなぁと思いました。コンビニが近くにあったら、いいのになぁ、後は、価格次第ですかね。

[16: 匿名さん]

1分あたり80メートルで歩いたら何分でマンションの敷地から駅の出入り口までたどり着けるか、なので
この距離だと歩く速度によって所要時間は変わってくると思いました。
でも大体、6分位っていうのは、平均値くらいになるのでは？信号に左右されないで駅まで行くことが可能ですしね。

[17: マンション検討中さん]

この、オプレジじゃなかったら良かったのに。せめて、モリモトにだったら欲しい。

[18: 匿名さん]

モリモトとオープンは大手が仕入れない小さい土地で勝負するもの同士ですが、最近はオープンの方が仕入れが強いですよね。

モリモトならここでディアナコートでしたね。

[19: マンション検討中さん]

オープンレジデンシアねぇ、場所がある程度良くてもしょぼいイメージなんだよなぁ。

[20: マンション検討中さん]

どのくらいの価格で出してくるか楽しみですね。

[21: マンション検討中さん]

代々木八幡駅のスーパーから徒歩12分?15分はかかるでしょうね。

[22: 匿名さん]

手前の踏切渡ればそこまでかかりませんよ。７，８分くらいでしょう。

[23: マンション検討中さん]

北口の改札は残るのでしょうか。代々木上原寄りの改札ひとつになるのかと思っていました。
因みに新宿寄りの踏み切りは歩道橋もないので、あかずの踏切化したときは時間を無駄に費やすおそれあり。

[24: 通りがかりさん]

代々木上原３物件のうちの駅徒歩６分の物件を少し下回る価格になるのでは。駅力と利便性でどうしても劣りそうなので。デザインも楽しみです。

[25: マンション検討中さん]

代々木公園が、近いこと以外は、代々木上原のほうが、便利でいいですよね。代々木上原は、コンパクトサイズはおいくらぐらいだったんですかね？

[26: マンション検討中さん]

言ってることも分かるけどほとんど価格差ない気もする
代々木上原と代々木公園で駅の利用者数は大きく差があるけど
こちらは代々木公園近く裏渋?渋谷のアクセスも上回って都心感が強いし
世の中のトレンド的には近郊感のある代々木上原より代々木公園のがニーズ強そう

[27: 匿名さん]

価格差は無いかもしれませんね、確かに。
しっかしホント、仕入れ強いなぁ。

[28: 匿名さん]

東北沢から代々木上原はオプレジほんと仕入れ強いですね。地場の業者と信頼関係できてるんでしょう。

旧代々木村のエリアは広い土地がほとんど出ないし、出ても財閥系の超高級仕様なので、小規模マンションでも好立地なら多少価格差つければ十分勝負できますね。

売れ行きもいいから自信持って土地買えるし好循環生まれてる気がします。

[29: 通りがかりさん]

>>28 匿名さん
ほんと邪推かもしれんが、こんなコメント普通書く？好循環がうまれてるとか、そんな単語使わなくない？

売れ行きいいなら、わざわざこんなところに書き込まなくてええやろ。。あと、上原の駅前にださいジャンバーコート着せて、未だに寒いなか看板持たせて歩かせんでもええやろ。。

[30: マンション検討中さん]

業者の書き込みやな。代々木5丁目のザハウスみたいなチープな外観はやめてくださいな。大手デベと外観比較するとなんであんなチープに見えるんやろう。安かろう、悪かろうかの。
スーモに今半地下76平米、7680で中古売られてるんやが、リセールバリューはオプレジは悪いよな。半地下というのもあるんやろうけど。

[31: 匿名さん]

狭小地にエントランスと駐車場削って地下住戸作ることで相場より2割原価下げて、1割を余分に営業費に当てて周辺より1割安く売るビジネスモデルだから

分譲時に周辺より1割安だったら中古時は2割安くなると考えておいた方が良い
駅前にサンドイッチマン立たせてる分だけリセール悪いということ

[32: 名無しさん]

最近景気も怪しくなってきたから不動産市況はどうなるかね。
投資目的で価格つり上げてただけだから。

[33: マンション検討中さん]

全然ここ盛り上がらんですね、、

[34: 匿名さん]

このあたりだと、特に車は必須というわけではないんで、
駐車場が少ないことに関しては、大丈夫なのかなと思いました。
駅にも近いんで。

もっと1戸1戸コンパクトに仕上がるかと思っていたんですが、
いい意味で意外にも、広く作られているなと感じました。
わりと収納もあるし、ゆったりしていました。

[35: マンション検討中さん]

34さん、見に行かれたんですか？価格はどんな感じですか？情報お願いします！

[36: マンション検討中さん]

外観デザインみましたが、賃貸みたいなチープなデザインでした、予想通りですが。。。

[37: 匿名さん]

価格でましたが3LDKは7900万からみたいですね。
地下の住戸だとは思いますが、広さにもよりますがいま販売中の大山よりは坪単価は下ですかね？
土地的にもそうなのかもしれませんが。

[38: マンション掲示板さん]

地下とはいえこの立地で坪３５０万そこそことは…
市況の悪化を織り込んで早期完売狙った水準ですね
代々木上原３物件はもちろん相場が上がりきる前かつ線路脇のザ ハウスより安い水準です
囲まれ感あるのは西側だけだし普通に倍率つくのでは

[39: 匿名さん]

ここではデザインも出てました。

エントランスまさか水盤あります？庇のように渡されたアーチ、アートが飾られたホール、梁がなくすっきりした室内空間。ここ普通にオプレジの最高傑作じゃないですかね。

https://sumaity.com/mansion_new/prop_5988/

[40: 匿名さん]

>>38
具体的な間取りと価格って見られました？
さすがにネットでそこまで安いとは判断できませんけど。

[41: 匿名さん]

近隣の建物とテイストを揃えているようなので、デザイン的にはシックかつグレード高く作られているというふうに感じられました。

エントランス、柵で囲まれている右半分は何があるのですかね？
デザイン的なものがなにかあるとは思います。水盤なのか…また別のものなのか…？
何なのでしょう。

[42: 匿名さん]

水に弱い地域なのに、地下掘ってお堀みたいにして大丈夫なんでしょうか…

[43: マンション検討中さん]

地下じゃない部屋っていくらなんでしょうか。どなたか教えてください。

[44: 匿名さん]

>>43

希望は3LDKですか？
いずれにしても問い合わせした方が確実とは思いますけれど

駐車場が無いのはどーなんでしょ
地下掘るんだったら狭くても良いから地下駐車場でも作れば良いのにと思ってしまう

代々木5丁目のブランドマンション通りと比較すると立地は劣りますけど仮にも代々木５丁目でそれなりのマンション作るのですから、少なくても良いので駐車場は作るべきだったかと思いますが

[45: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩6～7分という便利な立地にある分
かなり価格帯としてはお高めなのかなという印象を受けました。

総戸数38戸と小規模マンションなので、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが
将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安もあります。
外観デザインなどトータル的に見て、ココ!という決め手に欠ける感じがしました。

[46: 通りがかりさん]

個人的には立地も微妙。線路に実は沿っているというか、音は向かいのマンションがあるから大丈夫ということでしょうか。
同じ６分でも代々木上原寄りか渋谷寄りなら良かったんですが。
その場合には価格も上がってくるでしょうから、仕方ないですかね。

[47: マンション検討中さん]

価格発表されましたが、9788万円はオプレジお馴染みの地下1階部屋ですか？
2階以上だと億超えますよね。となると、代々木上原のオプレジ3軒の価格設定とほぼ同じ感じなのかな。

[48: マンション検討中さん]

地下ではなく、一階以上の価格知りたいです。どなたか情報ないでしょうか？電話したら相談会に一度ご来場くださいとの事で、、、

[49: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん

地下でなく1階ですが、東側が崖にあたるので地下感かなり強い部屋です。上下階の価格差かなりあるので、平均すると上原の3物件と変わらない水準でしたね。ご参考まで。

[50: 匿名さん]

>>48
行ってみれば良いのでは？
見て間取りと価格が気に入らなければ買わなきゃいいだけなので。
行ってみるといいなと思ったりすると思いますけど冷静になって家で落ち着いて買おうと思いたいならまた連絡を入れればいいだけですし。

>>49
西側ですよね。
ベラヴィスタが崖上にありますね。
あの通りは５丁目ナンバーワンですよね。
物件も高過ぎて手が出ない通りです。