プレシス本駒込に行ってみた − モデルルーム見学記

[口コミ知りたいさん]

今回は東京メトロ南北線の本駒込駅と、都営三田線の白山駅にある「プレシス本駒込」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　https://www.presis.com/tokyo/honkomagome/

「概要」
■所在地　東京都文京区本駒込一丁目16番4他(地番)、東京都文京区本駒込一丁目1番24(住居表示)
■交通　東京メトロ南北線「本駒込」駅（1番出口）徒歩2分、都営地下鉄三田線「白山」駅（A3出口）徒歩3分
■総戸数　35戸(他に管理人室1戸)
■構造・規模　鉄筋コンクリート造 13階建
■完成　2018年8月8日（竣工済）
■入居時期　即入居可（各種手続完了後の入居となります）
■間取り　1K・2LDK
■専有面積　25.45m2・56.31m2
■駐車場　敷地内に来客用平置駐車場1台
■駐輪場　敷地内に35台(月額使用料：200円～500円)
■ミニバイク置場　敷地内に4台(月額使用料：1,000円・1,500円)
■売主　一建設株式会社
■施工会社　菊池建設株式会社
■管理会社　伏見管理サービス株式会社

「周辺環境」
現地マンションは本駒込駅から徒歩2分、白山駅から徒歩3分とありますが、マンションを出て目の前の交差点から本駒込駅入口が見えるほど近く、白山駅もすぐですので、駅からかなり近い物件になります。
・現地マンション

「文京区というのは、都心に出やすい閑静な住宅地というイメージがあるので、文京区にお住まいの方はみなさん文京区がいいとおっしゃるような場所になります」

「周辺に大学が2つありますが、学生さんがうるさいというようなことはないのですか？」

「学生さんたちは、みんな池袋などの繁華街へ遊びにいきますので、授業が終わった後や始まる前は、通学の学生さんが多くいますが、みんなどこかに行く途中でこのあたりにいるようで、この周辺で遊んだりすることはないようです」

ちょうど学生さんの下校時間に行ったのですが、街中には高校生や大学生など若い方がたくさんいました。

「買い物環境などはどのような感じでしょう」

「徒歩2分の場所にコープがあり、徒歩3分の場所には三徳というスーパーもあります。コンビニはたくさんありますし、飲食店も学生さんが多い街なのでたくさんありますので、買い物や外食に困ることはありません」
・コープ

また、JR山手線の駒込駅までは徒歩で20分程度かかるようですが、自転車があれば10 分程度でつくようですし、高台にあるマンションですが駒込方面は平坦な道のりなので自転車でも楽なようです。
東京メトロ千代田線の千駄木駅も歩いて行ける距離なのですが、団子坂という急な坂があり、後楽園方面も近いのですが坂になっていて、歩きや自転車では辛いとのことでした。
高台にあるために坂が多く、白山駅の前も坂になっていますので、本駒込と駒込以外の駅を使う場合には坂があるようです。
・ 周辺地図

「眺望としては、道路を挟んだ向かい側にある行列のできる中華料理屋さんの先に13階建ての分譲マンションがありますが、南向きのお部屋なので、共用廊下側がこちらに向いています。恐らくですが、寝室などのお部屋の窓部分がこちらに向いているので、基本的にカーテンなどが常にしまっている状態になります」
・11階から見た向かい側のマンション

「このマンションのある場所は高台なのですが、周辺には同じようなビルやマンションがあり、昔からの土地なので地盤もよく、地震には強いと地元の方はおっしゃっています」

基礎杭は45mで、通常第三者機関の検査義務がない場所でも検査をしているようで、構造も二重床二重天井でスラブ厚は床が200mm、戸境壁が180mm、天井高は240cmで、最近のマンションの構造としては平均的なものではないでしょうか。

「駐車場はありますか？」

「来客用が1台あるだけなので、入居者の方のものはありません」

「周辺の駐車場はいくらぐらいでしょうか？」

「だいたい3万円ぐらいだと思います」

駐車場はありませんが、駅も近いので車を使う機会はそれほどないかとも思います。

「駐輪場は何台ですか？」

「35台ですので、基本的には1部屋1台で、2台目以降は抽選になります」

1Kも多く自転車を使わない入居者も多いようです。これも駅が近いからということなのでしょうか。

「7階までは1kで、8階以上が2LDKになります。13階の一番広いお部屋は地権者さんのお部屋になっています」

ほかも3階部分などが非分譲になっていましたので地権者さんだと思われます。
最上階の地権者さんは高齢のご夫婦のようです。

「大学が近く駅も近いので、投資の方が買っていたりするのでしょうか？」

「最初は投資で買った方も、住んでしまう方が多いです。これだけ条件がいい場所なのでそうなってしまうようですね」

大学が近く駅も近いので、賃貸に出せばすぐに借り手がつきますし、大学生が借りたとするならば4年間は借り手の保証があるようなものですので、このマンションの立地であればリセール、賃貸、両方とも問題ない、資産価値としてもかなり良い物件ではないでしょうか。

「モデルルーム」
モデルルームは2LDK+SIC 56.31m2の部屋でした。
・ 間取り図

「セキュリティはどのような感じですか」

「エントランスとエレベーターホール、玄関の3段階セキュリティで、鍵を持っていないとエレベーターや階段を使うことができないようになっています」

2LDKの部屋にはSICがあり、可動式の棚で収納力も高いように思います。
・玄関とSIC

玄関を入って左側にトイレがあります。

「カウンターと手洗いは標準仕様になっています」
・ トイレ

廊下右側には6畳の洋室があります。
2LDKが最大なのでファミリーというよりはDINKS向けの部屋になるかもしれません。

「廊下部分が少ないので、その分広く感じられるお部屋だと思います。こちらのお部屋には柱が出ていませんので四角く使えます」

WICではなく、通常のクローゼットよりも少しコンパクトなもので、一つは本棚ぐらいのものになっています。
扉も引き戸ではないので、柱は出ていませんが少し狭く感じたり、収納用の家具を置かなくてはならなくなるかもしれません。
・ 洋室6畳とクローゼット

廊下の左側、トイレの先に洗面所と浴室があります。リビングインではありません。

「基本的にコンパクトな作りになっていますのが、三面鏡裏の収納やリネン庫などもありますので、生活に必要なものはそろっています」

洗濯機上の棚も標準ですので収納力には問題ないでしょう。
・ 洗面所と脱衣部分、リネン庫

「浴室はミストサウナはありませんが、浴室乾燥が標準装備で、浴槽は1317の保温浴槽になります」
　
浴室に窓がついているのはいいと思います。
・浴室

「ちょっとした部分ですが、リビング手前に物入れがありますし、リビングやキッチンにも物入れがついています」

少ない平米数でWICはありませんが、細かな収納がついていますので、コンパクトな生活をするのであればスッキリと使えそうです。
・ リビング手前収納とキッチン収納

「キッチンは食洗機が標準装備で、ディスポーザーはありません」

フラットの天板で、立ち上げ式ではないようです。
・ キッチン

「リビングですが、もう一つの2LDKの部屋と違い、バルコニー部分を使って部屋にしておりますので、このタイプのおい部屋が一番広い13.1畳のリビングになっています」

もう一つの2LDKの部屋であればバルコニー部分である場所の天井部分に梁が出てしまいます。天井高が240cmなので圧迫感があるかもしれません。
しかし南向きの上層階のためか、エアコン無しの床暖房のみでかなり暖かかったです。
リビングの窓は直接外になっていますので、開放感はあります。
・リビング

確かにこの平米数で6畳が2部屋というのは珍しいのではないでしょうか。
クローゼットもWICではありませんが、こちらの部屋のクローゼットの方が収納力がありました。
・ 洋室6畳とクローゼット

「バルコニーは少し狭いものになってしまいますが、洗濯物を干す程度の広さはあります」

目の前にマンションなどはありますが、距離があるので圧迫感もなく、広めの道路が通っていますので都心の景色といった感じで気にいる方気にいるのではないでしょうか。
・バルコニーと景色

「総評」
東京メトロ南北線の本駒込駅はマンションから出れば見える場所にありますし、都営三田線の白山駅も徒歩3分、JR山手線の駒込駅も使え、他にも坂はありますが多くの駅が利用できる立地は抜群です。
買い物環境も問題なく、東京大学と東洋大学が近く、高校などもあるので学生は多いですが、一部の時間帯のみになりますので、騒がしいこともありません。
住むにもいい場所ですが、賃貸で出しても大学生の借り手がすぐにつきそうですし、文京区で駅から徒歩2分というのは将来的な資産価値も保証されたようなものではないでしょうか。
残り戸数が少ないので、早い者勝ちの物件ではないでしょうか。

「価格」
402 1K 25.45m2 2,790万円
1002 1LDK+S 56.31m2 5,990万円
1102 1LDK+S 56.31m2 6,580万円