プレミスト志村三丁目に行ってみた − モデルルーム見学記

[口コミ知りたいさん]

今回は都営三田線の蓮根駅と志村三丁目駅にある「プレミスト志村三丁目」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/shimura/

「概要」
■所在地　東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
■交通　都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分　都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分　JR埼京線「浮間舟渡」駅から徒歩18分
■総戸数　284戸
■構造・規模　鉄筋コンクリート造地上12階建
■完成　平成32年3月中旬予定
■入居時期　平成32年3月下旬予定
■間取り　2LDK～4LDK
■専有面積　58.57m2～82.86m2
■駐車場　88台／未定　平面式18台 機械式69台 身障者用駐車場1台　別途カーシェア用2台、来客用6台
■駐輪場　220台／月額未定　二段ラック式167台,平面式53台,サイクルポート65区画（月額未定）
■バイク置場　28台／月額未定　
■売主　大和ハウス工業株式会社
■施工会社　株式会社長谷工コーポレーション
■管理会社　大和ライフネクスト

「周辺環境」
現地マンションは蓮根駅から徒歩8分、志村三丁目駅から徒歩9分とありますが、志村三丁目駅だと環八を渡るので信号次第で10分はかかります。蓮根駅であれば道も平坦で信号もありませんので表記通りにつくと思います。
・現地マンション建設現場

「このマンションは3棟構成となっておりまして、南向きのC棟が一番戸数が多く、東向きのD棟、南西向きのA棟と合わせて総戸数284戸のマンションになります」
・ 模型

南側は中学校に面していて、半分以上は校庭が目の前になるので眺望の抜けがあります。
校舎が目の前にくる部屋でも4階以上であれば校舎よりも高くなるので抜けてくるようです。

「中学校なので放課後の部活などもありますよね？校庭は土ですか？」

「マンション前にくる校舎の教室は、音楽室などの音がでるような教室ではありません。理科室などの専門学科の教室などになりますので、音の問題もそれほど影響はないと思います。校庭は土のグラウンドになりますので、土埃などがある可能性はございます」

目の前が開けて将来的にも保証されますが、放課後の部活や土埃をどう捉えるかだと思います。
放課後の時間帯などに見に行ってみると良いかもしれません。
・ 中学校庭から見たマンション建設現場

「中学は目の前に通うことになるのでしょうか？」

「まだ学区が決まっておりませんが、もし違うとしても徒歩2分の場所に中学校がありますので、どちらにしても近い場所になります」

小学校も徒歩5分ですし、幼稚園も徒歩1分、保育園も徒歩3分や5分の場所にあります。

「他にはマンションの目の前に西友がありますので、買い物にも非常に便利です」
・マンション目の前の西友

西友の他にもサミットやニトリ、コジマとビッグカメラなどが入る商業施設の志村ショッピングセンターが志村三丁目駅からマンションの間にありますし、蓮根駅にもスーパーがあり、隣の西台駅にはダイエーもあります。
環八と国道17号の中山道が交差する場所が近いですので、幹線道路沿いにはメガドン・キホーテなど様々な店がたくさんありますし、日常生活の買い物に困ることはないでしょう。
・ 志村ショッピングセンター

「病院などはどうなっていますか？」

「小さなクリニックなどは周辺にいくつかありますし、隣の志村坂上駅に総合病院もあります」

区役所や郵便局も近くにあり、大きな公園もあります。近くに荒川も流れていますし、手前にはもうひとつ川も流れていて、荒川では花火大会なども開催されるようです。
・志村三丁目駅郵便局

「環八と中山道がぶつかる場所がすぐにありますので、お車を使われる方には非常に便利な場所だと思います」

首都高の中台I.Cもすぐですので、車の便はかなり良いと思います。

「駐車場は何台ありますか？」

「88台で、身体障碍者用1台と来客用もございます。平置きも18台ございますし、カーシェアが2台あります」

カーシェアはタイムズのもので、周辺の駐車場相場は、1万8千円から2万円程度のようです。

「駐輪場は何台ですか？」

「ラック式は220台で平置きが65区画あります。平置きでは1区画に3台は停められると思います」

どちらの駐輪場になるかは抽選のようで、シェアサイクルも10台あるようです。

「共用施設として別棟にHANAREという共用棟がございます。会議室や談話スペースなどがあり、貸切もできますのでパーティーなどもできますし、常識の範囲内であれば楽器の演奏などで音を出すこともできる多目的スペースになっております」

会議室のみや談話室のみなどで貸切もできるようですし、ゲストルームもあるので様々な場面で利用可能な共有施設だと思います。
・ HANARE イメージ

「ゲストルームがあると、民泊などの心配があると思うのですが」

「民泊は禁止になっておりますが、宿泊日数制限をしております。防止対策としまして1家庭1ヶ月2泊3日までとなっております」

これならば民泊をすることも難しいのではないでしょうか。HANAREという共用棟とマンションの間の道路は一般の人も入れますが、建物内には入れないようになっています。
治安も悪くないとのことで、確かに蓮根駅、志村三丁目駅ともに周辺に風俗店やキャバクラなどの飲屋街もありませんので、環境としても優れています。
・ 志村三丁目駅周辺

「構造ですが、二重床ですか？」

「いえ、直床になります」

「スラブの厚さはどのくらいでしょうか？」

「場所にもよりますが、180mmから200mmとなっています」

壁スラブ厚が180mmから240mmとなっていて、床よりも壁の方が厚く、直床ですが、天井は二重天井になっています。
壁は乾式ではないので、隣との音は問題なさそうです。

アフターサービスが充実していて、専有部分では、床や天井の浮きや剥がれなどでは5年、玄関ドアの不具合や間仕切りなどの反りなどでは10 年、共用部分の柱やコンクリートなどの躯体部分では15年と通常のマンションのアフターサービスよりもかなり長めに設定されていて、外壁塗装などは12年程度で塗り替え時期がくるようなので、そこまで保証しているとのことでした。

「モデルルーム」
モデルルームは3LDK+N+2WIC 68.70㎡の部屋を3LDK+WTC+WICにしてある部屋でした。
・ 間取り図

「セキュリティはどうなっていますか？」

「エントランスと玄関の2箇所でロックがあり、共用部分には防犯カメラもございます」

「下足入れはこのタイプのみですか？」

「こういった棚があるものと、通常の全てが扉になっている下足入れが選べます」

SICの部屋はないとのことでした。
・ 玄関と下足入れ

入って左側に4.3畳の洋室があります。

「このお部屋にあるWICと納戸を繋げてWTCにしております。どのタイプの部屋にも納戸とWICが2つ必ずありますので、こういった仕様にも対応しています。大和ハウスのこだわりで、注文住宅のような感じにしておりますので、様々な部分で仕様変更ができるようになっています」

非常に広いWTCで、2WAYで部屋と廊下から出入りできますので、かなり使いやすいのではないでしょうか。
・ 洋室4.3畳とWTC

廊下右側には6畳の洋室があります。

「こちらのお部屋にもWICがございまして、結構大きめのものですので収納には問題ないと思います」

棚も可動式ですので使い勝手は良いでしょう。しかし、どのWIC、納戸にもコンセントはありませんでした。
4.3畳と6畳両方の洋室共に、共用廊下部分の窓にはルーバー面格子がついているので、目隠しもできて風通しもあるつくりになっていました。
・ 洋室6畳とWIC

トイレは全て標準ですか？」

「はい。このようなものになります」

カウンターが2段になっていたり、手洗いもついていますし、おしゃれな感じがするトイレです。
・ トイレ

浴室と洗面所はリビングインになっています。

「三面鏡はこのタイプのみですか？」

「はい。こちらのものになります。洗濯機上の収納棚はオプションになります」

リネン庫も奥行きがあり収納力は充分です。どの部屋もおおよそ基本的には同じリネン庫だとのことでした。
・ 洗面所

「浴室にミストサウナはついていませんが、浴室乾燥はついています」

1418の浴槽で標準的な浴室だと思います。
・ 浴室

「キッチンは3.4畳で、天板と側面、レンジフードとコンロ前のガラスなどがオプションの仕様変更になっています」

シンク面もカウンター形式で広げてあり、標準は立ち上がりタイプのようです。

「ディスポーザーと食洗機は標準ですが、食洗機なしでコンロ周りをグレードアップさせるなど、セレクトプランが3種類ございまして、モデルルームでは食洗機つきのものになっています」

食洗機をなくして別の部分をグレードアップさせるプランがあるようなので、好みに合わせてキッチンをカスタマイズできるようです。
・キッチン

リビングは10.4畳で、隣の洋室5畳との仕切りはウォールドアになっていて、扉が全てしまえますので広いリビングとしても使えますし、個室としても使えるようになっています。

「天井高はどのくらいですか？」
「250cmになっております」

直床ですので最低限このぐらいの天井高は欲しいところです。
・ リビング

「こちらにも納戸がございまして、5畳の洋室には布団クローゼットもついております。ちょっとした物入れもありますし、収納力はかなりある方だと思います」
・ 納戸と布団クローゼット

5畳の洋室もバルコニーに出られますし、明るさがあるので個室として使用してもかなり良い部屋になるのではないでしょうか。
・ 洋室5畳

「バルコニーの奥行きはどのくらいですか？」

「1.8mです。結構開放感はあると思います」

スロップシンクは1階でも付いていませんが、排水溝は各部屋に付いているとのことでした。
・ バルコニー

もう一つ73.27㎡の3LDK+N+2WICを2LDK+2WICにして、リビング部分だけを再現したモデルルームもありました。
・ 間取り図

基本的な設備仕様は同じですが、様々なオプションを仕様しているので、オプションの使い方の参考になるモデルルームでした。
こちらの部屋ではキッチンからバルコニーに出られる窓があったり、バルコニーの手すりが目隠しになっているものなど、別仕様が見学できます。
・キッチンとバルコニー

「総評」
都営三田線の志村三丁目と蓮根が利用でき、大手町や日比谷へ30分かかりませんし、JR山手線の巣鴨まで13分のほかにも様々な路線に接続していますので、電車のアクセスは申し分ないでしょう。
環八と中山道、首都高速のI.Cも近いので、車のアクセスは抜群です。
買い物施設も充実していますし、教育機関もすぐ近くで、荒川や大きな公園もあるので子育て環境も良いです。
目の前の中学校をどう捉えるかと、直床でも問題ないのであれば良いマンションだと思います。
以下に価格の例をあげますので参考にしてください。

「価格」
南西向きA棟
101 3LDK 73.52㎡　5,700万円
801 3LDK 72.56㎡　6,280万円
1001 3LDK 69.45㎡　5,940万円

南向きB棟
212 3LDK 68.70㎡　5,210万円
706 3LDK 68.90㎡　5,430万円
1201 3LDK 73.27㎡　6,410万円

南向きC棟
515 3LDK 70.20㎡　5,550万円
1114 34LDK 82.20㎡　7,680万円

東向きD棟
228 3LDK 66.20㎡　4,880万円
331 3LDK 68.70㎡　5,260万円