ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[788: マンション検討中さん]

東京は本当に高いです。サラリーマンが買うにはかなりの妥協我慢が必要です。一生住む予定なら、東京に拘らず少し通勤時間延ばしても本気で住みたいと思える家を買うべき。ここが本当に買いたい物件ですか？生活利便性、住環境、水害リスク等々総合的に判断して下さい。

[789: マンション検討中さん]

>>781 マンション検討中さん
確かにそうだと思います。古い駅ですが、利便性は悪くないのでポテンシャルは持ってはいるのですけどね。
印刷局の移転等で堀船があがるかと思うとちょっと…王子駅付近で中古の方が良さそうな気もします。
なかなか悩みます。

[790: マンション検討中さん]

飛鳥山タワー中古の方がいいかも。
10年後考えたらどっちも中古
住むなら飛鳥山タワーでしょ。

[791: 匿名さん]

竣工までには絶対に完売しないはず。
何で北区の浸水地域の実質駅12分で坪330万円なの？

[792: 通りがかりさん]

北区は人気上がってます。
因みにローレル赤羽も非常に高いが完売しそうですね。

[793: マンション検討中さん]

>>791 匿名さん
さようなら。
お金ない人は去りましょう

[794: マンション検討中さん]

>>793 マンション検討中さん
？？？？？

金のあるなしではなく、相場・条件踏まえて値段が妥当かどうかの話かと。

[795: マンション検討中さん]

　まだ見学日は先なのですが掲示板の内容が気になり先に建設場所に見学に行ってきました。
古い団地ですが建て替え対象ではないのでしょうか？あと隣に工場？がありました。保育園や学校は近くていいですが団地の環境が悪いですね。道がすごく狭く感じたのですがメインエントランスが団地側なのですか？？
見学に行く前に気になり失礼致します。

[796: マンション検討中さん]

>>795 マンション検討中さん
なぜ、古い団地があると環境が悪くなるのですか？

[797: 匿名さん]

>>795
団地の環境が悪いってどのへんが？
たしかに築年数が古い（45年～55年）のでそれなりの外観ですが、きちんと手入れされている感じがしますけど。
もし公営団地に偏見をお持ちならここは買わない方がいいですよ。

[798: 匿名さん]

私も現地見て微妙だと思いました。ここは買わないな。

[799: 匿名さん]

>>793 マンション検討中さん
こういうのが検討板に一番不要

[800: マンション検討中さん]

>>795 マンション検討中さん

メインエントランスは団地側ですよ。地域貢献を謳っているマンションですので地域の方が使いやすいようにそちら側をメインにして、入居人が使いにくくなっていますよ。王子駅側から入り、1番遠いメインエントランスのメールボックスを見て、部屋に帰ります。買った後の生活利便性をしっかり考えて下さい。

[801: マンション検討中さん]

大コケしそうな予感しかない。
いや、確信として大コケだな。
完売まで2年くらいか。結果として30％オフくらいまで下がりそう。

[802: マンション検討中さん]

即完売パターンよ。
いちゃもん多いマンションは意外に完売早いよ。
ガーデン王子も団地に囲まれて非難ありましたが完売
更に値上がりよ。
ちゃんと分析しなよ。

[803: 匿名さん]

同じ北区のいちゃもん多いマンションのオイコス赤羽志茂とか完売どころかもはや中古扱いになっちゃってますけど。
掲示板のいちゃんもんの数で販売予想立てちゃう人が「ちゃんと分析しなよ」ってだいじょぶですか？？？？？

[804: 匿名さん]

売れるかは価格帯次第。とくに連合企業物件なので、完成までには売り切りたいのでは。このコロナ不況に入りつつ現在、価格をどうするか？ですね

[805: 匿名さん]

競合するのはどこだろうな。ヴェレーナグラン北赤羽とかかな。
向こうの方が仕様も高そうだし、駅近だからこっちはちょっと劣後するか。

[806: マンション検討中さん]

ヴェレーナは営業の自演がひどすぎるし、デザイン古臭い。履き違えたヨーロッパって感じ。立地もデザインもここの方がまだマシ。

[807: 匿名さん]

>>802 マンション検討中さん
それが分析かよwww

[808: マンション検討中さん]

>>807 匿名さん
マンション評価・分析指標：いちゃもん数

[809: マンション検討中さん]

第一期で何戸売るかでしょう。戸数を考えるとなるべく多く出したいけど第一期完売と表記したいから登録が無いと売らないだろう。50戸以下ならかなり厳しい状況ですかね。

[810: 匿名さん]

>>800
どう考えても2メートルしか公道に面してない南側がメインにはならない。あくまでも通用口。こっちにメインを持ってきたらそれはそれで歪じゃないか？

[811: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん
どう考えると南側がメインにならないのか分かりませんが、駅とは反対側にメールコーナーがあって、日常的に余分の時間を消費してしまうのは苦でしか無いですね。

住民の利便性も考えて欲しかったな。

[812: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん

現地見ましたか?2メートルの公道って私道じゃないですよ。適当なこと言わないで下さい。

[813: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん

812です。810さんの意味を取り違えました、申し訳ありません。メインエントランスを今のところにしたので、駅側がサブになった訳ですよね。建物全体をメイン側に移せばサブ側にメインエントランスを作ることは出来たんじゃないでしょうか。入口側を正面にすれば立派なメインエントランスとなります。駐車場の入口は今のまま広い方が良いです。出来たのにやらなかったから地域の方々のためのマンションとか言われてしまうんですよ。その辺がかなり残念です。

[814: マンション検討中さん]

>>621 匿名さん

この方が言いたいことまとめてくれてたけど、
部外者が入ってくる施設があるのが最悪。
その施設があるおかげで安くなるとかメリットがあるならいいけど、高いし、逆に管理費負担させられるとか何の罰ゲームなの？

一期で50も売れたら驚き。10くらいしか売れないんじゃないの。

[815: 匿名さん]

>>814 マンション検討中さん
まぁ世の中にはボランティア活動が好きな人もいますよ。

[816: マンション検討中さん]

買わないみんなが心配しなくても。
結果売れましたパターンよ。

[817: 匿名さん]

駅近だけど亀戸@380。豊洲@410の時代。
建築費・用地の高騰で、現状デベは竣工前に完売できる金額で売り出せない。
都内の相場を見ると、ここが@350以下なら比較的お買い得な部類に入る。
宅建士より

[818: 匿名さん]

亀戸の駅至近商業施設一体開発のプラウドタワマンの価格を持ち出して、大規模商業施設もなければ至近で買い物できるわけでもない駅から離れた板マンの価格を正当化しようというのは苦しいね。

[819: 匿名さん]

地域貢献というならば、
南側通路と公園を北区に寄付して区道と区立公園に、つまり別敷地にすればよかったんだよ。
そしてマンション敷地内は住民専用に。

でもデベはやらなかった。
地域貢献がデベの意向なのか旧地主からの条件か知らないけど、結局デベはいい顔をするだけで、土地代や管理コスト、固定資産税、敷地と建物内の安全など、地域開放に伴う負担を全部購入者に背負わせてサヨウナラ。

そのあたりがすっごくモヤモヤするんだよね。

[820: マンション検討中さん]

完売なんかしてないのに第一期完売御礼って出して購買意欲を煽るのは常套句。１階や最上階角部屋以外はほとんど同じ部屋なので第一期で慌てる必要全くなし。

[821: 匿名さん]

浸水実績がある地域、北区徒歩10分の板マンで坪330出すならまだ駅前のタワマン中古でよくないか？
ここ買い推奨してる奴って営業だけだろ。
竣工から2年で値引きしてやっと完売を予言しとく！

[822: マンション検討中さん]

ネガさん2人くらいが同じ話題で盛り上がってますね。

[823: マンション検討中さん]

中古で出てる飛鳥山タワー85平米と72平米もいいですね！
エントランスの豪華さもさることながらどちらも高層階で眺望良さそうだな。

[824: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん
ん？亀戸でしょ？
大規模商業のアドバンテージ付けて同等レベルでは？

[826: 匿名さん]

私も含めて4人かな？

[827: 匿名さん]

飛鳥山タワーの勝ちかな。
あそこは中古でも駅近だけは勝てない
騒音などマイナス評価あっても唯一無二の存在。

[828: マンション検討中さん]

現地見に行った帰りに飛鳥山タワーの駐車場見ました。
高級車ばかり。
やはり北区とはいえ所得高い人多いんですね。
私は手が出ませんでした。

[829: マンション検討中さん]

>>822 マンション検討中さん
私も含めると5人です
王子大好きで狙ってましたが、価格見て腹いせにネガ投稿続けてます
みんなそうなのでは…

[830: マンション検討中さん]

>>822 マンション検討
私もですので６人です。価格と住み心地が見合ってないので、良いと思っている方々に警鐘を鳴らしています。

[831: マンション検討中さん]

はーい、私もです。

ここは、なんちゃってネガじゃなくて真のネガが多いですよね。なんちゃってネガは、本当は欲しいと思ってるけどライバル減らしたくてネガを言ったり、もともとターゲット外の所得の人が、良いと思ってても買えないから妬みでネガしたりするけど、ここはそうじゃない。
ど真ん中のターゲット層にネガられてます。

商品企画してる段階で、本当にこの物件いけると思ったのかな。デベの中でこの物件を買いたいって人いるのか？
自分達が欲しいと思えるものを作って売ってほしいですけどね。

[832: マンション検討中さん]

>>816 マンション検討中さん
その分析の根拠は？

[833: 匿名さん]

そろそろ「検討していないなら出て行けマン」が降臨しそう（笑）

[834: マンション検討中さん]

すみません。私もネガです。
現地見てさらに。

[835: 匿名さん]

>822
ワイも含めると10人ですやん。
浸水歴のある駅から実質12分の北区アドレスの物件の
価格が坪単価330万円はありえへんでしかし。

営業マンには申し訳ないがここは売れへんで！

[836: 匿名さん]

王子駅やばいな
https://myhome.mokuren.ne.jp/note-21/?t9-41&fbclid=IwAR3B48QxVXIqf...

[837: マンション検討中さん]

みんなが言ってる程では無いと思いますけどね?！
上記記載のサイトの駅はタワーマンションがあるまたはバス便物件の度々出る駅ですしね。タイミングによって変わるので駅だけで判断するのはちょっと軽率かと。

[838: 口コミ知りたいさん]

>>836 匿名さん

数字は一見説得力ありそうで、その集計方法に偏りがあると途端に無意味なものになります。このデータも同じく、まず統計根拠となる2018年販売のマンションは単身者向けのものばかり供給されており、それを７０平米換算にして下落率を表しているとのこと。坪単価で考えるとファミリータイプのものより単身者向けの方が高いのでそもそも坪単価が高い換算で元の数字とします。
続いてそれまで単身者向けの狭いものばかり供給者されていましたが、2019は久々にファミリータイプのものが供給されたため、それと比較すると大きく坪単価が落ち込んでしまったように見えてしまった、という話ですね。もともと大量供給される地域でもないので、断片的に捉えられた数字がそのように示しただけなので、王子駅の坪単価推移を的確に表したものとは言えないようです。統計学的には本来的こうしたデータは除外すべきなんですけどね。


https://www.manen.jp/market/details/13/2349/2349120/1/

[839: マンション検討中さん]

納得しました

[840: 匿名さん]

>>836
そのリンク先自体がヤバそう。まだの人はクリックしないほうがいいよ。

[841: マンション掲示板さん]

もはや、一連の流れがコントにしか見えなくなってきた笑

[842: 匿名さん]

営業がワラワラと笑。マンション価格下落率都内トップが王子って記事だよ。

[843: マンション検討中さん]

王子全体が下がっているという統計の話は笑っちゃうけど、だからと言ってガークロが高くて当然というわけではないので勘違いしないように。

[844: マンション検討中さん]

明治通りの内側なら良かったな。
道路渡るとちょっと雰囲気が違うんですよ。

[845: マンション検討中さん]

>>844 マンション検討中さん
それは感じます。
のどかって感じよりは昔の工業系の感じがあります。

[846: マンション検討中さん]

>>844 マンション検討中さん

確かにその通りです。行くとわかりますが王子駅南口から歩くと明治通りまでは住宅街、超えると倉庫工場と古い団地街って感じなんですよね。駅近と駅遠の境目が明治通りなのかな。
ただ、都内JRとメトロの交差駅、大規模、平置き駐車場等、ある程度条件の揃ったマンションですから一定数は売れますが竣工前完売はほぼ無理でしょう。

[847: 通りがかりさん]

>>838 口コミ知りたいさん
興味深いデータありがとうございました。
過去のデータでは下落エリアにあるとは結論付けられないということですね。
あとは2020年に供給されるファミリータイプのガークロが、前年度実績や、増して2018年以前の単身者向けの高めに出る坪単価よりも高いことを、どう自分の中で折り合いつけるかですが。
自分は高値掴みになることや、近隣中古物件との単価差ゆえに、検討の強度を落として見ています。

[848: マンション検討中さん]

>>846 マンション検討中さん
まず、王子駅の南口がね…。北口か中央口じゃないと。

[849: マンション検討中さん]

南口も中央口も大して変わらないよ、

[850: マンション検討中さん]

>>849 マンション検討中さん
数分の話なんですが、便利に越した事ないかと。

[851: マンション検討中さん]

もう今後は土地が下がっても建築費と資材は高騰ですから。
中古との比較はしないとね。

[852: eマンションさん]

モデルルーム行ったけど、動線が残念すぎる
メールルームやら出入り口やら共有スペースのあり方とか、なんか少し残念だったな
でも、売れるんだろうな。購入層は、JR使用の30代共働きは、買うだろうな。

[853: マンション検討中さん]

南北線の駅までが意外に遠い

[854: マンション検討中さん]

>>853 マンション検討中さん
南口にも出入り口を作ってくれないかな(^^)

[855: マンション検討中さん]

どの不動産もそうですが、駅敷地内ギリギリからの徒歩時間表記はやめてほしい。ホームから最短で何分というのが本当。南北線なんて入口からホームまで3分掛かるよ。業界のルールは売手に都合良く作られているので実際歩いてみないとわかりませんよ。

[856: 匿名さん]

となるとここはマンションエントランスも駅の逆側だし
南北線のホームまでは実際は徒歩16分かかりますね。
それでこんなに強気で売れるのか？

[857: マンション検討中さん]

駅距離の表記なんてここに限らずどこも同じでしょう。
バス便物件のプレミスト東京王子みたいなところだって最短で記載している。
ケチつけるところがおかしい。

[858: 匿名さん]

マンションの敷地の最先端から駅の入口までが何分かは確かに売る側の都合だな。
住んだら自分の部屋の玄関から駅のホームまで実際には何分かかるか把握しないと
実際には電車に乗り遅れるからな。
ここは無駄に大規模でエントランスも駅の逆側となれば南北線のホームまでは20分見ておかないと乗り遅れるぞ。
うちは駅まで徒歩1分表記だがホームまで含めては駅入口から追加で2分かかるから
余裕見て狙った電車の4分前に家を出てるしな。

[859: 匿名さん]

この規模のマンションだと朝の通勤時には玄関から徒歩時間開始場所まで２～3分はかかるな。

[860: マンション検討中さん]

飛鳥山タワー中古がこれならいいな。

[861: マンション検討中さん]

>>860 マンション検討中さん
中古だったら飛鳥山タワーよりもプラウド王子本町では！

[862: マンション検討中さん]

いくらですか

[863: マンション検討中さん]

どちらも良いと思います。

[864: マンション検討中さん]

ここの価格、立地、設備が納得出来れば買えば良いだけ。嫌なら他を検討すればいい。外野の意見に左右されないように。

[865: 匿名さん]

>833
預言者降臨！

>864

[866: マンション検討中さん]

熱血クニオくんみたいな方登場ですね。

[867: 匿名さん]

>>864
みんなここが好きだからここにいるんです。
もうちょっと安ければ買いたいからネガの合唱をしてるのです。
「買えるの歌が～、聞こえてくるよ～、ネガネガネガネガクワックワックワッ♪」

[868: 匿名さん]

徒歩1分で1分前に家を出る人なんていないでしょ……
徒歩5分なら10分前には家を出てると思うんだけど、社会不適合者というか遅刻する人って徒歩1分表記なら1分前に家出るもんだと思うんだな。

[869: マンション検討中さん]

実際ほとんど登録が入らなかったら第一期価格を下げるんでしょうか?下がるならみんなで大合唱しましょう！

[870: 匿名さん]

>868
ガークロは南北線のホームまでだと
20分前に出ないと間に合いませんね。
遠すぎませんかね。
駅前タワーをオススメします！

[871: マンション検討中さん]

マンマニさんの言う通りあと１０%安かったらここ売れるだろうね。妥協と我慢出来る範囲です。

[872: マンション検討中さん]

まぁ売れるよ。
今の相場考えなよ。

[873: 匿名さん]

>>872 マンション検討中さん
そうだね。完売は何年後になるんだろうね。

[874: 匿名さん]

スペックだけで判断する方には向いてると思います。
駅9分、東京駅へ乗車16分。300戸の大規模。

自分の五感を信じ雰囲気を読み取る方にはどうでしょうかね、この立地。

[875: マンション検討中さん]

来月の第一期販売の価格と戸数楽しみだな。ここを読み違えると本当に大コケするよ。しっかり注目しておくよ。

[876: 口コミ知りたいさん]

地域に解放する共用施設の負担は住民側のみ？
地域住民が使用の場合はその都度有料とかじゃないの？
駅と逆側のエントランスで何分ロスする？
メインエントランスから王子駅まで実質で徒歩何分かかる？
既に叩かれてるしサブエントランス作るかな？

[877: マンション検討中さん]

駅側にサブエントランスあるよ。メールボックスとかがメイン側だから、帰りに寄ったりするのは面倒だけど…
共用施設の維持費は住民負担のようだけど、使用はあくまで住民優先・イベント時のみ地域住民にも開放とは言ってた。まあそれでも他所の人が入ってくるのは微妙ではある。

[878: マンション検討中さん]

クロスデッキは週１の使用でも維持管理修繕費は全て住民負担なんだよね。長期修繕計画にクロスデッキの修繕費をいくらと計上してるのか確認が必要だね。みんな納得できるの？874さんの言うようにスペックは悪くないのでとても残念だよ。

[879: 通りがかりさん]

人気ですね、ここ。俺もほしい!

[880: マンション検討中さん]

ハザードマップ以前に、実際に浸水履歴がある土地なのでいざという時が怖いですね。浸水以降何か対応されているのでしょうか。

[881: マンコミュファンさん]

周縁部から1階専用庭までの盛土が＋60cmと説明受けました。
平置き駐車場もほぼ同じGLになっています。

浸水被害に対して充分かっていうと疑問符ほ残りますが、3m盛るとそれはそれで日常生活に不便も出るでしょうね。

[882: 口コミ知りたいさん]

ぶっちゃけ、5500なら即決してたけど
6000だったから、再検討
メインエントランスは遠いし、低層は部外者がいくらでも侵入できる作りだから、セキュリティ的に少し難あり

[883: 匿名さん]

>>882 口コミ知りたいさん

部外者がいくらでも侵入できるって悪意ありすぎませんか？
イベント開催時以外は他のマンションと変わらないと思います。
メインエントランスについては同意で
サブエントランスと位置が逆だったらなあと思います。

[884: マンション検討中さん]

>>882 口コミ知りたいさん

> 低層は部外者がいくらでも侵入できる作り
ンなわけないだろ（笑

[885: マンション検討中さん]

嫌なら他を買えばいいのにね。
確かに王子に住みたいなら駅前タワー勝
気になる点
立地 明治通り奥で煙草配送倉庫街のイメージ強い
駅へも南北線は遠い
ハザードマップ
駅距離 信号長い
新築重視以外にここ買うポイントあるかな？？

[886: マンション検討中さん]

賑わってますね！

[887: 匿名さん]

「買える」の合唱ワロタwww