ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[751: マンション検討中さん]

>>749 マンション検討中さん

そうなんですね。ありがとうございます。
でも細かいようですが、南口じゃないと徒歩11分の物件になってしまうんですよね。王子駅徒歩10分圏内大規模マンションがここの売りだから少し残念。100％満足の物件はありませんが、駅徒歩優先の人にはちょっとマイナスなんですよね。タワーとガークロのためにまいばすけっと、ピアゴ、マルエツプチでも出来れば、利便性が上がります。

[752: マンション検討中さん]

>>745 マンション検討中さん

サラリーマンがギリギリ買える価格でその条件での計画はなかなか無いですね。価格に制限がある以上、100％納得出来る物件はないですから80％納得出来れば充分検討する価値ありです。

[753: マンション検討中さん]

モデルルーム見学の大半の人が地域貢献施設の説明の時に、こんなの要らないって思っているんだろうな。それを察して営業も対応を変えるんだね。導入することは決定しているんだから、営業の人には一貫して良いことをしているという対応をして欲しい。

[754: 匿名さん]

若葉マークの方
連投頑張りますね。

[755: 名無しさん]

一番安い価格帯の部屋買うからこのままこの板に頑張ってもらって見た人の購買意欲逃して抽選になりませんように！

[756: マンション検討中さん]

それを書く時点でその気無いだろw

[757: マンション検討中さん]

私も切に願います
抽選になりませんように

[758: マンション検討中さん]

前ですが王子近辺に住んでたときに、堀船住所で何回か浸水があったと思うんですが、このマンションの建つあたりですかね？最近はないんでしょうか？

[759: マンション検討中さん]

堀船の浸水
http://www.asahi.com/special/playback/TKY201007050422.html

[760: マンション検討中さん]

また同じ水害ネタ
今、どこでもゲリラ豪雨降ったら浸水の可能性ありますよ。
心配なら山の上に。
でもこちらは崖崩れの可能性あります。
安全な場所はどこでしょう。

[761: 匿名さん]

>>760 マンション検討中さん
ここより高いところならありますね。
買えないからここなんでしょうけど。

[762: マンション検討中さん]

城東城北地域でゲリラ豪雨があれば浸水はどこでも起こり得ます。嫌なら3階以上で早めに買えば良いだけ。

[763: マンション検討中さん]

10年前のニュース持ち出して何年前の話をしてるのやら…
昨年、2010年よりひどい大雨降っても大丈夫でしたよね。
まぁ警戒するのはいいことですけどね

[764: 匿名さん]

ハザードマップの説明が義務化されましたし
浸水情報の公開は当然ですね。
浸水実績のある低地の工業地域に建つ長谷工の物件で坪320は驚愕！アベノミクス万歳！

[765: 検討者]

価格が高い。
仕様は悪くないが、北区王子で徒歩9分。
周りに何もないしエントランスが駅と反対という動線の悪さなどデメリットをきちんと意識した値付けにはなってないと感じたね。
これ、駅側の高層階って悲惨だよ。わざわざエレベーターのために反対まで歩いて、下がったら戻らないといけない。
駅側の低層か、高層ほしいならメインエントランス側にするしかない。

[766: 匿名さん]

自分だけが三階以上を購入しても物件が浸水すればその物件全体で資産価値が目減りしますよ。低層部の鉄筋が錆びたりと一度でも浸水するとメンテナンスはやりようがない。

[767: マンション検討中さん]

浸水リスクや共用棟の位置など、デメリットを考えると平均坪単価310は高すぎますね...。
5-10%下げて、メインボリュームを6000切る位でないと売れ残り必至かと。正式な価格公表ではそのくらい下げてくるかな？

[768: 匿名さん]

王子駅9分といっても南口だしなあ
通り道にスーパーとかもないし

[769: マンション検討中さん]

船がモデルの建物だから、水害にも対応できる。

[770: 評判気になるさん]

山田くーん、769 マンション検討中さんに座布団1枚差し上げてーー

[771: 匿名さん]

>>769 マンション検討中さん
ガーデンクロス東京王子はノアの箱舟だった…！？

[772: 匿名さん]

>>771
ノアの堀船。

[773: マンション検討中さん]

でも浸水被害の記事のJTってもろにこのマンション建つとこですよね。ほんとに大丈夫なんですかね。。

[774: マンション検討中さん]

だいじょうぶじゃないと思います

[775: マンション検討中さん]

>>774 マンション検討中さん
だいじょうぶだと思います

[776: 匿名さん]

急に勢いなくなったな

[777: マンション検討中さん]

説明会行ってきました。
思ったより高すぎてびっくりです。
共用施設が本当にいらなさすぎて、通路も一般の人が通るというのもネックですし。立地も団地や物流会社もあらので、安く出してくるかなと思って数年住み慣れた街なので前向き検討でしたがこのままでは売れ残りそうなので価格下がってからでもいいかなと思い始めました。

[778: マンション検討中さん]

新築にこだわらず良い中古買った方がいい

[779: マンション検討中さん]

ここは環境わるすぎる。住宅計画を中止して、倉庫とかにした方がいいレベル。

[780: マンション検討中さん]

ハザードマップの説明はありませんでした。
区役所が移転してくることで街が変わるから価値が上がるということでしたが、言いたいことはわかるが劇的に堀船が変わるとは思えない。
この建物が建つことでそれはインパクトはあるが区役所の周りって今建っているところもそんなに栄えてないし今後移転してきたところで新たな施設ができる土地もないし。河川沿いの高速道路下開発するはずもなさそうだし。

[781: マンション検討中さん]

王子は駅近に結構まとまった土地まだまだ沢山あって、ポテンシャルはかなり高いと思います。

ただ、グランドデザインなんたらとか区に開発は期待できないから、三井とかが入ってくれればいいのですけどね。

[782: 匿名さん]

値段が高いとわかって、急にネガが吠え始めたな。
買えないなら黙って埼玉に行けばいいのに。

あ、その前に志茂があるじゃないか！

[783: マンション検討中さん]

ここが高いって言う人は京浜東北線沿いの埼玉も難しいですけどね。
あの東池袋でさえ坪500万超えの時代です。

そうですね。志茂を検討しましょう。

[784: 評判気になるさん]

マンションマニアさんの意見も参考にすると地域貢献に喜びを感じる人にはいいマンションですね！！

[785: マンコミュファンさん]

確かにここを買うなら埼玉新都心の、徒歩5分を購入したほうがいい気もします。志茂を買うくらいなら。東京ブランドに拘らなければの話ですが？

[786: マンション検討中さん]

今の相場通りの金額だと思いますが。
待ってもしばらくは下がらないよ。
シントシティまで行ったらちょっと都心まで遠いなあ。

[787: 検討板ユーザーさん]

団地が嫌すぎる！

[788: マンション検討中さん]

東京は本当に高いです。サラリーマンが買うにはかなりの妥協我慢が必要です。一生住む予定なら、東京に拘らず少し通勤時間延ばしても本気で住みたいと思える家を買うべき。ここが本当に買いたい物件ですか？生活利便性、住環境、水害リスク等々総合的に判断して下さい。

[789: マンション検討中さん]

>>781 マンション検討中さん
確かにそうだと思います。古い駅ですが、利便性は悪くないのでポテンシャルは持ってはいるのですけどね。
印刷局の移転等で堀船があがるかと思うとちょっと…王子駅付近で中古の方が良さそうな気もします。
なかなか悩みます。

[790: マンション検討中さん]

飛鳥山タワー中古の方がいいかも。
10年後考えたらどっちも中古
住むなら飛鳥山タワーでしょ。

[791: 匿名さん]

竣工までには絶対に完売しないはず。
何で北区の浸水地域の実質駅12分で坪330万円なの？

[792: 通りがかりさん]

北区は人気上がってます。
因みにローレル赤羽も非常に高いが完売しそうですね。

[793: マンション検討中さん]

>>791 匿名さん
さようなら。
お金ない人は去りましょう

[794: マンション検討中さん]

>>793 マンション検討中さん
？？？？？

金のあるなしではなく、相場・条件踏まえて値段が妥当かどうかの話かと。

[795: マンション検討中さん]

　まだ見学日は先なのですが掲示板の内容が気になり先に建設場所に見学に行ってきました。
古い団地ですが建て替え対象ではないのでしょうか？あと隣に工場？がありました。保育園や学校は近くていいですが団地の環境が悪いですね。道がすごく狭く感じたのですがメインエントランスが団地側なのですか？？
見学に行く前に気になり失礼致します。

[796: マンション検討中さん]

>>795 マンション検討中さん
なぜ、古い団地があると環境が悪くなるのですか？

[797: 匿名さん]

>>795
団地の環境が悪いってどのへんが？
たしかに築年数が古い（45年～55年）のでそれなりの外観ですが、きちんと手入れされている感じがしますけど。
もし公営団地に偏見をお持ちならここは買わない方がいいですよ。

[798: 匿名さん]

私も現地見て微妙だと思いました。ここは買わないな。

[799: 匿名さん]

>>793 マンション検討中さん
こういうのが検討板に一番不要

[800: マンション検討中さん]

>>795 マンション検討中さん

メインエントランスは団地側ですよ。地域貢献を謳っているマンションですので地域の方が使いやすいようにそちら側をメインにして、入居人が使いにくくなっていますよ。王子駅側から入り、1番遠いメインエントランスのメールボックスを見て、部屋に帰ります。買った後の生活利便性をしっかり考えて下さい。

[801: マンション検討中さん]

大コケしそうな予感しかない。
いや、確信として大コケだな。
完売まで2年くらいか。結果として30％オフくらいまで下がりそう。

[802: マンション検討中さん]

即完売パターンよ。
いちゃもん多いマンションは意外に完売早いよ。
ガーデン王子も団地に囲まれて非難ありましたが完売
更に値上がりよ。
ちゃんと分析しなよ。

[803: 匿名さん]

同じ北区のいちゃもん多いマンションのオイコス赤羽志茂とか完売どころかもはや中古扱いになっちゃってますけど。
掲示板のいちゃんもんの数で販売予想立てちゃう人が「ちゃんと分析しなよ」ってだいじょぶですか？？？？？

[804: 匿名さん]

売れるかは価格帯次第。とくに連合企業物件なので、完成までには売り切りたいのでは。このコロナ不況に入りつつ現在、価格をどうするか？ですね

[805: 匿名さん]

競合するのはどこだろうな。ヴェレーナグラン北赤羽とかかな。
向こうの方が仕様も高そうだし、駅近だからこっちはちょっと劣後するか。

[806: マンション検討中さん]

ヴェレーナは営業の自演がひどすぎるし、デザイン古臭い。履き違えたヨーロッパって感じ。立地もデザインもここの方がまだマシ。

[807: 匿名さん]

>>802 マンション検討中さん
それが分析かよwww

[808: マンション検討中さん]

>>807 匿名さん
マンション評価・分析指標：いちゃもん数

[809: マンション検討中さん]

第一期で何戸売るかでしょう。戸数を考えるとなるべく多く出したいけど第一期完売と表記したいから登録が無いと売らないだろう。50戸以下ならかなり厳しい状況ですかね。

[810: 匿名さん]

>>800
どう考えても2メートルしか公道に面してない南側がメインにはならない。あくまでも通用口。こっちにメインを持ってきたらそれはそれで歪じゃないか？

[811: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん
どう考えると南側がメインにならないのか分かりませんが、駅とは反対側にメールコーナーがあって、日常的に余分の時間を消費してしまうのは苦でしか無いですね。

住民の利便性も考えて欲しかったな。

[812: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん

現地見ましたか?2メートルの公道って私道じゃないですよ。適当なこと言わないで下さい。

[813: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん

812です。810さんの意味を取り違えました、申し訳ありません。メインエントランスを今のところにしたので、駅側がサブになった訳ですよね。建物全体をメイン側に移せばサブ側にメインエントランスを作ることは出来たんじゃないでしょうか。入口側を正面にすれば立派なメインエントランスとなります。駐車場の入口は今のまま広い方が良いです。出来たのにやらなかったから地域の方々のためのマンションとか言われてしまうんですよ。その辺がかなり残念です。

[814: マンション検討中さん]

>>621 匿名さん

この方が言いたいことまとめてくれてたけど、
部外者が入ってくる施設があるのが最悪。
その施設があるおかげで安くなるとかメリットがあるならいいけど、高いし、逆に管理費負担させられるとか何の罰ゲームなの？

一期で50も売れたら驚き。10くらいしか売れないんじゃないの。

[815: 匿名さん]

>>814 マンション検討中さん
まぁ世の中にはボランティア活動が好きな人もいますよ。

[816: マンション検討中さん]

買わないみんなが心配しなくても。
結果売れましたパターンよ。

[817: 匿名さん]

駅近だけど亀戸@380。豊洲@410の時代。
建築費・用地の高騰で、現状デベは竣工前に完売できる金額で売り出せない。
都内の相場を見ると、ここが@350以下なら比較的お買い得な部類に入る。
宅建士より

[818: 匿名さん]

亀戸の駅至近商業施設一体開発のプラウドタワマンの価格を持ち出して、大規模商業施設もなければ至近で買い物できるわけでもない駅から離れた板マンの価格を正当化しようというのは苦しいね。

[819: 匿名さん]

地域貢献というならば、
南側通路と公園を北区に寄付して区道と区立公園に、つまり別敷地にすればよかったんだよ。
そしてマンション敷地内は住民専用に。

でもデベはやらなかった。
地域貢献がデベの意向なのか旧地主からの条件か知らないけど、結局デベはいい顔をするだけで、土地代や管理コスト、固定資産税、敷地と建物内の安全など、地域開放に伴う負担を全部購入者に背負わせてサヨウナラ。

そのあたりがすっごくモヤモヤするんだよね。

[820: マンション検討中さん]

完売なんかしてないのに第一期完売御礼って出して購買意欲を煽るのは常套句。１階や最上階角部屋以外はほとんど同じ部屋なので第一期で慌てる必要全くなし。

[821: 匿名さん]

浸水実績がある地域、北区徒歩10分の板マンで坪330出すならまだ駅前のタワマン中古でよくないか？
ここ買い推奨してる奴って営業だけだろ。
竣工から2年で値引きしてやっと完売を予言しとく！

[822: マンション検討中さん]

ネガさん2人くらいが同じ話題で盛り上がってますね。

[823: マンション検討中さん]

中古で出てる飛鳥山タワー85平米と72平米もいいですね！
エントランスの豪華さもさることながらどちらも高層階で眺望良さそうだな。

[824: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん
ん？亀戸でしょ？
大規模商業のアドバンテージ付けて同等レベルでは？

[826: 匿名さん]

私も含めて4人かな？

[827: 匿名さん]

飛鳥山タワーの勝ちかな。
あそこは中古でも駅近だけは勝てない
騒音などマイナス評価あっても唯一無二の存在。

[828: マンション検討中さん]

現地見に行った帰りに飛鳥山タワーの駐車場見ました。
高級車ばかり。
やはり北区とはいえ所得高い人多いんですね。
私は手が出ませんでした。

[829: マンション検討中さん]

>>822 マンション検討中さん
私も含めると5人です
王子大好きで狙ってましたが、価格見て腹いせにネガ投稿続けてます
みんなそうなのでは…

[830: マンション検討中さん]

>>822 マンション検討
私もですので６人です。価格と住み心地が見合ってないので、良いと思っている方々に警鐘を鳴らしています。

[831: マンション検討中さん]

はーい、私もです。

ここは、なんちゃってネガじゃなくて真のネガが多いですよね。なんちゃってネガは、本当は欲しいと思ってるけどライバル減らしたくてネガを言ったり、もともとターゲット外の所得の人が、良いと思ってても買えないから妬みでネガしたりするけど、ここはそうじゃない。
ど真ん中のターゲット層にネガられてます。

商品企画してる段階で、本当にこの物件いけると思ったのかな。デベの中でこの物件を買いたいって人いるのか？
自分達が欲しいと思えるものを作って売ってほしいですけどね。

[832: マンション検討中さん]

>>816 マンション検討中さん
その分析の根拠は？

[833: 匿名さん]

そろそろ「検討していないなら出て行けマン」が降臨しそう（笑）

[834: マンション検討中さん]

すみません。私もネガです。
現地見てさらに。

[835: 匿名さん]

>822
ワイも含めると10人ですやん。
浸水歴のある駅から実質12分の北区アドレスの物件の
価格が坪単価330万円はありえへんでしかし。

営業マンには申し訳ないがここは売れへんで！

[836: 匿名さん]

王子駅やばいな
https://myhome.mokuren.ne.jp/note-21/?t9-41&fbclid=IwAR3B48QxVXIqf...

[837: マンション検討中さん]

みんなが言ってる程では無いと思いますけどね?！
上記記載のサイトの駅はタワーマンションがあるまたはバス便物件の度々出る駅ですしね。タイミングによって変わるので駅だけで判断するのはちょっと軽率かと。

[838: 口コミ知りたいさん]

>>836 匿名さん

数字は一見説得力ありそうで、その集計方法に偏りがあると途端に無意味なものになります。このデータも同じく、まず統計根拠となる2018年販売のマンションは単身者向けのものばかり供給されており、それを７０平米換算にして下落率を表しているとのこと。坪単価で考えるとファミリータイプのものより単身者向けの方が高いのでそもそも坪単価が高い換算で元の数字とします。
続いてそれまで単身者向けの狭いものばかり供給者されていましたが、2019は久々にファミリータイプのものが供給されたため、それと比較すると大きく坪単価が落ち込んでしまったように見えてしまった、という話ですね。もともと大量供給される地域でもないので、断片的に捉えられた数字がそのように示しただけなので、王子駅の坪単価推移を的確に表したものとは言えないようです。統計学的には本来的こうしたデータは除外すべきなんですけどね。


https://www.manen.jp/market/details/13/2349/2349120/1/

[839: マンション検討中さん]

納得しました

[840: 匿名さん]

>>836
そのリンク先自体がヤバそう。まだの人はクリックしないほうがいいよ。

[841: マンション掲示板さん]

もはや、一連の流れがコントにしか見えなくなってきた笑

[842: 匿名さん]

営業がワラワラと笑。マンション価格下落率都内トップが王子って記事だよ。

[843: マンション検討中さん]

王子全体が下がっているという統計の話は笑っちゃうけど、だからと言ってガークロが高くて当然というわけではないので勘違いしないように。

[844: マンション検討中さん]

明治通りの内側なら良かったな。
道路渡るとちょっと雰囲気が違うんですよ。

[845: マンション検討中さん]

>>844 マンション検討中さん
それは感じます。
のどかって感じよりは昔の工業系の感じがあります。

[846: マンション検討中さん]

>>844 マンション検討中さん

確かにその通りです。行くとわかりますが王子駅南口から歩くと明治通りまでは住宅街、超えると倉庫工場と古い団地街って感じなんですよね。駅近と駅遠の境目が明治通りなのかな。
ただ、都内JRとメトロの交差駅、大規模、平置き駐車場等、ある程度条件の揃ったマンションですから一定数は売れますが竣工前完売はほぼ無理でしょう。

[847: 通りがかりさん]

>>838 口コミ知りたいさん
興味深いデータありがとうございました。
過去のデータでは下落エリアにあるとは結論付けられないということですね。
あとは2020年に供給されるファミリータイプのガークロが、前年度実績や、増して2018年以前の単身者向けの高めに出る坪単価よりも高いことを、どう自分の中で折り合いつけるかですが。
自分は高値掴みになることや、近隣中古物件との単価差ゆえに、検討の強度を落として見ています。

[848: マンション検討中さん]

>>846 マンション検討中さん
まず、王子駅の南口がね…。北口か中央口じゃないと。

[849: マンション検討中さん]

南口も中央口も大して変わらないよ、

[850: マンション検討中さん]

>>849 マンション検討中さん
数分の話なんですが、便利に越した事ないかと。