ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[6077: 通りがかりさん]

そりゃ、低地、駅遠、浸水履歴ありなんだから安い(値上がりしない)に決まってるでしょ。
ここだって1期の時にはマンマニさんにイマイチ認定されていたんだし。

[6078: 通りがかりさん]

>>6077 通りがかりさん

それだけ相場が上がってるってことですね。特に北区の上がり方はここ数年すごいですね。先行きも赤羽や板橋に続々タワマンたつので、さらに相場が押し上げられそうです。王子も再開発が近づくにつれ、上がってくんでしょうね。

[6079: マンション検討中さん]

北区の飛鳥山の坂下ったあたりは格安が標準だったけど今は違うね。それ言うなら埼玉でもこことそんなに変わらない価格だよ。だったら都内がお得と考えるしかないね。

[6080: 通りがかりさん]

>>6079 マンション検討中さん
そうですね。まぁ、これからの金利高、住宅価格高騰の波は少々キャピタルゲインあるくらいじゃついていけない世界に入っていきそうですね。23区新築マンションはもう富裕層だけの買い物になるんでしょうか

[6081: 口コミ知りたいさん]

ここは永住以外は買ってはいけない。

[6082: 検討板ユーザーさん]

と言われても買っちゃうのよねお金に余裕があるとさ。好きな所に住みたいじゃない！余裕がないと息苦しくて生きていけないよ。

[6083: マンコミュファンさん]

>>6082 検討板ユーザーさん
お金に余裕ある方はここは買わないでしょう。
不便すぎるので

[6084: 通りがかりさん]

ケチつけてばかりの人、他にやる事ないの？
つまらない人生なんだね。

[6085: 通りがかりさん]

>>6084 通りがかりさん

13階34.8万で出されてた部屋、借り手ついたみたいね。なかなかすごいな。

[6086: 坪単価比較中さん]

>>6083 マンコミュファンさん
> 不便すぎるので
そんなことしか言えない、あなたに同情するよ。

ここの購入者ではないけれど「バス便、徒歩圏にスーパー無し」なら、不便すぎると言われても仕方ないけれど、ここはそうじゃ無いでしょ。駅近ではないけれど、徒歩10分圏内に京浜東北と南北線。スーパーや飲食店も複数。便利なほうだと思うよ。

[6087: 口コミ知りたい]

>>6083 マンコミュファンさん

そんなあなたには十条タワーをどうぞ

[6088: 匿名さん]

>>6086 坪単価比較中さん
全ては価格なんだと思うよ。
7000万も出して浸水履歴と寂しい街並みが弄られやすい。

[6089: 口コミ知りたい]

>>6088 匿名さん

そういう市況ですよ。それを回避するために1億以上出せる人はそうすればよいと思います。

[6090: 匿名さん]

>>6083 マンコミュファンさん
お金に余裕が無いあなたは、たしかに買わない方がよいですね。

[6091: 匿名さん]

>>6090 匿名さん

7,000万が高いと思うやつは、黙って埼玉行けばよいのに。未練がましく掲示板に張り付いてても、先行き価格は上がる一方ですよ。

[6092: マンション検討中さん]

いやあ埼玉でも武蔵浦和のタワーはここよりきっと高いですよ。さいたまなめちゃいかんですよ。だから、埼玉の熊谷あたりにいけよと言えばいいんですよ。

[6093: 匿名さん]

>>6092 マンション検討中さん
さすがに今販売中の川口クロスやプラウドシティ武蔵浦和とは比較できないですね。
レベルが違い過ぎます。
まぁ価格はあまり変わりませんが

[6094: 匿名さん]

どっちにしろ買えないんだから、いいじゃないですか。

[6095: 通りがかりさん]

7000万出すならプレミスト王子神谷にします。

[6096: 検討板ユーザーさん]

1000万円も値上げしてから買うなんて物好きっすね

[6097: ご近所さん]

控えめに言って、キッズルームの絵本のチョイスがいい

[6098: 通りがかりさん]

>>6096 検討板ユーザーさん
お詳しいのですね。
個人的に同じ価格で比較したらの話です。
確かに大幅値上げを考えると抵抗ありますけどね。

[6099: マンション検討中さん]

↑
抵抗あるプレミストよりも優先度が低い物件の掲示板にわざわざ書き込む物好き

[6100: 匿名さん]

>>6099 マンション検討中さん

自分は南北線ユーザーでないのでプレミストは検討外。一応見に行ったけどチープすぎて萎えた。ガーデンクロスより1,000万安くてもいらない。

[6101: 口コミ知りたいさん]

>>6099 マンション検討中さん
いやいや、何を仰る笑
この掲示板書き込んでる人はプレミストも書き込んでるのに今更なにを笑

[6102: マンション検討中さん]

↑
自己紹介

[6103: 名無しさん]

↑
お互い様

[6104: マンション検討中さん]

お互い暇であることは間違いない笑

[6105: マンション検討中さん]

お暇でいらしゃるのはなによりです笑

[6106: マンション検討中さん]

>>6105 マンション検討中さん
ブーメラン乙

[6107: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/41219/

先行きは上がるしかないみたいですね。

[6108: 名無しさん]

こちらは、もう完売に近づいてますが買うなら今ですかね！
このままどんどんマンション高騰しても金利も上がっていくのですかね…こわい

[6109: マンション検討中さん]

新築の場合デベの儲けが2割あり、7000万の部屋は住んだ日から時価は5600万になります。堀船史上最高値で購入で浸水履歴ある地域のマンションは新築プレミアムが剥がれた状態で他の中古と比べて資産価値としての優位性は残るものなのでしょうか？
同じ中古になってしまえばプラウド王子本町で良いと判断する方の方が多くなると思うのですが。ガーデンクロスだけ特別に中古でも引きのある人気物件となり得るのか賢い人教えてください。

[6110: マンション検討中さん]

残念なことにプラウドもタワーも中古の売り出し価格は8000万超えなんだよなぁ。王子も高くなったね。

[6111: マンション掲示板さん]

やっぱ駅までの道何もなさすぎて辛い。浸水履歴あるのも辛い。

[6112: マンション検討中さん]

溝田橋渡って中央口に向かえば色々あるよ。南口と比べて1分くらい遠くなるけど。

[6113: 検討板ユーザーさん]

まだ言ってるんだ独身者？

[6114: 検討板ユーザーさん]

GWに検討者以外が書き込み…

[6115: 名無しさん]

>>6109 マンション検討中さん
リセールには向かない物件だと思います。

[6116: 買い替え検討中さん]

駅距離がそこそこあるのでリセール向きではないよ。そして「リセール時の価格」と「新築販売時のデベ原価」はあまり関係ないんだよね。新築が高くなれば中古も高くなり、新築が下がれば中古も下がる。そうじゃないと、中古の値上がりが説明できないよ。
10年後、15年後の相場なんて誰もわからない。どうしてもリセール狙いたいなら（or値下がった場合でも最小限）、駅力高いところで再開発も見込めるような駅歩5分以内を狙うんだね。70平米ならば8000万-1億は覚悟する必要あるけど。いまだと70平米あると8000万もきついかも。65平米くらいに妥協が必要。
ただし駅直結系タワマンは月々のランニングもえげつないから要注意。15年後に固定資産税込みのランニングが8万とか10万とかになるとリセールも苦しくなる（富裕層向け物件は除く）。亀クロは出来たばかりなのに月7-8万と言われているよ。

[6117: 匿名さん]

そして、まで読んだ

[6118: 名無しさん]

>>6116 買い替え検討中さん
そうなんですよね、タワマンや駅直結憧れて、川口や武蔵浦和も検討しましたが維持費で辛くなるのも嫌なのでやめました。
そういう意味ではガークロみたいなところで余裕持って暮らすのもありですね。
永住なら利便性も慣れると思うので。

[6119: 匿名さん]

ここよく分かりませんが、居住者以外の人も利用できる敷地内公園の維持管理費も払わないといけないの？

[6120: 通りがかりさん]

>>6119 匿名さん
敷地内公園なんて無くない？
モデルルーム行けばー

[6121: 匿名さん]

>>6120 通りがかりさん
公園と言うか植栽？

[6122: マンション検討中さん]

遊歩道ので気にするほどでもないかと。よくあるレベルです。

[6123: 評判気になるさん]

>>6119 匿名さん

歩道とかですよね？
マンションみなさんが負担ですよ。

[6124: 通りがかりさん]

買ってはいけないNGマンション5選

1.駅から7分以上
2.ハザードマップ色付き
3.インフレーム構造
4.竣工前に完売しない物件
5.住民同士のマウントや監視のある物件

[6125: 検討板ユーザーさん]

ガーデンズなんか遊歩道に遊具置いてますよ。植栽も踏み荒らされてます。そんなもんです。

[6126: マンション検討中さん]

>>6125 検討板ユーザーさん
数分置きに名前変えて自演してる愚か者。
貧乏でここ買えないのが悔しいんだろうね。

[6127: 検討板ユーザーさん]

>>6126 マンション検討中さん
もうちょい安ければ買いたいんですけどね…悔しいです

[6128: マンション検討中さん]

立地が良ければ欲しかった。

[6129: 評判気になるさん]

>>6128 マンション検討中さん
この価格なら明治通り渡らない立地で自分も欲しかったです。

[6130: 名無しさん]

明治通りの内側だったらもっと高そうだけどね。外側で良いことは小中学生が通学で明治通りを渡らなくて済むことくらいかな。気にする人は気にしそう。

[6131: 口コミ知りたいさん]

明治通りの内側(徒歩7分)でこの価格だったら余裕で竣工前完売だったでしょう。どうしても割高感が否めないので一番大事な価格面での不満が多い。立地、価格、総合的には妥協点の多い物件だったので結果的に完売まで2年以上掛かりそう。まさかいないとは思いますが、リセール狙いで一期に買った人は残念だったね。完売まで苦戦したという事実は残るでしょうから。

[6132: マンション検討中さん]

公式ホームページが更新されてましたね
2021年の販売戸数北区1位は意外
とはいえ大規模自体が少ないですから、そんなものでしょう

[6133: 坪単価比較中さん]

>>6131 口コミ知りたいさん
> リセール狙いで一期に買った人
そんな人いないでしょ。販売当初はオリンピックが終われば下がると言われていたし。リセール狙いで駅歩6分以上は狙わない。

竣工前完売が偉いようにいう人がいるけれど、いまの上がり相場だと必ずしもそうでは無いよ。どこも意図的に販売を遅らせている。バウスは竣工しているのに販売していないし、亀クロも竣工しているのに全部出していない。資金繰りに余裕があるデベにとって最悪なのは「竣工よりもだいぶ前に完売」。利益を最大化できるのがデベのベストストーリーだよ。

販売当初は高いと言われ苦戦→市場が追いつきコンスタントに販売→上層は値上げを見据えて竣工後に販売→まもなく完売

2021年末に完売くらいが理想だと思うけれど、MRやスタッフとの契約期間とかもあるし、真意はデベにしかわからないでしょう。

[6134: 通りがかりさん]

6131
外側だから1万㎡もの空き地があったのでしょう。
都内でこの規模って実際、贅沢だよ。
そこそこのマンションで地上に駐輪場や駐車場を備えてるなんて皆無だから。どこも地下の活用ばかり。
とにかく敷地が無いの。

[6135: マンション検討中さん]

>>6130 名無しさん

地元民からしたら堀船小学校になるのがイマイチやけどね

[6136: 通りがかりさん]

>>6135 マンション検討中さん
滝野川小学校→飛鳥中学校みたいに人気学区だったら駅遠でも許容できるんだけどねぇ。

[6137: マンション検討中さん]

堀船小→中なら私立に行かせますが、そうすると駅まで遠くて可哀想という...

[6138: 検討板ユーザーさん]

堀船小と堀船中ってどんな評判なんですか？建て替えの噂は聞いたことありますが

[6139: 近所]

>>6138 検討板ユーザーさん
良くも悪くも地元の学校って感じです。お勉強させるなら中学受験したほうがよいかと。

[6140: マンコミュファンさん]

>>6136 通りがかりさん

その辺はもう土地がないですよね、、
王子はガーデンクロスの近くか、造幣局以外に大規模ができる土地がない

[6141: マンコミュファンさん]

>>6136 通りがかりさん

王子って中学受験する人ってどのくらいいるの？
なぜ滝野川小学校→飛鳥中学は人気なのでしょうか。すいませんが、教えてください

[6142: 近所]

体感ですが、滝野川以外でも最近は受験する子増えてます。タワーやガーデンズが出来たからかもしれません。

[6143: 通りがかりさん]

北区の人気学区について
https://diamond.jp/articles/-/218729

[6144: マンション検討中さん]

タワーも堀船小ですね
小学生が今も居たとしても少数でしょうが

[6145: 通りがかりさん]

>>6141 マンコミュファンさん
学区の住所を見てもらえば分かるけど、滝野川小学校も飛鳥中学校も、高台側の住人しか通えないからだよ。
北区は原則指定校通学だからね。
マンションにしても戸建てにしても、高台か低地かで全然価格が違ってくるからね。

[6146: 周辺住民さん]

時代によって違うのだろうけれど、自分が子供のころは滝三小はやんちゃな子が多かったね。何代も住んでいる人に物件価格は関係ないし、一概に高台がいいとは言えないような...。西ヶ原はよさそうだけれどね。まあ、それでも足立区に比べれば、北区はいいでしょ。

[6147: 検討板ユーザーさん]

つまんない会話してるな見る気がうせる。

[6148: マンション検討中さん]

>>6144 マンション検討中さん
新築入居当時に小学生未満だったお子さんが今通っているはずなので、むしろ多そうな気がします。入居後に生まれた子供達はこれから通い始めますし、しばらくは多いんじゃないですかね。

[6149: 買い替え検討中さん]

4期1次はたったの3戸か。2次は6月ということはあと半年掛かっても完売出来るかどうかだな。クライマックスって謳ってるのに盛り下がり感がすごい。全部出して値引き交渉されるのが嫌なんだろうかね。

[6150: マンション検討中さん]

今更販売手法は変えないでしょ。じわじわ3戸ずつくらいで出してくつもりなんじゃない。売れるかは分からんけど。

[6151: 口コミ知りたいさん]

>>6149 買い替え検討中さん
4期1次は5戸ぐらいあったような気もしていたが、、、
残りはブライトコート上層階のMR・広告使用住戸のみですかね

[6152: マンション検討中さん]

抽選になったのですね
条件のいい部屋から第一期で売る物件が多い中、中住戸では一番条件の良い部屋が竣工後まで残してあったからでしょうか

[6153: マンション検討中さん]

ちょっと前からずっと抽選だよ。絞って様子見てるだけかと。

[6154: 通りがかりさん]

北区　王子駅周辺　まちづくりグランドデザインの策定
https://www.city.kita.tokyo.jp/oji-machitanto/machizukuri/granddesign/...
北区議会
https://www.city.kita.tokyo.jp/gikaijimukyoku/kuse/gikai/

[6155: eマンションさん]

>>6150 マンション検討中さん

シティテラス赤羽の価格が正式に決まるまではなかなか動かないのではないでしょうか。坪400万越えと噂されてますが、もしかしたらもっと安い可能性あるかもしれませんし

[6156: 評判気になるさん]

物件名どうにかせい。
東京王て何や！

[6157: マンション検討中さん]

そんなこと言ったら東京王と王子神が隣接してる地域もあるぞ。王の圧勝だけど。

[6158: 評判気になるさん]

>>6155 eマンションさん
多分もっとお高い…

[6159: マンション検討中さん]

ガーデンクロスに住んだ場合
タクシーに乗ったらどこで降りるの？
メインエントランスは裏だから金掛かる。
やはり駅よりのサブエントランスか。
せっかく高級マンションなのに。
残念な感じする。

[6160: マンション検討中さん]

タクシーの降りる場所でネガるのはちょっと無理が…

[6161: eマンションさん]

>>6160 マンション検討中さん
タクシーで帰る＝都心から帰る
と考えたら、(赤羽から)豊島二丁目交差点を直進or(明治通りから)右折して新柳橋を渡ればいいだけでは。サブエントランス経由でもいいけど、あんまり変わらないよね。

[6162: eマンションさん]

>>6161 eマンションさん
金利の影響か株価の影響か、最近どこもかしこもマンションの売れ行きが芳しくないですね。でも、値下げどころか値上げで今後もくるでしょうから、我慢しきれなくなった所から少しずつ売れてくってマーケットになるのでしょう

[6163: 買い替え検討中さん]

結局、売れ残り不人気マンションと揶揄されようが、長期に渡ってちびちび売って行ける体力があるデベが勝つ時代なのかな。購入者や住人のことは二の次、デベの利益が最優先ですからね。

[6164: eマンションさん]

>>6163 買い替え検討中さん
デベもボランティアじゃないので当たり前です。
利益を最大限に取るための養分です。
特に一次取得者は。

[6165: eマンションさん]

6162
戦争勃発に諸々の値上げと、急激な生活圧迫と将来不安要因が増したからですね。
お気楽に何十年ローンなんて組める見通しも立たなくなったし。
誰もが明日、何があるかわからない時代に入っちゃった。

[6166: マンコミュファンさん]

>>6165 eマンションさん

暫くマンションは売れない時代に突入しそうですね。デベが値下げしないからなおさら

[6167: 検討板ユーザーさん]

加熱し過ぎだったと思います。
あわてて買う必要なければ暫く静観しておいていいかも。

[6168: 買い替え検討中さん]

一か月に若干戸ずつ売っていくなら、未入居マンションになりかねない。リミットは9月、充分に有り得る。スミフじゃあるまいし、購入者や住人の事を少しは考えてあげて欲しい。リセールは期待できないが、少しでも価値を高めるなら売れ残り未入居マンションは厳しい。早く完売させて欲しいのでは。

[6169: 口コミ知りたいさん]

GW明けにMR行った友人から聞いたが、残りは南側の棟の１１階か１０階のみで、広告使用住戸やMR含めてもあと7戸くらい？らしいワ
MRと広告使用住戸は最後の最後に抽選になるから、実質的には今月中に売り切ってしまうのではないかナ？
ただ残りの部屋が上層階南向きで好条件（お値段、、、）なので6168さんがいう通り、9月まで残る可能性も0ではないネ...

[6170: マンコミュファンさん]

>>6168 買い替え検討中さん

別に購入者や住人は値下げしてまで早期完売してもらう必要ないでしょ。デベもこんだけ相場が上がってきてんのに、値下げのインセンティブはないでしょ。

[6171: 口コミ知りたいさん]

>>6170 マンコミュファンさん

シティテラス赤羽の第一期が販売終わるまでは値下げのインセンティブは低そうですね。そうするとあと半年くらいか。結局値下げがないまま全部売り切れて終わりそう…

[6172: 通りがかりさん]

販売当初は、ここが7000万と聞いてかなり割高だなぁと思ってましたが、今の市場で妥当な金額になってきたかなと思います。

[6173: マンション検討中さん]

ガークロはお買い得物件でしたね。
この規模はなかなか出てきません。
多少のデメリットがありましたが許容範囲内なので売れたのでしょう。

[6174: 口コミ知りたいさん]

ポジが早すぎる　春のネガティブ返し祭り

[6175: 口コミ知りたいさん]

このマンションのメリットはなんでしょうか？
あまり見当たらなかったので…

[6176: 坪単価比較中さん]

過去スレ見れば。というか、家族によってモノの優先順位が違うのだから、まず自分で考えてみては。