ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[5114: マンション検討中さん]

[No.5073～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[5115: マンション検討中さん]

>>5099 名無しさん
長期販売物件の宿命で残念ながら完売までずっと弄り続けられると思う。
あと2年ぐらい我慢すれば静まるとは思う。
ガークロが悪いわけではなくて世の中が悪いと思う。

[5116: 匿名さん]

ガークロは悪くない。大規模で平置き駐車場なら住民がまともなら管理組合会計や修繕積立会計など小規模に比べれば将来的に安定している。30年以上から永住目的なら大規模に限る。デメリットばかりが言われるが、長い目で見た時のメリットは意外とあります。あくまでも永住目的ならばで、投資目的、リセール重視、転勤族などには向きません。子持ちファミリーで一生ここに住んで、残債割れなんか気にしないという方々にはピッタリです。

[5117: マンション検討中さん]

ゆっくり腰を置いて子育てしたい世帯にはいいと思う。学校も塾も近いし、王子は交通アクセスがいいから私立に通わせるのも楽。20年くらいして子供が家を出る頃には再開発も多少は進んでるだろうし、売りやすいんじゃないかな。分からんけど。

[5118: 名無しさん]

完売するまで長々とネガされるのは気の毒です。

[5119: 名無しさん]

プレミストは2期で完売になるかもしれませんね。
ここも早く完売になって閉鎖されることを祈るばかりです。

[5120: マンション検討中さん]

>>5118 名無しさん
気の毒の次元を超えてませんか？
ここまであること無いこと書かれたら資産価値に影響しますよね。
人から妬まれるような物件買ったからと言ってあまりにも酷い仕打ち。

[5121: マンション検討中さん]

ここのネガは相当酷いですが、たかだか掲示板の書き込みで資産価値に影響は無いと思います

[5122: 検討板ユーザーさん]

自分がもし検討するなら、住民の掲示板をみて判断すると思います。

[5123: 芝田]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5124: マンション検討中さん]

マンマニが酷評したガークロ

マンマニが絶賛したプレミスト

[5125: マンション検討中さん]

>>5122 検討板ユーザーさん
メダルが付くような方はそうかもしれませんが、ここを見て判断する人は少ないと思いますよ。あくまで参考程度かと。

[5126: 匿名さん]

マンマニはそこまで酷評してないが、お勧めもしていない。
社会奉仕精神が強い人にはお勧めだったが。

[5127: マンション検討中さん]

SUUMOにプレミストは掲載していない。ガークロはしている。その広告費は購入した人が払う。プレミストは金かけなくともすんなり売りきることが可能と踏んでいるのか？

[5128: 匿名さん]

>>5127 マンション検討中さん
広告費はデベの負担でしょ。
何で住民が負担しなきゃいかんの？

300世帯捌くにはある程度広域から集客かけるのは
仕方ない。その広告費。どこもやってること。
広告費が販売価格に上乗せされてる何て絶対に認めない。
モデルルームや販売長期間経費分も販売価格に上乗せになってるとかは更に認めないからな。

[5129: 名無しさん]

>>5128 匿名さん

広告費は仕方ない。必要経費です。

[5130: マンション検討中さん]

SUUMO以外にも広告媒体なんていっぱいあるじゃん。SUUMOだけで判断する理由が分からん。

[5131: マンション検討中さん]

>>5128 匿名さん
分からないの?かわいそう。物件価格に入れ込み済みというこですよ。

[5132: 名無しさん]

>>5128
最初から広告費も原価計算して販売価格に転嫁されているのは当たり前の話ですが、販売が長期化することが当初から織り込まれていなかったら、更に原価も増えるわけなので、その分デベか購入者の実質的な負担が増えますね。
ただ、現状でいうと周辺相場があがってきているので、あえて長期化させる選択肢もあるかもしれません。
いずれにしても営利企業なので、販売戦略はあったとしても、ボランティアはありません。

[5133: マンコミュファンさん]

志茂の物件のように長期化するのかな。あそこもガーデンズと同じ時期だったから苦戦したわけで、今現在の相場で考えたら価格も抑え目でよい物件ですよね。
ガークロも周辺中古など優良な比較対象がありすぎて、購入を躊躇されちゃうんだろうなぁ。物件自体はしっかりした造りで素敵なのにね。

[5134: 匿名さん]

広告費は経費でしょ。原価＋経費＋利益＝価格ですよね。
販売が長期になり経費が重なったら価格に追加する。だから値上げなのかね。
長期販売売れ残りで値下げなら納得だが、値上げは納得できない。
建ってから年月建てばそれだけ雨風にさらされてる訳でしょ、いわゆる経年劣化してるのに値上げされてるのね。

[5135: マンション比較中さん]

>>5134 匿名さん
5132ではないけど、まったく物件の価格モデルを理解していない。広告費も販管費の一つ。

物件価格＝土地取得費＋建築費＋販管費＋α（近隣対策など）＋利益
販管費：広告宣伝費や営業マンの人件費、モデルルーム建設維持費など

仮に売れないことが原因で値上げするなら、余計売れなくなるので本末転倒な話。ビジネスをわかっていないのが残念。というか、ケチを付けるのが目的なら納得。

[5136: マンション検討中さん]

今日のネガは広告費で攻めてますね。なんでもありなんだな。

[5137: 通りがかりさん]

>>5127 さん

プレミストも普通にSUMMOに載ってません？ガークロのページ見てると、下におすすめの物件て出てくるんですが、このページのことじゃなくて？

不動産業界って物件ごとの独立採算制なんですか？物件ごとの広告費を気にする感覚がなかったもので。マンションごとの利益率ってなるとだいぶ違いでそうだし、収益は会社としてトータルで考えるもんなのかななんて思ってたもので、、

[5138: 名無しさん]

なんか住人と思われる方の擁護が沸いてますが、販管費だろうが広告費だろうが言い方が違うだけのこと。
想定より販売が長引けば、販管費や人件費等の諸経費で原価があがるので価格に転嫁するか、利益を縮小して現状維持で売るかの基本2択です。
ここはどちらかと言うと前者の要因を周辺相場上昇に便乗して値上げるのが実情でしょうか。
どちらにしても最初から売り方が下手かと思いますが。

[5139: マンション検討中さん]

>>5138 名無しさん
全戸販売してなかったのに想定より長引いたというのはどういうことでしょうか？販売戦略よく分かりません

[5140: マンション検討中さん]

>>5139
マンション販売をよく勉強してから質問お願いします。

[5141: マンション検討中さん]

>>5140 マンション検討中さん
販売が長引きそうなので、そのコストを補うために良い住戸を取っておいて値上げしたということですかね？でも、ここはブライト上層の販売前にそれ以外の住戸はある程度売れてたみたいですし、やはりよく分かりませんね。

[5142: マンション検討中さん]

不動産を良くわかっている振りをして、適当なことを言っている人の口車に乗ってはいけません。当事者じゃないんだから、戦略なんてわかるはずがない。あの手この手ですよ。

[5143: マンション検討中さん]

>>5142 マンション検討中さん
確かにその通りですね。当事者でなければ分かるわけないので邪推ですね。

[5144: 検討板ユーザーさん]

あの手この手おもしろい掲示板ですね。
売り出す際に販売期間を想定したうえで販売にかかる費用を見込んで販売価格に転化してると思います。販売期間が伸びて想定以上の費用がかかれば、それは売主の利益が減るだけです。販売期間が伸びて購入者の負担になるというのは意味不明です。購入済みの人に販売期間が伸びたから追加徴収するデベがいれば話は別ですが笑

[5145: マンション検討中さん]

販売期間が伸びて想定以上の費用がかかれば、それは売主の利益が減るだけです。
→これは当初から全て価格が発表されていないので、あなたの希望にしか見えませんが。

[5146: マンション検討中さん]

現実を理解されていない(理解したくない)人が多いですね。。
購入された住人の方なんでしょうが可哀想です。
当初ここも検討していて、今は他も検討していますが、１つのマンションしか見れてないような人がたくさんいて残念です。

[5147: マンション検討中さん]

>>5145 マンション検討中さん
コストを転嫁して値上げしたというのもあなたのご希望にしか見えませんよ、ネガさん

[5148: マンション検討中さん]

>>5146 マンション検討中さん
あなたのように邪推でネガる人がいることも大変残念です。

[5149: マンション検討中さん]

>>5147
残念ながら私はそのような発言はしていません。
他者の発言と混同して指摘されても意味が理解できません。
話が飛躍しすぎなところは修正してくださいね。

[5150: マンション検討中さん]

>>5149 マンション検討中さん
そうでしたか。意図は不明ですが急に横から入られたということですね。混同して失礼致しました。

[5151: 匿名さん]

早く完売しないから弄られるんだよ。
営業は仕事しろよ。
ネガもいい加減にしろよ。

[5152: 比較検討中さん]

まあまあ皆さん落ち着いて。

[5153: マンション検討中さん]

いつ完売するんですかね？
不安になってきました・・・。

[5154: 匿名希望さん]

>>5153 マンション検討中さん

いつかは完売します。焦らず待ちましょう！！

[5155: マンション検討中さん]

3期1次の先着順が全部売れててもあと20戸くらい。2次で10戸以上売れないと時間かかりそうだね。

[5156: 匿名さん]

モグラ叩きのごとくネガが現れる。
住民は団結して徹底的にネガ論破して行く必要がある。こんなの放置してたら風評被害で資産価値落ちる。
富裕層に対する妬み嫉みが実に見にくい。

[5157: マンション検討中さん]

計画通り売れていなければ値引きするし、計画通りなら値引きしない。同じ完成しているマンションでも近くのローレルコート赤羽は大幅に値引きしている。ガーデンクロス東京王子は全くしていない。ネガはどこかの営業か値引き期待して裏切られた人だと思いますが、外野が何と言おうがデベはどっしり構えていると思います。

[5158: マンション検討中さん]

>>5157
計画通り売れたかどうかなんかデベしかわかりませんし、計画通り売れなかったからといって値引きするかどうかもわからないので憶測で語っても意味ないですね。
焦る気持ちはわかりますが、無駄に反応するのはやめましょう。

[5159: マンション検討中さん]

売れているのは強いんですね。広告費かけなくとも集客できる。ライバルよりほんの少し価格を下げても売れる。しかも広告費かけないから利益率は高い。「人気」「売れ筋」は強いんだよね。キーワードは駅3分以内が強みなんですね。人気はともかく、僕はここのタイタニックが二艘並んだインパクトある景観が大好きです。

[5160: マンション検討中さん]

>>5159
水害で沈没しなければ良いですが・・・

[5161: 名無しさん]

>>5160 マンション検討中さん

既に売れ行きが沈んでるので
これ以上の沈み込みはない。

[5162: マンコミュファンさん]

>>5160 マンション検討中さん

自作自演でコントしてる。。。こんな掲示板で寂しいひと。。。

[5163: マンション検討中さん]

ここのスレ伸びがやばい。普通に検討してる人だけじゃここまで伸びない。ネガも検討しているネガではなくて、明らかに悪意があるネガ。

[5164: マンション検討中さん]

>>5163 マンション検討中さん

だって、近くにあのパワ●●会社がやっている新築マンションがあるんですもん。そりゃ荒れますね。

[5165: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5166: 匿名希望さん]

>>5164 マンション検討中さん

私も気になる。っていうかパワ◯◯会社とか言っちゃっていいんですか？

[5167: 口コミ知りたいさん]

分かってんのに白々しいな。

[5168: マンション検討中さん]

>>5163 マンション検討中さん
相当な恨みを持っている方がいそうです。何故かは分かりませんが。

[5169: マンション検討中さん]

日々、良い悪いもこんなに書き込みがあるってことは注目されている物件なんでしょうね。確かに価格は高いですが、共用施設は素晴らしいし、価格なりの価値がある物件だと思います。

[5170: マンション検討中さん]

ここはネガも常に張っていて釣られている住人もレベルが低くくて残念です。

[5171: マンション検討中さん]

ノムコムとかがやっている北区のマンションランキングベスト10ぐらいには入れる存在感がありますよね。中庭も素晴らしいし。

[5172: マンション検討中さん]

ガークロ！
は北区の中ならベスト5には入るマンションだと思います。
悲観的意見ありますが全体的にはアベレージが高いので資産価値も安定。売却や賃貸も高値でしょう。このような新築マンションはあまりないので価値あります。

[5173: マンション検討中さん]

確かに良くも悪くも珍しいマンションですね。

[5174: 匿名希望さん]

>>5172 マンション検討中さん

北区ベスト5教えてください。気になる。

[5175: 検討板ユーザーさん]

ここに決めようと思います。ここの意見はあまり参考にならないかと思います。わからないことがあれば答えますよ。

[5176: マンション検討中さん]

私もここにしようかと思っています。　現在の相場高騰から今後資産価値が下がるのはしょうがないと思います。　

[5177: マンション検討中さん]

生活スタイルに合っていて、ある程度は長く住む予定ならいいんじゃないでしょうか。ここは8割ネガなので気にしないほうがよいかと。

[5178: マンション検討中さん]

>>5177
購入した場合は10年は住む予定です。　10年後のことは誰もわからないとは思いますが、10年程度ですとやはり辞めた方が良いでしょうか？

[5179: マンション検討中さん]

ココでそういう質問をする事を、やめた方がいいですね。

[5180: マンション検討中さん]

>>5179
なぜでしょうか？

[5181: 通りがかりさん]

>>5178 マンション検討中さん
10年後のことは分からないので、今10年間住んでいいと思うなら買っていいのではないですかね

[5182: 物件検討中さん]

ネガは何かしら魅力を感じるから張り付いちゃうんでしょうね。それだけガークロは存在感はあると思います。あとは値段が安ければ。

[5183: マンション検討中さん]

>>5181
10年住むことを考えて立地としては新築の中で私の条件にぎりぎりあっているのですが、10年後のリセールでマンマニさんが結構シビアな結果をおっしゃっていたので、今の話ではなく今後のリセールも考えての質問でした。

[5184: 名無しさん]

>>5178 マンション検討中さん

十年で売却予定なら避けるのが無難。もちろん残債割れ歓迎で、今現在満足出来るなら問題ないでずが。

[5185: マンション検討中さん]

というか、10年後売却が大前提なら今は不動産買わないほうがいいよ。相場崩れたら全部下がるだろうし。

[5186: 名無しさん]

>>5185 マンション検討中さん
浸水履歴アリの地域だと全体相場が崩れた時の下落幅は更に大きいものになりますか？

[5187: マンション検討中さん]

同じように下がるかも知れないけど、10年したら駅前の再開発も少しは進んでるだろうから、そういう街は、他よりは下がりにくいような気がする。その間の家賃も勿体無いし、生活レベルが上がるなら買っても良いかなと思うけどね。

[5188: マンション検討中さん]

>>5185
10年後に全体的に下がるのであれば、それはそれで次の場所も下がった状況で購入できるので問題ないかと考えておりますが、ここだけ下がり幅が大きいリスクがどれくらいあるかが気になっております。
マンマニさんの予想だと現在の相場状況での予想で-1300万円という他と比べて金額が大きいほうだったので、他より下がり幅が大きい懸念がある物件なのかと危惧しています。
ただ、私には通勤経路が許容できるので検討しています。

[5189: マンション検討中さん]

>>5188 マンション検討中さん
－1300万円の根拠は不明ですが、恐らくガーデンパスが出来る前のグローリオの価格と比較してるんじゃないですかね。グローリオはガーデンパスが出来るまでは駅徒歩20分くらいだったので、こちらの物件価格の参考にはならないかと。ちなみに隣の築40年くらいのライオンズは今5300万くらいで売り出してます。詳細気になるようでしたらマンマニさんに直接聞いていただいたほうがよいかと思います。

[5190: 検討板ユーザーさん]

マンマニ信仰者なら、マンマニさんに有料で質問したらいかがですか？ただ、自分で決められないのなら、買わない方がいいのでしょうね。

[5191: マンション検討中さん]

>>5189
住人の方からのご意見ありがとうございます。
マンマニさんの実際の比較対象は聞かなければわかりませんね。
私の質問の意図は10年後に他と比べてどうかという点でして、現在の相場は把握しておりますので、もうちょっと視野を広げて検討していきたいと思います。

[5192: マンション検討中さん]

>>5191さん
他と比べて低いのはあくまでマンマニさんの分析なので、気になるようでしたらマンマニさんに聞いていただいたほうがよいかと思います。

[5193: 評判気になるさん]

購入者も躍起になって大変ですね。もうのんびり暮らせば良いのに。

[5194: マンション検討中さん]

他のかたもコメントされていますが、実需の物件で、10年後の価値を考えすぎるのは不毛ではないかと。
・10年後の相場→誰にもわからない（こちらのウェイトが高い）
・周辺と比べた価格→王子の再開発次第

将来的な価値を考えることを否定はしませんが、そんなに10年後のリセールを考えるのならば、部屋の広さや予算超過は我慢して、王子近辺ではなく、もっと都心の駅歩5分以内物件を探した方がよいかと。

[5195: マンション掲示板さん]

>>5194 マンション検討中さん
この辺りだとザタワー十条が駅前開発、徒歩1分みたいです。約三年後の竣工で平均坪単価は450くらいになるとの噂ですが、資産性を求めるならこういうのもありかと。

[5196: 評判気になるさん]

>>5195 マンション掲示板さん

高すぎて手が出ません。。。

[5197: マンション検討中さん]

グロス6000万円代で考えていたら、ここは10年後は厳しいと思います。

[5198: マンション検討中さん]

>>5197 マンション検討中さん
相場次第かと

[5199: マンション掲示板さん]

>>5197 マンション検討中さん

京浜東北線ユーザですが、どこがおすすめでしょうか。新築だと。ガーデンズの中古は高すぎて買う気ゼロです。

[5200: マンション掲示板さん]

>>5199 マンション掲示板さん

川口まて行った方がよいですか

[5201: マンション検討中さん]

>>5198
言葉足らずでしたが、他と比べて厳しいと思います。

[5202: マンション検討中さん]

>>5201 マンション検討中さん
再開発次第かと

[5203: 通りがかりさん]

まあ、明らかに売り手市場なのは確か。市況的にも別に焦る必要がない。相場は上がる一方。あまり流されず冷静な判断を。高いか安いかなんて、人それぞれの状況によるので。

[5204: マンション検討中さん]

皆さん質問者が相対的な話をしているのに絶対的な話に置き換えて話が噛み合っていないです。
特に>>5203さんは今のことしか語っておらず、全く参考にからないかと。
ガーデンクロスの客観的評価をききたいんだと思います。

[5205: マンション検討中さん]

将来の評価の話しか出ていないと思うけど、それについては5194の言う通りでしょ。良くも悪くも再開発次第。無いよりはマシだと思う。

[5206: マンション検討中さん]

パークハウス十条なら十条駅前再開発で10年後も価値下がりにくいと思いますよ
即完売になると思います
仕様が気にならないならおすすめです

ガークロが徒歩距離が同様なマンションと比べて下落幅が大きいかといったら再開発次第ですけど、ガーデンズや駅前タワマンといったより徒歩距離の近い物件より低い相場で推移するのは変わりません
でもガーデンズは上がりすぎですね…

[5211: 比較検討中さん]

[NO.5207～本レスまで、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5212: 周辺住民さん]

王子駅周辺の再開発に期待を持っていましたが、現在進行中のまちづくりガイドライン検討会議の議事録からすると、かなり期待外れなものになりそうです。
北区（行政）から、困難を乗り越えて再開発を進めていく意思を感じられません。再開発に期待してガークロを検討するのはやめた方がよいと思います。

https://www.city.kita.tokyo.jp/oji-machitanto/machizukuri/granddesign/...

[5213: 検討板ユーザーさん]

駅からも近いわけでもなく、浸水履歴がありで割安でもないんだから資産価値や残債割れ気にするような人が買う物件ではない。比較されるプレミストだって駅が近いだけで高値掴みだし今後は不安。資産価値や残債割れを気にするなら、そもそも都心に住んだほうが良いですよ。どうしても北区なら少し無理してでも再開発が見込まれる十条のタワマンや、赤羽の中古買うほうが間違いない。