ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[51: マンション検討中さん]

プレミスト東京王子検討板にて
プレミスト東京王子はスーパー堤防上で浸水対策は万全、ガーデンクロスは水没歴のある札付きの低地。値段的にはいい勝負になるとあったのですが、どうなんでしょうか？さすがそれはないと思いますが水没歴のある土地は値下げされたりするのでしょうか？

[52: 匿名さん]

私なら水害対策の情報がないままだと相場の半額でも見送りですね。すぐに逃げられる賃貸で住むならいざ知らず、自己所有だと水災後のマンション修繕も負担しないといけません。特にファミリーだと子供の生活も関わってくるので浸水の間はホテルで暮せばオッケー、という簡単な話では済まないです。

[53: 匿名さん]

水害が分かっていながらそういうマンションを買って、後で予想通り被災したときに地域に助けを求めに来たら呆れますね。

最終的に何も考えていない購入者にモラルハザードやリスクを渡して逃げ切るデベロッパーのビジネスモデルが一番の罪だと思います。

[54: マンション検討中さん]

ここ買うなら駅前のタワマンを中古方が
良いのかなと悩みます。
新築へのこだわりもありますが。

[55: 匿名さん]

公式を見る限り水害対策について何も書かれていないけど、まさか何の対策もせずにそのまま建設するつもりじゃないよね？

[56: マンション検討中さん]

石神井川自体は対策されてるようですが、万全ではない感じですよね。
リセール目的ならこちらのマンションは向かないかもですね。ある程度永住するつもりなら、上層階ならありかなと思ってますが。実際に浸水したら上層階でも匂いなど気になるのでしょうか。

[57: 匿名さん]

ランドプランとGoogleマップを合わせてみました。
どうでしょう？

[58: 匿名さん]

追記。南側の宿舎は4階建てなので、ブライトコートはその高さまでパンダ住戸になるかも知れませんね。

あと建築表示見ました。高さ43mなので14階だと1フロアあたりの階高は約3メートル、これだと三次元的にも長谷工の標準クラスの仕様で確定です。スラブ20cmで直床ならリビングの天井高2550でしょう。(もし二重床にすると天井高を2500確保できない悲しい仕様に。。)

[59: マンション検討中さん]

みなさん、音無川と暗渠は気にならないのですか？
噂通りだと、大事ですぞ！

[60: 通りがかりさん]

>>57 匿名さん

やっぱり南側のガーデンパスは住民以外も通り抜けそうだな

[61: 匿名さん]

隣が保育園なので、園児をお迎えに来た親子が公園みたいに遊びそうですね。
通り抜けならいいですが、子供を遊ばせて親がおしゃべりという事も目に浮かびます・・・というか、保護者ならやってしまいそう・・・
自動車でのお迎えだと短時間ですが、自転車や歩きでの通園なら、エネルギーの余った子供同士がガーデンパスで遊ぶのは可能性大ですよね。

1階だとガーデンパスの境部分、フェンスや木々でカバーできるといいかなと思いました。
2階以上なら気にならないのかもしれませんが、すぐ横で騒がれる可能性もあります。
マンション側から保育園にひとこと言っておいた方がいいのかも。

[62: 匿名さん]

石神井川については隅田川との合流部の堀船3丁目に「王子第二ポンプ所」の整備が進んでます。これによって浸水リスクは大幅に小さくなります。天災ですから絶対安心とは言い切れませんが、これまでより安心度は増します。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

王子第二ポンプ所はどのような仕組みで石神井川の氾濫を防ぐのでしょうか？

[64: 匿名さん]

>>63
関心あるなら自分で調べて下さい。

[65: 匿名さん]

ポンプ所は降雨時の排水対策であって、河川氾濫の対策ではなさそうな文書を見ました。
ですので、そうなのかなと。

[66: マンション検討中さん]

今の日本は自己責任社会です。
買うのも買わないのも自分の判断です。
少しでも気になるなら、自分で勉強しましょう！
私も勉強します！

[67: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん

内水氾濫対策になってるじゃん

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん

ポンプ所は町内の水を川に排水する仕組みだから、川の水位が上がって氾濫している時にポンプを動かしても無意味では？

[69: 匿名さん]

内水氾濫の対策であって、何年か前に起きた河川氾濫の対策じゃないですよね

[70: マンション検討中さん]

京浜東北線沿線23区内10分以内は売れるよ。
水害とか騒ぐ人は違うところ探せばいい。

[71: 匿名さん]

外水氾濫と内水氾濫について
https://bousai-tech.com/saigai/gaisuihanran/

勉強になりますね。

[72: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん

武蔵小杉もそうですが、そういう考えで買う人は後で被災したときにネタにされても仕方ないですね。

[73: 匿名さん]

買えない人たちが「水が～水が～！」と騒いでますね。
黙って埼玉へ行けばいいのに。

[74: 匿名さん]

リスクがある立地ですが、正直言うと安値放出のワンチャンを狙っている人が多いのでは？
パンダ住戸(目玉セール住戸)はブライトの低層か、ガーデンコートの西側ゴミ置き場に隣接する住戸で設定されると予想します、ゴミ置き場の隣接住戸は匂いの懸念があるため。コスパ重視の方、いかがでしょうか。

[75: 匿名さん]

>>74
ここは安値放出にはならないのでは？
もちろんお値段次第ですが、王子駅徒歩10分以内の大規模だと人気が出ると思います。
6000万円台だったら瞬間蒸発でしょう。
コロナショックで経済が停滞したら、その時は半値八掛け二割引でしょうけど。

[76: マンション検討中さん]

低地、暗渠、浸水リスクの実績あり。
駅距離だけでは消せないデメリットありませんか。
プレミストのほうがいい気がします。

[77: 評判気になるさん]

プレミスト東京王子のことかな？
ここを検討する層は目もくれずでしょ・・・・2ランクは違う

[78: マンション検討中さん]

王子駅から8分
大規模
買い物だって全く不便無し
すぐ完売しそう。
王子神谷だって売れるんだから。

[79: 匿名さん]

>>78
お前地元民じゃないだろ
明治通り渡らにゃならんし、絶対８分なんかで王子駅着かん

[80: マンション検討中さん]

お前とか口が悪い人は投稿やめてほしい
意味不明
喧嘩は他でやった方が。
ここは情報共有の場ですよ！

[81: マンション検討中さん]

>>79 匿名さん
8分に文句あるならデベに言え。

[82: マンション検討中さん]

>>79 匿名さん

敷地の端っこから南口までなら着くだろ
部屋からだと大規模はどこも時間通りに着かないぞ

[83: 匿名さん]

>>79
貴殿のようにスマホ見ながら歩いてたら15分かかるだろう。
暇つぶしでマンションコミュニティの掲示板に来るのはやめてもらえないか。

[84: マンション検討中さん]

暗渠だとわかってて購入する気にはならないかな。
でも暗渠って本当？

[85: 坪単価比較中さん]

>>79
地元民ですけど。トヨタ横の信号渡って川沿い歩いて南口行くには8分もかからない
仮に明治通りでも健康体の歩行速度なら8分以内でいけますよ
本当に地元の方なのかな？

[86: 匿名さん]

南口への道は歩道が広くて街路樹もあって（まだ若いからあと5年も経てば立派な木陰を作ってくれそう）歩きやすいと思います。起伏の多い王子周辺では珍しくフラットなのもいいですね。
これで明治通り沿いにコンビニがあれば最高なのですが。

[87: 坪単価比較中さん]

むかしは予定地横の整骨院はずっとコンビニだったんですけどね
明治通り沿いにはセブンとファミマがありますね

[88: 匿名さん]

王子も値段だいぶ上がりましたね。
交通利便性が良いですから。

[89: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん
夏場の南口近くの川からの悪臭がなくなればいいんだけどね
水質改善の工事やってるけど全然変わらない

[90: デベにお勤めさん]

予定地も川の匂い上がってきますかね？気になります

[91: 匿名さん]

現地見て来ました。
駅距離はほぼ真っ直ぐで気になりません。
今の相場考えればありだと。
やはり東十条や王子神谷より王子駅は駅力が上だと思う。南北線は大きい。
正直、王子駅のタワマン が1番便利で羨ましかった。
南口、中央口、北口は大した距離無し。

[92: 匿名さん]

飛鳥山タワーは王子駅の近くで、2010年の洪水発生ポイントの溝田橋より高い位置にあります。ここと比較したら水災の安全度は高いですね。

[93: マンション検討中さん]

>>75 匿名さん
もし直床だとして、船堀アドレス、水害ありで6000万じゃ売れないでしょう。5500万なら検討します。

[94: 匿名さん]

今は強気な価格になるような気がします。
今考えると飛鳥山タワーは安かった。
二重床二重天井ですし。

[95: 匿名さん]

>>94
ほんの4、5年前ですが飛鳥山タワーは惜しいことをしました。
京浜東北線の駅前タワーで坪250万！
検討すらしなかった自分が情けない・・・。

[96: 匿名さん]

飛鳥山タワー中古高いですね

[97: 匿名さん]

飛鳥山タワーは中古高くてもここ買うより良さそう
賃貸も高価格帯で流動的だし

[98: マンション検討中さん]

やっぱ飛鳥山タワーですかね。
あの駅近はレアです。
5年前に戻りたい。
ここが飛鳥山タワー新築より高いと思うと。

[99: 匿名さん]

>>98
当時はまだ東日本大震災の余韻が強くてタワマン敬遠の空気もありましたね。
6千万円出すなら北区王子じゃなく文京区を買えとか言われましたし。
ほんの6、7年で状況が変わりすぎました。

[100: マンション検討中さん]

坪320くらいでしょうか。
パークシティ豊洲が坪180で買える部屋があったことを知ってる身としては、ただ驚くばかりです。