ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

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ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
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[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[5047: マンション検討中さん]

[No.5009～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[5048: 匿名さん]

>>5032 マンション検討中さん

＞南側に隣接している敷地は第1種住宅地域、第2種高度地域なので、最高でも8-15mしか建てられない。将来開発しても、2階以上全然日当たりの問題がない。

その理解、都市計画法の解釈を根本的に間違っています。
検討者に誤解を与えるので、意図的でなければ投稿者自身で削除依頼なさってください。

[5049: 匿名さん]

>>5048 匿名さん
5032ではないですが、どのように間違っているのでしょうか？あまり詳しくないので、よろしければ教えていただきたいです。

[5050: マンション比較中さん]

5048 ではないけれど、北区の都市計画図1（用途地域）を見る限りは、印刷局の宿舎は第一種住居地域 第２種高度地区（記号200-2）です。
https://www.city.kita.tokyo.jp/toshikeikaku/toshikeikakuzu.html

同じ記号200-2の地域には、13階建てと12階建ての堀船住宅があります。地図の凡例を見ても高さ制限は書かれていません。高度地区の高さ制限は用途地域とのコンビネーションなので、高さ制限は無いorゆるいのではないでしょうか。容積率や建ぺい率、日影規制の制限は受けまるでしょうが。

気になるならMRの営業に聞いてみてはいかがでしょう。

[5051: 匿名さん]

丁寧にありがとうございます。参考になりました。

[5052: マンション検討中さん]

>>5050 マンション比較中さん
丁寧にありがとうございます。
堀船住宅の北側は線路と川であるため、高度制限が緩和された可能性があります。
200-2のエリアは堀船住宅以外の高建物がない印象です。
MR営業に聞いてみます。

[5053: マンション検討中さん]

さすがに賃貸に出ている34万8000円は入居決まりませんね。
投資目的なんでしょうか？
この賃料のマンションとなれば将来的にも資産価値は維持出来そうですね。

[5054: マンション検討中さん]

>>5048 匿名さん

説得力がない発言だね。笑

[5055: マンション検討中さん]

>>5050 マンション比較中さん
「北区　第2種高度制限」で調べると8-15mの制限がありますね。
詳しいご説明ありがとうございます。
勉強になりました。

[5056: マンション検討中さん]

>>5053
釣りですか？

[5057: マンション検討中さん]

34万8千の賃貸去年からずっと出てるね
30万に下げても決まらないんじゃない？

[5058: マンション検討中さん]

どういう属性の方が借りる想定なんですかね。
今8000万円のマンションを金利0.5%で借りても月々の返済は20万、菅積高く見積もって入れても25万程度。しかもそこから住宅ローン控除あり。と考えてると、都内で資産性の高いマンション買う方が全然コスパ良いですからね。

[5059: マンション比較中さん]

>>5055 マンション検討中さん
わかっていらっしゃるとは思いますが、おそらく高度地区は単独では機能せず、用途地域との組み合わせて意味を成すと思われます。正確性を期すのであれば、区役所に問い合わせることをおすすめします。

[5060: マンション検討中さん]

>>5059 マンション比較中さん
ご意見ありがとうございます。
区役所に問い合わせしてみます。

[5061: eマンションさん]

たしかに不思議な賃料設定ですよね。28万くらいが適正相場じゃないかしら。ファミリータイプの分譲賃貸は出物が少ないので、それくらいなら借りる人もいるかも。

[5062: マンション検討中さん]

ガーデンズ、飛鳥山が25万で出ているのに気が狂ってますよね。

[5063: 匿名さん]

>>5055 マンション検討中さん
その資料を読んでも理解ができないのか･･･。

[5064: マンション検討中さん]

凄い賃料で驚きました。
10万円以上高い賃料設定を不動産屋が決めたょうかね。
このままだとずっと空室で困ると思いますが。

[5065: マンション検討中さん]

皆さんにお伺いしたいのですが、プレミストとこちらではどっちが先に完売しそうですか? 私は路線はどっちでも良いので、不意の転勤の際の売り、賃貸での貸し出しの可能性の高いほうを選択したいと思っています。資産価値ベースでご意見を頂ければと存じます。先に完売するということは「資産価値がより高い」と考えております。

[5066: 検討板ユーザーさん]

高額で賃貸に出せるガークロではないかと考えます。
資産価値を重視なら中古も選択肢に入れた方がいいのでは。

[5067: マンション比較中さん]

>>5065 マンション検討中さん
どちらも資産価値を狙う物件ではないでしょう。王子近辺で賃貸に出す可能性があるなら、飛鳥山タワーでしょう。余力があるなら赤羽の駅歩5分物件。

[5068: マンション検討中さん]

資産価値、売りやすさベースで考えるなら断然プレミストでしょうね。

[5069: マンション検討中さん]

>>5065 マンション検討中さん
新築にこだわらず、こういうの買う方がいいと思いますよ。高台側の方が資産価値が高く周辺環境も良いと思います。新築にこだわるならどちらでも大して変わらない気がしますが、ガークロは既に安い部屋がない気がするのでプレミストかなぁ。
https://www.nomu.com/mansion/id/ED9Y1005/

[5070: マンション検討中さん]

資産価値は大差無いと思います。リセール重視で路線にも拘りが無いなら、皆さんが言っている通り中古や他の地域とも比較したほうがよいかと思います。

[5071: 検討板ユーザーさん]

ガーデンズより割安感あるプレミストがいいかと思いますよ

[5072: マンション検討中さん]

皆様ありがとうございました。皆様のご意見と自分の感覚がマッチした、駅からより近いプレミストのほうにしようかと思います。ただ、ガークロも転勤とかなくてどっしり暮らす場合はとても良いマンションですよね。自分は転勤のリスクが高いので・・

[5077: 匿名さん]

「利用したことのない地下鉄」No.1の南北線のマイナー駅、2分だろうが0分だろうが大した価値などない。
京浜東北線徒歩8分のほうが遥かに便利だし将来価値も高い。これ自明の理。

[5082: 検討板ユーザーさん]

路線気にしないのであれば、バス停徒歩2分の物件でもいいのでは？　そもそも、心の中ではプレミストかなと思ってるのにここの掲示板で意見求めるのは意味不明だし、どっちが資産価値が高いか意見割れてたのにプレミストと決めてるあたり、本当に購入するならもうちょっとちゃんとお考えになったほうが良いかと思いますよ。

[5083: 検討板ユーザーさん]

>>5082 検討板ユーザーさん
あ、すみません>>5072 さまへのアドバイスです。

[5084: 匿名さん]

ガークロって略称が良くないなって思った。知らんけど

[5085: マンション検討中さん]

>>5081 評判気になるさん

どういう意味ですか？

[5086: マンション検討中さん]

この掲示板、荒れまくり。ガークロは良い物件なのに足引っ張ってどうするの？

[5087: 検討板ユーザーさん]

こんな誰か書いたかもわからない検討板で足引っ張るもなにも、ただの僻みにしか聞こえてませんよ！(笑)

[5088: 検討板ユーザーさん]

まあまあ。マンションコミュニティなんて便所の落書きですから。誰がどのポジションから書いているかも分からないし、いくらでも装う事はできます。

[5089: 検討板ユーザーさん]

誰でもネットを使いこなせるこのご時世、流石にマンションコミュニティに書いてある事を本当の意見だと信じちゃうようなネットリテラシーの低い方は実在しないですよ。

[5090: 匿名さん]

>>5089 検討板ユーザーさん

それは乱暴な意見。玉石混交だと思う。
過去にはこの掲示板に書き込まれた事実によって完成マンションが建て直しになったこともある。

[5091: マンション検討中さん]

>>5090 匿名さん

玉石混交だけど、ほとんど石だよね笑
それに建て替えになったのは完売後の住民板でしょ？
完売後の住民板に住民以外が書き込む事がない（書き込む意味がない）から、色々な立場の人がそれぞれの思惑で書き込む検討板とは質が違うよ。

[5092: マンション検討中さん]

あの手この手でマウント取ってくるネガ。
それに対していちいち反応しちゃう住民。
スルー徹底すれば落ち着く。
それが出来ない住民も餓鬼。
ネガは論外。

[5093: マンション検討中さん]

ガークロはこの地域ではランドマーク的なマンションではありません。
場所を説明するのもしにくい場所です。
プレミストは駅前で公園もあり存在感を感じます。
王子駅周辺で存在感あるマンション、要は誰でも地域の人がわかるマンションが売却や賃貸に出すときに有利だと思います。
中々比較は難しいですよね。

[5094: マンション検討中さん]

王子神谷のランドマークはガーデンズだと思います

[5099: 名無しさん]

ほんとこの掲示板荒れ荒れね。検討者が見たら購入躊躇するよ。営業妨害甚だしい。早く完売して掲示板が閉鎖しますように。

[5100: マンション掲示板さん]

>>5099 名無しさん

プレミストに偏った発言は営業でしょうね。どちらが良い悪いではなく、プレミストがいいと思う人はこっちの掲示板は見ないから書き込まないし書き込む理由もない。
そして5098みたいに愉快犯がネガを煽り、ネガも愉快犯だと分かって便乗する。

[5114: マンション検討中さん]

[No.5073～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[5115: マンション検討中さん]

>>5099 名無しさん
長期販売物件の宿命で残念ながら完売までずっと弄り続けられると思う。
あと2年ぐらい我慢すれば静まるとは思う。
ガークロが悪いわけではなくて世の中が悪いと思う。

[5116: 匿名さん]

ガークロは悪くない。大規模で平置き駐車場なら住民がまともなら管理組合会計や修繕積立会計など小規模に比べれば将来的に安定している。30年以上から永住目的なら大規模に限る。デメリットばかりが言われるが、長い目で見た時のメリットは意外とあります。あくまでも永住目的ならばで、投資目的、リセール重視、転勤族などには向きません。子持ちファミリーで一生ここに住んで、残債割れなんか気にしないという方々にはピッタリです。

[5117: マンション検討中さん]

ゆっくり腰を置いて子育てしたい世帯にはいいと思う。学校も塾も近いし、王子は交通アクセスがいいから私立に通わせるのも楽。20年くらいして子供が家を出る頃には再開発も多少は進んでるだろうし、売りやすいんじゃないかな。分からんけど。

[5118: 名無しさん]

完売するまで長々とネガされるのは気の毒です。

[5119: 名無しさん]

プレミストは2期で完売になるかもしれませんね。
ここも早く完売になって閉鎖されることを祈るばかりです。

[5120: マンション検討中さん]

>>5118 名無しさん
気の毒の次元を超えてませんか？
ここまであること無いこと書かれたら資産価値に影響しますよね。
人から妬まれるような物件買ったからと言ってあまりにも酷い仕打ち。

[5121: マンション検討中さん]

ここのネガは相当酷いですが、たかだか掲示板の書き込みで資産価値に影響は無いと思います

[5122: 検討板ユーザーさん]

自分がもし検討するなら、住民の掲示板をみて判断すると思います。

[5123: 芝田]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5124: マンション検討中さん]

マンマニが酷評したガークロ

マンマニが絶賛したプレミスト

[5125: マンション検討中さん]

>>5122 検討板ユーザーさん
メダルが付くような方はそうかもしれませんが、ここを見て判断する人は少ないと思いますよ。あくまで参考程度かと。

[5126: 匿名さん]

マンマニはそこまで酷評してないが、お勧めもしていない。
社会奉仕精神が強い人にはお勧めだったが。

[5127: マンション検討中さん]

SUUMOにプレミストは掲載していない。ガークロはしている。その広告費は購入した人が払う。プレミストは金かけなくともすんなり売りきることが可能と踏んでいるのか？

[5128: 匿名さん]

>>5127 マンション検討中さん
広告費はデベの負担でしょ。
何で住民が負担しなきゃいかんの？

300世帯捌くにはある程度広域から集客かけるのは
仕方ない。その広告費。どこもやってること。
広告費が販売価格に上乗せされてる何て絶対に認めない。
モデルルームや販売長期間経費分も販売価格に上乗せになってるとかは更に認めないからな。

[5129: 名無しさん]

>>5128 匿名さん

広告費は仕方ない。必要経費です。

[5130: マンション検討中さん]

SUUMO以外にも広告媒体なんていっぱいあるじゃん。SUUMOだけで判断する理由が分からん。

[5131: マンション検討中さん]

>>5128 匿名さん
分からないの?かわいそう。物件価格に入れ込み済みというこですよ。

[5132: 名無しさん]

>>5128
最初から広告費も原価計算して販売価格に転嫁されているのは当たり前の話ですが、販売が長期化することが当初から織り込まれていなかったら、更に原価も増えるわけなので、その分デベか購入者の実質的な負担が増えますね。
ただ、現状でいうと周辺相場があがってきているので、あえて長期化させる選択肢もあるかもしれません。
いずれにしても営利企業なので、販売戦略はあったとしても、ボランティアはありません。

[5133: マンコミュファンさん]

志茂の物件のように長期化するのかな。あそこもガーデンズと同じ時期だったから苦戦したわけで、今現在の相場で考えたら価格も抑え目でよい物件ですよね。
ガークロも周辺中古など優良な比較対象がありすぎて、購入を躊躇されちゃうんだろうなぁ。物件自体はしっかりした造りで素敵なのにね。

[5134: 匿名さん]

広告費は経費でしょ。原価＋経費＋利益＝価格ですよね。
販売が長期になり経費が重なったら価格に追加する。だから値上げなのかね。
長期販売売れ残りで値下げなら納得だが、値上げは納得できない。
建ってから年月建てばそれだけ雨風にさらされてる訳でしょ、いわゆる経年劣化してるのに値上げされてるのね。

[5135: マンション比較中さん]

>>5134 匿名さん
5132ではないけど、まったく物件の価格モデルを理解していない。広告費も販管費の一つ。

物件価格＝土地取得費＋建築費＋販管費＋α（近隣対策など）＋利益
販管費：広告宣伝費や営業マンの人件費、モデルルーム建設維持費など

仮に売れないことが原因で値上げするなら、余計売れなくなるので本末転倒な話。ビジネスをわかっていないのが残念。というか、ケチを付けるのが目的なら納得。

[5136: マンション検討中さん]

今日のネガは広告費で攻めてますね。なんでもありなんだな。

[5137: 通りがかりさん]

>>5127 さん

プレミストも普通にSUMMOに載ってません？ガークロのページ見てると、下におすすめの物件て出てくるんですが、このページのことじゃなくて？

不動産業界って物件ごとの独立採算制なんですか？物件ごとの広告費を気にする感覚がなかったもので。マンションごとの利益率ってなるとだいぶ違いでそうだし、収益は会社としてトータルで考えるもんなのかななんて思ってたもので、、

[5138: 名無しさん]

なんか住人と思われる方の擁護が沸いてますが、販管費だろうが広告費だろうが言い方が違うだけのこと。
想定より販売が長引けば、販管費や人件費等の諸経費で原価があがるので価格に転嫁するか、利益を縮小して現状維持で売るかの基本2択です。
ここはどちらかと言うと前者の要因を周辺相場上昇に便乗して値上げるのが実情でしょうか。
どちらにしても最初から売り方が下手かと思いますが。

[5139: マンション検討中さん]

>>5138 名無しさん
全戸販売してなかったのに想定より長引いたというのはどういうことでしょうか？販売戦略よく分かりません

[5140: マンション検討中さん]

>>5139
マンション販売をよく勉強してから質問お願いします。

[5141: マンション検討中さん]

>>5140 マンション検討中さん
販売が長引きそうなので、そのコストを補うために良い住戸を取っておいて値上げしたということですかね？でも、ここはブライト上層の販売前にそれ以外の住戸はある程度売れてたみたいですし、やはりよく分かりませんね。

[5142: マンション検討中さん]

不動産を良くわかっている振りをして、適当なことを言っている人の口車に乗ってはいけません。当事者じゃないんだから、戦略なんてわかるはずがない。あの手この手ですよ。

[5143: マンション検討中さん]

>>5142 マンション検討中さん
確かにその通りですね。当事者でなければ分かるわけないので邪推ですね。

[5144: 検討板ユーザーさん]

あの手この手おもしろい掲示板ですね。
売り出す際に販売期間を想定したうえで販売にかかる費用を見込んで販売価格に転化してると思います。販売期間が伸びて想定以上の費用がかかれば、それは売主の利益が減るだけです。販売期間が伸びて購入者の負担になるというのは意味不明です。購入済みの人に販売期間が伸びたから追加徴収するデベがいれば話は別ですが笑

[5145: マンション検討中さん]

販売期間が伸びて想定以上の費用がかかれば、それは売主の利益が減るだけです。
→これは当初から全て価格が発表されていないので、あなたの希望にしか見えませんが。

[5146: マンション検討中さん]

現実を理解されていない(理解したくない)人が多いですね。。
購入された住人の方なんでしょうが可哀想です。
当初ここも検討していて、今は他も検討していますが、１つのマンションしか見れてないような人がたくさんいて残念です。