ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[501: マンション検討中さん]

ベストは飛鳥山タワーじゃん。

[502: マンション検討中さん]

飛鳥山タワーと比較ですか。

ここの管理費と修繕積立金はどのくらいになるのでしょうか？
飛鳥山タワーよりは安くないと厳しいですね。
あちらは平米あたり合わせて400円くらいでそんなに高くなかったですよね。

[503: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立の金額は重要ですよね。

[504: 匿名さん]

>>503
入居時もですが5年10年と段階的に値上げ前提のマンションがほとんどですよね、修繕費。
15年も住んだら倍以上になるなんてザラ。

[505: マンション検討中さん]

300戸の大規模マンションなら管理費は平米200円以下、修繕積立金は平置き駐車場だから平米90円以下にして欲しい。70平米で費用計20000円以下じゃないと大規模マンションのメリットが半減します。

[506: マンション検討中さん]

費用がかかりそうな設備は見当たりませんね。

でも修繕費の計画には水害被災時の復旧の費用や水災保険は含まれていないでしょうね。。

[507: 匿名さん]

>>500 ご近所さん
大雨の時、冷や冷やする位な川なんですか？
あまり大きな川ではなさそうなイメージですが、石神井川って

[508: 匿名さん]

>>499 マンション掲示板さん
釣り上げ大将w
流石にここが330妥当ならアトラス買うでしょw
パワーがダンチだわ

[509: マンション検討中さん]

>>479 匿名さん

地元民だけどマンションの場所なら臭いは大丈夫だと思う
臭いのは南口からサンスクエアのところ。夏場にかなり臭うようになる。いろいろ対策やってるみたいだけど全然改善されてないよ。

[510: マンション検討中さん]

都心部の川も臭いよ。
神田川もそうだし。
気になるなら川が無い地域がいいのではないか。

[511: マンション検討中さん]

夏の匂いですね！
やはり行く前に現地周辺探索必要ですね。

[512: マンション検討中さん]

ここのJTが浸水したのは、高速の護岸工事のミスが原因と言われてましたよね。
本当に怖いのは荒川氾濫。1ヶ月は誰も助けに来てくれないと、北区の警告。

[513: マンション検討中さん]

昨年の浸水は溝田橋が越水ポイントでした。

[514: 匿名さん]

隅田川は岩淵水門で守られてるし、荒川はスーパー堤防がある、あと埼玉県の貯水池で守られている。
石神井川はポンプ所以外に何があるのか？川幅が狭いので、増水も早い。ドブ川が氾濫したとき
マンションや敷地内の車がどうなるか想像するとちゃんとした説明が欲しいね。

[515: マンション検討中さん]

逆に昨年の大雨でも大丈夫だった場所なんだよね

[516: マンション検討中さん]

どこに住んでもリスクはありますよ！
気になるなら違うとこ住みな。

[517: マンション比較中さん]

以前、王子エリアの川沿いマンションに住んでいました。
それはそれは高い堤防に守られていましたが、大雨が降るたびに気になって気になって仕事に集中できずに、最終的に引っ越しました。
水害の心配は精神衛生上、非常に良くないので、少しでも心配があるならやめとけば良いと思います。

[518: マンション検討中さん]

いつもネガティブな若葉マークさんは同じ人なんですかね。

[519: マンション検討中さん]

あの汚い汚水が氾濫したら、まさに地獄。

[522: マンション検討中さん]

[No.520～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[523: マンション検討中さん]

東京メトロが使えるのは魅力です。

[524: マンション検討中さん]

>>515 マンション検討中さん

避難勧告が出ていました。
大丈夫とは言えません。

[525: マンション検討中さん]

都内も色んなところが避難勧告出てて、冠水してしまった所もあるけど、ここは大丈夫だったってことでしょ。
あんな大雨は稀だけど、あの程度では冠水しない実績できたんですよ。武蔵小杉とか最悪だったけど、その点は安心材料と思うけど。

[526: マンション検討中さん]

>>525 マンション検討中さん
地元民ですが何も無かったですよ。

[527: マンション検討中さん]

実際に避難所が開設されて避難者が出ていたのに、何も無かったというのは優良誤認にあたるのではありませんか。

[528: 527]

もちろん完璧な立地のマンションなんて無いですね。毎年大雨の季節になったら川の水位や防災メールをチェックし、自分や家族がいつでも避難できるという前提であればここも価格次第でいい物件になると思います。

[529: 匿名さん]

ここ検討してる人に質問。10年後いくらで売れると思いますか？

[530: マンション検討中さん]

通常で考えれば、70%では?

[531: マンション検討中さん]

値上がりするから
１１０%かたい。
こんな大規模マンションはもう駅徒歩圏内で23区はないよー。

[532: 匿名さん]

110%になるとすると、新築時6500万円だとしたら、7150万円になるってことですか？
このマンション築10年で7150万で買いたい人がどれだけいるんでしょうね。
70%になったとしたら4550万ですね、6500万の住宅ローンを組んだとしたら
35年、年利0.5%、元利均等で試算すると10年後のローン残高は4750万程です。売れませんね。
ちなみに毎月の支払は元利払いだけで16万8千円、管理費、修繕積立金が3万円弱かかるとしたら月々20万円の支払いです。

[533: マンション検討中さん]

購入後の支払いは税金もありますね。
価格が6000万台だと毎年の固定資産税、都市計画税が優遇期間5年（長期優良住宅でない場合）でも毎年10数万。優遇期間終了後は年約20万かかります。

[534: マンション検討中さん]

家賃20万の賃貸に10年住むと、2400万＋更新料100万ほどです。多少値下がりしても売却で戻ってくる分譲のほうが有利？

[535: 534]

費用の比較はこんな感じでしょうか。
532さんの書込みを参考に購入パターンは6500万、賃貸は月々の支払いを合わせて22万で考えました。

＜購入して10年後に70%で売却した場合の総費用＞
月々のローンと管理修繕費合わせて20万を10年で2400万
＋10年間の固定資産税は計150万くらい
＋10年後のローン残債4750万
ー売却額4550万
＋売却の仲介手数料（3%）で150万くらい？
＝総費用2900万

＜賃貸に10年住んだ場合の総費用＞
10年の家賃2640万
＋更新料110万
＝総費用2750万

購入した場合の方が支出が多くなりそうですが、大きな差ではないですね。高く売れれば問題なし。値下がりするとローンの解消に100万単位の現金が必要になって大変というリスクあり。

仮の前提ですが値下がり70%で売却するパターンだと、マンション営業が言うような家賃を払うより得という理屈は成り立たなさそうです。でも値下がり率が80%なら賃貸より500万おトク。分析と賭けですね。

でも月22万払うなら水害リスクの低い飛鳥山タワーの賃貸も検討に入るかも？

[536: マンション検討中さん]

賃貸で住むなら飛鳥山タワーが上
駅近くて便利。

[537: 534]

やっぱり築10年で70%はないかなー
コロナ禍の今の相場でも90%、これから空前の不況になったり水害の被災や事故物件になったら80%ですね。

残債リスクはクリアしたとしても、もし月々の払いが22万ならその金額でガークロに住みたいと思えるかどうかは別の話。

[538: マンション掲示板さん]

無理やりな計算すぎないか？賃貸と違って住宅ローン控除等もあるだろ。

[539: マンション検討中さん]

>>538 マンション掲示板さん

あ、忘れてた。
住宅ローン控除とすまい給付金だと、住宅ローン控除が多そうなパターンですね。
目安として年収700万以上で銀行からのローン借入が5000万以上なら満額の約400万が帰ってきそう。
https://www.suumocounter.jp/fp/article/system/housing-loan-deduction.h...

このケースであれば入居10年目までは月あたりの支払いに換算すると3.3万低くなりますね。他にありますか？

[540: マンション掲示板さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[541: 匿名さん]

水害対策の話全然出ないね。

[542: 口コミ知りたいさん]

てゆーか、フルローンかよw
蓄えるあるならわかるけど、背伸びなら無理しないほうが身のためだと思うが

[543: マンション検討中さん]

実際に住宅ローン控除をフルに受けられる金額を借りるには、年収1000万がスタートラインではないでしょうか。

[544: マンション検討中さん]

共働きが多いので世帯年収なら余裕ですね。

[545: マンション検討中さん]

え、合算で1000？
嫁にローン背負ってくれるか聞いてみた？

[546: マンション検討中さん]

テレワークに使える設備を押してきましたねー。
https://www.mecsumai.com/oji300/telework/index.html

マルチワークカウンターは収納とトレードオフなので微妙かも。
共用棟のエレベーター設置は贅沢ですね。(機械室が地下のタイプだと高価な装置が浸水時に真っ先に壊れますが。。)

[547: 匿名さん]

>>546
共用棟のエレベーターは地域住民も入ってくる2階のラウンジへの直接動線を確保する必要があるからだと思います。

ヨコですが、2階ラウンジの運営をよくわからないNPOに任せることが不安です。
NPOのサイトを見ると、すでにこのマンションを使いまくる気満々なようで･･･。
近所の都営住宅の住人が敷地内を通り抜けるのもちょっとイヤなのに、なぜお金を出して買ったマンションの共用部が部外者の思うままになるのか不信感しかありません。

[548: マンション検討中さん]

共用廊下が鉄柵でスケスケ…。
あれはなんとかならないのですかね。

[549: マンション検討中さん]

内廊下のマンションは高級感ありますね。
やはり鉄柵などでコスト削減しているのですね。資材の高騰、人件費などマンション価格は中々下がりませんね。

[550: 匿名さん]

>>547
たしかに。週一でNPOがイベント開催って結構な頻度…
クロスデッキは通常時は住人以外入れないのかな？

[551: 匿名さん]

団地の住人にとっては朗報だな。子供同士交流できて刺激になるのでは？笑

[552: マンション検討中さん]

>>549 マンション検討中さん
ガラスでもコンクリートでも良いから使って欲しかったです。そんなに価格が変わるのですかね。

[553: マンション検討中さん]

建物に高級感は無いですねー。
明治通りからマンションに入る感じもなんだか冴えない道ですよね。
倉庫入口に入る道って感じ。

[554: マンション検討中さん]

周辺の団地の景色も気になります。

[555: マンション検討中さん]

飛鳥山タワー20階売りに出てますね。
こちらの新築を検討してましたが迷ってきました。価格もあまり変わらなそうですし。
新築要素以外でこちらの方がメリットある点はありますか？

[556: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん
駅に近い
これは絶対に変わりません。
新築が好きならガーデン

[557: 通りがかりさん]

>>555 マンション検討中さん
立地やリセールを第一に考えるなら断然飛鳥山タワーだと思いますが、ご自身で長く住むおつもりなら新築でも良いと思います。
新築は購入時に仲介手数料もクリーニングやリフォーム費用もいらないので、それだけで初期投資が少なく済むし、一般的にマンション購入後最低でも5年は修繕積立金が安価に抑えられているため、長く住み続けた場合の総支払額を考えたら金銭的なメリットがあるのではないでしょうか。

[558: マンション検討中さん]

リセールを考えたら、中古もありじゃないですか？？

[559: マンション検討中さん]

これだけ不透明な時代です。
購入後何かあった際に売却や賃貸がすぐ出来る物件がいいと思います。
ここのマンションはどうなのでしょう？？

[560: 通りがかりさん]

何かあったとしてもどこかにお金を払って住まなきゃいけないのに、売るか貸すかで住み続ける選択肢がないのはなぜですか？
最初から無理のない返済計画を立てておけば問題ないと思うんですけど…

[561: 匿名さん]

転職とか転居を伴う転勤、妻の退職、離婚などのイベントが起きたら住み続ける選択肢が無いだろ。

[562: 匿名さん]

親の介護もなども。夫婦ともに両親が健康で、転勤もなく、仕事も家庭も上手くいっている家族であれば当面は安定した住居を持てるが、10年後、20年後は分からない。分譲は賃貸よりも月額支払いが安いことがメリットなのに、同額となると機動的に動ける賃貸の方が勝ってしまう。

[563: マンション検討中さん]

話が変わってしまうんですが、堀船小、堀船中ってどうなんでしょうか？
この辺りは所得のムラがありそうで親御さんと価値観合うか心配です。

[564: マンション検討中さん]

うう、うわあ

[565: 匿名さん]

>>563
堀船中の校歌「東京の光」です

堀船中学校校歌「東京の光」　作詞作曲不詳

　　１．東京の光 集めて人は皆
　　　　若々し　ここ堀船、堀船
　　　　近代の大工業地
　　　　燃え上がる若き力と
　　　　皆共に　ここに築きし
　　　　堀船、堀船　堀船中学校

　　２．荒川の命溢れて人は皆
　　　　清々し　ここ堀船、堀船
　　　　近代の大工業地
　　　　健やけく強き意志持て
　　　　皆共に　ここに学びし
　　　　堀船、堀船　堀船中学校

　　３．学問の粋を集めて人は皆
　　　　賑々し　ここ堀船、堀船
　　　　近代の大工業地
　　　　商工の栄ゆるところ
　　　　皆共に　ここに築きし
　　　　堀船、堀船　堀船中学校
　

[566: 匿名さん]

地元民以外は間違えやすい
北区堀船＝「ほりふね」
堀船小・堀船中＝「ほりふな」です。
昔、堀之内（ほりのうち）村と船方（ふなかた）村が合併して堀船になったことに由来しています。

[567: マンション検討中さん]

>>565 匿名さん
大工業地帯なんですね…

[568: 匿名さん]

まぁ、昔を言ったら北区なんて北区だもの。
そこは流石に原発跡地とか大惨事跡地とかではない限り、考慮したらダメだろう。
よく言うのは昔はお侍さんが云々で日本全国事故物件やんか。ってやつだよ

[569: マンション検討中さん]

紙の町ですから！印刷局もあるしね。

[570: マンション検討中さん]

区役所移転するタイミングで再開発するのでしょうか？
サンスクエアの建て替え等ありますか？
サンスクエアの所にマンション出来ませんか？
ご存知の方、教えて下さい。

[571: 匿名さん]

＞570
サンスクエアは来年で築50年だから、そろそろ建て替えないとヤバいでしょ。

[572: マンション検討中さん]

駅前再開発の話はグランドデザインで紹介されてます。駅前から区役所にかけて綺麗に整備されるでしょう。
サンスクエアも建て替えなどあると思いますが、マンション建設の話はまだないです。

[573: マンション検討中さん]

サンスクエアがきれいな商業施設になればいいですね。
希望はその上階がマンション
王子は将来的に変わりそうですね。

[574: マンション検討中さん]

駅前の再整備が10年後とかですよね。まだ先の話です。サンスクエアもデッキ直結の建物にするなら駅前整備の設計が決まってからになるので、それ以降ですよ。

[575: マンション検討中さん]

グランドデザインでは商業施設の誘致が20年後ではなかったでしたっけ。

[576: マンション検討中さん]

ツボ300なら買うの辞める
他の人どうぞ買ってあげて

[577: マンション検討中さん]

無理して買わなくてもいいよ
高い買い物だからね
あたいは坪300なら買います

[578: マンション検討中さん]

一番安い広告部屋狙いかな。

[579: 口コミ知りたいさん]

平均坪単価330くらいかな
パンダは67平米5980万でお願いします

[580: 通りがかりさん]

このマンションにそんなに金だすなら中古で探すか戸建て買った方がいいよ

[581: マンション検討中さん]

中古もこの価格、プラス仲介手数料

[582: 口コミ知りたいさん]

戸建ての方がいい、という発想が昭和ですね

[583: マンション検討中さん]

うちは共働きですので、マンション1択ですけど。
戸建ては大変そうなんで。

[584: マンション検討中さん]

本来なら、駅から遠い戸建vs駅から近いマンションという構図ですね。戸建は使用料がかからない駐車場があるのでクルマ持ちには有利です。

ガークロのように駅に近くなく、安いわけでもなく、環境が良いわけでもないマンションと比べたら戸建を選ぶという考えも分かります。

[585: 匿名さん]

せめて明治通りの手前だったらJR王子駅南口から近いと感じるんだけどな?。朝の急いでいるときに最大約２分の足止めは痛いです。

[586: 匿名さん]

戸建てなら管理費修繕費駐車場利用料いらないから予算も上げられる。
ローンだけで月々20万円なら8000万円まで可能。8000万あれば土地代5500万円として、山手線の駅徒歩5分以内に買えるよ。

[587: 検討板ユーザーさん]

飛鳥山タワーが手堅いな。
ここは辞退します。

[588: 口コミ知りたいさん]

＞戸建てなら管理費修繕費駐車場利用料いらない

『いらない』というのは違うかと。毎月直接出ていかないだけで、ある時突然雨漏りしたり壊れたり台風被害あったりして数百万の補修が発生するので、その分蓄えておく必要がありますね。防水工事も10年過ぎたらやらないといけないし。

駐車場代は確かにかかりませんが、そもそもその分の土地買ってますからね。また台数増やす時は外部に借りざるを得ず、その際は場所にもよりますがマンションの駐車場借りるより高くなる傾向がありますね。

[589: マンション検討中さん]

>>588 口コミ知りたいさん
修繕費はその通りですね。
マンションでも駐車場の土地や設備は所有権の共有として購入価格に含まれているので、戸建だけ駐車場分の土地を買っているという話は少し違うと思います。

[590: 匿名さん]

マンションの修繕って共用部分だけだからな。自室のリフォームは別だし、三棟に一棟は積立不足だということでいつ一括で拠出させられるか分からないし。
マンションは駐車場が含まれた価格なのに、駐車場使うのに別料金だし、抽選もあるしでデメリット多い。
防犯面ではマンションのが安心だけど。

[591: 匿名さん]

築50年のマンションは住めるけど築50年の戸建ては住めない。

[592: マンション掲示板さん]

>>591 匿名さん

最近の高断熱高気密な住宅ならマンションと同じように修繕入れれば住めるでしょ
マンションのメリットは駅近というのが一番で、あとは防犯とかその辺だからガークロの立地だと微妙なとこだよ

[593: 匿名さん]

マンションが高騰しすぎて、駅遠マンションと駅近戸建の月払いが同じになってるんだよね。バブルだから本当に価値のあるマンション以外は今後暴落が怖いよね。

[594: マンション検討中さん]

暴落したところで転売屋以外困らないでしょw

[595: 通りがかりさん]

6月　
首都圏　前月比－0.2％の3,668万円と4ヵ月連続の下落　
都心部は8ヵ月ぶりにマイナス
近畿圏や中部圏で事例数の増加続く　
価格改定の動きは一旦沈静化へ

[596: 通りがかりさん]

>>594 マンション検討中さん
お金がなくなったのは同じだよ

[597: 通りがかりさん]

リセールを考えてる人が駅徒歩5分超えのマンションを候補に入れること自体が間違いだと思う

[598: マンション検討中さん]

埼玉の駅徒歩5分以内と、都内の駅徒歩9分で比べたらどっちが良い？

[599: マンション検討中さん]

埼玉（浦和駅徒歩5分）と都内（八王子駅徒歩9分）で比べて埼玉選ばない奴っていないと思うけど。
質問すらマトモにできないってなんか可哀想。

[600: マンション検討中さん]

>>599 マンション検討中さん
価格が違うでしょ！？単価が同じくらいの所で比較しなきゃ笑