ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[5001: マンション検討中さん]

私には、アンチの人たちの方が必死に見える。

[5002: マンション比較中さん]

>>5001 マンション検討中さん
叩きやすい物件狙って契約者を不快にさせてるよね？
目的はストレス発散？

[5003: 口コミ知りたいさん]

ここは元検討者が多いかもね。検討したけどやめて、暫くして様子を見に来たら、案の定完売してなかった。自分の判断は間違ってなかったと確認する。それでアンチやネガの書き込みが多くなる。それだけ注目はされていたということ、人気では無かったが。
逆に、検討外したのに即日完売するような人気物件を逃すと意外と残念ですよね。

[5004: 通りがかりさん]

まぁ周り(ガーデンズ)と比べたときに見劣りして残念だったのは確かで、プレミストと比べても条件面でインパクトはなく、叩かれやすいんでしょうか。
しかし全体的に中古相場があがってきているので、検討者は増えてはいるって感じですかね。
運が悪く完売してないですが、そのうち完売しますよ

[5005: マンション比較中さん]

何で売れ残っているのか考えたけどこれくらい？
・過去に水害履歴あり（自然には勝てないからまた同じことが起きる可能性がある）
・工業地帯
・周りに何もない（明治通り超えないと何もできない）
・駅距離長い（しかも信号待ち長い明治通り挟んでる）
・その割に高い

[5006: 匿名さん]

>>5005 マンション比較中さん

適格な分析です。
・水害履歴→何かあった時に後悔する。やっぱりやめておけば……。他も同じだが。
・工業地域→日影規制の適用がないのはリスク。住居地域ならある程度は守られるのは安心。住めない訳じゃないけど永住目的なら出来るなら避けたい。
・何もない→ちょっと買いものに行くのにほぼ毎回長い信号を待つのは苦痛。
・高い→結果的にプレミストより高くなってしまったのは誤算。割安感薄い。

どれだけJR王子駅に必要性があるか。上野、池袋、東京あたり以外はそこまで利便性が無いかな。広域で検討者がいると思ったけど、少し調べるとネックが多く、住んでからの快適性を上回れないのかな。
あくまでも主観でただの感想です。

[5007: マンション検討中さん]

京浜東北線に利便性を感じない方はこの物件は合わないかもしれませんね。色々と難点はありますが、京浜東北線徒歩圏内の大規模で都心へのアクセスが良いというのがここの特徴だと思います。あくまで私見ではありますが。

[5008: マンション比較中さん]

京浜東北線・南北線が使えるので共働き世帯にはウケそうですね
ただこの価格帯が買える層であれば選択肢は割と広いと思うので他に流れちゃうんでしょうかね

[5013: 購入経験者さん]

共用施設は豪華です。
ランニングコストが安いです。
中層以上の日当たりが良いです。
中庭は立派でオアシスです。
子育てファミリーにはイベントなど良いです。
というように良いところは沢山あります。
これだけ見れば、売れるような気がします。

[5014: マンコミュファンさん]

完売していない一番の理由は、上がり基調の相場にあわせて値上げするために、ブライト上層45戸の売り出しを遅らせたから。ブライト上層以外で売れていないのは、ただ単に売れていない部屋と、「第3期○時5,900万円台～7,500万円台」と表記するために単価の低い低層を残しておく必要があったから。人気物件とは言いませんが、不人気ではないでしょう。

[5015: マンション検討中さん]

既に完成してるのに大変ですよね。

[5016: マンション比較中さん]

売れない理由は何とでも言えますよ。
本当のところ「売れなかった」のか「売らなかったのか」なんて中の人しか知らない。
ここに書き込むということは中の人なのかなと邪推してしまう。
戦略としてあるんでしょうが、素人には「売れなかった」としか見えないんですよ。

[5017: マンション検討中さん]

売れなかったのか売らなかったのかは外野には分かりませんが、また売り控えて3期2次の販売は2月下旬からですね
1次が27件入ってる確認は出来ませんでしたけど、残り50戸ほどあったとしたら半分出たんでしょうか
流石に残りは販売ペース落ちそうなので、シティハウス王子の値段が出るの待ってそうです

[5018: 鼠子]

一生に一度しか買えない人様の大きな買い物をここまで馬鹿にして楽しいですか？
資産価値を守るために住民は鬼になるしかない！

[5020: マンコミュファンさん]

>>5017 マンション検討中さん
> また売り控えて3期2次の販売は2月下旬からですね
そうなんですよ。MR維持にかかる費用もあるし、1次を2週間単位くらいにして、バンバン売ったほうが良さそうに思えるんですけどね。素人目には。

もしくは3月末までMRもスタッフも契約していて、その販売費も織り込み済みなので焦っていないのか。売主が3社なのも、複雑になっている原因かもしれません。

[5021: マンション比較中さん]

以前、MR巡りをしたとき、いろいろな場所の信号時間を計測しました。そこで参考までに、京北倉庫前の日中平均待ち時間を計算してみました。

赤＋黄色（青点滅）：104秒
青：27秒
ストップウォッチで計測していないのでおよその値です。

信号待ち時間の期待値を計算すると
(104*104/2)/(104+27)=41秒
です。

元となる計測値に少し誤差があったとしても、毎回何分というのは間違いのようです。これを長いと思うか短いと思うかは、ご自身でご判断ください。

計算方法はこちらです。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10178579320

信号待ちの時間を、京浜東北の本数の多さでカバーできるか？　また、南北線の場合、京浜東北ほど本数はないけれど、その代わり京北倉庫前と溝田橋で2面待ちできるので、信号待ちは短くなる可能性はあります。でも、渡ってしまうと、首都高入り口の信号もあるので...むむっ。

また、部屋の位置によってエントランスまでの距離は違うし、エレベーター待ちもあるので、あー複雑。結局トータルで考えるしかなさそう。

[5024: マンション検討中さん]

ガークロ買うなら周辺中古の方が価値が高いのは明白。
新築価格が異常値だと思いました。
相当売るのは大変になるでしょうね。
だって住宅ローンの残債より高く売りたいもんね。

[5025: マンション検討中さん]

あと1000万安かったらなぁ。

[5026: マンション検討中さん]

本当に荒らしがひどくなってしまいましたね。デメリットを語るのは自由ですが、悪意がありすぎで大変残念です。

[5028: 検討板ユーザーさん]

住民なわけないだろ(笑)そんなに暇じゃないよ！

[5029: 検討板ユーザーさん]

あらしで資産価値って大丈夫かよ？

[5030: マンション検討中さん]

真面目なところで質問なんですが、都内京浜東北線新築以外で買い要素ありますか？

[5031: マンション検討中さん]

5013の要素、王子駅付近の利便性、学校が近くて塾が豊富な教育環境、接道がなく静かな住環境などですかね。

[5032: マンション検討中さん]

>>5006 匿名さん
南側に隣接している敷地は第1種住宅地域、第2種高度地域なので、最高でも8-15mしか建てられない。将来開発しても、2階以上全然日当たりの問題がない。
投稿するなら、責任を持ってちゃんと調べてください。

[5033: マンション検討中さん]

隣が京北倉庫。
この価格で隣が倉庫なんですね。
今の相場だと普通なんでしょう。
メインエントランスの前の道路見ると、なんか違うなぁと気がしました。
今の新築マンションは高過ぎます。

[5034: マンション検討中さん]

>>5033 マンション検討中さん
去年から鉄骨の値段は150％以上、労務費130%以上高くなったせいですね。これから建設するマンションの坪単価はどのぐらい高くなるか想像できない....

[5035: マンション検討中さん]

このマンションは鉄骨の値段は150％以上、労務費130%以上高くなった価格だけを折り込んでいるのですかね？

[5036: マンション検討中さん]

>>5035 マンション検討中さん
意図は不明ですが煽るだけでしたらお帰りくださいな。

[5037: マンション検討中さん]

ここの掲示板を見ていて単価が高い話がありそう思ったのですが、私の質問が気に障りましたら本意ではないです。

[5038: マンション検討中さん]

今ならちょい高いぐらいならバウスが売るとき損しないんじゃない。

[5039: マンション検討中さん]

>>5034 マンション検討中さん
マンションだけではないよ。去年から、野菜とお肉なども高くなりました....コロナのせい

[5040: マンション検討中さん]

>>5037 マンション検討中さん
単価が高いというコメントを見ただけで材料の高騰『だけ』を織り込んでるって発言に悪意を感じました。違いましたらすいません。

[5041: 検討板ユーザーさん]

>>5039
今の可処分所得があがっていない現状を考えると、コロナのせいもあり、将来のことを考えると、ペアローンで恩恵を受ける6000?8000万円の価格帯の中で割高な印象を受ける物件は怖いですね

[5047: マンション検討中さん]

[No.5009～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[5048: 匿名さん]

>>5032 マンション検討中さん

＞南側に隣接している敷地は第1種住宅地域、第2種高度地域なので、最高でも8-15mしか建てられない。将来開発しても、2階以上全然日当たりの問題がない。

その理解、都市計画法の解釈を根本的に間違っています。
検討者に誤解を与えるので、意図的でなければ投稿者自身で削除依頼なさってください。

[5049: 匿名さん]

>>5048 匿名さん
5032ではないですが、どのように間違っているのでしょうか？あまり詳しくないので、よろしければ教えていただきたいです。

[5050: マンション比較中さん]

5048 ではないけれど、北区の都市計画図1（用途地域）を見る限りは、印刷局の宿舎は第一種住居地域 第２種高度地区（記号200-2）です。
https://www.city.kita.tokyo.jp/toshikeikaku/toshikeikakuzu.html

同じ記号200-2の地域には、13階建てと12階建ての堀船住宅があります。地図の凡例を見ても高さ制限は書かれていません。高度地区の高さ制限は用途地域とのコンビネーションなので、高さ制限は無いorゆるいのではないでしょうか。容積率や建ぺい率、日影規制の制限は受けまるでしょうが。

気になるならMRの営業に聞いてみてはいかがでしょう。

[5051: 匿名さん]

丁寧にありがとうございます。参考になりました。

[5052: マンション検討中さん]

>>5050 マンション比較中さん
丁寧にありがとうございます。
堀船住宅の北側は線路と川であるため、高度制限が緩和された可能性があります。
200-2のエリアは堀船住宅以外の高建物がない印象です。
MR営業に聞いてみます。

[5053: マンション検討中さん]

さすがに賃貸に出ている34万8000円は入居決まりませんね。
投資目的なんでしょうか？
この賃料のマンションとなれば将来的にも資産価値は維持出来そうですね。

[5054: マンション検討中さん]

>>5048 匿名さん

説得力がない発言だね。笑

[5055: マンション検討中さん]

>>5050 マンション比較中さん
「北区　第2種高度制限」で調べると8-15mの制限がありますね。
詳しいご説明ありがとうございます。
勉強になりました。

[5056: マンション検討中さん]

>>5053
釣りですか？

[5057: マンション検討中さん]

34万8千の賃貸去年からずっと出てるね
30万に下げても決まらないんじゃない？

[5058: マンション検討中さん]

どういう属性の方が借りる想定なんですかね。
今8000万円のマンションを金利0.5%で借りても月々の返済は20万、菅積高く見積もって入れても25万程度。しかもそこから住宅ローン控除あり。と考えてると、都内で資産性の高いマンション買う方が全然コスパ良いですからね。

[5059: マンション比較中さん]

>>5055 マンション検討中さん
わかっていらっしゃるとは思いますが、おそらく高度地区は単独では機能せず、用途地域との組み合わせて意味を成すと思われます。正確性を期すのであれば、区役所に問い合わせることをおすすめします。

[5060: マンション検討中さん]

>>5059 マンション比較中さん
ご意見ありがとうございます。
区役所に問い合わせしてみます。

[5061: eマンションさん]

たしかに不思議な賃料設定ですよね。28万くらいが適正相場じゃないかしら。ファミリータイプの分譲賃貸は出物が少ないので、それくらいなら借りる人もいるかも。

[5062: マンション検討中さん]

ガーデンズ、飛鳥山が25万で出ているのに気が狂ってますよね。

[5063: 匿名さん]

>>5055 マンション検討中さん
その資料を読んでも理解ができないのか･･･。

[5064: マンション検討中さん]

凄い賃料で驚きました。
10万円以上高い賃料設定を不動産屋が決めたょうかね。
このままだとずっと空室で困ると思いますが。

[5065: マンション検討中さん]

皆さんにお伺いしたいのですが、プレミストとこちらではどっちが先に完売しそうですか? 私は路線はどっちでも良いので、不意の転勤の際の売り、賃貸での貸し出しの可能性の高いほうを選択したいと思っています。資産価値ベースでご意見を頂ければと存じます。先に完売するということは「資産価値がより高い」と考えております。

[5066: 検討板ユーザーさん]

高額で賃貸に出せるガークロではないかと考えます。
資産価値を重視なら中古も選択肢に入れた方がいいのでは。

[5067: マンション比較中さん]

>>5065 マンション検討中さん
どちらも資産価値を狙う物件ではないでしょう。王子近辺で賃貸に出す可能性があるなら、飛鳥山タワーでしょう。余力があるなら赤羽の駅歩5分物件。

[5068: マンション検討中さん]

資産価値、売りやすさベースで考えるなら断然プレミストでしょうね。

[5069: マンション検討中さん]

>>5065 マンション検討中さん
新築にこだわらず、こういうの買う方がいいと思いますよ。高台側の方が資産価値が高く周辺環境も良いと思います。新築にこだわるならどちらでも大して変わらない気がしますが、ガークロは既に安い部屋がない気がするのでプレミストかなぁ。
https://www.nomu.com/mansion/id/ED9Y1005/

[5070: マンション検討中さん]

資産価値は大差無いと思います。リセール重視で路線にも拘りが無いなら、皆さんが言っている通り中古や他の地域とも比較したほうがよいかと思います。

[5071: 検討板ユーザーさん]

ガーデンズより割安感あるプレミストがいいかと思いますよ

[5072: マンション検討中さん]

皆様ありがとうございました。皆様のご意見と自分の感覚がマッチした、駅からより近いプレミストのほうにしようかと思います。ただ、ガークロも転勤とかなくてどっしり暮らす場合はとても良いマンションですよね。自分は転勤のリスクが高いので・・

[5077: 匿名さん]

「利用したことのない地下鉄」No.1の南北線のマイナー駅、2分だろうが0分だろうが大した価値などない。
京浜東北線徒歩8分のほうが遥かに便利だし将来価値も高い。これ自明の理。

[5082: 検討板ユーザーさん]

路線気にしないのであれば、バス停徒歩2分の物件でもいいのでは？　そもそも、心の中ではプレミストかなと思ってるのにここの掲示板で意見求めるのは意味不明だし、どっちが資産価値が高いか意見割れてたのにプレミストと決めてるあたり、本当に購入するならもうちょっとちゃんとお考えになったほうが良いかと思いますよ。

[5083: 検討板ユーザーさん]

>>5082 検討板ユーザーさん
あ、すみません>>5072 さまへのアドバイスです。

[5084: 匿名さん]

ガークロって略称が良くないなって思った。知らんけど

[5085: マンション検討中さん]

>>5081 評判気になるさん

どういう意味ですか？

[5086: マンション検討中さん]

この掲示板、荒れまくり。ガークロは良い物件なのに足引っ張ってどうするの？

[5087: 検討板ユーザーさん]

こんな誰か書いたかもわからない検討板で足引っ張るもなにも、ただの僻みにしか聞こえてませんよ！(笑)

[5088: 検討板ユーザーさん]

まあまあ。マンションコミュニティなんて便所の落書きですから。誰がどのポジションから書いているかも分からないし、いくらでも装う事はできます。

[5089: 検討板ユーザーさん]

誰でもネットを使いこなせるこのご時世、流石にマンションコミュニティに書いてある事を本当の意見だと信じちゃうようなネットリテラシーの低い方は実在しないですよ。

[5090: 匿名さん]

>>5089 検討板ユーザーさん

それは乱暴な意見。玉石混交だと思う。
過去にはこの掲示板に書き込まれた事実によって完成マンションが建て直しになったこともある。

[5091: マンション検討中さん]

>>5090 匿名さん

玉石混交だけど、ほとんど石だよね笑
それに建て替えになったのは完売後の住民板でしょ？
完売後の住民板に住民以外が書き込む事がない（書き込む意味がない）から、色々な立場の人がそれぞれの思惑で書き込む検討板とは質が違うよ。

[5092: マンション検討中さん]

あの手この手でマウント取ってくるネガ。
それに対していちいち反応しちゃう住民。
スルー徹底すれば落ち着く。
それが出来ない住民も餓鬼。
ネガは論外。

[5093: マンション検討中さん]

ガークロはこの地域ではランドマーク的なマンションではありません。
場所を説明するのもしにくい場所です。
プレミストは駅前で公園もあり存在感を感じます。
王子駅周辺で存在感あるマンション、要は誰でも地域の人がわかるマンションが売却や賃貸に出すときに有利だと思います。
中々比較は難しいですよね。

[5094: マンション検討中さん]

王子神谷のランドマークはガーデンズだと思います

[5099: 名無しさん]

ほんとこの掲示板荒れ荒れね。検討者が見たら購入躊躇するよ。営業妨害甚だしい。早く完売して掲示板が閉鎖しますように。

[5100: マンション掲示板さん]

>>5099 名無しさん

プレミストに偏った発言は営業でしょうね。どちらが良い悪いではなく、プレミストがいいと思う人はこっちの掲示板は見ないから書き込まないし書き込む理由もない。
そして5098みたいに愉快犯がネガを煽り、ネガも愉快犯だと分かって便乗する。

[5114: マンション検討中さん]

[No.5073～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[5115: マンション検討中さん]

>>5099 名無しさん
長期販売物件の宿命で残念ながら完売までずっと弄り続けられると思う。
あと2年ぐらい我慢すれば静まるとは思う。
ガークロが悪いわけではなくて世の中が悪いと思う。

[5116: 匿名さん]

ガークロは悪くない。大規模で平置き駐車場なら住民がまともなら管理組合会計や修繕積立会計など小規模に比べれば将来的に安定している。30年以上から永住目的なら大規模に限る。デメリットばかりが言われるが、長い目で見た時のメリットは意外とあります。あくまでも永住目的ならばで、投資目的、リセール重視、転勤族などには向きません。子持ちファミリーで一生ここに住んで、残債割れなんか気にしないという方々にはピッタリです。

[5117: マンション検討中さん]

ゆっくり腰を置いて子育てしたい世帯にはいいと思う。学校も塾も近いし、王子は交通アクセスがいいから私立に通わせるのも楽。20年くらいして子供が家を出る頃には再開発も多少は進んでるだろうし、売りやすいんじゃないかな。分からんけど。

[5118: 名無しさん]

完売するまで長々とネガされるのは気の毒です。

[5119: 名無しさん]

プレミストは2期で完売になるかもしれませんね。
ここも早く完売になって閉鎖されることを祈るばかりです。

[5120: マンション検討中さん]

>>5118 名無しさん
気の毒の次元を超えてませんか？
ここまであること無いこと書かれたら資産価値に影響しますよね。
人から妬まれるような物件買ったからと言ってあまりにも酷い仕打ち。

[5121: マンション検討中さん]

ここのネガは相当酷いですが、たかだか掲示板の書き込みで資産価値に影響は無いと思います

[5122: 検討板ユーザーさん]

自分がもし検討するなら、住民の掲示板をみて判断すると思います。

[5123: 芝田]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5124: マンション検討中さん]

マンマニが酷評したガークロ

マンマニが絶賛したプレミスト

[5125: マンション検討中さん]

>>5122 検討板ユーザーさん
メダルが付くような方はそうかもしれませんが、ここを見て判断する人は少ないと思いますよ。あくまで参考程度かと。

[5126: 匿名さん]

マンマニはそこまで酷評してないが、お勧めもしていない。
社会奉仕精神が強い人にはお勧めだったが。

[5127: マンション検討中さん]

SUUMOにプレミストは掲載していない。ガークロはしている。その広告費は購入した人が払う。プレミストは金かけなくともすんなり売りきることが可能と踏んでいるのか？

[5128: 匿名さん]

>>5127 マンション検討中さん
広告費はデベの負担でしょ。
何で住民が負担しなきゃいかんの？

300世帯捌くにはある程度広域から集客かけるのは
仕方ない。その広告費。どこもやってること。
広告費が販売価格に上乗せされてる何て絶対に認めない。
モデルルームや販売長期間経費分も販売価格に上乗せになってるとかは更に認めないからな。

[5129: 名無しさん]

>>5128 匿名さん

広告費は仕方ない。必要経費です。

[5130: マンション検討中さん]

SUUMO以外にも広告媒体なんていっぱいあるじゃん。SUUMOだけで判断する理由が分からん。

[5131: マンション検討中さん]

>>5128 匿名さん
分からないの?かわいそう。物件価格に入れ込み済みというこですよ。

[5132: 名無しさん]

>>5128
最初から広告費も原価計算して販売価格に転嫁されているのは当たり前の話ですが、販売が長期化することが当初から織り込まれていなかったら、更に原価も増えるわけなので、その分デベか購入者の実質的な負担が増えますね。
ただ、現状でいうと周辺相場があがってきているので、あえて長期化させる選択肢もあるかもしれません。
いずれにしても営利企業なので、販売戦略はあったとしても、ボランティアはありません。

[5133: マンコミュファンさん]

志茂の物件のように長期化するのかな。あそこもガーデンズと同じ時期だったから苦戦したわけで、今現在の相場で考えたら価格も抑え目でよい物件ですよね。
ガークロも周辺中古など優良な比較対象がありすぎて、購入を躊躇されちゃうんだろうなぁ。物件自体はしっかりした造りで素敵なのにね。

[5134: 匿名さん]

広告費は経費でしょ。原価＋経費＋利益＝価格ですよね。
販売が長期になり経費が重なったら価格に追加する。だから値上げなのかね。
長期販売売れ残りで値下げなら納得だが、値上げは納得できない。
建ってから年月建てばそれだけ雨風にさらされてる訳でしょ、いわゆる経年劣化してるのに値上げされてるのね。

[5135: マンション比較中さん]

>>5134 匿名さん
5132ではないけど、まったく物件の価格モデルを理解していない。広告費も販管費の一つ。

物件価格＝土地取得費＋建築費＋販管費＋α（近隣対策など）＋利益
販管費：広告宣伝費や営業マンの人件費、モデルルーム建設維持費など

仮に売れないことが原因で値上げするなら、余計売れなくなるので本末転倒な話。ビジネスをわかっていないのが残念。というか、ケチを付けるのが目的なら納得。

[5136: マンション検討中さん]

今日のネガは広告費で攻めてますね。なんでもありなんだな。

[5137: 通りがかりさん]

>>5127 さん

プレミストも普通にSUMMOに載ってません？ガークロのページ見てると、下におすすめの物件て出てくるんですが、このページのことじゃなくて？

不動産業界って物件ごとの独立採算制なんですか？物件ごとの広告費を気にする感覚がなかったもので。マンションごとの利益率ってなるとだいぶ違いでそうだし、収益は会社としてトータルで考えるもんなのかななんて思ってたもので、、

[5138: 名無しさん]

なんか住人と思われる方の擁護が沸いてますが、販管費だろうが広告費だろうが言い方が違うだけのこと。
想定より販売が長引けば、販管費や人件費等の諸経費で原価があがるので価格に転嫁するか、利益を縮小して現状維持で売るかの基本2択です。
ここはどちらかと言うと前者の要因を周辺相場上昇に便乗して値上げるのが実情でしょうか。
どちらにしても最初から売り方が下手かと思いますが。

[5139: マンション検討中さん]

>>5138 名無しさん
全戸販売してなかったのに想定より長引いたというのはどういうことでしょうか？販売戦略よく分かりません

[5140: マンション検討中さん]

>>5139
マンション販売をよく勉強してから質問お願いします。

[5141: マンション検討中さん]

>>5140 マンション検討中さん
販売が長引きそうなので、そのコストを補うために良い住戸を取っておいて値上げしたということですかね？でも、ここはブライト上層の販売前にそれ以外の住戸はある程度売れてたみたいですし、やはりよく分かりませんね。

[5142: マンション検討中さん]

不動産を良くわかっている振りをして、適当なことを言っている人の口車に乗ってはいけません。当事者じゃないんだから、戦略なんてわかるはずがない。あの手この手ですよ。

[5143: マンション検討中さん]

>>5142 マンション検討中さん
確かにその通りですね。当事者でなければ分かるわけないので邪推ですね。

[5144: 検討板ユーザーさん]

あの手この手おもしろい掲示板ですね。
売り出す際に販売期間を想定したうえで販売にかかる費用を見込んで販売価格に転化してると思います。販売期間が伸びて想定以上の費用がかかれば、それは売主の利益が減るだけです。販売期間が伸びて購入者の負担になるというのは意味不明です。購入済みの人に販売期間が伸びたから追加徴収するデベがいれば話は別ですが笑

[5145: マンション検討中さん]

販売期間が伸びて想定以上の費用がかかれば、それは売主の利益が減るだけです。
→これは当初から全て価格が発表されていないので、あなたの希望にしか見えませんが。

[5146: マンション検討中さん]

現実を理解されていない(理解したくない)人が多いですね。。
購入された住人の方なんでしょうが可哀想です。
当初ここも検討していて、今は他も検討していますが、１つのマンションしか見れてないような人がたくさんいて残念です。

[5147: マンション検討中さん]

>>5145 マンション検討中さん
コストを転嫁して値上げしたというのもあなたのご希望にしか見えませんよ、ネガさん

[5148: マンション検討中さん]

>>5146 マンション検討中さん
あなたのように邪推でネガる人がいることも大変残念です。

[5149: マンション検討中さん]

>>5147
残念ながら私はそのような発言はしていません。
他者の発言と混同して指摘されても意味が理解できません。
話が飛躍しすぎなところは修正してくださいね。

[5150: マンション検討中さん]

>>5149 マンション検討中さん
そうでしたか。意図は不明ですが急に横から入られたということですね。混同して失礼致しました。

[5151: 匿名さん]

早く完売しないから弄られるんだよ。
営業は仕事しろよ。
ネガもいい加減にしろよ。

[5152: 比較検討中さん]

まあまあ皆さん落ち着いて。

[5153: マンション検討中さん]

いつ完売するんですかね？
不安になってきました・・・。

[5154: 匿名希望さん]

>>5153 マンション検討中さん

いつかは完売します。焦らず待ちましょう！！

[5155: マンション検討中さん]

3期1次の先着順が全部売れててもあと20戸くらい。2次で10戸以上売れないと時間かかりそうだね。

[5156: 匿名さん]

モグラ叩きのごとくネガが現れる。
住民は団結して徹底的にネガ論破して行く必要がある。こんなの放置してたら風評被害で資産価値落ちる。
富裕層に対する妬み嫉みが実に見にくい。

[5157: マンション検討中さん]

計画通り売れていなければ値引きするし、計画通りなら値引きしない。同じ完成しているマンションでも近くのローレルコート赤羽は大幅に値引きしている。ガーデンクロス東京王子は全くしていない。ネガはどこかの営業か値引き期待して裏切られた人だと思いますが、外野が何と言おうがデベはどっしり構えていると思います。

[5158: マンション検討中さん]

>>5157
計画通り売れたかどうかなんかデベしかわかりませんし、計画通り売れなかったからといって値引きするかどうかもわからないので憶測で語っても意味ないですね。
焦る気持ちはわかりますが、無駄に反応するのはやめましょう。

[5159: マンション検討中さん]

売れているのは強いんですね。広告費かけなくとも集客できる。ライバルよりほんの少し価格を下げても売れる。しかも広告費かけないから利益率は高い。「人気」「売れ筋」は強いんだよね。キーワードは駅3分以内が強みなんですね。人気はともかく、僕はここのタイタニックが二艘並んだインパクトある景観が大好きです。

[5160: マンション検討中さん]

>>5159
水害で沈没しなければ良いですが・・・

[5161: 名無しさん]

>>5160 マンション検討中さん

既に売れ行きが沈んでるので
これ以上の沈み込みはない。

[5162: マンコミュファンさん]

>>5160 マンション検討中さん

自作自演でコントしてる。。。こんな掲示板で寂しいひと。。。

[5163: マンション検討中さん]

ここのスレ伸びがやばい。普通に検討してる人だけじゃここまで伸びない。ネガも検討しているネガではなくて、明らかに悪意があるネガ。

[5164: マンション検討中さん]

>>5163 マンション検討中さん

だって、近くにあのパワ●●会社がやっている新築マンションがあるんですもん。そりゃ荒れますね。

[5165: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5166: 匿名希望さん]

>>5164 マンション検討中さん

私も気になる。っていうかパワ◯◯会社とか言っちゃっていいんですか？

[5167: 口コミ知りたいさん]

分かってんのに白々しいな。

[5168: マンション検討中さん]

>>5163 マンション検討中さん
相当な恨みを持っている方がいそうです。何故かは分かりませんが。

[5169: マンション検討中さん]

日々、良い悪いもこんなに書き込みがあるってことは注目されている物件なんでしょうね。確かに価格は高いですが、共用施設は素晴らしいし、価格なりの価値がある物件だと思います。

[5170: マンション検討中さん]

ここはネガも常に張っていて釣られている住人もレベルが低くくて残念です。

[5171: マンション検討中さん]

ノムコムとかがやっている北区のマンションランキングベスト10ぐらいには入れる存在感がありますよね。中庭も素晴らしいし。

[5172: マンション検討中さん]

ガークロ！
は北区の中ならベスト5には入るマンションだと思います。
悲観的意見ありますが全体的にはアベレージが高いので資産価値も安定。売却や賃貸も高値でしょう。このような新築マンションはあまりないので価値あります。

[5173: マンション検討中さん]

確かに良くも悪くも珍しいマンションですね。

[5174: 匿名希望さん]

>>5172 マンション検討中さん

北区ベスト5教えてください。気になる。

[5175: 検討板ユーザーさん]

ここに決めようと思います。ここの意見はあまり参考にならないかと思います。わからないことがあれば答えますよ。

[5176: マンション検討中さん]

私もここにしようかと思っています。　現在の相場高騰から今後資産価値が下がるのはしょうがないと思います。　

[5177: マンション検討中さん]

生活スタイルに合っていて、ある程度は長く住む予定ならいいんじゃないでしょうか。ここは8割ネガなので気にしないほうがよいかと。

[5178: マンション検討中さん]

>>5177
購入した場合は10年は住む予定です。　10年後のことは誰もわからないとは思いますが、10年程度ですとやはり辞めた方が良いでしょうか？

[5179: マンション検討中さん]

ココでそういう質問をする事を、やめた方がいいですね。

[5180: マンション検討中さん]

>>5179
なぜでしょうか？

[5181: 通りがかりさん]

>>5178 マンション検討中さん
10年後のことは分からないので、今10年間住んでいいと思うなら買っていいのではないですかね

[5182: 物件検討中さん]

ネガは何かしら魅力を感じるから張り付いちゃうんでしょうね。それだけガークロは存在感はあると思います。あとは値段が安ければ。

[5183: マンション検討中さん]

>>5181
10年住むことを考えて立地としては新築の中で私の条件にぎりぎりあっているのですが、10年後のリセールでマンマニさんが結構シビアな結果をおっしゃっていたので、今の話ではなく今後のリセールも考えての質問でした。

[5184: 名無しさん]

>>5178 マンション検討中さん

十年で売却予定なら避けるのが無難。もちろん残債割れ歓迎で、今現在満足出来るなら問題ないでずが。

[5185: マンション検討中さん]

というか、10年後売却が大前提なら今は不動産買わないほうがいいよ。相場崩れたら全部下がるだろうし。

[5186: 名無しさん]

>>5185 マンション検討中さん
浸水履歴アリの地域だと全体相場が崩れた時の下落幅は更に大きいものになりますか？

[5187: マンション検討中さん]

同じように下がるかも知れないけど、10年したら駅前の再開発も少しは進んでるだろうから、そういう街は、他よりは下がりにくいような気がする。その間の家賃も勿体無いし、生活レベルが上がるなら買っても良いかなと思うけどね。

[5188: マンション検討中さん]

>>5185
10年後に全体的に下がるのであれば、それはそれで次の場所も下がった状況で購入できるので問題ないかと考えておりますが、ここだけ下がり幅が大きいリスクがどれくらいあるかが気になっております。
マンマニさんの予想だと現在の相場状況での予想で-1300万円という他と比べて金額が大きいほうだったので、他より下がり幅が大きい懸念がある物件なのかと危惧しています。
ただ、私には通勤経路が許容できるので検討しています。

[5189: マンション検討中さん]

>>5188 マンション検討中さん
－1300万円の根拠は不明ですが、恐らくガーデンパスが出来る前のグローリオの価格と比較してるんじゃないですかね。グローリオはガーデンパスが出来るまでは駅徒歩20分くらいだったので、こちらの物件価格の参考にはならないかと。ちなみに隣の築40年くらいのライオンズは今5300万くらいで売り出してます。詳細気になるようでしたらマンマニさんに直接聞いていただいたほうがよいかと思います。

[5190: 検討板ユーザーさん]

マンマニ信仰者なら、マンマニさんに有料で質問したらいかがですか？ただ、自分で決められないのなら、買わない方がいいのでしょうね。

[5191: マンション検討中さん]

>>5189
住人の方からのご意見ありがとうございます。
マンマニさんの実際の比較対象は聞かなければわかりませんね。
私の質問の意図は10年後に他と比べてどうかという点でして、現在の相場は把握しておりますので、もうちょっと視野を広げて検討していきたいと思います。

[5192: マンション検討中さん]

>>5191さん
他と比べて低いのはあくまでマンマニさんの分析なので、気になるようでしたらマンマニさんに聞いていただいたほうがよいかと思います。

[5193: 評判気になるさん]

購入者も躍起になって大変ですね。もうのんびり暮らせば良いのに。

[5194: マンション検討中さん]

他のかたもコメントされていますが、実需の物件で、10年後の価値を考えすぎるのは不毛ではないかと。
・10年後の相場→誰にもわからない（こちらのウェイトが高い）
・周辺と比べた価格→王子の再開発次第

将来的な価値を考えることを否定はしませんが、そんなに10年後のリセールを考えるのならば、部屋の広さや予算超過は我慢して、王子近辺ではなく、もっと都心の駅歩5分以内物件を探した方がよいかと。

[5195: マンション掲示板さん]

>>5194 マンション検討中さん
この辺りだとザタワー十条が駅前開発、徒歩1分みたいです。約三年後の竣工で平均坪単価は450くらいになるとの噂ですが、資産性を求めるならこういうのもありかと。

[5196: 評判気になるさん]

>>5195 マンション掲示板さん

高すぎて手が出ません。。。

[5197: マンション検討中さん]

グロス6000万円代で考えていたら、ここは10年後は厳しいと思います。

[5198: マンション検討中さん]

>>5197 マンション検討中さん
相場次第かと

[5199: マンション掲示板さん]

>>5197 マンション検討中さん

京浜東北線ユーザですが、どこがおすすめでしょうか。新築だと。ガーデンズの中古は高すぎて買う気ゼロです。

[5200: マンション掲示板さん]

>>5199 マンション掲示板さん

川口まて行った方がよいですか