ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[5001: マンション検討中さん]

私には、アンチの人たちの方が必死に見える。

[5002: マンション比較中さん]

>>5001 マンション検討中さん
叩きやすい物件狙って契約者を不快にさせてるよね？
目的はストレス発散？

[5003: 口コミ知りたいさん]

ここは元検討者が多いかもね。検討したけどやめて、暫くして様子を見に来たら、案の定完売してなかった。自分の判断は間違ってなかったと確認する。それでアンチやネガの書き込みが多くなる。それだけ注目はされていたということ、人気では無かったが。
逆に、検討外したのに即日完売するような人気物件を逃すと意外と残念ですよね。

[5004: 通りがかりさん]

まぁ周り(ガーデンズ)と比べたときに見劣りして残念だったのは確かで、プレミストと比べても条件面でインパクトはなく、叩かれやすいんでしょうか。
しかし全体的に中古相場があがってきているので、検討者は増えてはいるって感じですかね。
運が悪く完売してないですが、そのうち完売しますよ

[5005: マンション比較中さん]

何で売れ残っているのか考えたけどこれくらい？
・過去に水害履歴あり（自然には勝てないからまた同じことが起きる可能性がある）
・工業地帯
・周りに何もない（明治通り超えないと何もできない）
・駅距離長い（しかも信号待ち長い明治通り挟んでる）
・その割に高い

[5006: 匿名さん]

>>5005 マンション比較中さん

適格な分析です。
・水害履歴→何かあった時に後悔する。やっぱりやめておけば……。他も同じだが。
・工業地域→日影規制の適用がないのはリスク。住居地域ならある程度は守られるのは安心。住めない訳じゃないけど永住目的なら出来るなら避けたい。
・何もない→ちょっと買いものに行くのにほぼ毎回長い信号を待つのは苦痛。
・高い→結果的にプレミストより高くなってしまったのは誤算。割安感薄い。

どれだけJR王子駅に必要性があるか。上野、池袋、東京あたり以外はそこまで利便性が無いかな。広域で検討者がいると思ったけど、少し調べるとネックが多く、住んでからの快適性を上回れないのかな。
あくまでも主観でただの感想です。

[5007: マンション検討中さん]

京浜東北線に利便性を感じない方はこの物件は合わないかもしれませんね。色々と難点はありますが、京浜東北線徒歩圏内の大規模で都心へのアクセスが良いというのがここの特徴だと思います。あくまで私見ではありますが。

[5008: マンション比較中さん]

京浜東北線・南北線が使えるので共働き世帯にはウケそうですね
ただこの価格帯が買える層であれば選択肢は割と広いと思うので他に流れちゃうんでしょうかね

[5013: 購入経験者さん]

共用施設は豪華です。
ランニングコストが安いです。
中層以上の日当たりが良いです。
中庭は立派でオアシスです。
子育てファミリーにはイベントなど良いです。
というように良いところは沢山あります。
これだけ見れば、売れるような気がします。

[5014: マンコミュファンさん]

完売していない一番の理由は、上がり基調の相場にあわせて値上げするために、ブライト上層45戸の売り出しを遅らせたから。ブライト上層以外で売れていないのは、ただ単に売れていない部屋と、「第3期○時5,900万円台～7,500万円台」と表記するために単価の低い低層を残しておく必要があったから。人気物件とは言いませんが、不人気ではないでしょう。

[5015: マンション検討中さん]

既に完成してるのに大変ですよね。

[5016: マンション比較中さん]

売れない理由は何とでも言えますよ。
本当のところ「売れなかった」のか「売らなかったのか」なんて中の人しか知らない。
ここに書き込むということは中の人なのかなと邪推してしまう。
戦略としてあるんでしょうが、素人には「売れなかった」としか見えないんですよ。

[5017: マンション検討中さん]

売れなかったのか売らなかったのかは外野には分かりませんが、また売り控えて3期2次の販売は2月下旬からですね
1次が27件入ってる確認は出来ませんでしたけど、残り50戸ほどあったとしたら半分出たんでしょうか
流石に残りは販売ペース落ちそうなので、シティハウス王子の値段が出るの待ってそうです

[5018: 鼠子]

一生に一度しか買えない人様の大きな買い物をここまで馬鹿にして楽しいですか？
資産価値を守るために住民は鬼になるしかない！

[5020: マンコミュファンさん]

>>5017 マンション検討中さん
> また売り控えて3期2次の販売は2月下旬からですね
そうなんですよ。MR維持にかかる費用もあるし、1次を2週間単位くらいにして、バンバン売ったほうが良さそうに思えるんですけどね。素人目には。

もしくは3月末までMRもスタッフも契約していて、その販売費も織り込み済みなので焦っていないのか。売主が3社なのも、複雑になっている原因かもしれません。

[5021: マンション比較中さん]

以前、MR巡りをしたとき、いろいろな場所の信号時間を計測しました。そこで参考までに、京北倉庫前の日中平均待ち時間を計算してみました。

赤＋黄色（青点滅）：104秒
青：27秒
ストップウォッチで計測していないのでおよその値です。

信号待ち時間の期待値を計算すると
(104*104/2)/(104+27)=41秒
です。

元となる計測値に少し誤差があったとしても、毎回何分というのは間違いのようです。これを長いと思うか短いと思うかは、ご自身でご判断ください。

計算方法はこちらです。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10178579320

信号待ちの時間を、京浜東北の本数の多さでカバーできるか？　また、南北線の場合、京浜東北ほど本数はないけれど、その代わり京北倉庫前と溝田橋で2面待ちできるので、信号待ちは短くなる可能性はあります。でも、渡ってしまうと、首都高入り口の信号もあるので...むむっ。

また、部屋の位置によってエントランスまでの距離は違うし、エレベーター待ちもあるので、あー複雑。結局トータルで考えるしかなさそう。

[5024: マンション検討中さん]

ガークロ買うなら周辺中古の方が価値が高いのは明白。
新築価格が異常値だと思いました。
相当売るのは大変になるでしょうね。
だって住宅ローンの残債より高く売りたいもんね。

[5025: マンション検討中さん]

あと1000万安かったらなぁ。

[5026: マンション検討中さん]

本当に荒らしがひどくなってしまいましたね。デメリットを語るのは自由ですが、悪意がありすぎで大変残念です。

[5028: 検討板ユーザーさん]

住民なわけないだろ(笑)そんなに暇じゃないよ！

[5029: 検討板ユーザーさん]

あらしで資産価値って大丈夫かよ？

[5030: マンション検討中さん]

真面目なところで質問なんですが、都内京浜東北線新築以外で買い要素ありますか？

[5031: マンション検討中さん]

5013の要素、王子駅付近の利便性、学校が近くて塾が豊富な教育環境、接道がなく静かな住環境などですかね。

[5032: マンション検討中さん]

>>5006 匿名さん
南側に隣接している敷地は第1種住宅地域、第2種高度地域なので、最高でも8-15mしか建てられない。将来開発しても、2階以上全然日当たりの問題がない。
投稿するなら、責任を持ってちゃんと調べてください。

[5033: マンション検討中さん]

隣が京北倉庫。
この価格で隣が倉庫なんですね。
今の相場だと普通なんでしょう。
メインエントランスの前の道路見ると、なんか違うなぁと気がしました。
今の新築マンションは高過ぎます。

[5034: マンション検討中さん]

>>5033 マンション検討中さん
去年から鉄骨の値段は150％以上、労務費130%以上高くなったせいですね。これから建設するマンションの坪単価はどのぐらい高くなるか想像できない....

[5035: マンション検討中さん]

このマンションは鉄骨の値段は150％以上、労務費130%以上高くなった価格だけを折り込んでいるのですかね？

[5036: マンション検討中さん]

>>5035 マンション検討中さん
意図は不明ですが煽るだけでしたらお帰りくださいな。

[5037: マンション検討中さん]

ここの掲示板を見ていて単価が高い話がありそう思ったのですが、私の質問が気に障りましたら本意ではないです。

[5038: マンション検討中さん]

今ならちょい高いぐらいならバウスが売るとき損しないんじゃない。

[5039: マンション検討中さん]

>>5034 マンション検討中さん
マンションだけではないよ。去年から、野菜とお肉なども高くなりました....コロナのせい

[5040: マンション検討中さん]

>>5037 マンション検討中さん
単価が高いというコメントを見ただけで材料の高騰『だけ』を織り込んでるって発言に悪意を感じました。違いましたらすいません。

[5041: 検討板ユーザーさん]

>>5039
今の可処分所得があがっていない現状を考えると、コロナのせいもあり、将来のことを考えると、ペアローンで恩恵を受ける6000?8000万円の価格帯の中で割高な印象を受ける物件は怖いですね

[5047: マンション検討中さん]

[No.5009～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[5048: 匿名さん]

>>5032 マンション検討中さん

＞南側に隣接している敷地は第1種住宅地域、第2種高度地域なので、最高でも8-15mしか建てられない。将来開発しても、2階以上全然日当たりの問題がない。

その理解、都市計画法の解釈を根本的に間違っています。
検討者に誤解を与えるので、意図的でなければ投稿者自身で削除依頼なさってください。

[5049: 匿名さん]

>>5048 匿名さん
5032ではないですが、どのように間違っているのでしょうか？あまり詳しくないので、よろしければ教えていただきたいです。

[5050: マンション比較中さん]

5048 ではないけれど、北区の都市計画図1（用途地域）を見る限りは、印刷局の宿舎は第一種住居地域 第２種高度地区（記号200-2）です。
https://www.city.kita.tokyo.jp/toshikeikaku/toshikeikakuzu.html

同じ記号200-2の地域には、13階建てと12階建ての堀船住宅があります。地図の凡例を見ても高さ制限は書かれていません。高度地区の高さ制限は用途地域とのコンビネーションなので、高さ制限は無いorゆるいのではないでしょうか。容積率や建ぺい率、日影規制の制限は受けまるでしょうが。

気になるならMRの営業に聞いてみてはいかがでしょう。