ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[466: 匿名さん]

色々言われてるのはスペックに対して値段が見合ってないから。
駅遠だし、ハザード区域だし、ハセコー仕様だしリセール厳しそうじゃん。金あっても損はしたくない。

[467: マンション検討中さん]

そんで466さんはどう思ってるの？
検討パスならわざわざ書き込む必要ないのでは…

[468: 評判気になるさん]

色々見てると坪単価は270?300万ってとこですね。同じ王子のルフォンリブレが350万、リビオレゾンが370万なので、駅遠長谷工団地型と考えるとそんなものかな。

一番小さい66平米で5390から5980万が平均価格。広い73平米で5960から6620万。

ってとこでは？長谷工お得意の直床仕様ならもっと安いかもしれないけど、さすがに直床はないかな？

安さ求めるならプレミスト、資産性なら駅近マンションと考えると…時間はかかりそうですね。

[469: マンション検討中さん]

長谷工仕様にならない事を祈ります！

[470: マンション検討中さん]

階高3メートルで二重床にできる？

[471: 匿名さん]

何を憶測で語っているのか
坪単価300-320
二重床だよ
466の言う通り高すぎと感じる

[472: マンション検討中さん]

買えない人がなんでいるの？
って書いちゃう人は物件礼賛スレにならないと満足できないオカシイ人なんだろうね。

[473: マンション検討中さん]

8月下旬楽しみですね。
ウキウキします。

[474: マンション検討中さん]

坪300なら買いと思いますが、我が家は予算的に68平米の方です。
本当に楽しみにしてます！

[475: マンション検討中さん]

リセールを考えたら飛鳥山タワーですかね？

[476: マンション検討中さん]

>>475 マンション検討中さん
リセール考えたら港区千代田区のマンションだよ。
北区の時点で

[477: マンション検討中さん]

もちろん資産性気にするなら飛鳥山タワー一択でしょ。王子では唯一無二の希少性あります。

ただ、新築がいい人にとってはこちらのマンションも選択肢に入ると思います。

[478: マンション検討中さん]

価格見ての判断になりますね。

[479: 匿名さん]

現地行かれた方このあたり臭いは気にならなかったですか？
石神井川の臭気は結構地元では有名らしいのですが。
https://nikkan-spa.jp/1172352?display=b

[480: 匿名さん]

この汚水が氾濫で溢れるとなると・・
https://s.mxtv.jp/mxnews/kiji.php?date=200903176

[481: アカシャチ]

>>479 匿名さん
事前案内会で、建設地も連れて行ってもらいましたが、臭気は特に気にならなかったですね。
私も気にする方なのでマップ見て石神井川の臭気対策どうなのかなと思いましたが行った当日は特にニオイはしませんでした。
風向きなどもあるので保証はできないですが、行ったときはありませんでした。

[482: 名無しさん]

石神井川のキャパ考えたら、ちょっと微妙だよね。

[483: 匿名さん]

>>480 匿名さん
なにこれ知らなかった。
やべー奴じゃん。臭いが届く時点でもう細菌到着してるだろうし、未だに改修してないんでしょ？
匂わなくても細菌飛んでるに決まってんじゃん…
危なかった。ありがとう。
背伸びして買う価値無いと判断しました

[484: マンション検討中さん]

>>480 匿名さん

それ、古い記事ですね。
もう何年も前に対処されていますよ。

[485: マンション検討中さん]

石神井川　スカムで検索したらドブ川が出てくるんだが、これ今は綺麗になったの？
対策はしているようだけど。
https://www.nicovideo.jp/watch/sm21413813
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/jutaku/kankyo/bika/documents/sy...

[486: マンション検討中さん]

何だか参考にならない話ばかりですね。

[487: マンション検討中さん]

買えない人が騒ぎたいんですよ

[488: マンション検討中さん]

赤羽のローレルコートはどのタイプか分かりませんが坪330みたいですね。

[489: 匿名さん]

買い煽るならもうちょっと有益な情報欲しいな
王子駅とか堀船の将来性とか、石神井川の水害対策とか。

[490: マンション検討中さん]

ローレル赤羽も場所は良くないかな。
高いよね！

[491: 名無しさん]

まったく対策されてないよー！賃貸で近くに住んでて購入検討してるけど、上層階の価格見てからかなー

[492: マンション検討中さん]

高いよなー。
周辺環境に難ありますね。
気になる方は実際のチェックしましょう。

[493: マンション検討中さん]

リセール考えると5分以内でしょ！
ただ王子駅5分以内にはもう土地が無いからしょうがない。

[494: 匿名さん]

>>484 マンション検討中さん
JR次第に受け止めれるけど、何年も前のことを、すでに対処した具体的なソースある？
無ければマンション目の前の明らかな汚水川に対して、何年も前のことを未だに出来てないって事になるんだけど…

[495: 484]

>>494 匿名さん
北区のサイトで2012年時点ですでに対処済みという記事を見ました。

[496: 484]

「平成21年に判明いたしました、王子駅のトイレ排水が石神井川に流されていた問題は、東京都下水道局並びにJR東日本によって、すでに改善されております。
［回答日］
2012年9月13日」

http://www.city.kita.tokyo.jp/mobile/i_docs/i_voice/884/088445.htm

[497: マンション検討中さん]

今日の石神井川のゴミ、半端ない。
これからの季節が激臭の時期だ。

[498: 匿名さん]

>>89
で臭気の話が出てるけど、本当に治ってるの？

[499: マンション掲示板さん]

300未満　即蒸発
330妥当
350まじ？

[500: ご近所さん]

近隣に住んで3年くらいだけど、対策されているかは知りませんが臭気がすごく気になったことはないかな
でも見た目は相変わらずきれいじゃないし、大雨時にはかなり増水するから平置きの駐車場だとヒヤヒヤしたりという環境なのは事実ですね

王子駅南口から歩けば近いし買い物はそこそこ便利なので、長谷工仕様でいいなら・・・という感じ

[501: マンション検討中さん]

ベストは飛鳥山タワーじゃん。

[502: マンション検討中さん]

飛鳥山タワーと比較ですか。

ここの管理費と修繕積立金はどのくらいになるのでしょうか？
飛鳥山タワーよりは安くないと厳しいですね。
あちらは平米あたり合わせて400円くらいでそんなに高くなかったですよね。

[503: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立の金額は重要ですよね。

[504: 匿名さん]

>>503
入居時もですが5年10年と段階的に値上げ前提のマンションがほとんどですよね、修繕費。
15年も住んだら倍以上になるなんてザラ。

[505: マンション検討中さん]

300戸の大規模マンションなら管理費は平米200円以下、修繕積立金は平置き駐車場だから平米90円以下にして欲しい。70平米で費用計20000円以下じゃないと大規模マンションのメリットが半減します。

[506: マンション検討中さん]

費用がかかりそうな設備は見当たりませんね。

でも修繕費の計画には水害被災時の復旧の費用や水災保険は含まれていないでしょうね。。

[507: 匿名さん]

>>500 ご近所さん
大雨の時、冷や冷やする位な川なんですか？
あまり大きな川ではなさそうなイメージですが、石神井川って

[508: 匿名さん]

>>499 マンション掲示板さん
釣り上げ大将w
流石にここが330妥当ならアトラス買うでしょw
パワーがダンチだわ

[509: マンション検討中さん]

>>479 匿名さん

地元民だけどマンションの場所なら臭いは大丈夫だと思う
臭いのは南口からサンスクエアのところ。夏場にかなり臭うようになる。いろいろ対策やってるみたいだけど全然改善されてないよ。

[510: マンション検討中さん]

都心部の川も臭いよ。
神田川もそうだし。
気になるなら川が無い地域がいいのではないか。

[511: マンション検討中さん]

夏の匂いですね！
やはり行く前に現地周辺探索必要ですね。

[512: マンション検討中さん]

ここのJTが浸水したのは、高速の護岸工事のミスが原因と言われてましたよね。
本当に怖いのは荒川氾濫。1ヶ月は誰も助けに来てくれないと、北区の警告。

[513: マンション検討中さん]

昨年の浸水は溝田橋が越水ポイントでした。

[514: 匿名さん]

隅田川は岩淵水門で守られてるし、荒川はスーパー堤防がある、あと埼玉県の貯水池で守られている。
石神井川はポンプ所以外に何があるのか？川幅が狭いので、増水も早い。ドブ川が氾濫したとき
マンションや敷地内の車がどうなるか想像するとちゃんとした説明が欲しいね。

[515: マンション検討中さん]

逆に昨年の大雨でも大丈夫だった場所なんだよね