ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[4647: 匿名さん]

>>4642 匿名さん

あり得ないかどうかは知りませんが、北区民の感覚からすると堀船って王子じゃないんですよ。王子は北は環七から南は石神井川まで。その先は昭和町や上中里（低地）や東田端と同じ尾久圏内というか。江戸時代から王子村と堀の内村で別々でしたし今でもお祭りなども違います。鎮守様が違うので当然ですけど。
堀船のオーケーも「隣町」であって地元じゃないんですよね。そのへんの感覚って余所の方には理解しづらいかも知れません。

[4648: マンション検討中さん]

王子駅前の再開発対象地域ですし、王子駅周辺地域ってことでいいんじゃないですかね。江戸時代のことは知りませんけど。

[4649: 名無しさん]

>>4647 匿名さん
なるほど！

[4650: マンション検討中さん]

このスレの人達は、どうしても買わせたくないという強い思いがある人が多いですね(笑)

[4651: マンション検討中さん]

>>4647 匿名さん
「堀船って王子じゃない」という主張と、「ありえない」という発言には乖離があります。

元、滝野川住民だけれど、駅距離で地域を捉えている人もいるだろうし、駅前タワーの方々は王子の意識がありますよね。

滝野川には20年住んでいましたが、高台偉いなんてことは思っていなくて、王子駅前東側はにぎやかな地域、滝野川は住宅街だと思っていました。滝野川は広いので、場所によっては板橋駅や西巣鴨駅、西ヶ原駅が近く、人によってさまざまだと思いますが。

[4652: マンション掲示板さん]

住民板を見ると、子供の足音の問題も出ているようです。やはり二重床は音がひびくのでしょうか？

[4653: マンションコンサルタント]

>>4652 マンション掲示板さん
二重床でも直床でも子供の足音はします。
音を気になさるなら戸建てを買いましょう。

[4654: 口コミ知りたいさん]

>>4652 マンション掲示板さん
マンションに住んでいる以上は、音がすると思う。今、二重床より仕様が悪い直床も多いですので、直床よりは二重床の方が良いと思う

[4655: 検討板ユーザーさん]

両方住みましたが、標準的な仕様の場合明らかに直床の方が足音の響きは軽減されますよ。

[4656: 通りがかりさん]

フローリングの遮音等級はどれくらいなんでしょう？

[4657: マンション検討中さん]

仕様は、時代や物件金額、物件構造で変わるので「標準的な仕様」は存在しないでしょう。騒音で一番重要なのはスラブ厚だけれど、二重床・直床だけでなく、梁間の面積や床の硬さなども関係します。また二重床にも複数の構造があり、床材の等級も複数あります。

したがって、近い時代に作られた同程度のグレードのマンションならば、一般論で言えば二重床のほうが優れていますが、絶対的なものではありません。

[4658: 匿名さん]

>>4657 マンション検討中さん

詳しい！！

[4659: マンションコンサルタント]

販売時期が遅くなるに連れて販売価格を上げていくのが最近のトレンドですが、ここは最初から割高価格のために値上げできてないようですね。

[4660: 検討板ユーザーさん]

>>4655 検討板ユーザーさん
それは上の住民の影響な気がします

[4661: マンション検討中]

>>4659 マンションコンサルタントさん

値上げしてるってききましたよ。

[4662: eマンションさん]

>>4661 マンション検討中さん

値上げしてるんですか？
もう諦めるしかないな。。。

[4663: 匿名さん]

>>4659 マンションコンサルタントさん

トレンドというか、建築中も資材や人件費がどんどん値上がりしていくので仕方なく転嫁しているのでしょう。スミフみたいな戦略的値上げとは少し違うと思います。
いま建設現場は人手不足がますます深刻になっていて、知人の会社（土工の孫請けクラス）では国籍やら滞在資格やらを不問にしても集まらず、コロナが今の状態なら今年後半には人手不足倒産になると嘆いています。

[4664: 販売関係者さん]

このあたりでいい物件探しているのですが
西巣鴨駅前の三菱銀行跡地ってタワマンとかになるの? 誰か知りませんか。あそこなら駅徒歩1分だよなあ。

[4665: マンション検討中さん]

このあたりって言うほど近くないと思うけど、あそこは確か賃貸だよ。似たような立地がいいなら後ろのパークタワーにしとけば？

[4666: eマンションさん]

成約キャンペーンで10万円ペイしてもらえるんですね！！

[4667: 通りがかりさん]

このあたりなら、十条のタワマンもここにプラス1000万くらいで買えそうなら待ちたいですね。
もっと高いかな…

[4668: マンション検討中さん]

>>4667 通りがかりさん
あちらは坪400予想らしいので、70平米なら1500万程度高そうですね。
どちらにせよ東京東側のユーザーはこちらが便利です。

[4669: マンション検討中さん]

あちらも東十条駅まで10分くらいで出られるので、東側ユーザーにとって十分便利だと思いますよ。その分、価格や管理費は高くなると思いますが。

[4670: 検討板ユーザーさん]

東十条駅を利用し徒歩10分が許容できるなら、わざわざここより高い十条買う必要は薄いと思います

[4671: マンション検討中さん]

>>4670 検討板ユーザーさん
利便性だけで考えていました。価格を加味すると、自分も東側ユーザーがあちらを購入する必要性は薄いと思います。

[4672: マンション検討中さん]

それにしても、とんでもない時代になりましたね。再開発が決まっているとは、十条や大山、板橋が坪単価400万円近くになるとは。昔を知っているものとしては驚くばかりです。

特に板橋なんて地味だったのですけどね。十条や大山の商店街は昔からあったけれど、それでもタワマンができるようになるとは...。洗練とは無縁の街だと思っていました。

それらと比べると、再開発は決まっていてもスケジュールが未定なこちらは、まだかわいい価格に思えます。駅距離や低地もあるのでしょうが。

[4673: マンション検討中さん]

やはり再開発地域は強いですね。

[4674: マンション掲示板さん]

>>4672 マンション検討中さん

コスト上昇圧力はすさまじいですね。先行き2-3年はコスト高で新築マンション価格は上昇圧力はあるのでしょうが、あとはどれだけデベが利益を削ってわれわれ消費者に寄り添ってくれるか。ガーデンクロスも結局相場がおいついてしまうのかな…

[4675: 匿名さん]

>>4667 通りがかりさん

十条ならタワマンじゃなくてザ・パークハウス十条なら＠350だよ？
東十条も徒歩8分。

[4676: 検討板ユーザーさん]

>>4675 匿名さん
ガーデンクロスも今売り出し中のものは@350くらいでしたっけ？そうすると同じくらいの価格か。パークハウス十条はあまり仕様良くないみたいですが…

[4677: マンション掲示板さん]

流石に堀船よりは十条の方が土地としては格上でしょう。標高的にも浸水履歴的にも。埼京線と京浜東北線も使えるうえ、駅前のタワマンの商業施設や商店街もあるのでかなり便利。ディスポーザーなし、直床ではありますがここよりは高値掴みにはならないかと。

[4678: マンション検討中さん]

ここの新しく売り出すところは平均@330-@340くらい。@350は一番高い部屋。ブライト上層の条件のいい部屋ばかりなので、ほかの平均とは単純比較できないでしょう。

堀船云々ではなく、王子は昔から北区行政の中心地だし、駅乗降客数ランキングでは赤羽に次いで2位。十条や板橋の昔を知っている身としては、再開発パワーすごいなと。

[4679: マンション検討中さん]

十条でこんなに盛り上がってるので、王子の再開発にも期待していいのではないでしょうか。

[4680: マンション検討中さん]

いいと思うよ。やることは決まってるんだし。区の検討会の資料を見ると、新庁舎までのルート整備や石神井川の暗渠化&歩道化など、ガークロにとってありがたい案が色々出てる。

[4681: マンション掲示板さん]

>>4680 マンション検討中さん
https://www.city.kita.tokyo.jp/oji-machitanto/machizukuri/granddesign/...

1/19日の第二回会合で先行実施地区の開発案詳細が語られるのではと期待。広範囲にわたるプロジェクトなので、先行実施地区だけでも15年かけて、全部あわせると30年かけてという息の長い構想ですね。ガーデンクロスの購入層が若い世代が多いというのもこれが理由でしょうか。

[4682: マンション検討中さん]

王子も将来的に楽しみな街ですね。
ガーデンクロスも徒歩圏内のマンションですのでいいですね。
10年くらいかかりそう。
立地的な恩恵は駅前タワーで
もっと利便性高まりそうですね。

[4683: マンション検討中さん]

午前中MRに行ったが、人が多すぎるわ。
何で？先週に行く時まだそこまで混んでいないが...

[4684: マンコミュファンさん]

>>4682 マンション検討中さん

10年後長いですね。

[4685: 匿名さん]

>>4684 マンコミュファンさん

区が主導だから地元の声を聞きすぎて全然前に進まない。もう20年も同じ議論をしてる。
豊島区や渋谷区の区役所移転は区長に責任感と決断力があって民間デベ（豊島＝東京建物、渋谷＝三井）を招き入れた。だから数年で実現できた。北区は本当にダメ。

[4686: マンション検討中さん]

あの区長じゃ話は進まないでしょう。年齢的にもそろそろ引退ですから、次の区長に期待ですね。

[4687: 匿名さん]

音喜多さんとか立候補しそうですね、区長

[4688: 口コミ知りたいさん]

ガーデンズ東京王子の中古82平米で9,980万円がでてきましたね。坪単価400万か…今売出し中のグローリオ王子の坪単価は225万円。一年前だとそれぞれ315万円、180万円だったみたいなので、このあたりの中古相場は2-3割上がってきてますね。おそろし。

[4689: マンション比較中さん]

>>4688 口コミ知りたいさん
ブルームコート11階南東角ですね。条件はいいけどUR住宅とこんにちはの部屋。
上層階だと億超え続出になるのでしょうか。ちょっと胸熱。

[4690: 匿名さん]

>>4688 口コミ知りたいさん

飛鳥山レジデンスがお買い得に思える価格ですね。

[4691: eマンションさん]

>>4690 匿名さん
今の相場になってみると高台であの価格はかなりお買い得物件だったんですね。

[4692: マンション検討中さん]

ここも1期で買えた人はラッキーかもね。相場が上がりすぎ。

[4693: マンション検討中さん]

バウスとそんなに差がないならバウスにしようと思います。まだ価格でないんですよね。差が大きければここを検討してみようかなと思ってますが、駅から近いとこが好みなんですよね。そこが悩みどころです。

[4694: マンション検討中さん、]

>>4693 マンション検討中さん

駅が違いますね。
どうぞ、どうぞ。

[4695: マンション検討中さん]

JR使いで駅近がいいならバウスでしょう。多少離れても利便性を求めるならここでよいかと。

[4696: マンション検討中さん]

バウスやガーデンズ中古の敵は、十条のパークハウスとタワーでしょう。バウスは駅近とはいえ、十条タワーの存在感と比べると可哀想になります。価格次第だけど、強気すぎると苦戦するかなと。ここはパークハウス十条と、少しかぶるくらい。

[4697: eマンションさん]

ここは高すぎるなー

[4698: マンコミュファンさん]

ここも値上がりますか？

[4699: 名無しさん]

>>4698 マンコミュファンさん
ここも、ってか、マンションは今後もしばらく右方上がりよ。
東京って世界的にまだまだ安いし、日本賃金低いって言われるけど共働きの世帯収入って魔法の言葉が浸透しつつあるから、今後はペアローン組んでまで買うことになるよ。
今まさに現在進行形で日本は喰われてるよ。外国人と政治家に

[4700: 評判気になるさん]

結局水害対策って何もされてないの？

[4701: 検討板ユーザーさん]

過去の投稿によるとこんな感じです。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。

[4702: マンコミュファンさん]

>>4701 検討板ユーザーさん
詳しくありがとうございます。

[4703: マンション比較中さん]

プラウド王子本町も出ましたね。
OPもついてるし、近隣の中古の相場では良心的な価格に見えます。

https://www.nomu.com/mansion/id/ED9Y1005/

[4704: マンション検討中さん]

プラウド王子本町良いですよね。駅距離も5分以内だし、標高も堀船よりは高いし、ポーチもついている。ただ7980万は高すぎますね。売り出し価格は5800万程度だったはずです。相場は上がっているとはいえ盛りすぎかなと。

[4705: マンション検討中さん]

坪単価350くらいだし、割と妥当な価格じゃない？

[4706: 名無しさん]

>>4705 マンション検討中さん

2021年と比べてもこの近辺の中古相場さらに一割くらい上がった感覚です。

[4707: マンション検討中さん]

>>4706 名無しさん

そうかな？
板橋のほうは昨年末から中古の動きが止まった感じだよ。

[4708: 匿名さん]

最初の頃の飛鳥山レジデンスのスレにも書かれてたけど、ほんの数年前までは北区で8000万は高いって印象でしたが、本当に値上がりしましたよね。

[4709: マンション検討中さん]

ここはまだお買い得なのかもしれませんね

[4710: マンション検討中さん]

申し訳ないけどお買い得ではない。低地ハザード浸水履歴あり、駅距離そこそこあり。プラウド王子本町や飛鳥山レジデンスのような立地でここの価格ならお買い得だけど。

[4711: 検討板ユーザーさん]

>>4710 マンション検討中さん
飛鳥山レジデンスもここも適正な価格ということですね。低地リスクをどう捉えるかは人それぞれですが、、、

[4712: マンション検討中さん]

飛鳥山レジデンスより利便性が高くて価格は安いから捉え方次第かもしれませんね

[4713: 口コミ知りたいさん]

価格は最初の売り出し価格より下げたのではないでしょうか。売れ残っているようです。
収納は広め。近くにスーパーあって便利。
駅からそこそこある。共用施設が駅の反対側なので使いにくい。

[4714: マンション検討中さん]

3期1次でどれくらい売れたんだろう

[4715: マンション比較中さん]

予定だけど5,900万円台の部屋があるみたいですね。
確かに下がった印象ですね。

[4716: マンション検討中さん]

>>4715 マンション比較中さん
どこの情報ですか？

[4717: 匿名さん]

>>4716 マンション検討中さん
Yahooで見たけど、公式にも書いてありましたよ。

[4718: マンション検討中さん]

値下げなら買いですね。

[4719: マンション検討中さん]

平均価格は7000万円くらいになってますので、むしろ値上がってますね。5900万円の部屋は3期のために残しておいたパンダ部屋かな。2期までの売れ残りの可能性もあるけど。

[4720: 匿名さん]

値下げというよりかはパンダ部屋を供給したのでは。
まだ竣工してそんなに経ってないし、もしやるとしても契約者がいる手前、基本は個別交渉だよ。

[4721: マンション検討中さん]

もともと1Fには5900万円台の部屋があったので、パンダ部屋かキャンセル住戸でしょう。3期の目玉のブライト上層は5%up相当です。さらに駅遠のシティハウス王子も強気設定がウワサされているので下げる理由がないでしょう。

[4722: マンション検討中さん]

階数をずらして販売するとのことなので、パンダ部屋かキャンセル住戸ですね

[4723: 匿名さん]

そうでしたか！今のこの相場で5900万なら欲しくなっちゃいますね。

[4724: 購入経験者さん]

今は1Fに5900万は出てないよ。ガーデンコートの１階ゴミ捨て場の隣の部屋がまだ残ってるようだけど6398万の標記になっている。
個別交渉可能なのかな。

[4725: 匿名さん]

今の市況や売れ行き的にはまだ個別交渉は厳しいのでは。
条件悪い部屋が最後まで残ったりした場合は可能性が高まります。

[4726: eマンションさん]

>>4719 マンション検討中さん
5900万円台の部屋はガーデンコートの67平米二階です。今の相場ですと安く見えますね。ブライトコート上層部は70平米6900万円?7400万円ですね。

[4727: マンション検討中さん]

立地環境の割にお高いですね。
今の相場ってずっと続くのでしょうかね。
7000万円の価値あるのかな？
王子駅まで徒歩圏内、東京メトロも使える便利な所とはいえ。

[4728: 匿名さん]

言いたいことはよく分かるんだけど、王子界隈は確実に相場が一段上がった。
周辺中古との比較でも2年前なら割高だったが、今だと妥当な価格かな。
これから住友の新規物件も出てくるので、安くなる気配はないんだよな。
ガークロよりはプレミストがまだお買い得感はあるけど、JR最寄りが条件だと合わないしね。

[4729: eマンションさん]

相場も大事だけど、それよりも今住みたいかどうかって大事だと思います。再開発もいつになるかわからないしあってもだいぶ先です。それより、今の状態の堀船に住みたい、王子駅徒歩圏内に住みたい、と思える人は買ったらいいと思いますよ。実需で買うマンションは、金融商品と違って自分が住むわけですから。逆にいうと「相対的に安いかも」みたいな理由なら買わないでいいと思います。資産価値的にも10年とか住むならそこまで心配する必要はないと思いますけどね

[4730: eマンションさん]

>>4728 匿名さん
私は京浜東北ユーザーなのですが、ファミリータイプの新築だとどこがおすすめですかね。川口クロスも良いんですが、できれば都内で。ガーデンクロス、バウス、パークハウス十条、リビオレゾン王子、シティハウス王子このあたりが候補になるのかなと思ってるのですが、どこがおすすめかご意見ある方いればお願いします！

[4731: eマンションさん]

>>4728 匿名さん

これから出てくる新築物件はコスト高をもろに受けるので、あと三年くらいは少なくとも相場上がると思います。10年後はわかりませんが。

[4732: 匿名さん]

>>4730 eマンションさん
パークハウス十条が候補に入るなら、東十条徒歩圏という意味でもプレミストも検討すべきですね。
十条は不燃公社が絡んでいる関係で、設備抑え目の割安設定なので、抽選含めて買えるならオススメ。
バウスは京浜東北ユーザーにとっては利便性最高で、坪350以下ならとても良い選択肢です。
リビオレゾンは場所は良いですが、コンパクトメインで毛色が違う物件ですね。
シティハウスは王子から遠く、確実に高いでしょうからやめた方がいいです。
資産価値重視だと、PH十条＞プレミスト＞リビオ＞ガークロ＞シティハウスですかね。
バウスが坪350ならPHと同等、370ならプレミストと同等のイメージです。

[4733: eマンションさん]

>>4732 匿名さん

ありがとうございます！何となくそんな感じだったのですが、丁寧にご説明いただけてしっくりきました。

[4734: マンション検討中さん]

JRならプレミストはやめたほうがいいですよ。東十条は遠いですし王子の乗り換えも面倒です。

[4735: マンション検討中さん]

こんな高価格で立地イマイチ物件なら中古の方が安全なのかな。
ガーデンクロスが高値維持は難しいと思うし新築だからよく感じた。
同じ中古マンションとして見たら、、。

[4736: 職人さん]

中古でもいいならその方が安全だと思いますよ。
立地やスペック的にはプラウド王子本町や飛鳥山タワー、ガーデンズが明らかに強いので。
バス便OKならハートアイランドの築浅中古は坪200以下で買えるし。

[4737: マンション検討中さん]

この地域は、実需の物件なのだから、それぞれの価値観で選べばいいんですよ。
個人的には今のガーデンズは高すぎで、十条タワーの影響を一番多く受けると思っています。利便性がいいとはいえ周りが高層団地ばかりで特別感が少ないですからね。
ガーデンクロスは、飛鳥山タワーやガーデンズ、高台より安いので、それをどう捉えるか。
すでに完売のクレアホームズくらい、ぶっ飛んだ安さだと人気になるのはわかります。でも、あれは奇跡でしょう。

[4738: eマンションさん]

>>4737 マンション検討中さん
ガーデンクロスも販売が始まった2020年11月とかであれば、周辺優良中古よりも高かったですが、今では1割以上安いですからね…いかに最近のこの近辺の値上がりが凄まじいかが分かります。十条タワーやシティテラス赤羽は強気の価格設定になりそうですので、値上がり傾向は今後も続きそうですね。ガーデンクロスもすでに割安物件化してるのかもしれません。

[4739: マンション検討中さん]

今となっては安いよね

[4740: マンション検討中さん]

相場が相場がというが、ペアローンでないと買えないような層はそろそろ買い控えたほうが良い。皆信じ切っていたアメリカ株が今や大暴落で明日の日経もどうなるか。行き過ぎた相場がそろそろまずいよ。

[4741: マンション検討中さん]

株のことを何も分かってないね。短期投資じゃないんだから。景気が悪くなったわけじゃないんだよ。

[4742: eマンションさん]

>>4740 マンション検討中さん
住宅ローン減税考えたらペアローンが当然かと思いますが。あと7,000万くらいの物件は1番ペアローンの恩恵受けられますよ。

[4743: マンション検討中さん]

ここって実は周りに比較対象がなければ良マンションだったんじゃないかと思います。雨後の竹の子のように比較対象物件がぞろぞろ出てきたので検討者を迷わせてしまったのではないかと強く思います。

[4744: マンション検討中さん]

ペアローンが悪いとは誰も言っていない。ペアローンでないと買えないくらいの収入、資産の家庭は今後マンション相場や金利が下がったらきついということ。子供の教育費等もあるし。カツカツだと旅行もできない。余裕を持って買える位の収入、資産があるなら、ここに限らず買っても問題ないでしょう。

[4745: 評判気になるさん]

>>4744 マンション検討中さん
何で金利が下がったらきついの？

[4746: マンション検討中さん]

>>4743 マンション検討中さん
プレミストの価格発表を待って希望住戸が買えなくなった人とかいそう。