ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[4221: 検討板ユーザーさん]

やっぱ駅前タワーの方が安心ですね。
賃貸に出すにしてもガークロは駅から離れてますし。
新築希望ならガークロですが1日住んだら中古だもんね。

[4222: 検討板ユーザーさん]

>>4218 購入経験者さん
グローリオを出す時点で草。
グローリオはガーデンパスがない時代の価格ですよ。手前のライオンズは築40年以上なのに坪250万円以上ですよ
ニュースソースが1年前以上のマンマニしかないのが残念です。
とは言え、ここは資産価値を追求する物件じゃないけど。

[4223: マンション検討中さん]

今がバブルだと思うならどの物件においても買わなければいいだけ。そして駅前タワーは電車うるさいし管理費も高いからね、、、結局新築で今の相場だとコスパもいいここが良く見えてしまう。

[4224: 匿名さん]

駅前タワー、立地だけはいいけどデザインと仕様が安っぽすぎて。URの賃貸かと見まごうレベル。
ガークロのほうがいかにも分譲マンションっていう雰囲気がある。

[4225: 口コミ知りたいさん]

>>4224 匿名さん

URの賃貸を馬鹿にしたような言い方良くないですよ。民度が知れますねぇ。

[4226: 通りがかりさん]

>>4222 検討板ユーザーさん

グローリオは徒歩12分で40戸しかないマンションなので価値が全く異なりますよね。ここ1年以上中古が出てないですし、ガーデンパスができるまで売り控えていた感があります。

[4227: 購入経験者さん]

>>4225 口コミ知りたいさん
いや契約者の民度は6500万出せる人だしそれなりに高いと思うぞ。買う時期が悪くてかわいそうなぐらい。物件の価値には懐疑的だけど。

[4230: 検討板ユーザーさん]

[NO.4228～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4231: 口コミ知りたいさん]

ここの掲示板荒れてますねぇ。何だか上から目線の方が多いというか。ご自身が選んだ物件なのだから自信をもってくださいな。周りが災害だ駅遠だと騒いでも、ドーンと構えていていいのでは。

[4232: eマンションさん]

契約者の方の書き込みはドーンと構えてるものが多い印象ですよ。上から目線で品のない書き込みをしてるのはネガ専門家な感じですね。他の物件でも、似たような表現でネガしてる方がいるので、同一人物でしょうね。どこも買えなくてお辛いお気持ち理解できます、ほんとに市況が悪いですね…

[4233: 検討板ユーザーさん]

4231 あなたが上から目線のように感じますね

[4234: カウンターさん]

>>4233 検討板ユーザーさん

そんなあなたも上から目線。笑

[4235: マンション検討中さん]

>>4232 eマンションさん
どこも買えないとか書いてあるから
駅遠低地工業地域浸水履歴あり(全て事実)と
書いてみる。

[4236: マンコミュファンさん]

>>4235 マンション検討中さん

事実を書くのは参考になりますが、ネガばかりだと頭のおかしい粘着質の人か、業者だと思われますよ。
情報豊富そうなので、浸水対策で工事してるとか、盛り土や工業地帯と言っても物流倉庫だけなど、プラス面も合わせてまとめて色々と記載いただけると検討に役立つのでお願いします。
まあ匿名掲示板なので、参考までに見る程度ですが

[4237: 近隣住民]

>>4235 マンション検討中さん
駅遠→9分が遠いかは個人の感覚によります
低地→盛り土されている
工業地域→倉庫があるだけ（しかも綺麗な）
浸水履歴→人的な災害で対策もされている

さあ、これらに納得できたのなら一緒にTOKYO LIFE cruising しましょう！
※業者でも購入者でもありません

[4238: 購入経験者さん]

>>4237 近隣住民さん

駅遠→9分が遠いかは個人の感覚によります
→駅5分以内に住みなさい。

低地→盛り土されている
→高台に住みなさい。

工業地域→倉庫があるだけ（しかも綺麗な）
→住居地域に住みなさい。

浸水履歴→人的な災害で対策もされている
→浸水履歴がない土地に住みなさい。

簡単に解決できるのになぜ敢えてここ選ぶかね。

[4239: 検討板ユーザーさん]

>>4238 購入経験者さん

まぁお金があれば簡単に解決できる問題ですね。てっかそのぐらい思ってるならこの地域は検討もしない方だと思いますが、何故わざわざこのマンションの掲示板に来てコメントを残しますか?

[4240: マンション検討中さん]

京浜東北線10分以内でここまで安いところは他に無いですからね。王子駅にはお店も色々ありますし、スーパーや公園もそこまで離れてるわけではないので便利です。低地とか工業地域とかも重要ですが、日々の生活には関係ない話です。リセールよりも利便性重視の方が選ばれてると思いますよ。

[4241: デベにお勤めさん]

>>4240 マンション検討中さん
不動産は正直安かれ悪かれですよ。

[4242: 検討板ユーザーさん]

>>4241 デベにお勤めさん

このマンションが発表されたころは高いと言われていました。すぐに論破されるような発言は残念。

[4243: 口コミ知りたいさん]

>>4242 検討板ユーザーさん
論破王ひろゆかない氏の登場ですね。
ガーデンエロスをネガの毒牙から守ってください。

[4244: 検討板ユーザーさん]

4243 つまんなさすぎ

[4245: 匿名さん]

>>4244 検討板ユーザーさん
なあことない。

[4246: 匿名さん]

>>4241 デベにお勤めさん

＞安かれ悪かれ

もしかして「安かろう悪かろう」って言いたいの？
それとも「良かれ悪しかれ」？

[4247: マンション検討中さん]

いよいよ、ブライト高層販売まであと少しかな？早くしてほしい?。

[4248: 検討板ユーザーさん]

>>4247 マンション検討中さん

年内は発売しないように思います。以前MRで、年明け以降販売になるかもと聞きました。

[4249: マンション検討中さん]

>>4248 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！
えええ、、そうなんですか…まずはそれ以外を完売させてから売るって事なのかな。。

[4250: 匿名さん]

>>4249 マンション検討中さん

一度MRに行かれると良いのでは？最新状況教えてくれますよ。値上げのある可能性を考慮すると、今販売中のなかから選ぶのもありかと。確か先着順の部屋であれば駐車場確保できると思います。二ヶ月くらい前であれば部屋の選択肢はまだ多少ありましたが、今どうかは不明です。

[4251: マンション検討中さん]

>>2617を参照する限り、駐車場はもう埋まったとありますが、キャンセルが出たのでしょうか？

[4252: 匿名さん]

>>4251 マンション検討中さん

キャンセルかもしれませんし、駐車場も期間をずらして販売してるのかもしれません。

[4253: 通りがかりさん]

後出しジャンケンには勝てないよな。
大和ずる賢いな。
かなり神谷に流れたね。

[4254: マンション検討中さん]

>>4253 通りがかりさん
いやあ、紙一重だったんじゃないでしょうかね。プレミスト志村三丁目の価格を決定したお偉いさんが強かったらもっと高値になったんじゃないですかね。でもあんまり好調過ぎるので、二期は高くするぞ、オラ。になればいい勝負になるんじゃないですか?

[4255: 名無しさん]

9次先着順は8戸販売でしたね。そのうち7000万円台が5戸以上で、5000万円台も売れちゃったみたいですね。そろそろ販売可能な部屋も少なくなってそうなので、いよいよブライト上層を販売開始かな。あまり値上げされないと良いが。

[4256: 通りがかりさん]

浸水履歴有りの低地、駅距離がネックではありますが共有部分もオシャレで高級感があるし、専有部分も二重床、トイレに手洗いカウンター等もあり仕様は良い物件ですよね。

[4257: 名無しさん]

値上げじゃなくて、単純にガーデンの高層階を売ってるだけじゃないかな。普通は高層階など、高くても条件の良い部屋から売れるけど、今まで売れ残ってたって事なら売り切るのはなかなか厳しい。

[4258: 名無しさん]

>>4257 名無しさん

内覧可能かどうかも購入検討のポイントになりそうですね。そうなるとなおさら年明けからかな、販売は。

[4259: マンション検討中さん]

既にホームページの案内が第三期になってましたね。1月末販売開始らしい。。てことは、昨日更新のあった今日売り出しの8戸は全部売り切れたのかな？

[4260: 名無しさん]

>>4259 マンション検討中さん

申し込みが入った分だけ売るスタイルなので、そういうことだと思います。第三期なので、ついにブライト上層の売り出し開始ですかね。そろそろMRに行ってみようかな。

[4261: マンション掲示板さん]

250戸供給になりましたね。

[4262: マンション検討中さん]

ブライトの8階以上（44戸）を出してなくて250戸以上の供給ということは、売り出してるところは、もうほとんど売れたってことなんでしょうね。凄いです。

[4263: マンション比較中さん]

ブライト上層の定義がはっきりしませんが、7階以上の両角部屋以外だと45戸です。250戸供給だと、ブライト上層以外には5戸しか空いていないのですね。その5戸を売り出しているのか、売り出していないのかわかりませんが。

[4264: マンション検討中さん]

>>4261 マンション掲示板さん

見つけられずごめんなさい、、どこに書いてありましたか？

[4265: 名無しさん]

>>4263 マンション比較中さん

7階以上の両角部屋以外が売りに出されてないので、売りに出してないブライト上層階は45戸だと思いますよ。供給が250戸なら、まだ5戸残ってる感じだと思います。ブライト上層の値上げ無しに賭けて、待ってみようと思います。

[4266: マンション検討中さん]

最近売れた家は値下げ無しで売れたのか気になります

[4267: マンション検討中さん]

>>4266 マンション検討中さん

この前MR行きましたが、値上げはあっても値下げとかいう話は全くないって感じでしたね。売り急いでないし、全体の市況が上がってるし、むしろ値上げしないと同一デベが手掛けてる他物件との価格バランスが悪くなる、みたいなご説明でして、値下げ交渉は諦めました(笑)

[4268: 匿名さん]

>>4264 マンション検討中さん

トップページを開いた最初のスライドに出てきます。
2つ並んだ月桂冠に書かれてますよ。

[4269: マンション検討中さん]

いつの間にか250戸も供給したんですね。
何だかんだで売れているんですね。

[4270: マンション検討中さん]

減税駆け込み需要ちゅうやつですね。

[4271: マンション検討中さん]

200戸に見えてしまうのだが

[4272: 口コミ知りたいさん]

近所の伝説の人気物件である
パークハウス○ンコス赤羽志茂がとうとう完売した。次の北区の長期販売物件はココだろう！

[4273: 検討板ユーザーさん]

4272 なんか恥ずかしい人ですね

[4274: マンション検討中さん]

長期だろうがなんだろうが売り切っちゃうところがさすがですよね。ここに限らず、大手デベは長期販売戦略にシフトしてますね。

[4275: 匿名希望]

>>4270 マンション検討中さん
現行の減税は年末までで、どこも駆け込みすごいらしいですね。

[4276: 通りがかりさん]

減税で0.7%控除でも15年に延長されるならば、わたくしは今より条件良いので待ちます。

[4277: マンション検討中さん]

>>4275 匿名希望さん

昨日MR再訪しましたが、かなり見学者いました。私は10年でも逆ザヤの方が良いのでとっとと購入です。来年、再来年住宅価格下がりそうにも思えないし。家賃払い続けるのももったいないので。いつまでも、いつか住宅価格暴落するかもという夢は見てられない笑

[4278: マンション検討中さん]

>>4277 マンション検討中さん

ここは13年ですね。

[4279: マンション検討中さん]

>>4278 マンション検討中さん

ブライト上層は7,000万円台が中心になりそうですね。来年の相場は更に強気ですなぁ。これじゃ、赤羽のすみふのマンションは8000万軽く超えてくるな。王子徒歩15分のシティハウス王子はどうなるかな？6000万台が中心かな。

[4280: マンション検討中さん]

ここまで高騰すると将来不安になりますよね。
ブライトの上層で7000万円台なんて。
そんなに景観がいい訳でもないのに。
相場と言われてしまえばそれまでですが。

[4281: マンション検討中さん]

>>4280 マンション検討中さん

ほんと難しいですよね。築20年だとだいたい残債が半分になるので、7000万円の物件なら3500万円。20年後に価値が半分よりも高いと思える物件なら買っても良いかなと、その点ここは20年後なら開発もあるし3,500万くらいは価値維持できると思ってるんですが、甘いですかね？もちろんその間、固定資産税とかかかりますが、夫婦でペアローン組むので、700万円くらいは還付されます。

[4282: マンション比較中さん]

>>4280 マンション検討中さん
すみふも高くなりそうだし、すでに販売済みのガーデンコートでも、11階71.32平米は6,998万円ですからね。

ブライト上層は66.94～70.09平米なので、勝手に価格を予測すると次のとおり。値上げパターン1かなと思いつつも、2もあり得るのが現在の市況。

値上げ無し：6,400-7,200
値上げパターン1：6,700-7,500 ◎
値上げパターン2：6,900-7,700

[4283: マンション比較中さん]

>>4281 マンション検討中さん
ペアローンにして控除額が変わるときもありますが、最大額は480万円で変わらないのでは？

[4284: 検討板ユーザーさん]

検討しましたがやはり高いので見送りました。
堀船中学あたりの治安も気になりました。
将来の事はわかりませんが住宅ローン減税あっても手が出せません。
10年前なら5000万円あれはある程度のマンションを北区なら買えました。
出遅れました。

[4285: マンション検討中さん]

>>4283 マンション比較中さん

ペアローンは別々に住宅ローン減税適用ですよ。

[4286: マンション検討中さん]

疑問なのですが、今の住宅ローン減税って、11月末までに、契約が必要ですよね。でもローン審査って二週間くらいかかるので、今更急いでも遅いってことですか？

[4287: マンション検討中さん]

>>4281 マンション検討中さん
20年も住めば、普通はここに限らず大体残債は問題ないでしょう。問題は、20年住みたいと思えるマンション・エリアかどうかだと思います。住みたいと思えて資金計画がOKなら買ってもいいと思います。

[4288: 通りがかりさん]

>>4282 マンション比較中さん

MR行きましたが、値上げパターン1：6,700-7,500 ◎ で大正解です。まあ正常な範囲の値上げということですかね。

[4289: マンション掲示板さん]

>>4288 通りがかりさん

すごい時代ですね。悪い時代です。

[4290: 匿名さん]

値上げというか、条件がいい部屋だから高いだけじゃ？

[4291: 通りがかりさん]

>>4290 匿名さん

そうかもしれないですね。向かいの宿舎は完全に超えてくるので、眺望は良さそうですし。

[4292: マンション検討中さん]

宿舎の建替もしくは売却して新築マンションの可能性もありますね。
あくまで可能性ですが。

[4293: 通りがかりさん]

>>4292 マンション検討中さん

隣のTSネットワーク倉庫もマンションになるかもしれないですね。商業施設が下層に入る形ならむしろ良いかと。まぁどちらにせよ当分先のことになりそうです。

[4294: マンション検討中さん]

印刷局の大きな宿舎が赤羽に建てられたばかりなので、ここは別の物になるかもしれませんね。民間に売却されたらマンションになる可能性もあります。まあ、塗り替えが終わったばかりなので相当先にはなりそうですが。

[4295: 匿名さん]

実家が不動産業やってますが優良物件や含み益の出る物件は皆様のところへは行きませんよ。我々がいただきますから。
一方でネットには新築マンション購入10年後にリセールで稼いだなる記事が多く出回ってますが史上最高値圏なんでこれからはそう簡単には行きませんよ。
これから買う北区の新築物件などはどれも
資産にはならず微妙な負債となるでしょう。
買うなら海外投資家の資金が見込める都心3区のみです。

[4296: マンション検討中さん]

いつも思うけどこれ系でマウント取ってくる人って『史上最高値』以外の根拠が一切無いよね。値上がりが期待できないのには同意だけど。

[4297: 匿名さん]

都心3区買えるくらいの金持っているなら苦労せんわな

[4298: マンション検討中さん]

相場なんでね、今まさに平成バブルのババ掴みゾーンに入ったか、はいりつつあるかの状態でしょうね。これで大下落があれば大負債。なければちょび負債なんじゃないですかね。心配してもそれがおこるのがいつなのかは誰も分かりませんね。

[4299: マンション検討中さん]

ここに限ったことじゃないですし今は令和ですね

[4300: マンション検討中さん]

まあ、今日より明日、明日より明後日、不動産相場下落中に買うよりかは今買う方が賢明な判断ではと思う。

[4301: デベにお勤めさん]

ババ抜き相場で勤め人が浸水履歴あり地域に7000万の物件買って大丈夫なのだろうか。

[4302: 通りがかりさん]

多分中央区、文京区、台東区、墨田区とかで考えてて予算オーバーで買えない層がどんどんここに流れて来るんでしょう。そういう層からしたらファミリー物件で7000万円なんて、安いって思うんでしょうね。

[4303: マンション検討中さん]

HP、キャッシュとかの問題なのかしばらく200供給のままだったんですが、今日250に変わりましたわ。ここもリアルに終盤ですね。

[4304: 名無しさん]

>>4301 デベにお勤めさん

5年前くらいからババ抜き相場って騒ぐ人はいましたが、結局どこが適正価格かなんてわからんものですよ。どちらかというと2025年くらいまでは価格下落は難しい、下手すりゃもっと上がるって見立てをする人の方が今は大勢じゃないですかね。土地の仕入れコスト、建築コストが上がる以上はデベは価格転嫁するし、外国人、富裕層、パワーカップルなど買える層はいくらでもいます。都心の価格が上がれば、北区であっても、需要が染み出してきて価格上昇するっていうことですね。

[4305: 匿名さん]

>>4304 名無しさん
買い煽りお疲れちゃん。
含み損で詰まないといいね。

[4306: 名無しさん]

>>4305 匿名さん
茶化して頂きたくのは全然結構なんですが、ネガにしてもロジックのあるご意見をもらえると参考になるので、むしろお願いします。ただ、駅遠いから、低地だから、昔に比べると高すぎるから、とかいうレベルだと響かないので、もうちょっと何かあると嬉しいです。

[4307: マンション検討中さん]

>>4306 名無しさん

無視しましょう。
突っかかると掲示板が荒れます。

[4308: 匿名さん]

>>4306 名無しさん
ロジカルにネガる人は皆無でしょう。だって株の相場の先を完璧に読み切る事が不可能なのと同じ理由ですよ。不動産も株と同じ相場ものだから。そんなすごい、先を完璧に見通せるネガさんがいたら一生ついていきますよ。

[4309: マンション検討中さん]

>>4308 匿名さん

そんなネガさんが（ポジさんも）いたら、こんなところに書き込まず、コンサル講演会書籍出版とか有料で情報売るでしょうね。

[4310: マンション掲示板さん]

結局ポジでもネガでも、個人の感覚でしか意見は言うことができないと思います。ここもだいぶ購入者が増えたのか、ポジショントークが多くなりましたね

[4311: 匿名さん]

新築マンションは株と違って空売りできないから契約者のポジショントークほど当てにならないものはない。
申し訳ないが浸水履歴有、低地、工業地域、駅遠で7000万円は資産になるのか？負債になるのか？
買っちゃった人以外にはそう難しい判断ではない事がわかりますよね。

[4312: 名無しさん]

>>4311 匿名さん
一昔前の感覚では高すぎるという以上の反論は難しいということが理解できました、ありがとうございました。王子駅の交通利便性や、駅周辺の店舗の多さ、北区役所移転に伴う居住利便性の向上、共用施設の充実度など評価に値するポイントも多いので、前向きに検討しようと思います。

[4313: 匿名さん]

個人が今買わなきゃいけない事情なんて相場は考慮してくれませんからね。
23区内の駅5分の1988年の3月に竣工した住友不動産の分譲マンションに社宅として賃貸で住んでた時期がありますが億超えの新築分譲価格が2000年台前半には半額以下で取引されてましたからね。もし不動産バブルがはじけて大幅含み損になっても頑張って這いつくばって生きて行きましょう。

[4314: マンション検討中さん]

>>4313 匿名さん
この物件に限ったことではないし、そう思うならあなたはマンションを買わないほうがいいんじゃないでしょうか？

[4315: 匿名さん]

>>4314 マンション検討中さん
相場が跳ね上がる前に23区内メトロ他3路線徒歩1分の新築物件を買ったので今は買いません。市場動向を様子見です。含み益がそれ相応にあるので売り時を見極めてますよ。
今買う人は損する確率が高い中で買わなくてはいけないのでお察し致します。

[4316: マンション検討中さん]

>>4315 匿名さん
そうですか。一切この物件を検討されていないようですし、相場全体のお話しかされないようですので、別の掲示板に書き込まれることをおすすめ致します。

[4317: マンション検討中さん]

前に行った「高みの見物ユーザ」さんのご登場ですね。まあいろんな方が最近のマンションの動向に注視しているということですね。

[4318: 評判気になるさん]

>>4316 マンション検討中さん
高見の見物で弄られてるんですからイラっとしても相手にしては駄目ですよ。ガークロは今の相場では仕方ない選択ですから自信を持って。

[4319: マンション検討中さん]

4315さんみたいに「俺様はいい時に買ったなあ～、どれどれ最近の動向は・・うほっ、俺って超勝ち組じゃねーか」っていうノリですからね。こちらの購入者様もイラつく事はありませんよ。過去を振り返っても仕方ないし、今から前を向かないとね。

[4320: デベにお勤めさん]

>>4319 マンション検討中さん
おっしゃる通り！過去には行けない。史上最高値も皆で渡れば怖くない！