ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[3651: マンション検討中さん]

>>3650 匿名さん

どれも入居時点で3割から4割程度しか売れてなかったマンションですね。
ここは多分7割から8割は売れているので同じ括りにするのはいくら何でも無理があるのでは？

[3652: マンション検討中さん]

ガークロは売るのを急いでいないだけと思いますけど。
地図で見ると分かりますが、倉庫を作るような立地にこれだけのマンション作り、高額で販売して売り切る。
凄い時代に突入しましたね。

[3653: 匿名さん]

>>3650 匿名さん

それでも新江古田の中古は分譲時より高値で成約してるけどね。
売れ行きのスピードはあまり参考にならないかと。

[3654: マンション検討中さん]

というか、あれだよね。なんやかんや販売も終盤に入りつつあるので完全にネタがつきてる笑。まだ参考にするなら過去板かな。最近は購入者も増えてポジ増えてるし、暇人のネガもわけわからん感じになってきてるから。

[3655: 検討板ユーザーさん]

ブライト上層のお値段知っていますがのせてもいいのかしら？購入を考えているのですが高いです。

[3656: マンション検討中さん]

>>3655 検討板ユーザーさん

教えていただけないでしょうか？

確かに値上がりしましたか？5%アップ？

気になる方が多いと思います。

[3657: 匿名さん]

浸水履歴がある土地にここまで高い価格で
マンションが立つ時代！
金融緩和の弊害は庶民の住居費を圧迫！

[3658: 検討者]

>>3656 マンション検討中さん

もともとの価格がわからないと、何%値上げとかってわからくないですか？

[3659: マンション検討中さん]

>>3658 検討者さん


フロア間の価格差が参考になれると思います。

例えば、ガーデンコート４階から、フロア間の価格差は５０万円ぐらいです。ブライト上層（７階から？）と今売れている６階の価格差、６階ー５階の価格差を見ると、いくつかわかります。

[3660: マンション掲示板さん]

中古でも良い人はこれも良いかなと思いました。パークハウスブランド、田端駅徒歩7分、3LDKで5200万はこの相場の中かなり良いのでは？テラスも広そうです。借地権なのと、線路が近いのはきになりますが。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_96945285/

[3661: マンション検討中さん]

わざわざスレと関係ない物件持ち出してきて、さらに1Fで借地権の中古物件とかw

[3662: 匿名さん]

>>3660 マンション掲示板さん

テラスはいいとして、東向きで目の前に木密3階建て、空地に何か建ったら真っ暗になりそう。そのマンションでも南向きだったら1千万は高かったでしょうね。

[3663: マンション検討中さん]

5%アップしたら7000万円台ばかりになるね。すごいな。

[3664: 匿名さん]

>>3661 マンション検討中さん
見事に釣られてる…
反応楽しまれてるんだから無視しろよ。
相手の思う壺！

[3665: 検討板ユーザーさん]

水害は人害だったんですよ
前スレにもあったかと思います。

[3666: 検討板ユーザーさん]

人災ですね長谷工の方からはそう説明をうけました。心配でしたら聞いてみるといいですよ。

[3667: マンション検討中さん]

川が近いと思いますが、近くの河川敷は隅田川テラスになる予定などあるのでしょうか？

[3668: マンション検討中さん]

水害は大丈夫ですよ。問題無し。

[3669: マンション検討中さん]

>>3660 マンション掲示板さん

この物件の所有者(売主)なの？笑

[3670: マンション掲示板さん]

>>3667 マンション検討中さん
ならないと思いますよ、見に行けば分かりますがそういう雰囲気では無いです。護岸に囲まれていますし、工業地帯隣接の川なので。

[3671: 匿名さん]

>>3668 マンション検討中さん
問題なくはないでしょ。
ハザードエリアだし。

[3672: 検討板ユーザーさん]

ハザードエリアに関しても色がかわりました
何も知らないことからして検討者に感じないんだよな～

[3673: マンション検討中さん]

>>3672 検討板ユーザーさん
色が変わったというのはどういうことですか？北区のものをみましたが、MRで説明を受けた時から特に更新されたようには見えないです。何か変化があったのでしょうか。

[3674: 住民板ユーザーさん3]

ハザード赤なのは行政のミスで本来はここはハザード色ナシの安全な地域ですよね。
ネガが騒いでるだけ。

[3675: 匿名さん]

>>3674 住民板ユーザーさん3さん
行政のミスって本当ですか？
北区から発表があったのですか？

[3676: マンション検討中さん]

>>3674 住民板ユーザーさん3さん
ハザードマップはそもそも防災意識を高めるもので命に関わる大事なものですから、虚偽の表示などあれば区の大きな責任にもなります。そのお話が本当であれば問題だと思います。

[3677: 住民板ユーザーさん3]

>>3675 匿名さん
せっかく新築なのでみんなそう思いたいでしょ。

[3678: 匿名さん]

結局どっちなんよ？
ハザード色ついてるのか？
ついてないのか？

都合の悪いこと隠してないか？

[3679: 匿名さん]

こんなところでやりとりしないで、MRの営業に聞いたほうがよかろうに。東京都建設局のHPに公開されていますよ。
隅田川及び新河岸川流域 浸水予想区域図（改定）について
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/...

[3680: マンション検討中さん]

板橋あたりの豪雨時の溝田交差点付近の大冠水はひどかったですよ。道が深いプール状態で、そのときにたばこの倉庫が被害にあったんですよね。

[3681: マンション検討中さん]

ちなみにその時にはプレミスト位置はぜんぜん平気でした。増水したのは石神井川だったから。隅田川がいっちゃったらもちろんプレミストもだめですね。その時は、ここの被害も甚大になるのかと思います。

[3682: 住民板ユーザーさん3]

ガーデンクロス契約者は優秀ですよね。
この不動産市況の中で丁度良い物件を選び抜く眼は一級品！

[3683: マンション比較中さん]

過去のスレに水害に対する記載がありましたので、参考にどうぞ。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

※検討スレにも記載したのですが、「こちらにも転載を」と提案がありましたので、転載します。
※自分で調べた情報に加え、北区役所、デベロッパー営業担当社様にも確認をしている情報になります。北区役所もデベロッパーの営業担当さんも丁寧に回答いただきました。追加で疑問点などある方は、聞けば教えていただけると思います。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。


ハザードマップも大事ですが、「その危険性に対してどの程度国やデベロッパーが対策をしているのか」という点が大事なのだなと今回調べる中で改めて思いました。区役所移転計画もあるため、治水にしっかりお金をかけてくれているだろうと判断しています。皆様の参考になれば幸いです。

[3684: マンション検討中さん]

>>3681 マンション検討中さん
隅田川のハザードはプレミストのほうが濃いけどね。どっちも似たようなもん。

[3685: マンション検討中さん]

石神井川と隅田川のハザードマープによると、マンションの地盤レベルは周囲に比べてやや高いでしょう？　

いま更に、+60cmの盛土があります。

[3686: 検討板ユーザーさん]

荒川のハザードマップでは引き続き3メートルレベルの浸水地域ですから「大丈夫」のような言葉は誤認を招くかと思います。

[3687: マンション検討中さん]

まあ、荒川氾濫の大災害時には、足立区、墨田区、江戸川区など全滅ですからねえ。ここも相当な被害になるとは思います。ということを頭の片隅に置いて、そんな大災害は起きないかもしれないし、起きたらままよ、えーい。気にせず購入だあ。みたいな高いとこから飛び降りる気持ちも必要ですよね。

[3688: マンション検討中さん]

そうなると3F以上を買われるのが吉な気がします。水害保険と気分的にもそれが気持ちいいですよね。ただ、地盤を盛り土したゆるいとこに大地震がくると、2F, 3Fと中間より低めの階がつぶれるような可能性がありますよね。ここの建築がそれにあてはまるかは分かりませんが、過去の事例、阪神淡路のときは2F,3Fがひしゃげたマンションが多くありました。、中間よりすこし下が潰れるのは高層マンションの耐震実験などでのエビデンスがありますね。

[3689: 住民板ユーザーさん3]

買えない人の妬みか・・・・
35年払ってやっと手に入れる俺の城を許さんぞ！

[3690: 検討板ユーザーさん]

>>3688 マンション検討中さん
阪神淡路で潰れたのは旧耐震ですので、新耐震ならそのような心配はほぼないかと。多少ヒビが入るなどはあるかもしれませんが。

[3691: マンション検討中さん]

ハザードは、もう飽きた。
何度も出てきている話題だし、およその目安。それぞれがリスクを考えて判断すればいいだけ。絶対に水害がいやならば高台を選べばいい。

災害なんて、地震、津波、風水害(台風、洪水)、竜巻、火山爆発などあって、より確率を下げたいならば、固い地盤や高台を選べばリスクは下がる。だけれど、災害に絶対はない。固い地盤でも、知られていない断層で直下型被害もあり得る。

基礎の工法はいくつかあるけれど、盛り土は基礎の上だから建物の強度とは関係ない。

姉歯事件のときに「怖くて眠れない」なんてコメントしていた偽装物件住人がいたけれど、完全に国交省のミスリード。偽装物件より強度が低い建物（古い物件や戸建て）なんていくらでもあるって。

もっと、自分の頭で考えましょう。

[3692: 匿名さん]

飽きたとか飽きないの問題じゃない。
ハザード色付きという『すねに傷』
に触れられて困るのは資産価値に影響する住民。
ここは契約者で団結して速やかに火消しに走るしかない！

[3693: マンション検討中さん]

>>3692 匿名さん
そのくだりも既出ですmm

[3694: 住民板ユーザーさん3]

>>3693 マンション検討中さん
その書き込み弱いて。
もっと擁護してよ。

[3695: 検討板ユーザーさん]

反応しなくて良いですよ。
ネガで煽って反応見て楽しんでいるだけです。
無視が1番です。

[3696: 住民板ユーザーさん3]

>>3695 検討板ユーザーさん

アクセス禁止に説得力ないんよな・・・・

[3697: マンション検討中さん]

>>3696 住民板ユーザーさん3さん

住民のふりした荒らしに説得力ないんよな・・・
（他の住民板で書き込んだ名前そのままになってるよ）

[3698: 匿名さん]

ガークロ欲しい奴は急げ。
もうすぐ売り切れるぞ。
浸水問題は四階以上買えば被害はない。

[3699: eマンションさん]

>>3698 匿名さん

まだブライトコートの7階以上は売り出されてないので、慌てる必要はないと思います。ただ、住宅ローン減税の不確実性や、住宅ローン金利がさらに上がるリスク、値上げされるリスクを取りたくないのであれば、今売りに出てる中から選ぶのが良いかと。まだ10戸程度は残っているのではないでしょうか。

[3700: 検討板ユーザーさん]

ハザードきにしてる人が何でここにくるのか？前スレもみてないし、絶対はない！大丈夫とはいえない！と山の方をお探しあれ