ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[3522: 名無しさん]

>>3519 名無しさん

>>3519 名無しさん
竣工前完売は無いよ！ブライト上層階といくつかは、販売してないからね
サイトの通り200戸以上は売れている。
周辺相場に合わせて値上げする可能性高い

[3523: 名無しさん]

>>3522 名無しさん
ブライト上層階は７階以上だと思う
最低6500万円からみたいです

[3524: マンション検討中さん]

そもそも今まで値上げしてなかったのが良心的だったのかもしれない。まだ分からんけど。

[3525: マンション検討中さん]

そうなると既に購入された方、今販売中の部屋を購入出来る方は喜ばしくなりそうですね。

[3526: 名無しさん]

>>3524 マンション検討中さん
７０平米で赤羽や東十条の良い物件は6500万円くらいする。駅近だけど、築年数経ってたり管理費などが高かったりするからここは値上げしても周辺と比べると、まだ安いかつ新築

[3527: マンション検討中さん]

やはり値上げを見込んでの販売計画だと思われます。早く購入決めた方はラッキーでした。
それにしても全体の相場が上がり過ぎ。
ガークロはちょうど高い時期にデベが土地を買い、建設費が高騰のタイミングで建設。
本当はもっと値上げしたいでしょう。

[3528: マンション掲示板さん]

>>3527 マンション検討中さん

先日モデルルームに行ったときは、ブライト上層階は値上げはする予定だけど、小幅な値上げくらいって感じの説明でした。まぁ、どうなるのかはわかりませんが。そもそもいつになったら販売開始するのかもわかりません。

[3529: 匿名さん]

最初は竣工前完売目指してたけど、途中から雲行きが怪しくなって、一部は竣工後販売に路線変更したんだろう。デベは管理費修繕費を負担してでも値上げ分で賄えれば良いとの判断でしょう。でも、これって本当に欲しい人にとっては最悪の判断ですよね。家賃は掛かるし、価格は上がるし、減税もどうなるか分からないし、納得して買うのは難しい。
入居者にとってもまだ売ってるのか？ってマンションになるし、デベとしてこの判断はどうかと思う。

[3530: マンション検討中さん]

>>3529 匿名さん
本当に欲しい人は今販売しているところを買えばいいのではと思います。
入居者からしたら値上げ販売いただいた方が、このマンション全体の新築時価格が上がるので嬉しいので。ただ、販売当初からずっとブライト上層を待ってる人には少し可哀想です。

[3531: マンション検討中さん]

検討者にとってマイナス、契約者と売り主にとってはプラスですね。売れ行き不調だからではなく、単純に市場水準が上がったので路線変更したんだと思います。

[3532: 評判気になるさん]

微々たる値上げしかしないのに売り渋る理由ってありますかね？元々は竣工前完売したかったけど、要望書が全然入らないから竣工前完売路線は諦めて、人気がないのをうまく誤魔化して売ってく方針なんだなと感じました。

[3533: マンション検討中さん]

いくら値上げするかも分からないし、そもそも値上げ自体をするかも分からないのに考えても無駄な話題ですね

[3534: マンション検討中さん]

厳然たる事実は、この2点だけ。
・新築中古のマンション市場は上がり続けている
・デベロッパーは営利企業

デベの胸の内を考えたところで、最終的にはわからないのだから、よけいな詮索や感情論は不要。検討者は、現在のマーケット動向を考えながら、自分の判断で好きな物件を選べばいい。

飛鳥山タワーの中古が現在、坪単価330-370万円で平均352万円。となると、5%アップくらいは十分考えられる。10%アップは厳しいような気がするのだけれど。

[3535: マンション検討中さん]

マンションが建ってる場所まで歩いてきましたがほぼ完成してましたね！
とても綺麗でした。早く中を見たいですが、購入した方は見てるのでしょうか。
よければ感想を教えてください。

[3536: マンション検討中さん]

駅前タワーはいいよな。
やはり少し遠く感じた。

[3537: 通りがかりさん]

本来もっと安く売る予定だった部屋を他の部屋より割高で買うのか？いくら相場が上がっているとはいえ、デベが意図的に相場を釣り上げて利益を増やしているだけ。しかも同じマンション内で。ブライトの高層階の検討者の事を考えてるのか？スミフじゃあるまいし、こんな事して売れたら他の物件でもやりかねない。

[3538: マンション検討中さん]

市場が良いからデベは強気なんだろう。
値上げしても売れるからなー

[3539: マンション掲示板さん]

>>3535 マンション検討中さん

住民板に少し書いてありますよ。

ブライト上層が売り出されるようになり、真剣に考えている訪問2回め以上のかたなら、内覧させてくれるかなと。

[3540: マンション掲示板さん]

ブライト上層階は年始から売り出しと予想。
年末はみんな動かないだろう
ここ検討する方は、プレミスト王子神谷、バウス上中里、川口あたりが比較対象かな
どこも高いけど。。

[3541: マンション検討中さん]

京浜東北線ユーザーはプレミストは検討外かと思います。

[3542: マンション検討中さん]

>>3539 マンション掲示板さん

丁寧にありがとうございます。
写真も載せてくださっていたんですね！
やっぱり中も素敵ですね。
ちゃんと見ずに質問してしまい、すみませんでした。

[3543: マンション検討中さん]

>>3528 マンション掲示板さん

いままで何戸を売られましたが？

250戸はまだ突破していないようです...ずっと第2期8次ですね...

240くらい？

[3544: マンション検討中さん]

ホームページは明日更新予定ですね。次は2期9次になるか3期になるか。

[3545: 検討板ユーザーさん]

>>3543 マンション検討中さん

元々2期8次は10月下旬の予定だった気がしますよ！
ですが10月下旬になりましたね。
明日更新されるのでしょうか…

[3546: マンション検討中さん]

ローンの仮審査が通っても、少なくない割合で本審査落ちor減額になるので、申込者もデベもドキドキだよね。来年の住宅ローン減税がどうなるかわからないけれど、現在の制度は11月末まで契約だから。落ちたあとに、ほかの物件に切り替えても、11月末契約厳しい。

[3547: マンション検討中さん]

物件概要が更新されましたね。次回は2期9次のようです。

[3548: マンション検討中さん]

2期9次の記載が削除されてますね。いよいよ3期か？

[3549: マンション検討中さん]

どういう層が購入してるのでしょうか？
自分がモデルルーム行ったときは、若い人が多かったけど、どうなのかな？

[3550: マンション比較中さん]

北区のHPに、先日開催された王子駅周辺まちづくりガイドライン策定検討会（第１回）の資料が掲載されています。
キックオフしたばかりで総論的なものにすぎませんが、「北口広場の歩行空間の拡充に向けて、王子駅前～北本通りの通過交通の抑制を図るため、迂回ルートとなる道路の整備・改良を検討します」といった意欲的な記載も見られ、今後、どのような具体案が出てくるのか楽しみです。

http://www.city.kita.tokyo.jp/oji-machitanto/machizukuri/granddesign/g...

[3551: マンション検討中さん]

夢の溢れる計画ですね。ウォーカブルが実現したらすごく便利になりそうです。

[3552: マンション比較中さん]

>>3547 マンション検討中さん

15戸販売するようです。
順調に進んでいるようです。

[3553: マンション検討中さん]

需要と供給バランス見たらガークロは楽々完売となるでしょうね。
デベも今の相場に救われた感あります。
中古も今高いので。
今後もマンション価格は下がる余地はない。
ガークロは買いマンションとなるでしょう。

[3554: マンション検討中さん]

>>3549 マンション検討中さん
若いファミリーか夫婦がメインだと思います。子育て中またはこれから子育てする層がほとんどかと。

[3555: 匿名さん]

>>3553 マンション検討中さん
相場が相場だもんねー。
いつのまにかお買得になっていたイメージ。

[3556: 匿名さん]

>>3554 マンション検討中さん
中年dinksはほか行けって感じですね。

[3557: マンション検討中さん]

>>3556 匿名さん
それは極論かと思います。でも、ファミリータイプだからある程度は賑やかになることを覚悟しといたほうがいいと思います。

[3558: 匿名さん]

>>3557 マンション検討中さん
入居手続き会の感じだと、30歳台が主体だと思いますが、40～60歳台と思われるかたがたもいらっしゃいましたよ。営業に聞いても教えてくれます。

[3559: 匿名さん]

一時取得の中の下の層に高値掴みさせるのが
ガークロの立ち位置でしょ。
賢い奴は中古買う訳で。

[3560: マンション検討中さん]

今は中古のほうが高値掴みだと思う

[3561: 検討板ユーザーさん]

素敵なマンションですね！来週にいろいろと聞いてまいります！

[3562: 検討板ユーザーさん]

>>3559 匿名さん

中古より割安だからここ買うんでしょう。
ファミリー層は長く住む人が多そう

[3563: 匿名さん]

>>3562 検討板ユーザーさん

浅はかなこと言いなや。
デベの利益が2割乗ってるのに安いわけなかろうが！ボランティアじゃないねんで。

[3564: マンション検討中さん]

>>3563 匿名さん
うん。じゃあ、どこが安いんでしょうか？

[3565: 匿名さん]

>>3553 マンション検討中さん

あんた契約者だろ。
買い煽るなよ！
言うほど買いではない。
ガーデンズと駅前タワーに一生勝てない。

[3566: 検討板ユーザーさん]

>>3563 匿名さん
市場見てみなよ、中古だって売主の利益乗ってるよ、全体市場を見て発言してくれ

[3567: マンション検討中さん]

>>3565 匿名さん
ガーデンズと駅前タワーに勝てる物件のほうが少なくないですかね

[3568: 匿名さん]

>>3566 検討板ユーザーさん
中古で個人から買う部屋は実需。
利益を乗せるとかナンセンス。

[3569: eマンションさん]

>>3568 匿名さん
初心者なのでズレてたらすみませんが、中古で売る方も利益を得たいので、可能な限り高めの金額で売りに出すのではないでしょうか？(自分ならそうします。)
実需だから利益を乗せるとかナンセンスとはどういう意味でしょか？

[3570: マンション検討中さん]

中古は利益とかいう概念ではなく相場だと思うので、新築と比べるのはどうかと。
そう考えると中古は相場に応じて今はじりじり上がってます。一方でここは売り出し時と価格は変わってないので（ブライト上層はどうなるかわかりませんが）相対的に見てガークロは買いの物件になってきているのではと思います。

[3571: マンション掲示板さん]

なんだか、騒々しい書き込みですね。

3568さんの理論が通じるなら、購入時から値上りした中古物件の説明が付きません。ガーデンズめっちゃ値上がりしてますよね。

また、築浅の中古物件の場合、売り主はなるべく損をしたくないため、取得にかかった手数料類(物件価格の3-5％)を上乗せしていることがよくあります。

新築：土地取得費用＋建築費用＋販売費＋利益
中古：基本は相場

[3572: 検討板ユーザーさん]

>>3571 マンション掲示板さん
私もずっとマンション価格追ってますが、おっしゃるとおりだと思います。新築価格と中古価格は相互連関してて、上がる時はどちらも上がるし、下がる時はどちらも下がる。今は、コスト高とデベの戦略、あと低金利もあり新築の価格は上がってますので、中古もそれに合わせて上がるのは当然かと。今は購入需要に比べて、新築中古双方とも圧倒的に供給が少ないので、しばらく価格が下がる気配はなさそうです。

[3574: 匿名さん]

中古は強気の価格で売り出す人は多いですが、結局は値下げして成約するのがオチです。成約価格を見ないと正しい中古相場は分かりませんよ。

マンション相場はたしかにここ５、６年ずっと上昇を続けてきましたが、バブル期を超えてさすがに天井まで来ているので、いつ下落が始まるか注目されている局面です。

[3575: 匿名さん]

>>3574 匿名さん

買い替え何度もしている実体験から言うと、残念ながら中古も普通に売れているんですよね。
そしてその注目されている局面はここ4、5年間ずっと言われ続けていますが、上昇が続いています。
あなたが買いたくなければ買わなければ良いだけでは。

[3576: 匿名さん]

>>3574 匿名さん
平成バブルの時は、最後の高値、つまりババ引いた人が大泣きした史実もありますしね。今プレートのひずみが最大限の状態なのかもしれません。でもそれがいつなのかは弾けたときにわかることですが。

[3577: マンション掲示板さん]

>>3576 匿名さん

それは中古も同じ話ですよ。不安だけ煽って何が目的？そう思うなら自身が買わなければいいだけなのに何故こんなところにいるのですか？

[3578: 匿名さん]

マンション価格がこれからどうなるか。専門家も注目してますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/751e6c8e9753af092e04e96acffc272e8f6d...

[3579: マンション検討中さん]

ここはガーデンクロス東京王子の検討板であって不動産市場全般の話をする場所ではないですよ

[3581: 匿名さん]

>>3579 マンション検討中さん
たしかにここは不動産市場全般の話をするところではないけれど、たとえば

>>3553 マンション検討中さんの

> 今後もマンション価格は下がる余地はない。

というような発言があると、どうしても全体市場に話がつながらざるを得ないよね。全体相場を無視して"今後のマンション価格"は想定できないので。

どうしても全体市場の話はダメだということなら、この発言も不適切ということになるのかな。

[3584: マンション検討中さん]

>>3581 匿名さん
話題の主軸が不動産市場全般の話に変わってるので、別でやってくださいって言ってるんですよ。

[3585: 匿名さん]

>>3553も不適切だったってことか

[3586: 名無しさん]

[NO.3573～本レスまで、情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3587: 匿名さん]

>>3553さんみたいな買い煽りコメントに「参考になる」がたくさんついてるのを見ると歪みは感じますね。かと思えばネガもいたずらのようなものが多く。フラットな議論にならないスレになっている気がします。

[3588: マンション検討中さん]

なぜずっと供給御礼２００戸？ずっと第2期8次？
フローズンみたい...

[3589: マンション検討中さん]

プラウドシテイ加賀学園通りは3年ほどで1500万値上がりして堂々と売っています。
ガークロを6800万で買って、3年後に8300万で堂々と売れるのでしょうか? と考えてしまいました。

[3590: マンション比較中さん]

>>3587 匿名さん

マンションコミュニティなんてどこもそんなものです。
便所の落書きにフラットな議論を求めないでください。

[3591: 匿名さん]

>>3590 マンション比較中さん
ミもフタもなさすぎｗ

[3592: 通りがかりさん]

メインエントランスから見たら格好良い。全体を見ると白一色でいかにも長谷工板状マンションって感じかな。スミフや野村なら濃い色を何色か使ってもっと格好良くしてただろうな。今日車で通ったので見た感想です。

[3593: 通りがかりさん]

>>3588 マンション検討中さん

竣工前完売を諦めた以上、急いで売る必要は無く、管理費修繕費を負担しながらその費用を値上げして購入者に負担させるんでしょ。表面上の理由は相場の上昇に合わせて値上げしますって言うけど、原価は同じなのに何か腑に落ちない。単純にデベの利益が増えて購入者の負担が増えるだけ。明らかに竣工前完売目指してたのに残念な結果だな。

[3594: 匿名さん]

>>3593 通りがかりさん
上がり相場の現在において、どこの物件でも値上げなんて当たり前では？　ブライト上層を、ここまで引っ張る真の理由はわからないけれど、彼らなりの戦略があるのでしょう。仮にわかったところで、検討者にコントロールできないから意味ないし。

デベの利益を最大化させるならば、相場や売れ行きを見ながら、価格や売り出し量を調整して、それぞれのポリシーで着地。今回は売主が４社あるので複雑かも。

検討者は自分の好きなものを選べばいいだけ。気に入らなければ買わなければいい。

[3595: マンション検討中さん]

これ見ると、王子で価格維持するのは難しそうと思います。駅前タワーなら賃貸でも売買でもしっかり動きそうですけどね。
https://twitter.com/tokyo_kantei/status/1453598473656291332

[3596: マンション検討中さん]

田端の築10年3000万円台いいなって思ったら築20年は4000万円台だった

[3597: 匿名さん]

駅前タワーがいいのは周知なのだから、そちらが魅力的だと思えば、そちらにすればいいんですよ。懸念点はランニングくらい。

[3598: マンション検討中さん]

新築も中古も好きなように検討したらいい。どちらをとってもメリデメは付いてくる。
この掲示板に中古もこんないいところがあって迷ってるんです。ならわかるが、新築なんてあり得ませんみたいな書き込みは筋違い。なぜ来るのか理解できない。
もっとガークロの好きなとこ嫌なとこを共有しましょう。

[3599: マンション検討中さん]

>>3596 マンション検討中さん

笑いました。よくよく見たら条件絞ってなく立地も規模も同条件じゃないから逆転現象が起きるんですね。

[3600: マンション検討中さん]

>>3593 通りがかりさん

去年の9月頃モデルルーム行って見送り、他が上がってきたので改めてここを検討していますが、最初からコロナで販売が半年くらい遅れたから竣工完売は目指してないって言ってたような。勘違いであればすみません。

[3601: マンション検討中さん]

駅前タワーは電車の音など騒音あるのかもしれませんが駅まで20秒。
確かに賃貸需要もあり資産的には安全。
ガークロはファミリーで緑を感じで暮らすマンション。比較は難しい。永住向き。
新築価格が駅前タワーの方が安かった。
中古となった際にガークロはどうなんでしょうかね。

[3602: マンション検討中さん]

駅前タワーよりちょっと安いくらいでずっと推移するんじゃないですかね

[3604: マンション掲示板さん]

ここは元々購入者の書き込みが多過ぎる。検討者は購入者がメリットを書き込まないと完売出来ないようなマンションだと思ってしまう。早く完売して欲しいと思ってやってる事が逆効果ですよ。人気があって、価値と価格が一致してれば勝手に完売します。時間があっても完売しないのには相応の理由があります。
住民版で平和にやって下さい。

[3605: 匿名さん]

優良物件の目安=フルローンで組んで10年後に残債割れ無し

この高値圏の中で北区徒歩10分の物件だと
永久に残債割れでは？
そう思うと損したくないから買えない。

[3606: マンション検討中さん]

物件概要が更新されて2期9次になってますね。結局引き渡しまでブライト上層は販売しないようです。

[3607: 匿名さん]

>>3604 マンション掲示板さん
掲示板にメリットを書き込んでも、それがセールスにつながるとは思えないのですが。だって、みなさん家庭事情や趣味趣向が違います。それに、こんな匿名掲示板の信頼性なんて微妙だし、見ていない人のほうが多いでしょう。

[3608: 検討板ユーザーさん]

買えない人の僻みですかね冷静になりましょう！(笑) ローン審査にでも落ちましたか？マンションはここだけじゃないので頑張ってください。

[3609: 検討板ユーザーさん]

ガーデンズと駅前タワーには一生勝てない！ってよく書き込みありますけど大丈夫？自分の好きなマンション買いましょうとしか言えない。

[3610: 匿名さん]

[NO.3603と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3611: 検討板ユーザーさん]

必死になりますよね～お金さえあればね～

[3612: 検討板ユーザーさん]

契約者ってそんなに暇なんですかね？結構稼いでいる方が購入されると思いますが、今の時間も家族のために働かれているのでは？

[3613: マンション検討中さん]

買わない人は買わないでいいのでは？
買う買わないは個人の自由。
相場は誰にも分からないし

[3614: マンション検討中さん]

ここを買ってる人は、そもそも値上がりとかそんなに期待してないと思いますよ。残債割れなきゃ御の字なのではないでしょうか。

[3615: 匿名さん]

史上高値圏にあるのは事実。
買い時ではなく売り時。

[3616: マンション検討中さん]

このマンションに限った話ではないですね。

[3617: マンション検討中さん]

購入者の書き込みが多い←なぜ購入者かわかるの？この掲示板をどう見るかは各々の勝手なので変な押し付けしない方がいいですよ。

[3618: 検討板ユーザーさん]

高止まりと言われ続けはや数年。3年前に売り時と煽られ売った方または買わなかった方は今、後悔してるでしょうね。とはいえ、史上最高値が更新されてるのは事実。不動産は難しい。

[3619: 匿名さん]

>>3617 マンション検討中さん
住民板でも書き込んでるのが複数いるからだろ。

[3620: マンション検討中さん]

>>3619 匿名さん

なぜ怒ってるの？都合悪いのかな？

[3621: マンション検討中さん]

書き込みを検討者が取捨選択すれば良いだけなんだから、別に噛み付くことでもないかと。