ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[3482: マンション検討中さん]

そうは言ってもやっぱり検討者がどれくらいの層なのかは気になるし、参考になるので話題にしてもいいと思います。それこそ不動産会社が紹介してくるFPのプランは低年収でもローンを組めば買える前提で勧めてくるのでアテにならないです。こういった場で確認して安心できることもあると思います。

[3483: マンション検討中さん]

>>3477 マンション検討中さん
> 足立区や中古を考えるのもありではないですか？

私はありだと思ってます。
リセールバリューは重要だけれど、最終的に破綻しないことのほうが重要だと思っているからです。無理なローンを組めば、購入できても、どこかの段階で破綻します。

新築だと、与野のSHINTO CITYでも坪250万円です。現在中古も適正在庫量を下回っていて、通常以上に値上がりしています。だから中古でも、京浜東北の駅歩10分以内は高いです。

このあたりではリセールバリューが高い、京浜東北駅近がいいのはわかりますが、それで将来の破綻可能性が捨てきれないのであれば、初めから場所や物件を見直したほうが幸せに感じます。

[3484: マンション検討中さん]

>>3481 マンション検討中さん

土地勘なくても分かりますよ。ほとんどの方が分かった上で検討していると思います。

[3485: マンション検討中さん]

低地という事は認識していて後は他とのバランス次第です。そのバランスがどうかは人それぞれなので、後は自分で考えるしかないかと。

[3486: マンション検討中さん]

王子は低地側に駅や商業施設が集まっていますからね。基本的には低地側のほうが利便性は高いです。ハザードと利便性と価格のバランスでどこを選ぶかは人それぞれだと思います。

[3487: マンション検討中さん]

少し前にみてきましたけど素敵ですね～地元民としては地元の方がガークロに住んでくれると嬉しいです。王子大好きなので

[3488: マンション検討中さん]

それにしてもマンマニ砲はすごいな。
書き込みがすごい増えた。
常連以外のネガさんも増えた。

中立的なことを言いたいのだと思うけど、彼がガークロをお気に召してはいないことは分かった。
独身には響かないマンションなのであろう。

[3489: 検討板ユーザーさん]

>>3483 マンション検討中さん

SHINTOCITYも今は低層で坪270万ぐらいまで上がりましたね。今はどのマンションでもこの地域でこの値段?というコメントが多いです。

[3490: マンション検討中さん]

>>3488 マンション検討中さん
独身で資産価値、車所有に重点を置いているので、基本タワマンと駅近の評価が高めですよね。それは専門家でなくてもわかるし、ファミリーマンションの評価軸はズレてる思います。プレミストも駅近で駐車場平置きなことを推している。アルコーブがない、にも関わらず一部エレベーターホールがないことには全然触れず。ベビーカーを使うファミリー世帯ではかなり重要だと思うのですが。

[3491: マンション検討中さん]

3490 アルコーブのあるプレミストを買ってくだちゃい(笑)

[3492: マンション検討中さん]

マンマニの影響ではなく同じ人による必死な書き込み暇潰しではないですか?

[3493: マンション検討中さん]

>>3491 マンション検討中さん
公式に記載の4タイプは全てダイレクトに共用廊下のようなのですがアルコーブつきも一部あるのですか？

[3494: 検討板ユーザーさん]

早く住民スレでのほほんコメントしたいもんだわ。内覧はじまりましたね～なんて羨ましすぎ!
どこに決めようかな…

[3495: 名無しさん]

マンマニは自分が欲しいと思わないマンションは良く書かないよね。ガークロはデメリットもあるけど、メリットも充分に感じられる物件ですよ。

[3496: マンション検討中さん]

>>3483 マンション検討中さん
考え方は2通りだと思います。貴方様が言われるように金額負担のリスクを最大限回避する考え方と、リセールの暴落リスクを最重視する考えです。どちらも、突発かつ最悪の事態のリスクを考えての事なので、貴方様のお考えにも大変共感できます。足立の新築戸建てP2台付きでも4千万はしないで購入できますからね。それもひとつの道ですね。足立を否定する方が多いですが、高額の支払いできゅうきゅうするぐらいなら足立でまったり暮らすのもありじゃないかなと思います。学区とか色々考えると難しい問題もあるのかとも思いますが。

[3497: マンション検討中さん]

>>3496 マンション検討中さん
それもあると思います。低地ハザードの場所に低層階をギリギリ買える位の予算の人は足立区で余裕を持った暮らしをする方が幸せでしょうね。結局はお金だと思います。一馬力で良い部屋を買えるなら買えば良く、ペアローンで低層階をやっと買えるくらいの収入ならやめた方が良いでしょうね。

[3498: 検討板ユーザーさん]

契約者さんの方に内覧会の時の写真がアップされ始めましたね！
まだ一部分ですが素敵な雰囲気ですね！

[3499: マンション検討中さん]

すぐに入居できる新築マンションもありだよね。
ガークロも来春までには完売でしょう。
新生活をガークロでスタートさせたい人も多いのかな。その頃はコロナも収束しガークロみたいに便利で住みやすいマンションはいいよね。

[3500: eマンションさん]

住民スレさえも荒れつつあるな…

[3501: 検討板ユーザーさん]

>>3500 eマンションさん
というかおそらく荒らしが入ったのだけでは。

[3502: マンション検討中さん]

住民版のあの段差は気になりますね。もうすこしなんとかならなかったのでしょうか。仕切り版をもうすこし外側に出せばよかったと思いますね。出っ張っている隣の方がベランダに手をかけて外を見てたらその方の顔が見えちゃいますよね。いらぬ気を使いそうな仕様ですね。

[3503: マンション検討中]

>>3502 マンション検討中さん
段差なくてもベランダに手をかけて外見えるのは見えるし、隣の家覗き込んだり普通しますかね？って思いますけど。

[3504: 匿名さん]

>>3503 マンション検討中さん

覗かなくても見えてしまうのが気を使うと言っているのですが。わざわざ覗きませんよ。

[3505: マンション検討中]

>>3504 匿名さん
あのー。そもそもそういう神経質な方はこの手のマンション購入されない方が良いかとmm

設計みたらわかりますけど、バルコニー端で下は排水ライン、デザインな訳でしょ。そもそもそんな端行くことも多くないし。あまり興味ないかな。

[3506: 口コミ知りたいさん]

隔て板をケチったからこんな弊害が出るんだよね。隔て板は隣とのプライバシー性を守るための物と考えれば高くて隅まである物が良い。隣の話し声が聴こえるのは嫌かな。

[3507: マンション検討中さん]

隔て板のサイズ程度で隣の話し声の聞こえ具合なんて変わらないですよ。大きいほうがいいってことには同意だけど、個人的にはそこまで気にならないです。

[3508: マンション検討中さん]

隔て板のことをあれこれ言うのは、マンションのスペックマニアだけでほとんどの人は気にしませんよ。そもそも音には回折性があり、隔て板が完全に閉じられても大きな声を出せば回り込んで聞こえますよ。

[3509: 通りがかりさん]

バルコニーの形に特長あり、こだわったんだから細部まで気を遣って欲しかった。上と横が空いてるのは何だか勿体無い。

[3510: マンション検討中さん]

契約者板に掲載してあるキッチンかっこいいなぁ。標準との違いはモデルルーム行けば分かるのかしら。
最近見始めましたがここいいですね。

[3511: マンション検討中さん]

モデルルームもオプション盛り盛りなので標準の参考にはならないと思います。ただ、食器棚はオプションでしょう。

[3512: マンション掲示板さん]

以前話題にあがったこれ。今日ですね。行けないですが気になります。
https://www.city.kita.tokyo.jp/oji-machitanto/machizukuri/granddesign/...

[3513: 検討板ユーザーさん]

>>3495 名無しさん
そりゃそうだろ
自分が欲しいと思えない物件なんだから。
そこ曲げたら単なる紹介ゴマすりサイトで見る価値ないよ

[3514: マンション検討中さん]

>>3512 マンション掲示板さん

行った方いたらレポお願いしたいです！

[3515: 口コミ知りたいさん]

少しずつですが、前に進んでいるようでワクワクしますね

[3516: マンション掲示板さん]

早く資料公開されると良いです。

[3517: 匿名さん]

プラン見ています。
前のスレ、隣人の覗きが気になるならA1タイプならいいのかなと思ったのですがどうでしょう？
角部屋でバルコニーがここまで一周しているのなら、他からも覗かれなさそう。スロップシンクもありますし、キッチンからのドアもありますし。

それでも気になるなら窓ガラスにミラー加工のシートを貼るとか・・・。

高層階だと、他ビルからはそこまで見えない気がするんですけど、実際はどうなんでしょうね。

[3518: 検討板ユーザーさん]

角部屋たぶんないかと？

[3519: 名無しさん]

竣工したんだ。１年もあったのに竣工前完売出来なかったか。悪くはないけど良くもない、何だか踏み切れない物件なのかな。

[3520: マンション検討中さん]

昨日ワールドビジネスサテライトでやっていたけれど、東京は15ヵ月連続で上昇で、この3ヵ月間はさらに急カーブ。まだブライト上層を売り出さないことを合わせて考えると、普通に考えれば値上げ狙ってるよね。まわりの中古もエゲツない値段になっているし。
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/948

[3521: マンション検討中さん]

ここまで引っ張ってるとしたらまず間違いなく値上げでしょうね。

[3522: 名無しさん]

>>3519 名無しさん

>>3519 名無しさん
竣工前完売は無いよ！ブライト上層階といくつかは、販売してないからね
サイトの通り200戸以上は売れている。
周辺相場に合わせて値上げする可能性高い

[3523: 名無しさん]

>>3522 名無しさん
ブライト上層階は７階以上だと思う
最低6500万円からみたいです

[3524: マンション検討中さん]

そもそも今まで値上げしてなかったのが良心的だったのかもしれない。まだ分からんけど。

[3525: マンション検討中さん]

そうなると既に購入された方、今販売中の部屋を購入出来る方は喜ばしくなりそうですね。

[3526: 名無しさん]

>>3524 マンション検討中さん
７０平米で赤羽や東十条の良い物件は6500万円くらいする。駅近だけど、築年数経ってたり管理費などが高かったりするからここは値上げしても周辺と比べると、まだ安いかつ新築

[3527: マンション検討中さん]

やはり値上げを見込んでの販売計画だと思われます。早く購入決めた方はラッキーでした。
それにしても全体の相場が上がり過ぎ。
ガークロはちょうど高い時期にデベが土地を買い、建設費が高騰のタイミングで建設。
本当はもっと値上げしたいでしょう。

[3528: マンション掲示板さん]

>>3527 マンション検討中さん

先日モデルルームに行ったときは、ブライト上層階は値上げはする予定だけど、小幅な値上げくらいって感じの説明でした。まぁ、どうなるのかはわかりませんが。そもそもいつになったら販売開始するのかもわかりません。

[3529: 匿名さん]

最初は竣工前完売目指してたけど、途中から雲行きが怪しくなって、一部は竣工後販売に路線変更したんだろう。デベは管理費修繕費を負担してでも値上げ分で賄えれば良いとの判断でしょう。でも、これって本当に欲しい人にとっては最悪の判断ですよね。家賃は掛かるし、価格は上がるし、減税もどうなるか分からないし、納得して買うのは難しい。
入居者にとってもまだ売ってるのか？ってマンションになるし、デベとしてこの判断はどうかと思う。

[3530: マンション検討中さん]

>>3529 匿名さん
本当に欲しい人は今販売しているところを買えばいいのではと思います。
入居者からしたら値上げ販売いただいた方が、このマンション全体の新築時価格が上がるので嬉しいので。ただ、販売当初からずっとブライト上層を待ってる人には少し可哀想です。

[3531: マンション検討中さん]

検討者にとってマイナス、契約者と売り主にとってはプラスですね。売れ行き不調だからではなく、単純に市場水準が上がったので路線変更したんだと思います。

[3532: 評判気になるさん]

微々たる値上げしかしないのに売り渋る理由ってありますかね？元々は竣工前完売したかったけど、要望書が全然入らないから竣工前完売路線は諦めて、人気がないのをうまく誤魔化して売ってく方針なんだなと感じました。

[3533: マンション検討中さん]

いくら値上げするかも分からないし、そもそも値上げ自体をするかも分からないのに考えても無駄な話題ですね

[3534: マンション検討中さん]

厳然たる事実は、この2点だけ。
・新築中古のマンション市場は上がり続けている
・デベロッパーは営利企業

デベの胸の内を考えたところで、最終的にはわからないのだから、よけいな詮索や感情論は不要。検討者は、現在のマーケット動向を考えながら、自分の判断で好きな物件を選べばいい。

飛鳥山タワーの中古が現在、坪単価330-370万円で平均352万円。となると、5%アップくらいは十分考えられる。10%アップは厳しいような気がするのだけれど。

[3535: マンション検討中さん]

マンションが建ってる場所まで歩いてきましたがほぼ完成してましたね！
とても綺麗でした。早く中を見たいですが、購入した方は見てるのでしょうか。
よければ感想を教えてください。

[3536: マンション検討中さん]

駅前タワーはいいよな。
やはり少し遠く感じた。

[3537: 通りがかりさん]

本来もっと安く売る予定だった部屋を他の部屋より割高で買うのか？いくら相場が上がっているとはいえ、デベが意図的に相場を釣り上げて利益を増やしているだけ。しかも同じマンション内で。ブライトの高層階の検討者の事を考えてるのか？スミフじゃあるまいし、こんな事して売れたら他の物件でもやりかねない。

[3538: マンション検討中さん]

市場が良いからデベは強気なんだろう。
値上げしても売れるからなー

[3539: マンション掲示板さん]

>>3535 マンション検討中さん

住民板に少し書いてありますよ。

ブライト上層が売り出されるようになり、真剣に考えている訪問2回め以上のかたなら、内覧させてくれるかなと。

[3540: マンション掲示板さん]

ブライト上層階は年始から売り出しと予想。
年末はみんな動かないだろう
ここ検討する方は、プレミスト王子神谷、バウス上中里、川口あたりが比較対象かな
どこも高いけど。。

[3541: マンション検討中さん]

京浜東北線ユーザーはプレミストは検討外かと思います。

[3542: マンション検討中さん]

>>3539 マンション掲示板さん

丁寧にありがとうございます。
写真も載せてくださっていたんですね！
やっぱり中も素敵ですね。
ちゃんと見ずに質問してしまい、すみませんでした。

[3543: マンション検討中さん]

>>3528 マンション掲示板さん

いままで何戸を売られましたが？

250戸はまだ突破していないようです...ずっと第2期8次ですね...

240くらい？

[3544: マンション検討中さん]

ホームページは明日更新予定ですね。次は2期9次になるか3期になるか。

[3545: 検討板ユーザーさん]

>>3543 マンション検討中さん

元々2期8次は10月下旬の予定だった気がしますよ！
ですが10月下旬になりましたね。
明日更新されるのでしょうか…

[3546: マンション検討中さん]

ローンの仮審査が通っても、少なくない割合で本審査落ちor減額になるので、申込者もデベもドキドキだよね。来年の住宅ローン減税がどうなるかわからないけれど、現在の制度は11月末まで契約だから。落ちたあとに、ほかの物件に切り替えても、11月末契約厳しい。

[3547: マンション検討中さん]

物件概要が更新されましたね。次回は2期9次のようです。

[3548: マンション検討中さん]

2期9次の記載が削除されてますね。いよいよ3期か？

[3549: マンション検討中さん]

どういう層が購入してるのでしょうか？
自分がモデルルーム行ったときは、若い人が多かったけど、どうなのかな？

[3550: マンション比較中さん]

北区のHPに、先日開催された王子駅周辺まちづくりガイドライン策定検討会（第１回）の資料が掲載されています。
キックオフしたばかりで総論的なものにすぎませんが、「北口広場の歩行空間の拡充に向けて、王子駅前～北本通りの通過交通の抑制を図るため、迂回ルートとなる道路の整備・改良を検討します」といった意欲的な記載も見られ、今後、どのような具体案が出てくるのか楽しみです。

http://www.city.kita.tokyo.jp/oji-machitanto/machizukuri/granddesign/g...

[3551: マンション検討中さん]

夢の溢れる計画ですね。ウォーカブルが実現したらすごく便利になりそうです。

[3552: マンション比較中さん]

>>3547 マンション検討中さん

15戸販売するようです。
順調に進んでいるようです。

[3553: マンション検討中さん]

需要と供給バランス見たらガークロは楽々完売となるでしょうね。
デベも今の相場に救われた感あります。
中古も今高いので。
今後もマンション価格は下がる余地はない。
ガークロは買いマンションとなるでしょう。

[3554: マンション検討中さん]

>>3549 マンション検討中さん
若いファミリーか夫婦がメインだと思います。子育て中またはこれから子育てする層がほとんどかと。

[3555: 匿名さん]

>>3553 マンション検討中さん
相場が相場だもんねー。
いつのまにかお買得になっていたイメージ。

[3556: 匿名さん]

>>3554 マンション検討中さん
中年dinksはほか行けって感じですね。

[3557: マンション検討中さん]

>>3556 匿名さん
それは極論かと思います。でも、ファミリータイプだからある程度は賑やかになることを覚悟しといたほうがいいと思います。

[3558: 匿名さん]

>>3557 マンション検討中さん
入居手続き会の感じだと、30歳台が主体だと思いますが、40～60歳台と思われるかたがたもいらっしゃいましたよ。営業に聞いても教えてくれます。

[3559: 匿名さん]

一時取得の中の下の層に高値掴みさせるのが
ガークロの立ち位置でしょ。
賢い奴は中古買う訳で。

[3560: マンション検討中さん]

今は中古のほうが高値掴みだと思う

[3561: 検討板ユーザーさん]

素敵なマンションですね！来週にいろいろと聞いてまいります！

[3562: 検討板ユーザーさん]

>>3559 匿名さん

中古より割安だからここ買うんでしょう。
ファミリー層は長く住む人が多そう

[3563: 匿名さん]

>>3562 検討板ユーザーさん

浅はかなこと言いなや。
デベの利益が2割乗ってるのに安いわけなかろうが！ボランティアじゃないねんで。

[3564: マンション検討中さん]

>>3563 匿名さん
うん。じゃあ、どこが安いんでしょうか？

[3565: 匿名さん]

>>3553 マンション検討中さん

あんた契約者だろ。
買い煽るなよ！
言うほど買いではない。
ガーデンズと駅前タワーに一生勝てない。

[3566: 検討板ユーザーさん]

>>3563 匿名さん
市場見てみなよ、中古だって売主の利益乗ってるよ、全体市場を見て発言してくれ

[3567: マンション検討中さん]

>>3565 匿名さん
ガーデンズと駅前タワーに勝てる物件のほうが少なくないですかね

[3568: 匿名さん]

>>3566 検討板ユーザーさん
中古で個人から買う部屋は実需。
利益を乗せるとかナンセンス。

[3569: eマンションさん]

>>3568 匿名さん
初心者なのでズレてたらすみませんが、中古で売る方も利益を得たいので、可能な限り高めの金額で売りに出すのではないでしょうか？(自分ならそうします。)
実需だから利益を乗せるとかナンセンスとはどういう意味でしょか？

[3570: マンション検討中さん]

中古は利益とかいう概念ではなく相場だと思うので、新築と比べるのはどうかと。
そう考えると中古は相場に応じて今はじりじり上がってます。一方でここは売り出し時と価格は変わってないので（ブライト上層はどうなるかわかりませんが）相対的に見てガークロは買いの物件になってきているのではと思います。

[3571: マンション掲示板さん]

なんだか、騒々しい書き込みですね。

3568さんの理論が通じるなら、購入時から値上りした中古物件の説明が付きません。ガーデンズめっちゃ値上がりしてますよね。

また、築浅の中古物件の場合、売り主はなるべく損をしたくないため、取得にかかった手数料類(物件価格の3-5％)を上乗せしていることがよくあります。

新築：土地取得費用＋建築費用＋販売費＋利益
中古：基本は相場

[3572: 検討板ユーザーさん]

>>3571 マンション掲示板さん
私もずっとマンション価格追ってますが、おっしゃるとおりだと思います。新築価格と中古価格は相互連関してて、上がる時はどちらも上がるし、下がる時はどちらも下がる。今は、コスト高とデベの戦略、あと低金利もあり新築の価格は上がってますので、中古もそれに合わせて上がるのは当然かと。今は購入需要に比べて、新築中古双方とも圧倒的に供給が少ないので、しばらく価格が下がる気配はなさそうです。

[3574: 匿名さん]

中古は強気の価格で売り出す人は多いですが、結局は値下げして成約するのがオチです。成約価格を見ないと正しい中古相場は分かりませんよ。

マンション相場はたしかにここ５、６年ずっと上昇を続けてきましたが、バブル期を超えてさすがに天井まで来ているので、いつ下落が始まるか注目されている局面です。

[3575: 匿名さん]

>>3574 匿名さん

買い替え何度もしている実体験から言うと、残念ながら中古も普通に売れているんですよね。
そしてその注目されている局面はここ4、5年間ずっと言われ続けていますが、上昇が続いています。
あなたが買いたくなければ買わなければ良いだけでは。

[3576: 匿名さん]

>>3574 匿名さん
平成バブルの時は、最後の高値、つまりババ引いた人が大泣きした史実もありますしね。今プレートのひずみが最大限の状態なのかもしれません。でもそれがいつなのかは弾けたときにわかることですが。

[3577: マンション掲示板さん]

>>3576 匿名さん

それは中古も同じ話ですよ。不安だけ煽って何が目的？そう思うなら自身が買わなければいいだけなのに何故こんなところにいるのですか？

[3578: 匿名さん]

マンション価格がこれからどうなるか。専門家も注目してますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/751e6c8e9753af092e04e96acffc272e8f6d...

[3579: マンション検討中さん]

ここはガーデンクロス東京王子の検討板であって不動産市場全般の話をする場所ではないですよ

[3581: 匿名さん]

>>3579 マンション検討中さん
たしかにここは不動産市場全般の話をするところではないけれど、たとえば

>>3553 マンション検討中さんの

> 今後もマンション価格は下がる余地はない。

というような発言があると、どうしても全体市場に話がつながらざるを得ないよね。全体相場を無視して"今後のマンション価格"は想定できないので。

どうしても全体市場の話はダメだということなら、この発言も不適切ということになるのかな。