ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

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ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
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[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[3451: 契約者]

>>3449 口コミ知りたいさん

皆さんが嫌う契約者ですみません笑
ガーデンクロスの横を毎日通っていらっしゃるという事は裏のマンションの方でしょうか。40年近くという事ですので。
ガーデンクロスは回り道をせず行けるようにもなりますので、それ程遠くないですよ！
私も何度も歩きましたが駅まで割とすぐです。自転車使って駐輪場に止める時間の方が勿体無い個人的には感じました。
また川の氾濫も営業さんがお話してくれましたし重要事項説明にも載っているので知っています。2005年と2010年なので数年前ではなく十数年前ですね。それ以前も調べましたが、何回も氾濫した形跡はありませんでした。ちなみにこの2回とも首都高工事が原因となっている氾濫のようです。首都高工事とともに対策されたというのは経緯として異なるようです。いずれにせよ対策されているのでおっしゃるように問題ないですね。
http://kyoukita.jp/dan/yamazaki/site/siryou/2010/07/0723suigai-youbou_...

お住まいが40年近い方に別の地域から来る新参者がレスして畏れ多いですが、自分なりにきちんと調べた事だったので参考になればと思い。
今日は午後から内覧会へ行ってきます。

[3452: 匿名さん]

>>3451

あなた契約者じゃなくて営業マンでしょww

[3453: マンション比較中さん]

>>3451 契約者さん
環状七号線地下広域調節池（石神井川区間）および城北中央公園調節池ができたら、氾濫リスクが大幅に軽減できると思います。

[3454: 口コミ知りたいさん]

先ほど投稿した者です。仰るように距離感はそれぞれなので大丈夫ということであれば問題ないです。赤羽、東十条というのは利便性や街の栄え方です。堀船周辺は元々倉庫が多く不便な場所でした。最近でこそ近隣にホームセンターとスーパーができましたがそれまでは大型スーパーは駅前の東武だけでした。コンビニも少しは増えましたが東十条などと比べると明らかに少ないです。勿論多ければいいということではないですが梶原商店街もここ数年でシャッターが増え明らかに東十条辺りと比べると商店自体の数が少ないです。王子駅周辺ですが役所の移転は造幣局の位置に移転が決まっています。が、移転計画が来年度末に決まる予定でその後の時期すらはっきり決まっておらず数年後というレベルの話ではありません。さらに駅前不動産屋の知人から聞いた話しなので間違いないのですが、駅前の発展は今以上はまずありえないとの事。理由はマック周辺は日本製紙の土地だそうで開発は見込めない。その周辺に細かい店があるのですが、狭い土地に所有者が多数いる状況で、実際に再開発のための話し合いの場を何度か設けたそうですが、半分も集まらない状況でとても開発など出来ないと匙を投げたそうです。勿論今後、急に話が進む可能性もあるのでしょうが現状でほぼ無理との事です。なので地元民として王子はそれなりに便利だと思うのですが赤羽や東十条、十条商店街のような発展は望めません。更に十条駅前は再開発が既に始まっています。そういった意味で赤羽、十条、東十条がより便利という事です。実際、家賃、戸建の相場を見ていただければ明らかにこちら側の方が安いです。決して堀船周辺が悪いと言っているのではなく暮らす事に問題はないですが赤羽方面の方がより便利だし、地元民の感覚で環境等に対して値段が高すぎるという事です。勿論、購入される方が納得された上で購入される事を否定はしていません。因みに、尾久駅を使う事は少ないかもしれませんが、駅前はこれが区内の駅前かとびっくりするくらい何もありません。

[3455: 契約者]

>>3452 匿名さん

どちらだと思われても私に不利益はないので一向に構わないのですが、契約者が前向きな事を書くと面白くない人が多そうで荒れそうなので静かにします。失礼しました。

[3456: 名無しさん]

>>3449 口コミ知りたいさん
丁寧にありがとうございます。ただ、東十条、赤羽で同様の値段の物件は無いんですよね…ここより2割は高くなりそう。もちろん、あれば良いんですが。

[3457: 匿名さん]

地元感覚で高すぎるはこのご時世あるあるですね。色々比較してますが逆にそうじゃないところを見た事ないです。ここも含めて、どこのマンションを選ぶにしてもそれは割り切るしかないと考えています。

[3458: マンション検討中さん]

地元民なのでガークロもプレミストもどちらもチェックしています。どちらも今のバブル相場で相対的に見れば高くないという論調がありますが、今後の開発の可能性や利便性、本来の価値で考えるとどちらも高値すぎます。十条や赤羽は開発予定があり、利便性もハザードも良く資産価値も高いです。当然条件が良いので同様の価格はありませんが中古ならあると思いますし、新築でも500万位上乗せすれば買えるものもあると思います。ハザード色付きの王子や王子神谷に6500万だすのはあまりにも…と地元民的には思います。

[3459: マンション検討中さん]

>>3454 口コミ知りたいさん
東十条って十条寄りの地域を指してますよね。その辺りの物件はここよりもだいぶ価格が高いですよ。王子の開発については参考になりました。まあ、日本製紙は付近の社宅も売り払ってますし、サンスクエアも築50年ですので、全く再開発がされないということはなさそうですが。

[3460: 名無しさん]

このマンション大丈夫か？
購入したのにイチャモン付ける人や購入したのに検討板をいちいち覗いてポジを書き込むような人が多いマンションなんだな。決心して買ったんだから楽しみに待ってればいいでしょ。「竣工前完売する勢いです！」という営業さんの言葉を信じて買ったのに完売しなかったのが不満なのかね。デベの姿勢なんだから仕方ないよ。

[3461: 名無しさん]

>>3458 マンション検討中さん

仮に十条、赤羽の新築が500万上乗せで買えると素晴らしいですね。ただ、十条のパークハウスは坪400万近い、赤羽のすみふ物件は坪400万越えなんて予想がされてるところをみると、厳しいかもしれません。ほんとに購入者には厳しいご時世です。

[3462: マンション検討中さん]

>>3458 マンション検討中さん
80,90年代で高台の駅近マンションの土地はすべて無くなりましたからね。当時ではマンションデベロッパに全く相手にされなかった低地の川っぺりの土地しか残っていない現状で仕方ないともいえますが、確かに高い。それでもあーやこーやと「付加価値」をつけて売らなきゃデベの仕事が成り立ちませんからね。

[3463: マンション検討中さん]

王子は住みやすくて良いところだと思うけどなぁ。地元の方の評価はシビアなんだね。

[3464: 検討板ユーザーさん]

昔話する人は永遠に買えないですよ。王子なのに高いというのは昔に比べてなんで何も参考にならない。マンション価格は時価ですし、今の相場がそうだから。バブル経験がある日本はいつも相場が落ちるのを怖がってますが、世界から見ると東京は世界的な都市なのにまだ安いです。もっと上がる可能性も高い。2年前の相場もありえない価格とかよく言われたけど今から見ると全然安いですし。

[3465: マンション検討中さん]

>>3463 マンション検討中さん
そうですね。王子でも王子本町や滝野川の方は良いと思います。堀船と豊島の方は団地や工場の暗い雰囲気があり高値を出してまで住みたい場所ではないなとは思います。駅距離だけで行くと10分以内で悪くないと思いがちだとは思うのですが。

[3466: マンコミュファンさん]

何か同じような話が堂々巡りですね。

[3467: 口コミ知りたいさん]

地元民からです。治安は以前と比べてかなり良くなりましたが、小規模な暴走族まがいはいます。今年、春に傷害で逮捕されダサいとニュースになった王子喧嘩会も堀船、豊島、王子のガキです。子どもの同級生ですので間違いありません。それとは別の同級生も卒業式に特攻服着てきて私達が失笑するレベルの奴が少数ですが存在します。夜も、週2.3日はバイクふかしてます。2.3台で0時前後なのでうるさくて寝れないという事はないです。数人単位ですが地元中学には時代錯誤な輩もいますので。他の地域はよく知りませんが犯罪が多いという感覚はありません。治安は夜道歩けないとかいうほど悪くはないですが記載のような事件や輩がいますので参考にに。

[3468: マンション掲示板さん]

話ぶった斬ってしまいすみません。
平置き駐車場はまだ空いているか情報知ってる方いますか？
駐車場空いてなければモデルルーム行かないつもりなので情報あれば教えてください。

[3469: マンション検討中さん]

>>3468 マンション掲示板さん
　
空いてないだと思います。
電話したほうがいい？

[3470: マンション掲示板さん]

>>3469 マンション検討中さん

空いてないなら大丈夫です。
ありがとうございました。

[3471: マンション検討中さん]

もし空いていればHPの物件概要に駐車場○台(空きあり)と記載があると思いますがここはそうなっていないので空きはないかと。本当に興味があるなら電話して聞いた方が確実だと思います。

[3472: マンション検討中さん]

バイクの騒音なんて、大通りが近くにあればどこにでもいますよ。246も環八もいます。

・昔話をしていては買えない
・ネタは出尽くしている
・ブライト上層待ちの検討者が気になるのは、その時期と価格

あとは自分や家族の好みとマネープラン。赤羽も検討していたけれど1千万近く違うので1馬力の身にはツラい。4000万円台or5000万円台だったら後者でもいいけど、6000千万円台or7000万円台ですからね。

統計によって違うけれど、23区内の新築マンションの平均価格が8千万円近い時代です。単月だと1億超す月もあるし、昔話を言っても始まりません。

[3473: マンション掲示板さん]

>>3471 マンション検討中さん

午前中電話しましたが今日はやってないようで明日自分で電話して聞こうと思います。
丁寧にありがとうございました。

[3474: マンション検討中さん]

>>3472 マンション検討中さん
そうですね。このご時世ですからね。一馬力でこの価格帯を買えるなら問題ないですね。危険なのはこの価格帯を子育て世代がペアローンでぎりぎりで購入することだと思います。

[3475: マンション検討中さん]

ずいぶん安いですよね
ブライト検討してみます！

[3476: マンション検討中さん]

駐車場ないかもしれません。私がモデルルームを見に行った時も残りわずかだったので。

[3477: マンション検討中さん]

収入はどれくらいのかたが住むんですかね？私も高く感じないのですが？??6千5百万以上ぐらいだと王子じゃなーと考えるのですか？足立区や中古を考えるのもありではないですか？

[3478: マンション検討中さん]

ここでまともな部屋を購入するには1300万より上は必要かと思います。足立区は絶対おすすめできないですね。王子の中古なら今は駅徒歩4分で滝野川のルフォン飛鳥山が6490万ででていますね。築10年ですが立地もよく内廊下で高級感はありますね。

[3479: マンション検討中さん]

仮に物件6,500万円、35年フルローン（80-年齢が最大）、返済負担率25%（0.25）で計算すると、年収は700万円台半ばです。

年収
＝融資可能額/(返済負担率*支払い年数)
＝6500/(0.25*35)
＝743万円

ガークロ上層や角部屋の7,500万円で計算すると年収857万円です。

これ以外に子供の養育費（1人1千万円以上）や、老後のお金（定年後にローンを払うための貯蓄を含む）を考えると、数千万の貯蓄か、もう1馬力必要でしょう。

いやはやスゴい時代になったものです。FPに相談するとマネープラン作ってくれますよ。

[3480: マンション検討中さん]

一人一人、家計の事情が違うのだからこんな誰が適当に書いているか分からない掲示板で相談するのは違うのでは？

[3481: マンション検討中さん]

>>3465 マンション検討中さん
土地勘が無い方だと、王子の低地と高台の王子本町の違いが分からないんだと思いますね。デベのサイトにはあえてここは低地ですとは書かないですからね。

[3482: マンション検討中さん]

そうは言ってもやっぱり検討者がどれくらいの層なのかは気になるし、参考になるので話題にしてもいいと思います。それこそ不動産会社が紹介してくるFPのプランは低年収でもローンを組めば買える前提で勧めてくるのでアテにならないです。こういった場で確認して安心できることもあると思います。

[3483: マンション検討中さん]

>>3477 マンション検討中さん
> 足立区や中古を考えるのもありではないですか？

私はありだと思ってます。
リセールバリューは重要だけれど、最終的に破綻しないことのほうが重要だと思っているからです。無理なローンを組めば、購入できても、どこかの段階で破綻します。

新築だと、与野のSHINTO CITYでも坪250万円です。現在中古も適正在庫量を下回っていて、通常以上に値上がりしています。だから中古でも、京浜東北の駅歩10分以内は高いです。

このあたりではリセールバリューが高い、京浜東北駅近がいいのはわかりますが、それで将来の破綻可能性が捨てきれないのであれば、初めから場所や物件を見直したほうが幸せに感じます。

[3484: マンション検討中さん]

>>3481 マンション検討中さん

土地勘なくても分かりますよ。ほとんどの方が分かった上で検討していると思います。

[3485: マンション検討中さん]

低地という事は認識していて後は他とのバランス次第です。そのバランスがどうかは人それぞれなので、後は自分で考えるしかないかと。

[3486: マンション検討中さん]

王子は低地側に駅や商業施設が集まっていますからね。基本的には低地側のほうが利便性は高いです。ハザードと利便性と価格のバランスでどこを選ぶかは人それぞれだと思います。

[3487: マンション検討中さん]

少し前にみてきましたけど素敵ですね～地元民としては地元の方がガークロに住んでくれると嬉しいです。王子大好きなので

[3488: マンション検討中さん]

それにしてもマンマニ砲はすごいな。
書き込みがすごい増えた。
常連以外のネガさんも増えた。

中立的なことを言いたいのだと思うけど、彼がガークロをお気に召してはいないことは分かった。
独身には響かないマンションなのであろう。

[3489: 検討板ユーザーさん]

>>3483 マンション検討中さん

SHINTOCITYも今は低層で坪270万ぐらいまで上がりましたね。今はどのマンションでもこの地域でこの値段?というコメントが多いです。

[3490: マンション検討中さん]

>>3488 マンション検討中さん
独身で資産価値、車所有に重点を置いているので、基本タワマンと駅近の評価が高めですよね。それは専門家でなくてもわかるし、ファミリーマンションの評価軸はズレてる思います。プレミストも駅近で駐車場平置きなことを推している。アルコーブがない、にも関わらず一部エレベーターホールがないことには全然触れず。ベビーカーを使うファミリー世帯ではかなり重要だと思うのですが。

[3491: マンション検討中さん]

3490 アルコーブのあるプレミストを買ってくだちゃい(笑)

[3492: マンション検討中さん]

マンマニの影響ではなく同じ人による必死な書き込み暇潰しではないですか?

[3493: マンション検討中さん]

>>3491 マンション検討中さん
公式に記載の4タイプは全てダイレクトに共用廊下のようなのですがアルコーブつきも一部あるのですか？

[3494: 検討板ユーザーさん]

早く住民スレでのほほんコメントしたいもんだわ。内覧はじまりましたね～なんて羨ましすぎ!
どこに決めようかな…

[3495: 名無しさん]

マンマニは自分が欲しいと思わないマンションは良く書かないよね。ガークロはデメリットもあるけど、メリットも充分に感じられる物件ですよ。

[3496: マンション検討中さん]

>>3483 マンション検討中さん
考え方は2通りだと思います。貴方様が言われるように金額負担のリスクを最大限回避する考え方と、リセールの暴落リスクを最重視する考えです。どちらも、突発かつ最悪の事態のリスクを考えての事なので、貴方様のお考えにも大変共感できます。足立の新築戸建てP2台付きでも4千万はしないで購入できますからね。それもひとつの道ですね。足立を否定する方が多いですが、高額の支払いできゅうきゅうするぐらいなら足立でまったり暮らすのもありじゃないかなと思います。学区とか色々考えると難しい問題もあるのかとも思いますが。

[3497: マンション検討中さん]

>>3496 マンション検討中さん
それもあると思います。低地ハザードの場所に低層階をギリギリ買える位の予算の人は足立区で余裕を持った暮らしをする方が幸せでしょうね。結局はお金だと思います。一馬力で良い部屋を買えるなら買えば良く、ペアローンで低層階をやっと買えるくらいの収入ならやめた方が良いでしょうね。

[3498: 検討板ユーザーさん]

契約者さんの方に内覧会の時の写真がアップされ始めましたね！
まだ一部分ですが素敵な雰囲気ですね！

[3499: マンション検討中さん]

すぐに入居できる新築マンションもありだよね。
ガークロも来春までには完売でしょう。
新生活をガークロでスタートさせたい人も多いのかな。その頃はコロナも収束しガークロみたいに便利で住みやすいマンションはいいよね。

[3500: eマンションさん]

住民スレさえも荒れつつあるな…