ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[2951: マンション検討中さん]

>>2949 マンション検討中さん
単純に二重床だからとは言えず、
・スラブ厚
・床材のグレード（ΔLLやΔLHの等級で表し数字が大きい方が優れている）
・施工技術
に依存します。

二重床でも、スラブ厚と床材のグレードが優れていれば直床にまさります。営業に聞いてみてはいかがでしょうか。

[2952: マンション検討中さん]

重説にLLが4等級でLHが3等級って書いてありますね。両方とも上から二番目の評価です。

[2953: 買い替え検討中さん]

LL４、LH３、スラブ200㎜であっても、子供がドンドン騒いだら五月蠅いし、音はかなり響きます。要は親の躾次第ってこと。子供だからある程度は仕方ないでしょなんて思っている親の下の階の人は最悪。こればっかりは入居してみないと分からない。心配なら戸建てです。別にマンションが悪いなんて言ってません。

[2954: マンション検討中さん]

三井のパークマンションでも子供が騒げばうるさいからね。
こればかりは仕方ないの

[2955: マンション検討中さん]

もうここまで来たら、現地で内覧して購入するのがいいと思います。
ガークロは快適に過ごせ、また生活利便性も良いので住まれる方の満足度は高そうです。
中庭の雰囲気、騒音も確認したいです。
メインエントランスの仕上がりも気になります。

[2956: マンション検討中さん]

マンション周辺を見てきましたが、建物は白が目立つ美しいデザインで良いなと思いました。エントランスも立派でカッコいいです。
一方、幹線道路やお世辞にも綺麗とは言えない川、倉庫に囲まれた工業地帯感のある雰囲気は、住環境として理想とは言えずやはり家族で住むには少し躊躇します。
高層階は首都高の音が響くなどあるのか気になるところなので、現物を見て決められるのは良いことですね。ここで議論されている音の問題なども確認できそうですね。

[2957: マンション検討中さん]

マンションの騒音リスクは仕方ないですよね。
せめてもの救いは新築・築浅物件の場合、世帯年収が近いので、それなりに近い価値観があるのではという期待です
逆に戸建ての場合、ご近所が同じ経済観を持っているかたとは限らないので、変なかたがいたら面倒というリスクがあります。事前に調査すれば、ある程度わかると思いますが。
結局、マンションvs戸建てはさまざまなところで語られていて、それらの総合判断であり、騒音は一要素で、どう考えるかと言うことでしょう。

[2958: 口コミ知りたいさん]

大抽選会になるくらいの大人気物件じゃない限り、角部屋、最上階、一階など唯一無二部屋以外は急いだら損。ここ位規模があって、同じような造りの部屋が多い、いわゆる長谷工物件は竣工してからでも充分間に合う。ここまで来たら竣工を待って、現地モデルルームで現物を確認出来るのは嬉しい。竣工したら値引き交渉も出来るでしょう。

[2959: マンション検討中さん]

そうですよね。実物を内覧できるのは大きな判断材料になります。悩ましいのは、今年に限って言えば住宅ローン減税の変更があります。

1.ローン残高の1%を10年間、所得税から控除（最大控除額400万）→逆ざやを指摘されているので控除額が削減される可能性あり
2.延長3年間（最大控除額80万）→来年度は廃止ほぼ確実
https://finance.recruit.co.jp/article/n038/
この恩恵にあずかれるのは11月契約12月入居です。あるかわからない値引きに頼って、住宅ローン減税が改革されると、たとえ値引きされても全然もうからない可能性があります。
内覧できるのはいつになるのでしょう…。11末引き渡しなので、その前後でしょうか。

[2960: マンション検討中さん]

3期は値上げの可能性もありそうだし、安く買うために待つのはリスキーな気もする。内覧してじっくり検討したいところだけど、減税効果も含めて損な買い物になる可能性も考慮したほうがいいかもね。自分は早めに決めようと思います。

[2961: マンション検討中さん]

早めに決め、好きな間取りと階を選んだ方がいいと思います。
すぐに完売に近づくかと。
外観カッコいいですね。

[2962: 匿名さん]

>>2961 マンション検討中さん
完売間近という根拠はなんでしょうか？

[2963: 検討板ユーザーさん]

普通にすぐ売れちゃう時代ですよ。
決断出来ないと何年も無駄な賃貸費用かかる。
ガークロなんて一番安全なマンション。

[2964: マンション検討中さん]

>>2963 検討板ユーザーさん
この方、同じ口調でずっとポジ書き込んでますよね…。それ自体は良いのですが、客観的なデータが無いと検討している方にもただの買い煽りに見えて逆効果かなと思います。

[2965: マンション検討中さん]

>>2959 マンション検討中さん
確かにこれは無視できないですよね。。。ガークロ的には格好のタイミングでもある。値上げはわからんですが、値下げは考えずらいかと。マンション価格も上がり続けてるので

[2966: 名無しさん]

購入者がポジを書き込んでるね。現状は月に2回数戸しか売らないから完売まで暫く掛かるよ。戦略はあるだろうが竣工間近で欲しい部屋がある人にも売らないって事はないだろ、スミフじゃあるまいし。

[2967: 匿名さん]

>>2959 マンション検討中さん
補足ですが2021年11月迄の契約かつ2022年12月までの入居なので契約は急がねばですが、入居は好きなタイミングで良いかと思います。

[2968: 匿名さん]

ガーデンズ王子には一生敵わない物件なのに。

[2969: 匿名さん]

>>2966 名無しさん
購入者かどうかってどこで分かるんですか？？ブライト上層階がまだ売り出されてないとの書き込みが多数あったのと、不動産価格が上がり傾向な現状を鑑みて売主が一旦ストックする（あえて2期では売らない）ということも考えられるのかなと。。。

[2970: マンション検討中さん]

>>2968 匿名さん
ガーデンズ王子に勝てる物件自体があまり無いですからね…本当に買っておけばよかった。

[2971: 名無しさん]

>>2970 マンション検討中さん
今の中古の価格では買いたくないですが、新築時の価格なら買いたかったです。。

[2972: 匿名さん]

>>2971 名無しさん

成約したのか最近まで82㎡が8,780万で出てましたね。
北区も高くなりましたね。

[2973: マンション検討中さん]

住宅ローン控除の問題にあまり左右されない方が良いかと。営業さんは「今年中に！」と煽ってきますけど、ならすと大した金額の問題じゃないです。法改正されますが来年以降も制度は続きますし、それより焦って気に入らないものを掴まないよう注意しないといけません。この物件に限らずですが、「例え相場が落ちて残債割れしたとしても後悔しない（そのくらい気に入った物件）のか？」という点が、このような近郊＋実需の購入では一番大事かなと思います。相場が崩れて後悔するくらいなら、もっと資産価値の担保できる場所を優先的に探す方が良いでしょう。

[2974: マンション検討中さん]

>>2969 匿名さん

ポジ書き込まれたら困る方なんでしょう。
気にしなくて良いと思います。購入者であろうが何だろうが、ポジであろうがネガであろうが、
本当に検討している者からすれば、その中から情報を取捨選択するだけなので、関係ない。
そもそも購入した人も元々は検討者なのに、購入者になったら叩かれる意味が分からないですけどね。
身元不明の書き込みよりよっぽど参考になります。

[2975: 匿名さん]

>>2971 名無しさん

ガーデンズに住んでいる者ですが、当時は高い高い言われて周囲から反対されました。（掲示板でもかなり悪口書かれていたので見ないようにしてました）
購入した者が言うと嫌味かもしれませんが、厳しい事言うと決断力がなく他人の意見に流される人は、ずっとあの時買えば良かったと今後も過去ばかり振り返り指を咥えて待っている事しかできないのではないでしょうか。
私の知人がガークロを購入したので、たまにここを見ていますが、どの時代も同じような人がいるなと感じます。

[2976: 名無しさん]

>>2973 マンション検討中さん

確かにローン控除が無くなるわけじゃない。少なくとも無金利で家が買えることに変わりはなさそう。
なら妥協せずに納得出来る物件を買いたい。煽る営業さんは信用できない。

[2977: マンション比較中さん]

>>2974 マンション検討中さん

ですね。購入者を毛嫌いする人がどういう立場なのか冷静に考えれば見当つきますよね。

[2978: マンション比較中さん]

>>2975 匿名さん

自分が良いと思った物を買った結果ですね。

[2979: マンション検討中さん]

ファミリー向けと言いつつ子育てしやすいのか？という点について気になっています。

周囲の公園(大規模がない)、病院(小児科)が少し離れている、保育園の数(目の前の公立保育園に入らなければ認可だと候補が少なくなる)、公立小は古い(建替はいつ？)とか気になる点がいくつかあります。

検討段階なのでまだざっと調べた限りで間違いもあると思うのですが、周囲の子育て施設や環境について何かコメント頂けたら幸いです。

[2980: マンション検討中さん]

>>2979 マンション検討中さん
子育て環境はプレミストやガーデンズのほうがいいと思いますよ。飛鳥山公園も階段を登る必要があるのでベビーカーだと辛いです。ただ、王子駅には有名塾が揃ってますので、中学受験をさせるなら魅力的な場所かと思います。

[2981: 通りがかりさん]

>>2980 マンション検討中さん
飛鳥山公園は階段登らなくても無料のモノレール・アスカルゴですぐ山頂まで行けますよー
小さい子供連れやベビーカーファミリーが楽しそうに乗っています。

やはり飛鳥山公園が徒歩で行ける距離にあるのは魅力だと思います。春の桜や梅雨の紫陽花、今の季節ならどんぐり拾いと自然に触れ合えるいい場所です。

[2982: マンション検討中さん]

>>2979 マンション検討中さん
正直子育て環境については、良いとは言えない場所です。飛鳥山公園まで遠いですし、坂もきついし、アスカルゴも混みます。未就学児は厳しいかと。（というかめんどくさくて行かないと思います）近隣の公園も、団地に囲まれていて開放感が無いです。また、道もトラックが頻繁に走るので危ないです。病院も評判の良いところはガーデンズのあたりに集まってますね…。堀船は本当に色々と不便です。
ただ、都電であらかわ遊園に行けるのは良いと思います。少し足を伸ばせば尾久の広い公園もあります。自転車が必須ですけどね。

[2983: マンション掲示板さん]

同じ人が自演投稿してるな

[2984: マンション検討中さん]

>>2983 マンション掲示板さん

なぜそう思われるのか根拠を教えてください。

[2985: マンション検討中さん]

いろいろありますが、これなら中古で駅前タワーが1番買い物、公園など考えるといいと思いました。
ガークロは全てにおいて中途半端ではありますがクリアしているんです。
今の相場では安く感じます。
最初は借地権かと思うくらいの価格。
それが所有権でびっくりしました。

[2986: マンション掲示板さん]

>>2984 マンション検討中さん

こんなあからさまなのに分からないなんて。

[2987: マンション検討中さん]

アスカルゴはたまに乗る分には面白いけど、日々の移動手段として使うには混むし遅いし不便すぎる。そもそも遊具のある場所から最も離れた場所に設置してあるし、ベビーカーファミリーが使うには不便だよ。

[2988: マンション検討中さん]

まあ、確かにすごい便利とは言い難いけど、同じ北区に昔住んでた身からすると、ここだと飛鳥山や音無は普通に生活圏内でメリットかと。自転車であらかわ遊園とかもすぐですし。近場なら一応堀船公園とか、敷地内でも色々あるし。その辺の価値観の違いはありそう

[2989: 評判気になるさん]

>>2988 マンション検討中さん

我が家もこのマンションの周辺で子育てしていますが、とても便利ですよ。普段は堀船公園で遊ぶ事が多いです。
以前は休日にあらかわ遊園へよく行っていました。今はリニューアル中ですが、自転車だと5分くらい、坂もないのでたまに散歩がてら15分ちょっと歩いていく事もありました。あらかわ遊園行くのにわざわざ都電乗る人はこの辺りだと少ない印象です。そのまま歩いた方が早いので。

[2990: 評判気になるさん]

飛鳥山公園は普段使いではなく、お休みの日に子供連れて遊びに行ったりしていますね。毎日行きたいとなったら確かに大変かもしれません。お休みの日に行く分には坂もそんな大変ではないですし十分近いと感じますよ。子供たちも毎日いけないからか行くこと自体が楽しみになっています。お休みの日にお出かけする場所を考えなくて良いのでとても楽ですよ。

[2991: マンション検討中さん]

単純に駅近は高い。それが自分の条件に合うなら、そうすればいいだけ。

小学校一年まで堀船小学校に通っていました。そのころはタコ公園や堀船公園で遊んでいました。小さかったこともあり、飛鳥山にはたまししか行かなかったような。

[2992: 名無しさん]

今度は地元住民か。本当か？

[2993: マンション検討中さん]

この辺りは中学受験は必須ですか？公立のレベルなど詳しい方いれば教えてください

[2994: マンション検討中さん]

購入者ですが、子育て環境は気にならなかったです。公園は中庭が使えますし、たまに飛鳥山公園まで足を伸ばせばよいかと思ってます。また、ヨークフーズのすぐ裏やオーケーに行く途中にも公園はあるので、買い物+公園という日常的なお出掛けも不便ではないと思ってます。あとは王子駅まで出れば大体揃うので、特に問題はないですね。学校については中学受験をさせたいので、むしろ塾が揃っててありがたいです。

よく比較されるプレミストのように落ち着いて子育てをする環境ではないと思います。ただ、良し悪しは個人の価値観によるかと思います。

[2995: 名無しさん]

確か、駅前タワーとかも小中同じ学区ですよね。

[2996: マンション検討中さん]

>>2994 マンション検討中さん
中庭を公園のようにしてお子さん遊ばせる予定ですか？

[2997: マンション検討中さん]

>>2996 マンション検討中さん
ベビーカーで散歩したり歩きの練習をさせる程度ですね。本格的に走り回ったり、遊び回る時期になったら遊具のある公園に連れていくことになりますね。まあ、ファミリーが多いので、中庭が静かになることはないと思ってますが。

[2998: 名無しさん]

>>2997 マンション検討中さん

静かな環境を気に入り購入した方もいますので、中庭でうるさく遊ばせるのはやめて下さい。

[2999: 検討板ユーザーさん]

こんな掲示板に書いても何の意味もないですよ。入居してから管理組合で話し合ってみては。

他の板でも、うちわでやればいいものを、わざわざ書き込んでいるのをみかけます。「マンションは管理を買え」という格言があるのに、自ら価値毀損だと感じます。

[3000: マンション検討中さん]

>>2998 名無しさん
承知しました。うるさくならないように注意します。検討スレなのでこの辺りで失礼させていただきます。