ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[2201: 匿名さん]

>>2200 匿名さん
どこがオススメですか？

[2202: マンション掲示板さん]

>>2200 匿名さん
ないんかーい

[2203: 検討板ユーザーさん]

>>2200 匿名さん
用途地域見ればわかりますが、JTの跡地なので工業地域になってますが、付近は準工業地域や商業地域に囲まれてます。なので、住む場所としては遜色無いと思います。

[2204: 評判気になるさん]

まぁ根本的には住みたくない人は住まなきゃいい話だと思うが…

[2205: マンション掲示板]

>>2199 近隣住民さん
痛いところ突かれた時の常套句で便利ですね(笑)
購入されてお気の毒です。

[2206: 口コミ知りたい]

>>2205 マンション掲示板さん
「購入されてお気の毒」と思われているようなマンションの掲示板に張り付いて、揚げ足取ってらっしゃるようなお時間のある方がどういったマンションを検討、購入されるのか気になります。

[2207: マンション掲示板]

>>2206 口コミ知りたいさん
ここを検討していましたけど、総合的なコスパと悪い情報が多いのでやめときます。
悪い情報の時だけ「営業お疲れ様です」とか「揚げ足取り」とか都合の良い解釈をする購入者が多いようで。ここ情報交換の場なんで、一方的に臭いものに蓋をするのはやめましょうよ(笑)

[2208: 検討板ユーザーさん]

>>2207 マンション掲示板さん

マンション探しの初心者が言うのもなんですが、匿名掲示板なんて誰が書き込んでるか分からないので参考程度にした方が良いと思います。アンチが多いので注目はされてるのかな？
治安は王子、赤羽、川口エリア大差ない感じがします
生活動線が不便なのは確かですが、
王子は歴史があり、京浜東北線で利用者多いですし、将来性は期待持てそうな気がします
そういう意味で、あなたのおすすめの検討エリア、物件を教えて欲しいです。笑

[2209: 匿名さん]

駅から遠いのでやめました。
あと工場、川に囲まれていてごちゃごちゃした雰囲気が好きになれませんでした。
三菱ファンとしては買いたかったのですが残念です。

[2210: マンション検討中さん]

この物件付近の雰囲気は怖い感じはあるね
でもプレミスト王子神谷がなければ、こっち買ったんだけどね
マンションは難しいね

[2211: 匿名さん]

JR南口からの道程は相当暗い。反対口からだと相当遠い。明治通り渡ったら倉庫街。もう少し住環境と生活動線が良かったら嬉しかった。
大規模などのメリットもあるのでデメリットを上回ればなかなか無い出物である。そこそこ売れている事が物語っている。

[2212: マンション検討中さん]

>>2211 匿名さん
デメリットを考慮した価格になってますね。
発表直後は高めのイメージありましたが、今では違和感なく、むしろ安いかもと思ってしまいます。

[2213: 通りがかりさん]

明治通りが境界線みたいになってますね。
夜道を考えると心配になりました。
この値段だすならもっと駅近買えないかな？？

[2214: マンション検討中さん]

>>2213 通りがかりさん
王子に拘らなければありそうですが。

[2215: マンション検討中さん]

夜道とは言ってもガークロの誰でも通れる通路が出来たら大分雰囲気変わるとは思うけどね

[2216: 匿名さん]

>>2212 マンション検討中さん
まあ、それは確かにそう思いました。暗いけど静かだし。建ったら雰囲気は変わりそう。

[2217: 通りがかりさん]

それなら駅前タワーがいいのかな。
電車の騒音と比較して
ガークロは
暗い夜道、買い物不便、駅遠い、治安が更に悪い、高い、地盤水害、倉庫、印刷団地の建替日照問題、エントランス場所悪いなどなど

新築ならここ、中古なら選択肢広がりますよね。

[2218: マンション検討中さん]

>>2217 通りがかりさん
駅前タワーっていくらぐらいなんですかね？

[2219: 匿名さん]

少し前に最上階が売れたようですが、他はこんな感じです。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13117/to_1001438519/

[2220: マンション検討中さん]

>>2219 匿名さん
ありがとうございます。築5年の北東向き、7階とかで坪340ぐらいですか。。。

[2221: マンション検討中さん]

1000万円の差なら迷いますね。
どちらも住みやすいとは思いますが、嗜好の差ですね。

[2222: マンション検討中さん]

駅に近く、買い物等便利、夜道の不安も無い、飛鳥山公園近い、地下鉄の駅近い、日照不安無しなど
考えたらね。

[2223: 匿名さん]

検討者ですが、挙げられてるタワーのメリットもいくつかは納得できますが、主観ながらガーデンクロスのデメリットと捉えない点もありますし、何より1000万の差は自分には大きいですね。人それぞれという感じですね。

[2224: マンション検討中さん]

駅近は代え難い価値ですよね。
ただ子育て世帯からすると駅周辺に保育園が少なくて、結局駅から離れた保育園に入ることになると日々の生活が辛いんです。
費用面もありますが、この辺りが悩ましいです。

[2225: 匿名さん]

>>2224 マンション検討中さん
おっしゃることはわかります。しかし保育園は数年のことなのでそれが購入を左右するよりは、他のメリットデメリット面を重視したほうが今後何十年の生活に影響大だと思います。

[2226: 匿名さん]

ここは大規模メリットだけで、デメリットが先行してしまう。
絶対大規模！絶対王子！って人以外はなかなか踏み切れない物件。悪くは無いけど、不満が多い。住んでから後悔しそうな要因が多い(明治通り信号待ち、生活動線、目の前官舎建て替え)。
売れてないことは無いが、完売は時間掛かるので、他が出るまで待ったり、完成して実物見てからでも充分間に合う。それもある意味大規模のメリット。

[2227: マンション検討中さん]

備え付きの食洗機のタイプご存知の方いますか？

[2228: マンション検討中さん]

このマンションの隣にある堀船南保育園は評判も良く人気ですよ

[2229: 匿名さん]

>>2194 マンション掲示板さん

そういった印象があります。
その他、大規模大手ではありませんが、王子2丁目の駅徒歩５～6分に、
日鉄興和(恐らくリビオブランド)が建設中(6割はワンルームのようですが)ですし、
投資用マンションもバンバン建設中ですので、区役所移転が決定してからは、
盛り上がっているなぁと感じます。
ほりぶん跡地やとなりの銀行跡地もマンションのようですし。

あとは、空きが多かった駅近の商業施設のテナントが埋まってきたり、
長谷工やオープンハウスの仲介店がここ１～２年で王子店をオープンさせていますので、
まぁ、不動産業界的にはそういう場所なんだなと感じています。

駅前再開発が15年後になるのか20年後になるのか・・・という問題はありますけどね。。

[2230: マンション検討中さん]

駅前タワーの方が安心かな。
買って売れない、貸せないは1番リスク。
永住と思っても何が起きるかわかりませんからね。

[2231: マンション掲示板さん]

>>2225 匿名さん

我が家は小学校の近さも考えてガーデンクロスにしましたよ。
大人が歩いて10分は近いですけど、小さな子供の足で駅前から堀船小学校は大変なので…

[2232: 購入者]

駅前に飲食店もスーパーもあるので生活動線は決して悪くないのと、明治通りも待ったとしても1-2分程度なので大きな欠点ではないと捉えてます。保育園、小学校、中学校も近く安心して通わせられます。共用施設も充実しており魅力的だったので購入しました。
購入者の偏見と言われるかもしれませんが、これが事実として私が検討して買った理由なので少しでも参考になれば嬉しいです。

[2233: マンション検討中さん]

覚悟を持ってマンションは買います。
買ったマンションに自信を持てばいい。
金出せばいいマンションは買える。
後悔しない為に。

[2234: マンション検討中さん]

前向きに検討してます。ファミリーにはバランス取れた物件かと。正直、今の相場から一部住戸除いて同じ王子周辺でも飛鳥山レジや駅前タワーはターゲットや購入層が微妙に違うかと。

[2235: 匿名さん]

王子住みですが、学区が王子小学校なら即決でした。あっちは施設が充実してそうですし、ザ・ガーデンズの子供達も通ってますので、周りの学習レベルが高そうな印象です。あくまで印象ですが。

[2236: 通りがかりさん]

王子は赤羽よりも再開発余地があって伸び代があると思う。いま足立区だけど、また王子に戻りたい。

[2237: 匿名さん]

デメリットを実感するのは毎日の事だから、住んでから気にしなさそうと思えれば問題ない。それを上回るメリットを得られれば。
各家庭にとってバランス良ければ買いですね。

[2238: マンション掲示板さん]

>>2235 匿名さん

堀船小学校もガーデンクロスの子達が通うようになれば、レベルは上がるでしょうね。

[2239: 匿名さん]

>>2233 マンション検討中さん
結局は人がなんと言おうと、自分が気に入り、満足していたらいいんですよね。現実的に、3LDKを近辺で賃貸すると、まず、3LDK物件がほとんど無い。あったとしても家賃が高い。ローン返済額+大家の儲けは最低払わないと住めない現実がありますからね。考えようで、さいたま東上線の物件でも5千万無いと買えない時代ですから、+1本で買えるのは考えようによっては安いとも言えますね。

[2240: マンション検討中さん]

まあ、信号で待たされるリスクはあるけど、京浜東北線は本数が多いので時間気にしない分（次がすぐ来るので乗り遅れの心配がない）ストレスは感じないでしょうね。

[2241: 匿名さん]

>>2240 マンション検討中さん

本数が多いのはいいですよね。
朝通勤時で2分30秒間隔、昼間でも5分おき。
たしかに1本逃しても大した差にはなりません。

[2242: マンション検討中さん]

王子は便利ですよね。
そこから徒歩圏内マンション
それだけでも価値があります。

[2243: 匿名さん]

信号待ちの問題点は電車に乗り遅れる事じゃないでしょ。田舎じゃないんだから。雨の中雪の中、夏の暑い中、寝坊した時、単純に２分も待たされる事です。問題をすり替えないで欲しい。

[2244: 評判気になるさん]

>>2243 匿名さん
まあこの辺りが価格に反映されているのでしょう。
駅前のプラウドやタワーはプラス1000万と考えるとどっちを取るかだと思います。

[2245: 匿名さん]

>>2243 匿名さん

問題のすり替えじゃなくて、一つの視点、見方でしょう。
どうしても批判しなきゃいけないお立場のご苦労お察しします。

[2246: 匿名さん]

>>2245 匿名さん
まあまあ、熱くならないでください。いろんな方がいるんですよ。(1)買いたいけど、ここの価格だとローンを通すのが無理。(2)ぎりぎり通るけど、生活がキツキツ。(3)楽に通るが、他の物件も比較対象にしたい (4)余裕があるので値引きが大幅にでるようなら即決したい (5)本当は麻布に買うつもりだったが、ここなら半分以下で買えるのでその分生活を楽しむのに使うかな (6)実家がこの近辺の豪邸、子供がマンションを欲しがっているのでここを買い与える (7) ほらねもうきりがないんです。

だから、それぞれの視点から見ると戦争になっちゃうんですよね。気にせずスルーしましょう。クソミソに言われる方はたぶん(1)あたりな気がします。

[2247: マンション検討中さん]

>>2246 匿名さん
納得できました！

[2248: 匿名さん]

歩道橋があれば良かった。官舎や都営住宅が沢山あるし、少なくとも数百人が増えるんだから出来ないかな。

[2249: 匿名さん]

>>2248 匿名さん
高速にぶらさげて、ペデストリアンデッキをこのマンション住民専用に作ると幸せですね。サービスで付けてくれないかな。(無理)（笑）

[2250: 匿名さん]

>>2248 匿名さん

溝田橋交差点と堀船公園前の2箇所にあるので無理だと思います。

でもGoogleのルート検索で「メインエントランス→王子駅南口」の最短コースは堀船公園前歩道橋を通るルートなんですよ。所要時間10分です。
サブエントランスから信号最大2分待ちでトータル10分か、メインエントランスから歩道橋経由で10分か。最初から割りきっておけば問題ないかと。

[2251: マンション検討中さん]

プラウドや駅前タワーの方が近くていいですね。毎日の事ですからね。
雨の日や重い荷物がある時なんかは近いの助かります。
この便利が1000万ですね。
歩道橋もあっても使わないと思います。

[2252: マンション検討中さん]

駅前に価値を感じる方はここは合わないかもですね。とはいえ、最寄り王子駅で徒歩10分は好立地と感じます。
私は在宅も多く毎日駅に行く訳ではないですし、大雨大雪大荷物の日くらいはタクシーを使うので問題ありません。人それぞれ感じ方は違いますが、

[2253: 匿名さん]

このスレで事あるごとに飛鳥タワー推しの投稿する人がいますが何なのでしょうか。高く売りたい所有者か何かですか？
中古のタワマンなんて最初から検討外なのに。

[2254: マンション検討中さん]

>>2253 匿名さん
ガークロも住んだ瞬間に中古になるんですよ。
そうすると同じ中古マンションとして比較されるんです。あなたのように永住するつもりの人ばかりではないんです。

[2255: 匿名さん]

(8) 永住するつもりは全くないから、資産性の高い物件のみ狙う人　を追加します。

[2256: マンション検討中さん]

>>2253 匿名さん
確かに。同相場の飛鳥山レジデンスの話とかはなく、ひたすらタワー推してくるのは気になってました。。。

[2257: 匿名さん]

資産性だけを見れば、駅前タワーは、再開発もあることから、
10年後でもほぼ現在の価格から値下がりしないでキープでしょうから、
資産性最重視の方は駅前タワーが気になるのは当然かと。。

こちらは駅前タワーと比べれば資産価値の下落は免れませんが、
基本的には、住み替え前提で購入する方は少ないでしょうし、
駅前タワーには無いものも得られるので価値観の違いでしょう。

10分も歩くのはあり得ない。という人もいれば、
線路横に住むなんてありえない。という人もいる。ということかと。。

ただ、いろんな価値観の方からいろいろな情報を得られるのは、
こういった掲示板の良いところだと思います。

[2258: 名無しさん]

まあ、確かに住み替えを前提に買うマンションではないかもですね。何を重視するかも人それぞれ。マンションて難しいですね。

[2259: 評判気になるさん]

永住向けマンションです。
駅前タワーは当然同じ王子駅南口ですので気になると思います。
推しとかではなく、これだけ高い買い物です。
比較しますよ。
同じ中古ならどちらが価値ある？？

[2260: マンション検討中さん]

不動産屋に聞いたら、どちらが価値があるかわかるのではないかと。
駅から離れてプラスが無いから厳しいよね。
大規模公園がある
商業施設がある
良い学校がある
地盤が良い
などなど
大体がマイナスになるんだよな。

[2261: 匿名さん]

ガークロと飛鳥山タワー
土地の仕入価格がだいぶ違いそうだね。
ここは大きい。
多分時期的に駅前タワーの方が土地が安かったかもね。
ガークロの魅力をどんどん打ち出さないとダメ。

[2262: マンション検討中さん]

真剣に検討しましたが、インターネット回線が原因でやめました。テレワークが多いので、300世帯で1Gbpsをシェアする環境では仕事に支障が出ると判断しました。せめて個別に引き込みができるとよいのですが、それは難しいとのことで・・・UCOM光のマンション全戸一括型を使った経験がないのでベストエフォートなどはわからないのですが、あまり速度に期待できないかなと思います。
皆さんが言及している駅距離や明治通り渡るなどはそこまで気になりませんでした。小学校や中学校も近いのはとてもいいと思います。

[2263: マンション検討中さん]

>>2256 マンション検討中さん
飛鳥山レジデンスはここと同相場ではないと思いますけど…
一番安いエアリーコートでもガークロより坪単価が高いです

[2264: 名無しさん]

>>2263 マンション検討中さん
駅前タワーと飛鳥山レジが同相場ということかと

[2265: 口コミ知りたいさん]

価値の感じ方なんて人それぞれですよね。
私は今国道挟んで線路沿いに住んでいて、うるさいのと排気ガスがすごいので、窓が開けられないし洗濯物を干すのも躊躇します。なので、購入するマンションは線路と大きい道路からある程度直角距離があるところを探してます。駅前なんて絶対嫌です。あと飛鳥山タワーは単純に見た目にときめかなかったです。

もちろん、多くの人が価値があると感じるから価格に反映されるものですが、全員が全員他人からみた"資産性"を重要視しているわけではないですよね。
ただ、影響力のある評論家の方たちが揃って資産性を口にするから、自分が住むマンションを購入する意思のない"意見を言う"人たちの大多数は資産性の優劣でマンションを評価する。

そうして自分のような永住目的の人間もちょっと資産性を気にしてしまうようになりますが笑、他人にとやかく言われようが単純に自分の好きなマンションに住めばいいんじゃないかなと思います。

[2266: マンション検討中さん]

>>2265 口コミ知りたいさん
もちろん永住できればいいですが、何らかの理由で将来売却しなければならなくなった状況になった場合、第三者目線の一般的な価値、いわゆる資産価値が売却額に影響してきます。
満足度優先はもちろんですが、今の市況では資産価値という視点で検討するのはベターと思います。

[2267: マンション検討中さん]

駅徒歩2分でも線路沿いは嫌かな
ただ、10分は遠いなと感じてしまう
浦和あたりのドミノマンションも無理だし、どうしたらいいもんか

[2268: マンション検討中さん]

>>2264 名無しさん
なるほど。失礼いたしました。

[2269: 通りがかりさん]

梅雨時期、台風は毎年心配になりますね。

[2270: 近隣住民さん]

ポストに入っていました。区役所移転に向けて動き出しましたね！
契約された方おめでとうございます！

[2271: マンション検討中さん]

>>2270 近隣住民さん
情報ありがとうございます。供用開始が令和8年とありますが、そこが移転のタイミングと考えて良いんですかね？

[2272: 通りがかりさん]

>>2270 近隣住民さん
いよいよですね！この吉報は嬉しいです。
そもそも現北区役所跡は何になるんでしょうね？
王子神社の目の前だしとてもいい立地ですが。

[2273: マンション検討中さん]

駅前が資産性高いのは当然ですが、その分購入するときの価格も高いので目減りするリスクはどの場所買っても似たり寄ったりかと。
あと、何かしらの理由で手離さなければならないことまで考え始めたら一生不動産なんて買えないので無視でいいと思います。

[2274: 匿名さん]

>>2270 近隣住民さん
情報ありがとうございます。僅かな希望ですが明治通りの歩道橋までペデストリアンデッキで繋がればいいですね。

[2275: マンション掲示板さん]

>>2270 近隣住民さん

北区もなんやかんやでちゃんと話は進めてくれていたようですね。
購入した人たちは嬉しいでしょうね。
私も迷っていましたが踏み切ろうかと思い始めています。
どうしようかなー

[2276: マンション検討中さん]

情報ありがとうございます。
これは印刷局の工事のお知らせのようなので、区役所建設の話ではなく、
北区に土地を譲渡するために既存の建物を解体し、
別の場所に印刷局の建物を建てると言うことかと。。
計画地も区役所の場所だけじゃなくて印刷局全体になってますし。
建物解体工事がおわり土地を譲渡する準備が令和12年度なので、
区役所移転は、少なくとも今回のお知らせの印刷局の整備が完了した後に、始まる。ということだと思います。。

[2277: マンション掲示板さん]

>>2276 マンション検討中さん

多分、皆さん分かっているかと思いますよ！
ただ、印刷局の工事が始まる理由は書いてある通りで、区役所移転に向けて初めて具体的な動きがあった事が大きいのだと思います。

[2278: 匿名さん]

>>2277 マンション掲示板さん
そうですね。まちづくりグランドデザインが構想だけでなくちゃんと進められているという実感ですね。

[2279: マンション検討中さん]

長い間北区で身を潜めてきた王子ですが、いよいよ王子の時代到来ですね。

[2280: マンション検討中さん]

一気に販売が進みそうですね。
場合によっては値上げもあり得るかも。
サンスクエアもきれいにして欲しい。

[2281: マンション検討中さん]

堀船中学校も改築する予定なので、周辺がどんどん綺麗になっていくと思いますよ。

[2282: マンション掲示板さん]

>>2280 マンション検討中さん

>>2270さんの情報は大きいですね。
王子の未来が楽しみになってきました！

[2283: マンション検討中さん]

購入した方はいいね。
更に楽しみな地域となります。
既に190販売したのも凄い。
ガーデンパスは地域に貢献しますよね。

[2284: マンション検討中さん]

リビングにビルトインエアコン欲しかったな

[2285: マンション検討中さん]

>>2283 マンション検討中さん
確かに、このマンション自体もある意味、地域導線の再構築を担ってますからね。区役所移転の具体的な進捗に連動してさらに街が変化してくのは間違いなさそうですね。

[2286: 匿名さん]

印刷局の再整備からの区役所移転工事開始。
新区役所が稼働するのは15年後くらい？

[2287: 通りがかりさん]

北区の区役所おんぼろだけどあと15年(？)もあそこで働く区役所職員が不憫でならない

[2288: マンション検討中さん]

まあ、それなりに時間はかかるけど、再開発されていく過程と結果が見れるってのは長いローン返済の一つのモチベーションになるかもですね。

[2289: マンション検討中さん]

京浜東北線がありますしガークロは南北線の品川沿線の恩恵にはあずかれないかな

[2290: マンション掲示板]

>>2270 近隣住民さん
おめでとうございます（15年以上先の話だけどwww）

[2291: 匿名さん]

あと100戸超か。何とか竣工前完売して欲しい。現実的にはちょっと無理かな。取り敢えず未入居マンションにはなることは無いでしょう。

[2292: マンション検討中さん]

15年間住んでる間はずっと移転工事してるってことですよね。しかも今のところ決定しているのは区役所移転だけ。あまりメリットを感じません

[2293: 検討板ユーザーさん]

まあ正直、その年数自体もどうなるかよくわからないので、スピードに対する期待値は低くして検討できる方が対象なんでしょうね。

[2294: 口コミ知りたいさん]

再開発自体そんなにスピーディーに進むものじゃないですからね。
元より商業施設があったところを十何年もかけて再開発されるのはむしろその期間利便性が低くなってあまりメリットを感じませんが、印刷局の跡地なので、近隣住民からしたらメリットしかないんじゃないでしょうか。
個人的にはこれ以上計画段階で遅れるのはいかがなものかと思いつつも、まちづくりグランドデザインを見てるとわくわくします。
もちろんすぐに進められるものと時間の要するものとあると思いますが、住み始めて数年後からちょっとずつ街が変わっていくのは面白そう、とは思います。現に行政とは関係ないところではありますが、大規模マンションがたくさん計画されてますもんね。

[2295: 匿名さん]

区役所の移転だけを切り取ってみれば、国の土地を譲渡し印刷局を取り壊して新しく建てる形なのでそれなりの年数はかかると思います。一方で、周辺の再開発は直ぐにでも進められるので、それがあることを期待したいですよね！
話は変わりますがマンションも外観が出来上がってきていて存在感ありますね。

[2296: マンション検討中さん]

いいマンションだと思うぞ。
王子駅から徒歩圏内で大規模。
勝ち組マンション。
再開発もあり将来安泰でしょ。

[2297: マンション掲示板]

>>2296 マンション検討中さん
この価格（6,000万円台）で買って、住宅バブルはじけなきゃいいですね。

[2298: 匿名さん]

>>2297 マンション掲示板さん
このマンション以外にもいえることやね。いっこうに下がる気配なし。

[2299: マンション検討中さん]

今後下がる要素無し
土地の仕入価格、資材高騰、人件費高騰
新築マンションが下がる事は無し
買ったもん勝ちよ。

[2300: マンション検討中さん]

金利が上がればマンション価格も確実に下がりますが、
少なくとも数年はこのままでしょうね。。
その間の家賃支払いを考えると、いつか買おうとしてるんだったら、
買ったほうが良いのは間違いなさそうです。
下がり始めたとしても再開発がありますので、影響も少ないですしね。

[2301: マンション検討中さん]

熱海に続き中国地方でも大雨災害がニュースになっていますね。。
マンションも立地も気に入っていますが、このあたりは過去何度も浸水冠水被害のあった場所で、
年々雨対策は進んでいるとはいえ王子周辺では最も大雨に弱い場所には違いないので、
荒川氾濫クラスのリスクは諦めてますが、そこまでいかないまでも、
こういった大雨が今後増えていくと思うと、悩ましいところです。。

[2302: 匿名さん]

>>2301 マンション検討中さん
なんだか最近やけに水害の報道が増えた気がする。
気候の変化でリスクが以前にも増して高まっているのかもね。
そう考えるとより一層水害リスクの低いところが重宝されるね。

[2303: マンション検討中さん]

飛鳥山レジデンス買いましょう。
高台
プラス1000万円払えるなら。

[2304: マンション検討中さん]

このマンションってグリーンポイントの対象ではないですよね？

[2305: マンション検討中さん]

>>2303 マンション検討中さん　そこは土石流のリスクがありますね

[2306: 匿名さん]

>>2305 マンション検討中さん

よう壁の一部が建築前のハザードにかかっている感じですね。古いよう壁は新しく作り直しているようですし、ハザードにかかる部分も限定的なので大きな影響は無いかと思われます。

[2307: 評判気になるさん]

>>2305 マンション検討中さん
北区に土石流の警戒箇所ないですよ

[2308: マンション検討中さん]

住民スレの方に水害に対する記載がありましたので、参考にどうぞ。



※検討スレにも記載したのですが、「こちらにも転載を」と提案がありましたので、転載します。
※自分で調べた情報に加え、北区役所、デベロッパー営業担当社様にも確認をしている情報になります。北区役所もデベロッパーの営業担当さんも丁寧に回答いただきました。追加で疑問点などある方は、聞けば教えていただけると思います。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。


ハザードマップも大事ですが、「その危険性に対してどの程度国やデベロッパーが対策をしているのか」という点が大事なのだなと今回調べる中で改めて思いました。区役所移転計画もあるため、治水にしっかりお金をかけてくれているだろうと判断しています。皆様の参考になれば幸いです。

[2309: マンション検討中さん]

大丈夫なら良かった！
不安を煽らないでもらいたい。
しっかりとした大規模マンションですから流されることも無いし安心。

[2310: マンション検討中さん]

まあ、2010年以降も豪雨はあったけどたえてるってことね。多摩川氾濫したやつとか。

[2311: マンション検討中さん]

水害起きたら、建物は大丈夫でしょうが中庭のガーデンは全て無くなるでしょうね。
確かにちょっと心配にはなる
大規模大手マンションだから売主を信用するしかない。

[2312: 通りがかりさん]

マンションのメインエントランスが駅と真逆でそっぽ向いてる。
あのメインエントランスの道はトラックしか通らない。
隣は倉庫。
これだけ立派なマンションなのに。残念。
ガーデンパスは近隣住民の抜け道になります。
清掃大変になりそうかな。

[2313: 匿名さん]

購入間際にマンションの付近に数時間佇んだことがありますが、マンションのエントランスだけで言えば車は5分に1回程度で殆ど隣の公営住宅の方と思われる乗用車でした。トラックは隣の倉庫に出入りするだけで、あとは宅配くらいしかマンションまでは来ませんのでご安心ください。
メインエントランスが駅反対である点がデメリットなのは同感です。あと、ガーデンパスの清掃は我々がするわけではないですしそれ見込んだ管理費になっているはずなのでさほど気にしなくていいと思います。

[2314: 匿名さん]

路上飲みとかあると心配ですね。
管理費払って地域の為の清掃、ガーデンパスも地域の為に負担。

[2315: 匿名さん]

>>2314 匿名さん
目の前がコンビニなわけでも駅前でもないのでわざわざガーデンパスに立ち止まって飲むことなんて考えにくいですがね。。。（その頃にはコロナも路上飲みもどうなってるか分かりませんが）
ガーデンパスを加味した管理費が他と比較しても安く設定されているのは魅力的です。それに、地域の利便性が上がるなら少しくらいの費用負担となっても私はいいと思ってます。

[2316: マンション検討中さん]

ガーデンパスの抜け道は人通りが多くなりそうですね。人が通るのは治安面では良さそうですが、垣根にはポイ捨てはかなり出てきそうです。。

その清掃費用を自分たちの払ってる管理費で行わなければならないでというのはややモヤモヤしますが、それでも管理費が比較的抑えられているのは良いですね。駐車場料金もやや高めなのでそこから補っているかと思いますが、駐車場はどのくらい埋まるのでしょうかね。。

[2317: 匿名さん]

>>2312 通りがかりさん

せっかく造り込んだメインエントランスを殆ど見ることがないのは残念。動線のあり方等、やりようがあったのに敢えて不便にしたのは何故なんだろう。その辺はやはり気になる。

[2318: 匿名さん]

生活動線をまず考えて設計すれば違うプランがあったでしょうに。このあたりを良く揉まなかったんですかね。

[2319: マンション検討中さん]

完売近そうだね。
今の相場から見たら安いよ。
近い将来もうこんな物件は出ませんよ。
区役所跡地は狙いかもしれないがまだまだ先。

[2320: マンション検討中さん]

>>2319 マンション検討中さん
HPは190戸供給ですが、完売が近そうなのはどこを見ればわかりますか？

[2321: マンション検討中さん]

ブライトの上半分はまだ出してないと思うから完売は当分先だと思います

[2322: マンション検討中さん]

ブライトは売れ筋だから楽勝で売れます。
値上げも踏まえてゆっくり販売です。
慌てて売る必要の無いマンションです。
値引き狙いの方は諦めてくださいね。
逆に値上げでしょう。
王子駅周辺マンションは高い

[2323: 匿名さん]

そろそろ値引きでしょう。竣工前完売はしたいでしょ。オイコスみたいにはなりたく無いからね。

[2324: マンション検討中さん]

6月くらいから検討してますが、ガーデンの余ってる所は値上がりしてますね

[2325: 周辺住民さん]

>>2322マンション検討中さん
ここに書かれてる内容を考えたら即決購入でしょ
なぜ今だに検討中なのですか？
参考までに躊躇している理由を教えてください

[2326: マンション検討中さん]

今のガークロの売出し中の部屋の価格ってどれくらいなんでしょう

[2327: 名無しさん]

ブライトの中層以下がメインで6,000万円台中頃ですね。モデルルーム行けば価格表もらえますよ。

[2328: マンション検討中さん]

低層階は坪300切る住戸もあり300前後、中層階で坪310前後なので、
売出当初はともかく、今となってはそんなに高い価格ではなくなってしまいましたね。
去年から見てますがガーデンコートは価格変わってないと思います。
ブライトコートは、ガーデンよりもちょっと高いですね。
ブライトコートの３～４階上のガーデンコートが坪単価同じくらいのイメージかなと。

[2329: マンション検討中さん]

この立地で坪300なら悪くない。
今ならお買い得に感じます。
2013年くらいから比べると凄い上昇
2割アップではきかない。

[2330: 匿名さん]

>>2329 マンション検討中さん
相場が相場なので、こんな立地で坪300は有り得ないとも確かに言い切れませんね。

[2331: 匿名さん]

https://biz-journal.jp/2021/07/post_237238.html
城北の王子も一応再開発計画があり割安な穴場？

[2332: マンション検討中さん]

なかなか手が出ない価格に入ってきましたね。
この相場はいつまで続くのかな？

[2333: マンション検討中さん]

>>2332 マンション検討中さん

東京の不動産は国際的には割安だから。
アフターコロナで外人が参戦してくると…
まだジリジリ上がるのでは？

[2334: マンション検討中さん]

ここも更に値上がりになりそうかな。
リセールも期待出来ますかね。

[2335: マンション検討中さん]

東京都心の不動産の開発計画、2030年過ぎまでですが、凄すぎます。
中国の景気減速懸念もあり、金利もしばらく低くなると言われているので、ここ10年はマンション価格は下がる気がしません。

https://downtownreport.net/city/tokyo/

[2336: 匿名さん]

駅前タワー中古がそれなら魅力

[2337: マンション検討中さん]

55平米前後の2LDKで探しているのですが、こちらの物件にはそもそも3LDKからしかないのでしょうか？

[2338: 名無しさん]

>>2337 マンション検討中さん
3LDK66平米からです

[2339: マンション検討中さん]

>>2338 名無しさん
ありがとうございます。承知致しました。

[2340: 匿名さん]

>>2337 マンション検討中さん

ファミリー以外、シングルやdinksは住みにくい物件ですよ。

[2341: 職人さん]

以前にMRも見て検討していましたが、共用設備も充実していますし、資産性は置いておいて、ファミリー層には良い物件だと思います。

[2342: 検討板ユーザーさん]

悪くないです。
駅からも真っ直ぐでわかりやすい
ちょっと外れたような場所に見えますがそんな事は無いです。利便性も高く生活がしやすい場所。

[2343: 販売関係者さん]

公式HPの供給御礼が200になってますね。やっと３分の２です。

[2344: 匿名さん]

>>2343
供給御礼200と書いてあっても200戸売り出したということだけで、200戸全部売却済みというわけではない
不動産業界独特のこう言う優良誤認は、ほんとやめてもらいたいですね

[2345: マンション検討中さん]

実際に売れたのは180前後くらいかと思います。
ちょっとペース落ちてますよね。。
プレミスト王子神谷の価格待ちの人も多いのかなぁ。

[2346: 匿名さん]

>>2345 マンション検討中さん

今のペースでは竣工前完売は無理だろうな。1年も販売期間があったのに残念。もう少しここがああだったらなって点が多いから踏み切れない結果。そこまでの物件と市場で判断されたって事だね。
逆にここまで来たら竣工を待って、値引き交渉するべきかな。まだまだ部屋は残ってるみたいだし。

[2347: 匿名さん]

>>2345 マンション検討中さん

うちもプレミストがこちらより安ければあちらにする心づもりです。

[2348: 匿名さん]

>>2347 匿名さん
私も全く同じ考えです。

[2349: マンション検討中さん]

私は近隣の利便性が良い所を探します。

[2350: マンション検討中さん]

プレミスト王子神谷は坪200万以下なら検討の余地ありますね。
それ以上なら残念物件です…

[2351: マンション検討中さん]

>>2350 マンション検討中さん
頭大丈夫？

[2352: 匿名さん]

>>2350マンション検討中さん
長い間お勤めご苦労様でした
で いつ出所されたんですか
連絡くれればお迎えに上がったのに

[2353: 名無しさん]

てか、プレミストとここを比較すること自体ナンセンスな気がする。あっちは駅近で住環境重視だけど、こっちは王子の利便性重視なわけで。個人的にはちょっと飲みに行くのに電車乗るのは面倒なのでガークロのほうが好み。

[2354: 匿名さん]

住宅ローン控除13年の条件が今年の11月までの契約となるので、竣工後に余ってる部屋の中から出来るかどうかも分からない値引き交渉するくらいなら、先に買った方がいいかと思い購入をしました。
また、私もプレミスト私も悩みましたが13年控除の対象にならないことはは確実。価格はいつ出るかわからない、部屋のグレードも分からない。なので、プレミストの詳細が分かってからあの時ガークロ買っておけばよかったと思いたくなかったので決断しました。

[2355: マンション検討中さん]

ちょっと場所がなぁ。。
手を出しづらいんだよね。

[2356: eマンションさん]

プレミストの営業が屯してて笑える

[2357: 通りがかりさん]

なんやかんや、意外に売れましたね。竣工前完売は難しいかもですが、年末年始には終わるでしょう。じわじわいくパターンです。変に値下げとか他物件の価格待つのもリスクあるタイミングに見えます。

[2358: 通りがかりさん]

メリットが大規模ってこと以外無いんだよね。
あれば普通に売れてるよ。ポジ書いてるのは購入者かな。

[2359: 匿名さん]

>>2358 通りがかりさん
購入者だけが書いてるわけではないと思います。何にメリットを感じるかは人それぞれなので、大規模だけというのも失礼な気がします。

[2360: 匿名さん]

去年の年末にモデルルームの営業さんが自信満々に完売する勢いですって言ってたな。信じなくて良かった。完売させる気で売ってるのに、入居時に完売してない不人気物件はちょっと嫌。

[2361: マンション比較中さん]

プレミストは必ずここより安いでしょうか。入居は再来年なんですけど、家賃を無駄にしたくないですが。。

[2362: マンション検討中さん]

家賃もだし住宅ローン減税の適用が劣るのももだし、健康面による団信に加入できないリスクもだしで、結局購入を延ばすのもリスク

[2363: マンション検討中さん]

ここは微妙なマンションだけど色んな理由で今買わないといけない人もいるからね。
買った後は他の物件を調べなければいい。

[2364: 匿名さん]

>>2361 マンション比較中さん
プレミストはここの販売状況をよく調査しているのではないですかね。あとはプレミスト側が、高くてなかなか売れなくてもいいからスミフスタイルで長期戦にするか、ここよりちょい安で早期完売を目指すか、どちらをチョイスするかによって価格は決まりますからね。

[2365: マンション比較中さん]

ブライトコートを検討中だけど印刷局宿舎の再開発が心配。

[2366: マンション検討中さん]

ガーデンよりブライトの方が人気なのはやはり眺望ですか？

[2367: 名無しさん]

>>2366 マンション検討中さん
駅からの近さもあるかと思います。

[2368: マンション検討中さん]

買って住んだら中古マンションです。
近隣の中古マンションと比較してどうなんでしょうか。
新築に憧れてますが。

[2369: マンション検討中さん]

スーモの価格表消えましたね

[2370: マンション検討中さん]

>>2365 マンション比較中さん
ほんとそれですよね。。近くの豊島4丁目の印刷局宿舎は廃止が決まって、
一般競売になるだろうし、今、赤羽に277戸10階建ての大規模な印刷局宿舎が
建設中なので、築50年以上の堀船宿舎もそこに集約していく流れでしょうしね。

[2371: マンション比較中さん]

>>2370 マンション検討中さん
やはりそうですね。。区役所移転と共に周りが再開発で変わっていくのは間違いないですが、色々要チェックですね。。
南側の印刷局宿舎、西側のTSネットワーク、北側の京北倉庫、全部住宅になる可能性が高いじゃないか思うところです。

[2372: マンション検討中さん]

周りが全て住宅がいいですよ。
環境が改善されます。
今は倉庫に囲まれている感があります。

[2373: マンション検討中さん]

王子駅はホームドアあるんだ。
改札も3つあるし、すごいですね。

[2374: 名無しさん]

断ったのにキャンセル出たって資料送るな。売れてないから必死なのは分かるけど、もう諦めてよ。

[2375: マンション検討中さん]

新規の客に案内しならすぐ売れてしまうので、先に過去に検討された方に案内したのでしょう。

[2376: 匿名さん]

>>2374 名無しさん
私も昔、戸建てと同地域にあるマンションを見に行きました。もちろん冷やかし。窓が四方に無いマンションは購買意欲がわかず、お断り。その後しばらく「どーですか」攻撃が。私「いやあ、申し訳ないんだけど、そちらより安く、駐車場がついている南向き接道の戸建てに決めました、すみません。」営業「どうして、そちらにしたかお聞かせいただけますか?」私「マンションだと、修繕積立と管理費が無駄だし、駐車場代も別途加算されるので、購入価格が戸建てより高いのでは、はなから購入意欲が全くでませんでした。すみませんね」とお断りしました。駅徒歩もそちらより3分も近いしとは言いませんでしたが。

[2377: 名無しさん]

竣工まで2ヶ月であと100戸強は厳しいな。先着順は出さずに期分けで少しずつ出す方針なのかな。今でもこのやり方なんだから当初から竣工前完売は諦めてたんだろう。
貴重は大規模なんだからもっと門戸を拡げて購買層を増やして欲しかったね。

[2378: マンション検討中さん]

>>2376 匿名さん
何が言いたいの？ここにも冷やかし？

[2379: 購入経験者さん]

マンションは基本冷やかしでMRに行くのがいいですよ。冷やかしのつもりだったのが、凄く気に入って、どうしても欲しくなった物件は間違いないですよ。

[2380: 通りがかりさん]

>>2375 マンション検討中さん

購入された方ですか？
なんか必死さが伝わってきますね。

[2381: マンション掲示板]

売れ残りヤバい！

[2382: 匿名さん]

まだ竣工もしてないのに売れ残りとか笑
じゃあどの物件も一期一次で売れないものは全部売れ残りですね。

[2383: 名無しさん]

一番需要がありそうなブライトの上層はいつ解放するんだろうね。下が売れてからかな。

[2384: マンション検討中さん]

みんなブライトの上層を狙い、抽選で外れたら他が売れていく感じでしょうか。
すぐ売れちゃうからね。

[2385: 匿名さん]

人気は無いし抽選にはならないでしょ。

[2386: マンション検討中さん]

なんか1人アンチが名前変えて騒いでるな
執着がすごい。
諦められないのかな？

[2387: マンション検討中さん]

ブライト上層待ちが一定数いるから完売も近いと思います。
余計な心配は要らないと考えます。

[2388: 検討板ユーザーさん]

ここはいくら位の世帯年収の人がメインなんだろう。うちは1250万だけどそれだと6000万超えは高いと思ってしまう。

[2389: 名無しさん]

1250なら余裕じゃない？嫁の年収がある程度大きくてこれから子供作る予定とかだとやや厳しいかもしれないけど。

[2390: マンション検討中さん]

>>2388 検討板ユーザーさん
800位が多いと営業の方に聞きました
本当かは知りませんが

[2391: 検討板ユーザーさん]

なるほど。800位で買われてる方もいるんですね。意外でした。うちは来年辺りに欲しいですが、まだ子供はいません。私が今35で700万、妻が28で550万で二人の貯金は800万程度です。本当はここくらいのマンションが欲しいですが6000万超えは勇気が出なくて5000万円台で探していました。

[2392: マンション検討中さん]

23区、主要路線駅近マンションは買ったもん勝ちよ！
今後も下がる要素無し！
テレワークなんて続く訳ないよ。
これに惑わされて郊外なんて今後の人口考えたら有り得ないよね。

[2393: 名無しさん]

>>2391 検討板ユーザーさん

>>2391 検討板ユーザーさん
同い年の購入者ですが自分1000の妻はアルバイトですね。

[2394: マンション検討中さん]

結局年収云々より、家族構成と子どもの教育費、車の有無が大きいと思います。車持って子供2人で私立受験させたいとなると1000程度では厳しいでしょう。

[2395: マンション検討中さん]

5000万円ちょいの築浅中古を探していたけど、住宅ローン減税や手数料を考えると新築と差が少ないんですよね。
王子のいまは、サンスクエア古い、建て替えが決まっているほりぶんの亡霊が残っているなど、駅前のガチャガチャ感はあるけど、10-20年後には変わってそうですね。
いま売出しは10部屋未満のようですが、ブライトコートは、いつ売り出すんでしょうね。前の公務員住宅が同等の高層になる可能性もあるので、ロングスパンで考えるなら、差は少ないかなと。

別の物件でドマン前にマンションがたったのも見てるので、大きな道沿いとかじゃないと安心できないですよね。

[2396: 検討板ユーザーさん]

>>2393 名無しさん
ご返信ありがとうございます。一人で1000万は羨ましいですね！この先の金利は不安ですが自分でも買えるかな？と少し安心しました。

[2397: マンション検討中さん]

都内で6000万の物件買っても、郊外で4000万円の物件買っても、都心の一部じゃなければ大幅に値上がりはしないので好きな方選べばいいと思いますよ。結局10年後で考えれば大して変わらないです。（グロスが大きい借り入れは金利上昇に備える必要はありますが）
ここはランニングコスト安いですし、6000万円のローン組んでもカンツミ固定資産税含め月に17-8万の支払いで済むのでかなり現実的な選択肢ですよね。60㎡台の3LDKは狭いなあと感じますが、今都内に住みたい人には現実的な選択肢ですよね。

[2398: 評判気になるさん]

何か話が具体的過ぎるな。本当にここの検討者かね？

[2399: 匿名さん]

やっぱり高台の方でない立地だし、この価格は高いなと。今の不動産高騰の影響がなければ少なくとも現販売価格から200?300万円は安かったのかなと思うばかり...

[2400: マンション検討中さん]

それくらいの差なら賃貸の家賃で1～2年で溶ける額だし、先に買っちゃってもいい気もしますね。知らんけど。