ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

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ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
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[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[1988: マンション検討中さん]

ここは10年後、坪300まで下落すると考えておいた方がいいだろう

[1989: マンション検討中さん]

うーん…で？w

[1990: eマンションさん]

>>1988 マンション検討中さん

坪300？あんまり下がらないってことですか？

[1991: 匿名さん]

>>1988 マンション検討中さん

購入価格よりは10%位は下がるけど、そこそこの値段で売れるってことですね。10年住んで10%下落位なら残債割れはなさそうです。ありがとうございます。

[1992: マンション検討中さん]

東口駅前再開発を考えると値上がりしそうだけど、下限を坪300で考えておけばいいってのは感覚的に合ってる気がする。

[1993: 匿名さん]

10年近く住んで残債割れなかったり、売却時に住み替え先の頭金が捻出できれば
十分な物件だと思いました。

[1994: 匿名さん]

>>1993 匿名さん
この辺の物件は人気で残債割れしにくいのですね。同じ王子のクレアホームズも含め、キャピタルゲイン狙える可能性もあり、人気エリアですね。

[1995: マンション検討中さん]

10年後坪300...？
今の相場が続いたとしても240行けば良い方でしょう。
そんな楽観的な目線でローン組んじゃダメですよ。

[1996: 匿名さん]

私も再開発があってもさすがに10年後300はないと思います・・。
ですが、今、築10年で同じような大規模の中古が240で王子にあれば、
即日売れると思うので、同じような市況がもし続けば、
駅前再開発も込みでこの規模感であれば270くらいは可能性あると期待します。

今の高値市況が落ち着いけば、240というのは周辺マンションや、
ここより駅近いマンションの相場を見れば現実的なラインかなと思います。

[1997: マンション検討中さん]

結局金利動向次第ですが、楽観的に見て10年後は坪260、ワーストケースで坪200、妥当ラインで坪240って感じじゃないですかね。誰にも未来のことはわからないですが、2015年にはプラウド王子本町（徒歩4分）が坪250で買えていました。未来に何が起こるかは誰にもわかりません。

[1998: 匿名さん]

ここの検討者さんはまともな相場感をお持ちの方が多いですね。
特に都心購入者の一部は永遠に右肩上がりが続くと信じているようですが、そんな事は有り得ません。
プラウド王子本町、王子飛鳥山タワーより高くなることは無いので、10年後に坪240はかなりいい線だと思います。

[1999: マンション検討中さん]

>>1997 マンション検討中さん
逆もあり得て、坪400も可能性はあるってことですね！
誰にも分かりませんもんね。

[2000: マンション検討中さん]

>>1998 匿名さん
そもそも都心と違い、値上がり目的で買うような物件ではないですしね。実需購入者が多いからこそあんまり賃貸などにも出ず、管理が保たれやすいのはメリットかと思います。

[2001: マンション検討中さん]

南側の印刷局堀船宿舎は1967年築で、既に築54年です。また、職員宿舎廃止集約化の見直し計画の中で、ここ堀船宿舎は一部廃止が計画されています。

そのため数年のうちにも何かしら動くことが考えられますが、みなさんはどのように前建てリスクをお考えでしょうか。

角が良いのかなとは思っていますが予算も上がりますし悩ましいところです。。建っても同程度の高さかと思うので、中層以上であれば南側の通路も意外と広そうですし、日照に関してのリスクは低いような気もしています。

[2002: 匿名さん]

MRで日照の説明を受けました。ガーデンコートよりブライトコートの方が低層階の日当たり良さそうですね。
南側の宿舎とは距離が確保できているので、1階でも冬至のあたり以外は南向きの恩恵を得られそう。建て替えがあっても高層ビルにはならない土地だと聞きました。
むしろガーデンコートは中層階でも冬場はブライトの影に入る部屋が結構ありましたよ。

[2003: マンション検討中さん]

王子駅周辺の中古マンションは値上がりしていますね。
将来的にここも値段下がらないのかな。
でも、今が高値だからどうなるか。

[2004: 匿名さん]

このマンションがどうかは置いておいて、おそらく2023年、2024年までは都内不動産の価格は上がり続けると予想します。相対的に見て日本の不動産はまだ安く外資の流入余地がありますし、人件費と建築費コストも下がる見込みがありません。
その後は日銀の政策金利次第だと思いますが、黒田総裁退任後、緊縮財政になればどこかのタイミングで金利も上がりエンドユーザーの購買力も下がることで、じわじわと不動産も価格は下がるかもしれません。
仮にそれが2026年だとして5年間、月15万の家賃なら更新費も入れて930万円です。1000万円相場が下がると読むならステイしてもいいんじゃないでしょうか。僕はどうせ1000万円払うなら気持ちよく5年間過ごしたいので新築買います。

[2005: マンション検討中さん]

>>2001 マンション検討中さん

このマンションが提供する公共の通路や共有スペースの見返りに、著しく価値を下げるようなものは建てないという暗黙の了解があるのではと思っております。
私見ですが。

[2006: マンション検討中さん]

中庭の影響でブライトコートは、中層階までは玄関開けた時に一緒に虫が入ってきそうなのがネックだな

[2007: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2008: 匿名さん]

>>2005 マンション検討中さん

なるほど。確かに印刷局が持っている限りは建て替えるにしても、
あまりひどいことにはならないと思うのですが、
もしマンションデベロッパーに渡ったら、なかなか厳しいかなと思います。
ここと同じ用途地域なので建っても同じくらいの規模。と考えると、
高層階が買えると安泰なんですけどね・・。

[2009: 匿名さん]

>>2005 マンション検討中さん

それはあくまで貴方の希望的観測ですよね。
ここが提供する土地は印刷局宿舎には何の貢献にもなってません。
奥の都営住宅の人たちは少し便利になるでしょうけど。
そんなものの見返りを期待してはいけないと思います。

[2010: マンション検討中さん]

買いやすい価格帯だと思います。
立地、仕様含めて考えても。
ガーデンコートの方が緑もありプライベート感あっていいかな。
日照について気にしながら印刷局宿舎の状況を意識しながら住むのはストレス。

[2011: 匿名さん]

予算許すならブランドの中層以上ですよね。低層はバルコニー下を毎日沢山通るからちょっと嫌かな。とくに東側でメインエントランスに近い方です。しかし、高い！

[2012: 匿名さん]

ガーデンコートよりブライトコートのが日当たりは良さそうです。価格的にも1階や低層階がとても良さそうに思いました。専用庭もとても広いのでガーデニングとか楽しめそうだと思いました。ブライトコート側の通路は都営住宅の方々が多く通りそうな気がしますね…、印刷局宿舎の今後の動向も気になりますね。

[2013: 匿名さん]

>>2006 マンション検討中さん

玄関に虫コナーズかけても、外廊下だし何だかんだ入ってくると思いますよ。
自分の経験では、LEDシーリングや換気扇に虫が行きがちだったので
照明をシャンデリアやダウンライトにしたり、換気扇のこまめなお掃除をお勧めします。

ここのMRに採用されてるタイプは判らないけど、タカラスタンダードの換気扇は
掃除のタイミングを教えてくれたり、パーツの着脱が割と簡単で、
食洗器で洗えるパーツもあるのでシステムキッチンの中では扱い易いと個人的には思いました。

[2014: マンション検討中さん]

ブライトコートだとこのマンションの醍醐味のガーデンを味合う事出来ないと思います。
永住向けのマンションだと考えます。
今の高い相場の中では良心的で仕様も悪くなくこんな大規模マンションはなかなか出てきません。
同じ南口で売却など考えるなら中古で駅近飛鳥山タワーでしょう。日照の心配も無さそうですし。
どちらも良い部分ありますから。

[2015: 匿名さん]

>>2014 マンション検討中さん

さりげなく飛鳥山タワーを押し込んでくるのやめない？
自分の所の資産価値を上げたいスカタワ住民さん。

[2016: マンション検討中さん]

真っ当なこと言ってると思うけどな。
ひねくれてますね…

[2017: 検討板ユーザーさん]

同じ改札を使う訳ですし、近隣のマンションは比較しますよね。
飛鳥山レジデンスも含めて。
どんどん完成に近づいてきますね。
ガーデンが出来上がると印象も変わるでしょう。

[2018: 名無しさん]

先着順にしない販売方法はいつまでやるんですかね。ここは価格次第では購入する人が多いから、価格交渉の煩わしさを回避してるのでしょうか。人気なんだからどんどん販売して早めに完売して欲しい。

[2019: 周辺住民さん]

飛鳥山のタワマン最上階の8180万も売れたみたいだし
ここを竣工前に価格交渉して、購入というのはちょっと考えられないです。
価格交渉は新築未入居でするものでは？

[2020: マンション検討中さん]

昨日こことローレルコート赤羽のモデル見学に行きました。どっちもメリット/デメリットがあるし、結構迷ってます。。
上記二つの部件はどっちが比較的に良いでしょうか。皆さんにごアドバイスをいただきたいです！

[2021: 匿名さん]

>>2020 マンション検討中さん

私も両方見学しました。
もちろん個人の好みですが、予算抜きなら私はローレルコートです。ローレルが勝っているのは生活動線、ゼッチマンション。
とにかくガーデンの１番のデメリットは生活動線の悪さです。普段使うエントランスとメールコーナーとごみ置き場が三角形で遠いのは利便性最悪かと。
ランニングコストや設備仕様はあまり変わらないかな。ガーデンが勝っているのは共用施設、緑が多いこと、価格ですかね。
納得出来るマンションが買えると良いですね。

[2022: マンション検討中さん]

>>2021 匿名さん
共有ありがとうございます！
そうですね、同じ面積・似たような間取り・同じ中階層（ローレル4階、ガーデンクロス8階）の部屋の場合、500万の差額があります。
赤羽と王子の地価の差と、ローレルの設備の良さ、ZEHなどを考えたら、500万の差額が納得できるかと考えていますけど、
ガーデンクロスの方は、同じ管理費で共有施設が圧倒的に充実ですよね、、悩みます。

[2023: 匿名さん]

>>2021 匿名さん

サブエントランス、メールコーナー、ごみ置き場が三角形という表現は的確です。
どこか１箇所に集めて、生活動線の利便性を価格で差別化した方が良かったかもしれないですね。

[2024: マンション検討中さん]

確かに面倒ですが、導線に関してはこうだったら尚良かったのにぐらいですかね。他で満足いくなら許容範囲だと思いますし。

500万の差は大きいですね。そこそこ良い車買えたり、オプションや家具を充実させてもおつりが出るレベル。

[2025: マンション検討中さん]

飛鳥山レジデンスのエアリーが坪310くらいで出てるので、ここと比較して悩みます。グロスあんまり変わらないなと。見に行かれた方いますか？

[2026: 評判気になるさん]

公式サイト、PCだと190戸供給済に更新されてますね。ペース大きく変わらなければ竣工前完売もあり得るが、これからどうなっていくか…

[2027: 匿名さん]

>>2025 マンション検討中さん

飛鳥山レジデンスはここでもかなり比較されてますよ。

[2028: 匿名さん]

供給だけはたっぷりしてるのに先着順がないのは何故？まさか完売してないよね。供給してまた戻す、そんな事出来るのかね。

[2029: 匿名さん]

予想していたより全体的に白い。本当に２隻の豪華客船みたいで格好良い。

[2030: マンション検討中さん]

>>2029 匿名さん
確かに直接見ると迫力あるよね

[2031: マンション検討中さん]

>>2029 匿名さん
現地見てきました。正直期待していなかっただけに、存在感に驚きました。完成したらかっこいいでしょうね。ただ、メインエントランスが駅と逆方向なの…っていう残念感は拭えませんでした

[2032: マンション検討中さん]

飛鳥山からも我が家の豪華客船が見えるのはいいですね！

[2033: マンション検討中さん]

首都高からもバッチリ見えます。

[2034: 匿名さん]

明日のモヤさまが王子ですね！

[2035: 評判気になるさん]

>>2034 匿名さん
おお、アド街に続いて。なんやかんや大河効果ってあるもんですね。まあ、古さは否めないものの歴史と再開発余地ある良い街だとは思います。

[2036: マンション検討中さん]

注目の街なんですよ。
区役所移転早くして、再開発してほしいですね。

[2037: 匿名さん]

王子神谷のプレミストがこちらより安いらしいです。
すごく気持ちが揺れています。