ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[1501: マンション検討中さん]

資産性と居住性は分けて考えましょう。

[1502: マンション検討中さん]

＞1501
それとても重要な考え方ですね。
資産性と居住性をそれぞれ5段階で評価して合計10点満点で試算するのが良いです。
ここなら
資産性2
居住性2
合計１０点満点で4点なのでやや悪い評点ですね。

駅前タワーだと
資産性4
居住性3
合計１０点満点で7点なのでまあまあ良い評点ですね。

ガーデンズだと
資産性5
居住性4
合計１０点満点で9点なので更に良い評点ですね。

[1503: マンション検討中さん]

ガーデンズに住んでる方の採点ですね↑
自己評価高い！

[1504: マンション検討中さん]

>>1502 マンション検討中さん
あからさまなガーデンズの売込みは、逆に評価落とすのでやめた方がいいですよ。駅前タワーも含めそれぞれに良いところがあると思います。赤羽の方のスレも荒れてますが、北区のマンション同士で争っても意味ないですよ。今後どう北区を発展させ人を増やすかという視点の方が大事かと…

[1505: マンション検討中さん]

オイコス
資産性1
居住性2
合計１０点満点で3点なので悪い評点ですね。

飛鳥山レジ
資産性4
居住性4
合計１０点満点で8点なので良い評点ですね。

クレヴィア赤羽
資産性3
居住性4
合計１０点満点で7点なのでまあまあ良い評点ですね。

[1506: 検討板ユーザーさん]

なんか変なのわいてるな

[1507: マンション検討中さん]

修正版　北区物件10段階で採点

10　プラウド王子本町
9　 ガーデンズ
8　 王子駅前タワー
7　 飛鳥山レジ
6　 ローレルコート赤羽
5　 ガークロ
4　 パークハウス北赤羽
3　 オイコス

[1508: マンション検討中さん]

ガーデンズの掲示板覗いてきました。
やっぱりというか、、、荒れてますね。
ここも荒れるのだろうか…

[1509: マンション検討中さん]

暇人の集う掲示板なのでしょうがないです

[1510: マンション比較中さん]

王子に住み慣れてるので、王子駅徒歩圏内で緑豊かな専用庭があったり共用部が充実している大規模マンションいいなあって思いますけどね。王子駅の利便性は、住めば感じると思いますよ！ただ見てると結構ネガ意見もあるのですね。確かにもう少し駅の商業施設が充実してたら…と長年住んだ王子住民としては思います。川口のほうが全然利便性が高いなんて…（涙）
自分的にはプレミスト東京王子のような商業施設一体型のマンションが理想なんですが、バス便マンションは売るのが難しいかなと思って検討から外しました。よく比較されてるガーデンズは東十条なんで、王子駅にこだわらなければそっちもありじゃないでしょうか。タワーには住みたくないので自分はタワレジは検討外です。人それぞれですね

[1511: 匿名さん]

>>1492 匿名さん

正論過ぎてぐうの音もでませんな。
駅から遠いのは損しかないね。

[1512: 通りがかりさん]

良い感じに荒らされてますね

[1513: 購入者]

>>1510 マンション比較中さん
ここも買ったら売るのに苦労するマンションですよ、王子は利便性高いけど駅から遠すぎる割に価格が高すぎる。共用部分はいいけど、メールコーナーが駅側のサブエントランスから遠すぎる。駅からの導線全てが遠い。よほど地縁がないと好きこのんでこんな全部が遠いマンション買う人はいないでしょう。

[1514: 匿名さん]

結論出ましたね、飛鳥山タワーレジデンス買いましょう！

[1515: 匿名さん]

飛鳥山タワーレジデンスはほぼ駅直結だけど、もろに線路脇の騒音そしてタワーにありがちな将来の修繕費の不安有り
うまく大規模修繕前に売りぬけられればいいけどさ

[1516: 匿名さん]

>>1514 匿名さん
冒頭に「お金がある人は」をつけ忘れてますよ。

[1517: 匿名さん]

せっかくの大規模マンションなのに3LDKのみの板状長谷工マンションなのはとても残念。選ぶ楽しさは欲しかったかな。

[1518: 匿名さん]

>>1507 マンション検討中さん
ガーデンズの中古を強気の値付けしてしばらく売れてない方でしょうか。ブルームコートはしばらく出てますね…是非高く売って東十条でも7000万円台が可能な証明をして欲しいです

[1519: マンション検討中さん]

現地を見て気になった事
明治通りの信号が長い
最寄りにコンビニ欲しい
夜、帰り道暗い
駅まで自転車で行きたくなる微妙な距離
南北線駅まで遠い
立地がいろんな視点で見ても中途半端な感じがしました。
悪いとは思いませんが、、、。
これから王子は開発されてくるので街が変わるかもね。

[1520: 匿名さん]

コロナと寒さと雨のせいか、この土日は荒れてるスレが多いですね。

[1521: マンコミュファン]

私も検討して購入候補に入れました。良いマンションと思いますが、現地を見たらどこ行くにも結構歩くんですよね。以下歩いた感想です。購入された方は自転車必須なので駐輪場将来的に不足しそう。
王子は強いが駅から結構歩く
周りは何にも無く殺風景な所歩く
地味に商業施設までも歩く
飛鳥山公園魅力だが結構歩く
北区本庁あるが結構歩く
北トピア結構歩く
子育て世代に魅力の育ち愛ホッと館、なんでこんなとこにあるの？ってくらい歩く。

[1522: 通りがかりさん]

堀船の地元民です。コーナンオーケーまでは徒歩5分程度、駅までは徒歩8-9分なので「自転車必須」というほどではないと思います。南北線ユーザーには駅が遠いですね。
育ち愛ほっと館の利用頻度高い場合、ほぼ王子神谷なのでそちら方面を検討されたほうが良いですよ。あのあたりも王子神谷にも結構マンションできてますしサミットがあるので便利です。
堀船の方は、堀船児童室を利用するのではないでしょうか。

[1523: 検討板ユーザーさん]

色々言われてるけど、なんだかんだジワジワ売れていくマンションですよ

[1524: マンション検討中さん]

悪くないのですが、パンチ不足なんです。
ウイニングショットが無いって感じ

[1525: 検討板ユーザーさん]

>>1524 マンション検討中さん
わかる

[1526: 名無しさん]

正直あと少しここがこうだったらという典型物件。もちろん100％の物件はないですが、価格が高いから妥協点に至らない。ここは迷っている人は多そう。例えば値引きは出来ないけど、オプション100万付けるとすればそこそこ売れそう。

[1527: 匿名さん]

白山神社があるような土地柄なのに高すぎなのがなあ

[1528: 匿名さん]

>1527
もそっとその土地柄について詳しく。

[1529: マンション検討中さん]

今の価格だと竣工して2年は完売しないと思うから
値下げ始めたら初期購入者の阿鼻叫喚で板が荒れると予想しておきます。
答え合わせは3年後に。

[1530: マンション比較中さん]

北区のマンション色々見てます！ここは動線が悪い、駅からやや歩く、周辺の開発が進んでないなどのデメリットが大きいですが、王子初の大規模＋共用部充実系なんで期待してます。できあがるとかっこいいと思いますよ。
立地としての王子駅は強いですが、それに胡座をかいてる印象があるんですよね…。商業施設の誘致や駅周りの開発等、せっかくJVにJR東がいるのでそこは頑張ってほしかった印象です。今のままだと「駅徒歩１０分の工業地帯にある大規模マンション」でしか無いんですよね。

[1531: マンコミュファンさん]

>>1518 匿名さん

私は1507さんではありませんが、ガーデンズの成約状況をレインズで調べると、平米100万前後で取り引きされているので、70平米だと7000万、80平米だと8000万辺りが相場のようです。

[1532: マンション検討中さん]

ガーデンズの話は該当スレでお願いします

[1533: マンション検討中さん]

>>1532 マンション検討中さん

周辺近隣物件の相場は重要な検討材料ですよ。
ガーデンズのように新築価格から跳ね上がる物件をぜひ見つけて余裕ある人生を送れると良いですね。

[1534: マンション検討中さん]

ガーデンズの売主がチラホラいますね

[1535: 匿名さん]

よその掲示板まで来てガーデンズ＊＊＊＊してるのが気持ち悪がられてるのだと思います

[1536: 匿名さん]

駅徒歩１０分の工業地帯にある大規模マンションを契約した皆様は男気じゃんけんの勝者とも言える！ガークロに幸あれ！
そしてガーデンズは暴落しろw

[1537: 名無しさん]

今更だけど工業地域は人が住むところじゃないよね。

[1538: マンション検討中さん]

駅前タワーが最強で結論出ました

[1539: マンション検討中さん]

いやいや、
ガーデンズ東京王子が最強でしょ。
坪400万も時間の問題です。
特にブルームコート上層階はバーゲンセール中です。

[1540: 検討板ユーザーさん]

ガーデンズの営業必死すぎでしょ。いいマンションならこんなところで頑張らなくてもすぐ売れますよ、頑張ってください。

[1541: マンション検討中さん]

ガーデンズの話はいらないな。
ガーデンズに住んでいる方ご苦労様です。
東十条には興味ありません。

[1542: 匿名さん]

ガーデンズ中古で買えない層がガークロに流れてくるんだろうな。リセールでガークロは詰むがガーデンズを今売る奴は2割利益だ。

[1543: マンション検討中さん]

東十条に未来あり
王子に未来なし

以上

[1544: 匿名さん]

東十条も王子もいい場所ですよ。意味のないしつこい書き込みやめましょう。

[1545: 大規模マンション大好き]

皆さんと意見逆ですが、私はこのマンションそこそこ人気出ると思います（資産価値が維持できるかは別、経年なりに価値の下がっていく物件だと思います。）

リモートワーク需要で「そこまで駅距離を気にしない、それより家の環境や共用スペースの充実を求めている」という家族が増えています。
駅からは多少歩いても、家で仕事しながら休憩時間に中庭やラウンジでリフレッシュ、そういったことのできるマンションが働く世帯のスタンダードになりつつあります。

駅前タワーは駅近で資産性も高いと思いますが、利便性だけを重視する層とファミリーでは感じるメリットも違いますからね。

・リモートワークも視野に入れるが東京へのアクセスはしっかり確保したい
・線路が近かったり人通りが多いより、緑が豊かで共用部がある方がいい
・子供のことを考えて地域コミュニティを作りたい

という家族に合うと思いますよ。しかも王子駅徒歩圏ですから駅力もあります。（共用施設の充実度で言えばオイコス志茂の方が高いですが、駅のせいか苦戦してますね。）

共用施設でのイベントも子育て世帯向け、地域コミュニティが欲しいというニーズにあわせてきてるわけですから、DINKSには間違いなくウケない物件だとも思いました。そういう意味ではメリット・デメリットがはっきりしています。（共用施設でイベントなどあると、子供の声もうるさそうだし…。自分も子供がいないので静かに過ごしたいですし、これはかなりデメリットに感じますね）

ただ、北区にもこういった大規模物件が少しずつ増えてきていることを嬉しく思います。

[1546: 匿名さん]

>>1492 匿名さん
駅前信者の妄想ですね。都心の駅近物件は得てして幹線道路とお見合いしてますよ。
駅近は否定しませんが、排気ガスと騒音を払拭できる物件じゃないと駅近のメリットは語れないと思います。
そこで生活するのですから。。。。。
つまり、都営やメトロといった地下鉄駅近ですよね。。山手線内の。。。。
欲しい人が欲しいものを欲しいと思える環境や状況を否定するのは人生つまらないと思います。

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
都心の駅近物件は得てして幹線道路とお見合いしているというのは誤解かと。

[1548: 大規模マンション大好き]

同じ条件で「駅徒歩10分程度、タワーじゃない大規模、中庭や共用施設充実系」だと東雲キャナルマークスが候補に上がるのではないでしょうか。王子にこだわらない方は、こちらもおすすめだと思います。イオンも近いですし。管理費はガーデンクロスの倍以上してしまいますが…。ガークロは管理費が安いですねえ

[1549: マンション検討中さん]

>>1548 大規模マンション大好きさん

地域の住民に共用スペースを開放し、通路を作る見返りでしょうね。

[1550: 匿名さん]

>>1549 マンション検討中さん

共用スペースを地域住民に開放せずに使用頻度を減らせば、もっと管理費は抑えられたのかな。自分のマンションじゃないから丁寧には使わないよね。

[1551: マンション検討中さん]

>>1550 匿名さん

おそらくですが、建ぺい率の緩和などの優遇があったはずです。
そのおかげで、個数が増え、結果的に管理費が下がったと推測しています。

[1552: 匿名さん]

>>1551 マンション検討中さん

物件概要を見てください。建蔽率容積率ともに法定の範囲内ですよ。割増はありません。

[1553: マンション検討中さん]

管理費が安いのは平置き駐車場かつ設置率33%だからとマンマニさんのブログには書かれてましたね。建ぺい率の緩和とか道路作る見返りとか書いてる人は、国や区から法的な優遇措置があったという意味で書いているのでしょうか…さすがにそれは無いと思いますが

[1554: 匿名さん]

>>1553 マンション検討中さん

誰でも通れる道路（通路）を作った理由ですが、
こちらの南側エントランス側の敷地入口をよく見ると、ごく一部ですが印刷局社宅の敷地にかかってるんですよね（現地を見に行けば公道と社宅敷地の境はすぐわかります）。
国有財産ですから特定のマンションのために開放することは道義的に難しい。かといってこちら側にエントランスがないと駅から13分も歩くことになる。そこでデベと印刷局と区が相談して「地域全体のため」の通路を設けるという配慮があったのかな、と。実際に東側の方々は便利になりますので。

以上はあくまでも素人の推測です。

[1555: 通りがかりさん]

南側の通路が無くてもサブエントランスは作れたと思いますよ。南側通路はあけくまでも地域住民の為でしょう。地域住民の為の施設の造築維持管理費を購入者が負担するのはどうなんでしょうか。

[1556: マンション検討中さん]

>>1555 通りがかりさん
その上で管理費が高いなら困りますが、安いからいいかなと思いますけどね。南側道路を作るのは、このマンションに住む人たちのためでもあるわけですし。

[1557: 名無しさん]

住んでる人は自転車以外はわざわざ遠廻りして南側通路を使いますかね？徒歩の人はほぼ中から行くでしょう。
管理費修繕積立金も地域住民の為の余計な物がなければもっと安くて大規模メリットあったよね。

[1558: 口コミ知りたいさん]

スレ見てると地域住民との週1イベントが不評なんですね　デベもここ見て実行考え直すかもね笑

[1559: 周辺住民さん]

>>1555 通りがかりさん
作れません。図面よく見なさい。

[1560: 匿名さん]

久しぶりにモデルルームを訪れたらトイレに鏡がついたらしい。少し嬉しかった。

[1561: 名無しさん]

>>1560 匿名さん

オプションですよ。

[1562: 匿名さん]

>>1561 名無しさん
割り込みすみません。
オプションでなく、つくらしいですよ（嬉しい）！

[1563: 名無しさん]

>>1562 匿名さん
私も結局つくことになったと聞きました！

[1564: 名無しさん]

別にトイレに鏡付けても売れない物は売れない。オプション50万付けた方が売れる。

[1565: マンション検討中さん]

早く完成するといいですね。
王子駅徒歩圏内のマンションはどんどん値段上がっていきますね。
年収いくらあれば買えるのでしょう？

[1566: 名無しさん]

ブライトコートはガーデンコートと比べて、同様の条件だと坪単価どうなりそうですか？

[1567: 匿名さん]

>>1564 名無しさん
もともと鏡付きでパンフレット出してた→モデルルームには鏡なかった→モデルルームになかったけど鏡つけます。
という説明だったので販売を加速させるためにつけたわけではないですし、50万のオプションと比べられても、、、

[1568: マンション検討中さん]

>>1564 名無しさん
オプション50万の方が売れるなんて、
そんなの当たり前ですよ。
0より鏡がついて良かったねという話なのに。

[1569: マンション検討中さん]

鏡なんて自宅トイレに必要ですかね。

[1570: 匿名さん]

>>1569 マンション検討中さん

来訪者にはあったほうがいいんじゃない？
トイレに立ったついでに化粧や髪型チェックとか。
よその家の洗面所兼脱衣所に立ち入るのは気がひける。

[1571: 匿名さん]

>>1570 匿名さん
一等地のタワマンならまだしも、そんなにゲストが来ることも無いような…。

[1572: マンション検討中さん]

ブライトコートとガーデンコートの間の庭は小さ過ぎませんかね。
マンションのメインエントランスからだと駅まで15分掛かりそう。
敷地はきれいなかたちだけど。

[1573: マンション検討中さん]

鏡の是非はどうでもよく、今回は「パンフレットに書いてしまったので設備せざるを得なくなった」というのが実情でしょう。

メインエントランスからは、裏手側にあるグローリオが現状地図で徒歩13分表記なので、接道後を考えると徒歩11-12分程度かと思います。

[1574: 匿名さん]

昨日近くに行ったので、明治通りの信号時間を調べました。青20秒、赤120秒でした。タイミング良く青で渡れるのは1週間に1回です。メインエントランスからだと信号考慮して15分は必要、朝の忙しい時にこれはかなりマイナス。
また上述のように中庭が予想より狭い気がします。意外とガーデンとブライトの距離は近いです。あくまで私見ですが。

[1575: マンション検討中さん]

ここは良く樹林のABINC認証をおしてますが、どのくらい良いものなんですか？他にこの認証取ってて景観の良いマンションってどこがあるんですかね

[1576: マンション検討中さん]

ガーデンコートとブライトコートが近いと
ガーデンコートの部屋はずっとカーテンしないと見えてしまいますね。

[1577: マンション検討中さん]

パンフレットは隣の倉庫や集合住宅が写ってないから良く見えます。
メインゲートの場所が気になりました。
また、サブゲートしか普段使わない気がします。

[1578: 匿名さん]

ホームページ100戸供給御礼になってましたね！供給数増えるたびに嬉しく感じます。
（供給と販売の議論は既に拝見してるので、アンチの人は余計なこと言わないでくださいね。）

[1579: マンション掲示板さん]

>>1578 匿名さん

そういう事言うと嬉々として反応するから、
この後、くだらない会話が繰り広げられると思いますよ。

[1580: マンション検討中さん]

倉庫街です。
駐車場出入り口も倉庫街。
大型トラックには注意しましょう。

[1581: マンション検討中さん]

延々とネガ投稿してる人が1人いるな　文体が同じだから分かりやすい　何をそんなに執着してるんだろう

[1582: マンション検討中さん]

ネガさん2人くらいいますね。
コロナ禍で気持ちが落ち着かないか、価格高騰の怨みなのか
掲示板なので真っ当な指摘はいいと思いますが、同じ話題を繰り返されるのはうんざりですね。

[1583: 匿名さん]

>>1578 匿名さん

着々と売れてるんですね。
このマンションが順調に売れれば周りの倉庫街も徐々にマンションに変わるかも知れませんね。

[1584: マンション検討中さん]

>>1583 匿名さん
このあたりは倉庫街というより、隣が倉庫なだけで、どちらかというと古い住宅や戸建ての多い地域かと思います。品川湾岸のように倉庫の多い地域だと再開発期待できますが、北区は古い戸建てが多く土地の取得と開発が難しいんですよね。

[1585: マンション検討中さん]

竣工前10ヶ月で100/300ならまぁまぁだね。赤羽の新築やアスレジと比べれば安いからそこそこ人気あるのかも。とはいえ竣工前完売は厳しそう。ダラダラ売って完売まで2年くらいと予想

[1586: 匿名さん]

売り方見てると竣工前完売は目指してないもんね。毎月10戸ずつダラダラ供給。

[1587: 匿名さん]

>>1586 匿名さん
目指すときはどういった売り方をするんですか？

[1588: 匿名さん]

ブライトコートの販売時期、価格帯によって販売スピードも変わって来そうですね。ガーデンコートと大差ないのか。皆さんどう思われますか？

[1589: 匿名さん]

元々はブライトの方が高め設定だったけど、高いと厳しそうだから同じ位にするかもね。それならブライトの方が先に完売しそう。

[1590: 口コミ知りたいさん]

ブライトのほうが欲しいけど、目の前の印刷局宿舎が何になるのかわからないのは不安

[1591: 匿名さん]

>>1589 匿名さん
あ、ブライトの方が元々高めなんですね。駅距離考えてということですかね。

>>1590 匿名さん
確かに気になりますよね。今年夏ぐらいの写真だとそこも修繕工事みたいなのしてたっぽいので、すぐすぐはないのかなとも思いつつ。

[1592: 匿名さん]

>>1590 口コミ知りたいさん

ここは廃止にならないでしょう。よほど大きな国有資産整理が行われないかぎり。
ただし築50年を超えてますから修繕工事の時期に関係なく高層宿舎に改築はあり得ると思いますよ。こちらへの影響は限定的だと思いますが。

[1593: 口コミ知りたいさん]

>>1592 匿名さん
そうだったんですね、参考になります。今のまま低層の宿舎であって欲しいですが…。

[1594: 匿名さん]

工業地域ならこのマンション同様11階まで建築可能でしょうか。最上階以外はリスクあるのかな。

[1595: 検討板ユーザーさん]

将来的な日照の事考えるとガーデンの方がよいのでしょうかね。
印刷局宿舎の場所にマンションが出来る可能性はありますかね。

[1596: 匿名さん]

>>1595 検討板ユーザーさん

マンションはないでしょう。印刷局宿舎を集約してここに巨大な宿舎が建つことはあるでしょうけど。
王子の印刷局は官報はじめ政府の重要印刷物を担当してるので、夜中でも駆け付けられる距離に宿舎が必要なんです。

[1597: 匿名さん]

まだ先の話なんでしょうが、営業マンも印刷局の一部が区役所になって発展する可能性を強調してました。その辺がこの宿舎にどう影響するかですね。

いずれにしても、王子自体、現状が昭和感あり過ぎるので伸びしろはありますよね。あとは、もっとスピード感出るといいのですが…

[1598: マンション検討中さん]

>>1597 匿名さん
区長がもっと若い人にならないと…と思ってます。

[1599: マンション検討中さん]

前の選挙で音喜多が頑張れば。
この人が提案した、区名も飛鳥区に変更が実現したかも。

[1600: 匿名さん]

>>1599 マンション検討中さん

北区は某団体が強いから公明党の支持なしでは区長になれない。これ定説。