ガーデンクロス東京王子はどうですか？

[匿名さん]

北区堀船にあるＪＴ(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の４社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL：https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地：東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通：JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途：共同住宅
構造規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数：300戸

建築主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
管理会社：
竣工予定日：2021年11月下旬予定
引渡予定日：2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも！今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13　管理担当]

[1988: マンション検討中さん]

ここは10年後、坪300まで下落すると考えておいた方がいいだろう

[1989: マンション検討中さん]

うーん…で？w

[1990: eマンションさん]

>>1988 マンション検討中さん

坪300？あんまり下がらないってことですか？

[1991: 匿名さん]

>>1988 マンション検討中さん

購入価格よりは10%位は下がるけど、そこそこの値段で売れるってことですね。10年住んで10%下落位なら残債割れはなさそうです。ありがとうございます。

[1992: マンション検討中さん]

東口駅前再開発を考えると値上がりしそうだけど、下限を坪300で考えておけばいいってのは感覚的に合ってる気がする。

[1993: 匿名さん]

10年近く住んで残債割れなかったり、売却時に住み替え先の頭金が捻出できれば
十分な物件だと思いました。

[1994: 匿名さん]

>>1993 匿名さん
この辺の物件は人気で残債割れしにくいのですね。同じ王子のクレアホームズも含め、キャピタルゲイン狙える可能性もあり、人気エリアですね。

[1995: マンション検討中さん]

10年後坪300...？
今の相場が続いたとしても240行けば良い方でしょう。
そんな楽観的な目線でローン組んじゃダメですよ。

[1996: 匿名さん]

私も再開発があってもさすがに10年後300はないと思います・・。
ですが、今、築10年で同じような大規模の中古が240で王子にあれば、
即日売れると思うので、同じような市況がもし続けば、
駅前再開発も込みでこの規模感であれば270くらいは可能性あると期待します。

今の高値市況が落ち着いけば、240というのは周辺マンションや、
ここより駅近いマンションの相場を見れば現実的なラインかなと思います。

[1997: マンション検討中さん]

結局金利動向次第ですが、楽観的に見て10年後は坪260、ワーストケースで坪200、妥当ラインで坪240って感じじゃないですかね。誰にも未来のことはわからないですが、2015年にはプラウド王子本町（徒歩4分）が坪250で買えていました。未来に何が起こるかは誰にもわかりません。

[1998: 匿名さん]

ここの検討者さんはまともな相場感をお持ちの方が多いですね。
特に都心購入者の一部は永遠に右肩上がりが続くと信じているようですが、そんな事は有り得ません。
プラウド王子本町、王子飛鳥山タワーより高くなることは無いので、10年後に坪240はかなりいい線だと思います。

[1999: マンション検討中さん]

>>1997 マンション検討中さん
逆もあり得て、坪400も可能性はあるってことですね！
誰にも分かりませんもんね。

[2000: マンション検討中さん]

>>1998 匿名さん
そもそも都心と違い、値上がり目的で買うような物件ではないですしね。実需購入者が多いからこそあんまり賃貸などにも出ず、管理が保たれやすいのはメリットかと思います。

[2001: マンション検討中さん]

南側の印刷局堀船宿舎は1967年築で、既に築54年です。また、職員宿舎廃止集約化の見直し計画の中で、ここ堀船宿舎は一部廃止が計画されています。

そのため数年のうちにも何かしら動くことが考えられますが、みなさんはどのように前建てリスクをお考えでしょうか。

角が良いのかなとは思っていますが予算も上がりますし悩ましいところです。。建っても同程度の高さかと思うので、中層以上であれば南側の通路も意外と広そうですし、日照に関してのリスクは低いような気もしています。

[2002: 匿名さん]

MRで日照の説明を受けました。ガーデンコートよりブライトコートの方が低層階の日当たり良さそうですね。
南側の宿舎とは距離が確保できているので、1階でも冬至のあたり以外は南向きの恩恵を得られそう。建て替えがあっても高層ビルにはならない土地だと聞きました。
むしろガーデンコートは中層階でも冬場はブライトの影に入る部屋が結構ありましたよ。

[2003: マンション検討中さん]

王子駅周辺の中古マンションは値上がりしていますね。
将来的にここも値段下がらないのかな。
でも、今が高値だからどうなるか。

[2004: 匿名さん]

このマンションがどうかは置いておいて、おそらく2023年、2024年までは都内不動産の価格は上がり続けると予想します。相対的に見て日本の不動産はまだ安く外資の流入余地がありますし、人件費と建築費コストも下がる見込みがありません。
その後は日銀の政策金利次第だと思いますが、黒田総裁退任後、緊縮財政になればどこかのタイミングで金利も上がりエンドユーザーの購買力も下がることで、じわじわと不動産も価格は下がるかもしれません。
仮にそれが2026年だとして5年間、月15万の家賃なら更新費も入れて930万円です。1000万円相場が下がると読むならステイしてもいいんじゃないでしょうか。僕はどうせ1000万円払うなら気持ちよく5年間過ごしたいので新築買います。

[2005: マンション検討中さん]

>>2001 マンション検討中さん

このマンションが提供する公共の通路や共有スペースの見返りに、著しく価値を下げるようなものは建てないという暗黙の了解があるのではと思っております。
私見ですが。

[2006: マンション検討中さん]

中庭の影響でブライトコートは、中層階までは玄関開けた時に一緒に虫が入ってきそうなのがネックだな

[2007: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]