【契約者専用】SHINTO CITY

[マンション検討中H]

こちらは契約者専用になります。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624672/

公式URL：http://www.shintocity.jp/

間取り：3LDK・4LDK
専有面積：66.40m2～92.15m2

所在地：埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅徒歩5分、東北本線「さいたま新都心」駅徒歩5分、高崎線「さいたま新都心」駅徒歩5分

敷地面積：18,800.03m2
建築面積：11,066.96m2
建築延床面積：92,638.59m2

総戸数：1,000戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階建て

建物竣工時期：2020年12月下旬（予定）2街区2021年12月中旬（予定）
入居開始時期：2021年3月下旬（予定）2街区2022年12月中旬（予定）
駐車場台数／使用料：平置き（来客用2台含む）：507台、月額使用料未定
駐輪場台数／使用料：2段式スライドラック：2,000台、月額使用料未定
バイク置場台数／使用料：40台、月額使用料未定

管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
監理：株式会社長谷工コーポレーション
売主：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産株式会社、野村不動産株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住友商事株式会社、東急不動産株式会社
販売代理：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産販売株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住商建物株式会社、東急リバブル株式会社

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お便り返し　その98「シントシティはどうですか」【マンションマニア】
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［スレッドタイトルを修正致しました。H31.2.2　管理担当］

[161: 住民板ユーザーさん1]

どんな設計変更したのか気になりますね。Ｃ棟に、ゴミ置場増えてたりしないのだろうか？

[162: 住民板ユーザーさん1]

ゴミ置場が増えるのであれば一番良さそうですね。
設計変更の中身は気になりますね。

[163: １]

今どきトイレが手動の洗浄なんて…

[164: 住民板ユーザーさん1]

手動洗浄の部屋があるんですか？
私は手動ではありませんでしたし、他の部屋のトイレもリモコンでしたよ。
もし手動だったのであれば、仕様変更出来るんじゃないですかね?。

[165: 今からよく考えよう]

修繕積立金ですが、数年後には月２～３万円くらいに増額になると予想します。
これだけの規模や施設のマンションで数千円なんてとこありますか？

増額するには総会で住民の賛成多数による同意が必要になりますが、こんなにたくさんの人が住むマンションの総会はかなり大変になると予想します。
そして管理組合の役員は誰がやるのでしょうか？押し付け合いですか？管理会社に丸投げですか？

買って入居して生活をエンジョイして終わりではないのです。
皆で力を合わせましょう。

[166: 住民板ユーザーさん2]

>>165 今からよく考えようさん
現在の長期修繕計画よりも修繕積立金が増えるとの予想ですが、現在の長期修繕計画の見積もりに不足している項目があるという事ですか？

[167: マンション検討中さん]

そもそも管理組合については担当から説明ありましたよね

[168: 今からよく考えよう]

＞166
いえいえ。不足があるというわけではありません。
たとえば、10年後に大規模修繕をするために12万円必要になるとします。
最初から毎月1000円・年間1万2000円積み立てていけば、10年で12万円貯まりますね？
しかし、管理費やローンなどの支払い、光熱費、生活費など毎月の支払いは他にもたくさんあります。
人によっては、修繕積立金を毎月1000円も払うマンションは買えないと思う人もいます。
しかし、毎月500円と聞けば、今の収入に照らして、買えると思う人が出てきます。
売る側からすれば、安く見せられますし、買う方もそんなことまではあまり考えが及びません。「駅から近い」とか「共用施設が充実している」とかマンション自体の金額だけで判断しがちです。
10年後に12万円必要になるのに、毎月500円のままいったらどうなりますか？
10年後に6万円しか貯まってないことになります。
だから最初に楽をした分、後でそれを穴埋めすべく、毎月の金額を増額するのです。
1000円にしたって間に合わないので、それ以上の額になりますよね。
もちろん増額せずに、工事が必要になったときに全住民から残りの6万円を一括で回収する方法もありますが、全員が全員払えませんよね、きっと。
そういうことです。

[169: 住民板ユーザーさん7]

>>168 今からよく考えようさん
それがつまり長期修繕計画だと思いますけど？管理組合の選出方法もご存知でないようなので、本当の住民の方なら営業から説明受けた方がいいかと思いますよ（重要事項説明で説明済なはずです）

[170: 住民板ユーザーさん1]

>>166 今からよく考えようさん
って方は荒らしですよ。
本当の住民なら説明受けているはずですから。

[171: 住民]

169、170大丈夫ですか？
その長期修繕計画を理解していない人が多いから168は説明しているわけですよね。
169、「管理組合の選出方法」？？選出も何も、所有者となったらその瞬間から組合員ですよ。その全員で構成するのが管理組合ですが。理事会と混同されてます？？？

[172: 匿名さん]

段階的値上げの長期修繕計画って、将来、未納問題を引き起こすリスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

武蔵小杉のタワマンでは、入居後管理組合で定額積立に移行してるケースもある。入居後の議題だね。

[173: 住民板ユーザーさん7]

>>172 匿名さん
もう少しわかりやすく解説してもらえると助かります。長期修繕計画だとリスクがあって、定額積立がリスク軽減するのがよくわかっておらず。
住民は定額積立にしたら何が変わるのでしょうか？

[174: 匿名さん]

まずは、基本的なところから。長期修繕計画で修繕積立の値上げが計画されている。それをちゃんと理解せずにローンぎりぎりで購入しちゃうと、値上げしたときに払いきれなくてッてことになるリスクがある。管理費と修繕積立の滞納はその人だけでなく、管理組合の問題になる。マンションって入居者同士運命共同体。

あと、もっと悲惨なパターンは計画通りに管理組合で値上げできずに積み立て不足で修繕もままならないって事態。計画されていても値上げするときは管理組合総会での決議が必要。

そういったリスクを引き渡し後は、すべて管理組合に押し付けられるって構図。

[175: 今からよく考えよう２]

長期修繕計画だとリスクがという話ではありません。
いずれ増額することになりますが、5年とか毎に増額していく方法が段階方式、一方、5年後くらいにどかっと大幅に増額してしまってあとは基本的に増額しない方法が定額。正確には均等積立方式。
均等は値上げ幅が大きいので賛成する人が少なくなかなか賛同を得られません。ちょこっと上げるくらいなら何とかなるということで段階方式で総会決議を取るパターンが大半。しかし、将来また増額しなければならなず、結局は問題の先送りなんですよね。一方、均等なら一度上げてしまえばあとは基本的に増額しないわけで、リスク軽減するというより、そういう大きな問題を抱え込まないで済むということです。
いずれにせよ、強力な理事会が必要になるわけで、それを誰が担うかは大きな問題です。
理事会と管理組合を間違え、「管理組合の選出方法」がだの「説明を受けた」とかなんとかなんて見当違いなコメントは要勉強です。そしてそれに「参考になる！」を押した人も同様です。
これだけ人数の多い組合ですから、全体をまとめてかじ取りするのは相当大変ですよ。
管理会社に丸投げすればよいというわけではありません。
これは批判でもなんでもなく事実です。皆で力を合わせるしかありません。

[176: 匿名さん]

国土交通省が推奨している本来の定額積立は、入居時から定額。ただ、ここは段階的値上げの計画で、入居時の積立額が少ないんで、入居後に定額積立に移行するとしたら、そのときに値上げが必要になる。

あと長期修繕計画って３０年なんだけど、その後に、エレベーター、竪配水管の交換といったそれまでにない大物が控えている。なので、当初計画以上の値上げは必至。なので早めに対策しないと大変なことになる。


長期修繕計画について理解してない人が多いのが一番のリスクかな。

[177: 匿名さん]

おまけだけど、住戸内の配管のメンテナンスは各住戸で対応すべきなんだけど、各住戸に任せておいて水漏れ事故多発なんてことになったら下階に迷惑をかけるってことで実家のマンションではこれも管理組合で交換することになった。計画以上の出費ってありうるよ。

[178: 住民板ユーザーさん1]

＞そして管理組合の役員は誰がやるのでしょうか？

管理組合の役員＝理事会ちゃうの？

[179: 住民板ユーザーさん1]

説明不足と言葉足らずでボタンのかけ違いがあるように客観的にみて思いました。
たぶんリンク貼ったりしてポイント絞って意見述べた方が説得力あると思いますよhttps://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[180: いまからよく考えよう３]

>178
まず繰り返しですが、169が言っている「管理組合の選出方法」というのは明らかに間違いです。
選出も何も、区分所有者となった瞬間（＝所有者として登記をした瞬間）に自動的に組合員になるからです。組合員全員で組織するのが『管理組合』です。
管理組合は学校のPTAとかとは違い、強制設立団体です。つまり、必ず設立しなければならない団体です。また、前組合員は必ず加入することになります。「私は加入したくない」は通用しません。
そしてその管理組合をリードする人たちが『役員』です。
役員とは通常、『理事』と『監事』から成ります。
そしてその『理事』たちで構成されるのが『理事会』です。
よって、178の質問ですが、答えは「ちゃいます」です。
この役員は、全組合員による総会で選出されます。
「そして、管理組合の役員は誰がやるのでしょうか」の意味するところは、そんな大役を担える人はいるのかということです。
管理会社のサポートがあるとはいえ、これほど大規模なマンションですから、全住民の意見をまとめ上げるのは大変ですよ。

ここまで説明をしなければならないなんて・・・
「誰かがやるだろ」ではダメなんです。だってみんながそう思っているんですから。「誰か」＝自分だという意識を持たないと。