【契約者専用】SHINTO CITY

[マンション検討中H]

こちらは契約者専用になります。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624672/

公式URL：http://www.shintocity.jp/

間取り：3LDK・4LDK
専有面積：66.40m2～92.15m2

所在地：埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅徒歩5分、東北本線「さいたま新都心」駅徒歩5分、高崎線「さいたま新都心」駅徒歩5分

敷地面積：18,800.03m2
建築面積：11,066.96m2
建築延床面積：92,638.59m2

総戸数：1,000戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階建て

建物竣工時期：2020年12月下旬（予定）2街区2021年12月中旬（予定）
入居開始時期：2021年3月下旬（予定）2街区2022年12月中旬（予定）
駐車場台数／使用料：平置き（来客用2台含む）：507台、月額使用料未定
駐輪場台数／使用料：2段式スライドラック：2,000台、月額使用料未定
バイク置場台数／使用料：40台、月額使用料未定

管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
監理：株式会社長谷工コーポレーション
売主：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産株式会社、野村不動産株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住友商事株式会社、東急不動産株式会社
販売代理：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産販売株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住商建物株式会社、東急リバブル株式会社

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お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
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お便り返し　その98「シントシティはどうですか」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/13350/

［スレッドタイトルを修正致しました。H31.2.2　管理担当］

[13901: マンション住民さん]

>>13900 マンション住民さん
1行にまとめました。
↓
値上げは“ブルーオーシャン”だ。

[13902: レッドオーシャン]

要約すると、均等の方が安心ということかと思います。わかりやすいし、予想や計画を立てやすいし。
役員が悪いとかそういうことではなく、役員にだけ丸投げしてないで、住民というか所有者がみんなで検討議論することが重要ですね。

[13903: 契約済みさん]

要約できてないバカもいます

[13904: 入居済みさん]

>>13903 契約済みさん
こう言う、他者の書込みに、いちいちチャチャ入れるのが、
日常的、全国的に卑下されている埼玉県民の嫌なところ…
そんな自分も埼玉県民ですが。。。

[13905: 契約済みさん]

>>13904 入居済みさん

そもそも>>13899の要約が>>13902の時点でチャチャ入れてるようなもんだろ。

それともお前は真面目にこの文章の要約がコレになると思ってるの？なら話す価値ないからレスしてこないでくれ

[13906: 住民さん1]

>>13904 入居済みさん
こう言うのをチャチャ入れるって言うんだよね。
体を張った自虐ネタなんだろ

[13907: 住民さん8]

段階か均等かはどの目線に立つかによってだと思う。
マンションと言う存在そのものの利益を考えたら均等（50年後も安心して修繕してもらえる）。
今住んでいる人の利益を考えたら段階（入居から退去の期間中に支払う修繕積立金は均等よりも安く済む人がほとんど）。
国はマンションを綺麗に維持してほしいから均等を推すのは当たり前。
組合はマンションという存在を守りたいのか、今住んでいる人を守りたいのか、どっちの立場が本来のあり方なのだろうか。

[13908: マンション住民さん]

なぜ均等だと５０年後も安心で、マンションの利益を考えているのか根拠がさっぱりない。均等が今後費用が上がらないことを約束しているわけではないし。

あと国がマンションを綺麗に維持してほしいから均等を推すっていうのも謎
どっかに出典あるの？

[13909: マンション住民さん]

>>13905 契約済みさん
>>13906 住民1さん

そういうお前ら二人もチャチャ入れ勢なのだが・・・(笑)

[13910: 住民さん8]

>>13908 マンション住民さん
別に均等割が今後も上げないとはいってないですよ。段階にしようと均等にしようとインフレや工事費の上昇分はあがるのです。これはどっちも同じ。
国については国土交通省のホームページを読んでください。均等方式　国土交通省で調べればいくらでも出てきますよ。
国土交通省が均等割を推してるのは国として各々しっかりマンションを修繕してほしいと言うことからです。廃墟みたいなマンションだらけになったら困りますからね。あなたかわそれすらも読み取れないようなら話になりませんのでもう何も言いません。
まぁ、私としてはこのマンションは駅近で子育て需要もあり世帯が循環するマンションだと思ってるので段階でいいと思ってますが。
一番やばいのが、需要がなく住人の新陳代謝がなく、将来老人だらけになるマンションですね。そういうところは均等方式がいいと思います。
あなたは否定だらけで自分の考えはないのですか？

[13911: サラリーマン]

ようやく13910を要約できました。
つまるところ、このマンションは均等方式がよいということです。
どちらにしようかな神様の言うとおり、と二択で占ってみましたが、均等方式の方がよいという結果が出ました！

[13912: 住民さん6]

どう考えても段階式だな。

[13913: 住民さん6]

どう考えても段階式だな。

[13914: マーダの神殿]

段階方式は貧乏くさい考え方だなぁ。
均等方式も増額するだろうとか言ってるけど、増額しない可能性の方が高いのよ。最初に均等にして増額するときに極力精度の高い数字を出すわけなので。もちろん段階信者が大好きなインフレやら何やらを踏まえて増額が必要になる可能性はあるけど。
一方で段階方式は確実に増額だからね。しかも数年後とに。さらに、ここに大好きなインフレやら何やらを踏まえた上乗せもありうる。

[13915: マンション住民さん]

均等積立方式を採用しなければならないマンションはそれだけ区分所有者を信用できないって事でもある。その時々で必要に応じ段階値上げの決議すらおぼつかないから先んじて均等積立方式で少しでもそのリスクを先に軽減しておくってことだからね。
普通に各家庭で資産運用出来るような区分所有者が住まうマンションであれば運用が実質塩漬けの修繕積立基金でインフレでどんどん価値棄損されていくだけの状態とどちらを選ぶかは明白。

[13916: マンション住民さん]

均等の場合値上げはあっても値下げはありえないからね
管理会社に踊らされてるアホな理事とかは均等推してそうだけど

[13917: 住民さん2]

ほら均等信者、金利がまたあがっちゃったよ？変動の人はローンの返済額があがっちゃうね、はやく固定に組み替えたほうがいいよ。怖いでしょ？このまま2%とか3%とかにあがっちゃったら。
固定金利なら将来安定した計画がたてられるよ！！
しかもマンションと違って絶対に値上げしないし！！こんな良いことないよね！？

[13918: はいすごいすごい]

>>13916 マンション住民さん
理事やれば？素晴らしい知識をおもちのようだ。
色々な人がいる大規模な組織を動かす度量、求心力があるかどうかはしらないが。ないとはいってませんよ、しらないだけなので。

[13919: 住民さん5]

>>13918 はいすごいすごいさん
度量、求心力なんていらん
多数決取るだけだから

[13920: 住民さん8]

均等信者はなんか怖いね。目を覚まして！！
そもそも段階方式なのに、変なコンサルに数百万もの大金払って住民を混乱に招いた理事の責任は重いな。
理事は組合員である今の住民の利益を最優先で考えるべきだ。
あ、だったらお前がやれよとかいう批判は無しな。そういうことではなく、いつの理事も住民ファーストであるべきだから。

[13921: 住民さん1]

理事も組合員でしょ。当然自分のためだけでなく全体にとって何が最適かを考えるでしょ。法律上、善管注意義務も負ってるし。
自分の意見と違うからといってなに勝手に騙されてるだのなんだのと決めつけているのよ。信用できないなら、理事を自分でやるか、やらないなら理事に質問しにいくとか理事会議事録の閲覧申請するとかできるでしょ。

[13922: 理論検討だけでなく執行も経験したことある人]

結局、均等方式の方が安心なんですよ。
こんなにも多くの世帯がある中でみんながみんな投資で黒字を達成できるわけではないし。
均等方式でも将来の見直し時に増額が必要となる可能性はゼロではないですが、そのままとなる可能性の方が高い。仮に増額するとなっても、その時点まで低額で抑えていた段階方式より増額の幅は小さくて済む。
均等方式の方が段階方式より最初の増額の幅はいくらか大きいが、これに対応できない人は将来均等より高額になる段階方式に対応できるわけない。住み慣れて友達もできてとかなってから退去するより、早めに退去した方がよいはずで、早めにそれを気づかせてあけられるという意味でもベターかと。
段階は段階のメリットがあることもわかるので、あとは組合全体で議論して最終的な意思決定に従うのみ。

[13923: 住民さん]

>>13922 理論検討だけでなく執行も経験したことある人さん
全然｢結局、均等方式の方が安心」のロジックになってなくて単なる｢自分は均等方式の方がいいと思う」なのが草。

[13924: 検討板ユーザーさん]

>>13923 住民さん
反論できないからってみっともない(^_^;)

[13925: 住民さん6]

>>13922 理論検討だけでなく執行も経験したことある人さん
あなたの言う安心とは、あなた個人が将来高くなって払うのが大変だからと言う意味ですか？それとも高くなって払えなくて退去する人が増え修繕費が足りなくなったら大変ってことですか？
前者だとしたら、あなた個人で均等割の金額から段階分の金額を引いた分を毎月貯金しとけばいいのではないですかね？そうすれば段階方式が均等方式を超えたとしてもそれまでの貯金を足せばあなたが個人としては全く問題ないのでは？貯金することがめんどくさいとかを理由に全住民に合わせさせる方が理不尽ですね。
後者の場合、そもそも全戸売れた状態でスタートしてるので売却できるまでは所有者です。所有者である以上支払い義務があります。なので基本支払い者が減ることはありません。早めに気づかせてあげるとか余計なお世話ですよ。

そもそも、このマンションは売り出し時より中古価格が1000万以上上昇してます。最近入居された方はローンの月額が初回購入者より高いですけど、購入時にローンや管理費を考慮して購入されてるはずです。各々、計画を立てて購入してるので、他人に心配なんて余計なお世話ですね。

[13926: 住民さん2]

均等方式派の言ってることって要は
変動金利でローン組んでる家が将来固定金利を上回るくらい金利上昇したら住宅ローンや修繕費が払えなくなるから、今から全戸固定金利に組み替えてください。そうすれば35年間安心してこのマンションは管理できるからね。固定にすると現在の支払額増えちゃうけどそれすら払えない貧乏人は退去してね。変動金利で10年後とかに払えなくなって引っ越すくらいなら今から引っ越しておいたほうがいいし、友達作り大変だからね
ってことだよね。やばいな。

[13927: マンション住民さん]

しかもその固定金利35年固定じゃなくて5年ごととかに見直しかかるかもしれないんだぜｗｗ

[13928: 住民さん3]

なぜ修繕積立金の話とローンの金利の話を結びつけたがるのかがわからない。
均等の批判をするばかりで段階方式のメリットがちっとも出てこない。

みんなわかったうえでの買ってるというのは憶測。ほとんどわかってなんかいないんだよ。適当に場所と金額くらいで決めてるんだよ。

[13929: 住民さん4]

>>13928 住民さん3さん
段階方式の方が、初期段階からの住民は修繕積立金の総支払額が安くなる。これがメリットでは？

[13930: 住民さん1]

>>13928 住民さん3さん
適当に場所と金額で決めてると言ってる方が憶測でワロタ。
均等方式派の方が批判しかしてないし、安心という抽象的な表現だけで建設的な意見が出てない。あなたも然りね。

[13931: 住民さん1]

値上げは“ブルーオーシャン”だ。

[13932: 住民さん8]

>>13930 住民さん1さん

いちいち５年毎に値上げ決めるの面倒。

[13933: 住民さん1]

>>13932 住民さん8さん
段階方式も既に値上げ計画が立ってるので、計画通り上げるだけだろ。購入時に計画表もらってるよね？
しかも、均等方式でも、いちいち5年毎に見直してその時の物価や人件費を踏まえて値上げを検討するんだけど。
もしかして均等方式にしたらもう値上げ検討しないと思ってる？

[13934: マンション住民さん]

>>13933 住民さん1さん
そんなタワケはこの世に存在しませんよ

[13935: 住民さん2]

13933、よく読もう。
国交省のガイドラインは、５年毎くらいに見直しを推奨してるだけであり、見直しは必須ではない。まあ、まともなところはやるけど。ただ、見直しをしたからと言って増額する可能性は均等なら低い。でも段階は増額確実。

[13936: マンション住民さん]

>>13935 住民さん2さん
５年毎に値上げ決めるのってそんな面倒か？

[13937: 住民さん1]

>13936
出てきた提案に、ひとがした議論の何となく良さそうな方に乗っかりながら投票するだけの発想なんだろうなと思います。
徹底的に勉強して検討して議論して、修繕計画と資金計画からなる長期修繕計画をまとめ、理事会での議論を重ね、総会ではどっちがいいか選択的に投票してねという議案の出し方はできないから、理事会としてはこの案を提案にします、賛成してくださいと出すことになる。そういう提案の仕方をする以上、賛成多数を得るために総会前に住民説明会などを繰り返し、出てきた質問を踏まえて検討して、場合によっては提案内容も変更するなど徹底的な準備をします。
これをそんな面倒ではないと言えるのは、相当に有能なのだろうと思います。

[13938: 住民さん2]

>>13935 住民さん2さん
それは今回の均等方式が今後の増額分を見越した値段にするから今後の増額はないってことですよね？現時点で35年後にどのくらい必要な計算できているのならば、それに見合う分だけパーセンテージ分を段階方式で値上げするという再計画を今回の提案で出したほうが現住民の多くの人に利益があるのでは？
35年後に今住んでる住人の過半数がそのまま住み続けたらこのマンションはそれこそ高齢者だらけの限界＊＊ですよ？

[13939: 住民さん5]

>>13937 住民さん1さん
なんだかお堅い頭してますな。
とりあえず3～4年に1度位のペースで値上げどうするか、その時の物価踏まえてみんなで意見出し合って検討したらいいだけですやん。

[13940: 住民さん1]

13938へ、ほとんどの人が長年住み続けると思うよ。
13939へ、その通りと言えるけど、現実はそれはなかなか難しい。ほとんどの人が理事会に丸投げだよ。

[13941: 住民さん6]

>>13940 住民さん1さん
ほとんどの人が長年住み続けるというのは根拠のないあなたの勝手な想像。一般社団法人不動産流通経営協会の調査によると、日本の分譲マンションの平均居住年数は14.3年です。
今回提示された案では60年住み続ける家庭だけがトータル積立金で当初計画より損をしないのです。ほとんどの世帯は自分達が出て行った後の修繕のために積立金を残して退居していく、つまりは損するのです。
もちろん多少はそうなります。でも今回の案だとその額がハンパないです。世帯あたり150から200万円近くを常に残高として残しておくんですよ。
5年毎に必要な積立金を見定めて決める段階方式の方がはるかに合理的かつ公平だと思いませんか？

[13942: 住民さん5]

>>13940 住民さん1さん
ほとんどの人が理事会に丸投げってことはそれだけ興味がない人ばかりなわけやん。
丸投げイコール多少高くても受け入れるって姿勢やね。
ほんなら興味ある人間プラス理事会だけで話し合ったらええ。

[13943: 住民さん8]

13941氏が引用してくれた14.３年という期間がここに該当するかはわからない。それくらいで転居するなら賃貸でいいだろと思う。
早く転居した方がお得ですよということですが、住民を追い出したいのだろうか。まあ、もちろんそんなわけないが。でもタイミングよく出られない人は、自分がいるうちは増額されたくない、先延ばしにしようという思考になりますよね。行き着く先は、まともに積立てができていない訳あり物件ではないか！

[13944: 住民さん1]

13941さんの書いていることがわかりやすいですね。
均等派は、見直しがめんどくさいって意見ばかりで合理的な意見がでてこない。
だったら、ちゃんと住民説明時に
均等方式はめんどくさくないけど、60年間住み続けない限りは段階方式に比べて総額で多く支払うことになります。その差は200万円近くになることもあります。あと、物価上昇時は結局見直しが必要で、結局再度値上げすることになれば当然難航する可能性が高いです。
段階方式は計画通り数年毎に確実に値上げをしていきます。物価上昇時は計画よりも上げ幅が大きくなり、なかなか住民の合意形成を得るのが難しいかもしれないですが、均等方式より払い損する可能性は少ないです。

どっちがいいですか？って聞くべき。

[13945: 住民さん4]

>>13943 住民さん8さん
このマンションは該当する可能性が高いと思います。
なぜなら、ファミリー世帯が長年住み続けるには狭い部屋が多いから。快適に暮らせる広さは20×居住人数＋15㎡といわれており、そこから計算すると三人家族でも75㎡必要、四人家族なら95㎡必要です。子供が幼いなら上記未満でも良いですが、それこそ思春期になるころには部屋の都合で住み替える世帯が多くなると予測できます。また、そのタイミングで新たな若い子育て世帯と入れ替わっていく。このサイクルが10年～15年周期で回ることが望ましいと思います。
そう考えた時に60年後の為の積立ではなく、10年先程度を見越した見直しの方が当事者意識もあり増額に前向きになるのではないですか？だから段階の方が合理的なのです。