【契約者専用】SHINTO CITY

[マンション検討中H]

こちらは契約者専用になります。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624672/

公式URL：http://www.shintocity.jp/

間取り：3LDK・4LDK
専有面積：66.40m2～92.15m2

所在地：埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅徒歩5分、東北本線「さいたま新都心」駅徒歩5分、高崎線「さいたま新都心」駅徒歩5分

敷地面積：18,800.03m2
建築面積：11,066.96m2
建築延床面積：92,638.59m2

総戸数：1,000戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階建て

建物竣工時期：2020年12月下旬（予定）2街区2021年12月中旬（予定）
入居開始時期：2021年3月下旬（予定）2街区2022年12月中旬（予定）
駐車場台数／使用料：平置き（来客用2台含む）：507台、月額使用料未定
駐輪場台数／使用料：2段式スライドラック：2,000台、月額使用料未定
バイク置場台数／使用料：40台、月額使用料未定

管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
監理：株式会社長谷工コーポレーション
売主：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産株式会社、野村不動産株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住友商事株式会社、東急不動産株式会社
販売代理：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産販売株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住商建物株式会社、東急リバブル株式会社

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お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
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お便り返し　その98「シントシティはどうですか」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/13350/

［スレッドタイトルを修正致しました。H31.2.2　管理担当］

[13881: 匿名さん]

>>13880 マクドキングさん
組合が二分されようが、最終的に決議された形で運用されるだけ。嫌なら出て行けばよい。

[13882: マクドキング]

13881、間違ってはいないが、組織を動かすというのは、そんな紋切り型の考えではいかんのよ。

[13883: 住民さん3]

均等型推してる人は、当然住宅ローンも固定金利で組んでいる、もしくは組み替えるよな？
変動金利を組んでて均等を推してるとか矛盾してるからな。

[13884: 住民さん8]

>>13883 住民さん3さん

意味不明すぎてワロタ

[13885: マンション住民さん]

>>13884 住民さん8さん
意味不明でもないと思うけど？基本筋通ってる

[13886: ローン]

13883、うーん意味分からん。

[13887: マンション住民さん]

>>13886 ローンさん
意味不明でもないと思うけど？基本筋通ってる

[13888: 住民さん1]

最近の新築はメリデメ考慮した上で、ほとんど段階でやってるんだよね
均等推してるのはアホだけ

[13889: 内覧希望]

13888は何を根拠に？
分かってない人の発言ですね。もう少しきちんと調べましょ。

[13890: 契約済みさん]

そもそも均等でやっても結局数年ごとに見直すなら何の意味もなくね？
ただ初期も高い段階やんそれ

今回均等にしたら今後インフレしても金額変わらんのか？

[13891: 住民でない人さん]

>>13890 契約済みさん
均等なら上げ幅が少なくなるよ。

[13892: 住民でない人さん]

>>13877 住民さん2さん
値上げが悪いと言っているに過ぎない意見。

[13893: コーディネーター]

長く住むつもりのない人は上げ幅が小さい段階増額方式の方がよいと思うかもね。貧乏くさい考え方だけど。
長く住むつもりでもそうはしないつもりでも、とにかくここに住むならいくらという決め方をする均等方式の方がシンプルだし、ある意味フェアだし、安定的だと思う。
もちろん、段階は段階のメリットがあることもわかるけど、自分が選ぶなら均等かな。もしかすると数年後には引っ越さなければならない事情が出てくるかもしれない可能性があったとしてもね。

[13894: インフレ大好き]

なんかやたらインフレインフレ言ってる人いるけど、質問。
たとえば、今回均等なら5増額が必要になるが今後一律です(見直しの可能性はあるが)、一方で今回段階なら2増額が必要だけど、5年ごとに1増額が必要で最後の方は毎月の引き落とし額が均等より高くなるという計画とがあるとしよう。段階を選べば、しばらくは均等より引き落とし額が少なくて済むのはわかる。数年後増額のときに、インフレによって増額が1ではなく2とか3必要になりますということになる可能性もある。最初低くしたせいでその分上げ幅は大きくなる。このときにその増額に耐えられない人が多かったら、組合全体で計画通りお金がためられないという一大事になる可能性もあるけど、どう考えますか？
均等とインフレを結びつけて均等を批判してるけど、段階方式も同様かそれ以上に問題になるのでは？
別にあなたの人格を批判していません。ただの議論です。

[13895: 住民さん3]

>>13894 インフレ大好きさん
修繕費が増額して払えなかったら住み替えるでしょ。それは住宅ローンを変動金利でギリギリローン組んでる人が、将来的な金利が固定を超えるようになって払えなかったら住み替えるのと同じでは？
そもそも、みなさん購入時に段階方式の説明を聞いて納得して購入したのではないですか？その予定を忘れちゃって、高くなったから払えないって文句言う人がいるんですかね？

[13896: 住民さん3]

>>13893 コーディネーターさん
フェアじゃないよ。もともと購入時の契約が段階方式だったのに、長く住むつもりの人が将来安く済ませたいから、短く住む人に将来の増額分を負担してってことじゃん。
まぁここは子育てマンションだし、子供が2人以上いて中学生になったら3LDK以下の間取りの人は引っ越すだろうから15年以内に引っ越す人はトータルで損するよ。老後まで住みたいと思ってる人はいいけど、それは少ないと思うなー。

[13897: 契約済みさん]

インフレで3必要になるような場合は、均等も5から7に変わるわきっと

[13898: 住民さん1]

引っ越したところでここより修繕費が安い所なんて…

[13899: 住民さん3]

マンション管理クライシスからの引用です。

なぜか値上げに「前のめり」になる理事会

しかも、大半の人にとっては関心がなく負担にしか思わない理事会も、張り切ってしまう人にとっては“ブルーオーシャン”だ。理事長などの肩書きを得てしまうと、偉くなったと勘違いしてしまう人も少なくないという。そして彼らの自尊心を満たすのが、痛みを伴う修繕積立金の“値上げ改革”だ。

「理事の中には無料セミナーなどに行って知識を得たつもりの人もいますが、これはウラで修繕事業者が後援している場合も多く、実体は単なる営業の場であることも少なくない。そして『積立金不足』の情報などに感化されて、使命感から値上げに舵を切って突っ走ってしまいます。」（住宅ジャーナリスト）

大半の住民（組合員）にとってはマンション管理や修繕への感心や優先順位が高くないのは、築年数が経っても、低い総会の出席率からもみて明らかだ。新築時と違い、築20～30年も経つと、建物もそれなりに痛むが、それほど文句もなく受け入れられるものなのだろう。

本来なら理事会は組合の代表であり、自分がどうしたいかではなく、組合員がどう思っているかを汲み取って修繕計画の落とし所を探るのが役割であるべきだ。しかし、マンションを第一優先に考えるあまり、前のめりになってしまう理事も近年は少なくないようだ。

果たして、マンションの積立金会計は、日常の生活負担や維持費高騰による資産性への悪影響を受け入れてまで、優先すべきものなのか。少なくとも、まずは出費や修繕の経済合理性を考える方が先決だろう。

十分な根拠なしに行われる高額な工事

スタイルアクト代表の沖有人氏がいう。

「値上げを主導する理事会の役員は、自らの行動が、同じ屋根の下で暮らす隣人の生活に負担を強いて、資産価値にまで負の影響を与えてしまうことになる自覚を持つべきでしょう。本来は全所有者に小さくない負担を強いる以上、値上げをしなかった場合のリスクを、具体的な根拠やデータに基づいて詳しく説明すべきです。

例えば、値上げをせず工期を後ろ倒しにすると、『漏水が発生する確率が5→30%に増えて被害戸数が複数にわたる』というような発生率のデータがあるならまだ分かります。しかし、大抵の説明は、シーリング部材などの耐用年数を提示して、『漏水の可能性がある』や『他もそうしている』と言うくらいです。そもそも、リスクはあるのが当たり前で、可能性の“有無”ではなく、数字で示さないと意味がありません」

例えば、大規模修繕の工事周期が18年だと『危ない』と主張するなら、少なくとも一般的な材質グレードのマンションで18年超の周期を採用している物件は少なからず実在するので、そこで看過できない不都合が発生したという統計的な根拠が説明できないのは本来はおかしいはずだ。

積立金が安い「築古マンション」は廃墟？

沖氏が続ける。

「そもそも大規模修繕の実施は資産価値の向上には寄与しません。毎月の修繕積立金が仮に平均値より多少、少ない物件でも、その範囲でできる修繕をきちんとしているマンションであれば、ほとんどのケースで結果的に住環境への問題は出ていないのです。

これについては、もう答えが出ていて、例えば築50年の同等立地、同等仕様の物件で修繕費が月1万円程度しかかけてないマンションと月2万円のマンションでは、前述のように間違いなく修繕費が1万円のマンションの方が価格的な資産性の意味での評価は高い。それは不動産ポータルサイトで比べればすぐに確認できます。

ある程度の修繕ができていれば、多少の傷みは、住人も受け入れるもので、維持費はできれば安いに越したことがないと考えている人が大半なのです」

よく、積立金が潤沢だと言うのを自慢している管理組合があるが、住民に日々の生活負担を押し付けてまでして、管理組合に余剰金を作る必要はどこまであるのか。全く褒められるべきではないだろう。

しかも、次の修繕で担当する理事会が「お任せ体質」だと、せっかく溜まった修繕積立金も割高な工事に消えてしまいかねない。維持費がやたら高い物件は、管理や修繕が充実している優良なマンションではなく、管理会社の喰い物にされているマンションという見方すらできるのだ。

前出の住宅ジャーナリストが言う。

「近年は積立金の値上げが『善』で、値上げ反対が『悪』であるかの風潮がありますが、これは大間違いです。

『必要な修繕ができない』とよく言われますが、必要かどうかの基準は、管理組合の工事から収益を上げる管理会社や工事業者の見立てに依存しており、当然営利的側面が強くなる。これは非常に重要なポイントで、多くの管理組合はこうした利益相反構造への危機感があまりにも無さすぎるのです。そして、本来、必要のない余計なお金を支払ってしまっています。

本当に積立金が安いままならどうなるのか。本当に不都合が出てしまうのか。それは築古の修繕積立金が安い物件をみれば、修繕積立金を引き上げない場合のある程度の“未来”を示唆していると言えます。修繕積立金が安い物件は、果たして評価されず叩き売られているのか、ポータルサイトで確認すれば、その答えはすぐ分かりますよ」

コスパの良い管理と修繕計画を目指すには

別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が言う。

「できるだけコストパフォーマンスよく管理をしようとする前提で考えると、目指すべきは、管理費であれば他社に見積もりを出すなど比較検討すれば、平均値の70～90％程度は十分可能です。

修繕積立金も、大規模修繕工事が12年周期で計画されているような管理会社“おまかせ方式”のマンションが、18年周期に見直されれば、総工費を20％程度削減でき、工事の相見積もりも、談合やキックバックを避ける目的で、設計コンサル会社や管理会社が関与しない形で工事会社を選定すれば、さらに20％程度は削減できる可能性はあります」

賢明な大規模修繕の実施を前提に考えれば、少なくとも積立金の平均値自体が高いと言えるだろう。まずは、不安感だけで値上げをしようとするのではなく、管理費や修繕積立金が適正に使われているかをチェックすべきだ。

引用終わり

みんな良く考えよう

[13900: マンション住民さん]

>>13899 住民さん3さん
コピペしないで10行以内に要約してください。

[13901: マンション住民さん]

>>13900 マンション住民さん
1行にまとめました。
↓
値上げは“ブルーオーシャン”だ。

[13902: レッドオーシャン]

要約すると、均等の方が安心ということかと思います。わかりやすいし、予想や計画を立てやすいし。
役員が悪いとかそういうことではなく、役員にだけ丸投げしてないで、住民というか所有者がみんなで検討議論することが重要ですね。

[13903: 契約済みさん]

要約できてないバカもいます

[13904: 入居済みさん]

>>13903 契約済みさん
こう言う、他者の書込みに、いちいちチャチャ入れるのが、
日常的、全国的に卑下されている埼玉県民の嫌なところ…
そんな自分も埼玉県民ですが。。。

[13905: 契約済みさん]

>>13904 入居済みさん

そもそも>>13899の要約が>>13902の時点でチャチャ入れてるようなもんだろ。

それともお前は真面目にこの文章の要約がコレになると思ってるの？なら話す価値ないからレスしてこないでくれ

[13906: 住民さん1]

>>13904 入居済みさん
こう言うのをチャチャ入れるって言うんだよね。
体を張った自虐ネタなんだろ

[13907: 住民さん8]

段階か均等かはどの目線に立つかによってだと思う。
マンションと言う存在そのものの利益を考えたら均等（50年後も安心して修繕してもらえる）。
今住んでいる人の利益を考えたら段階（入居から退去の期間中に支払う修繕積立金は均等よりも安く済む人がほとんど）。
国はマンションを綺麗に維持してほしいから均等を推すのは当たり前。
組合はマンションという存在を守りたいのか、今住んでいる人を守りたいのか、どっちの立場が本来のあり方なのだろうか。

[13908: マンション住民さん]

なぜ均等だと５０年後も安心で、マンションの利益を考えているのか根拠がさっぱりない。均等が今後費用が上がらないことを約束しているわけではないし。

あと国がマンションを綺麗に維持してほしいから均等を推すっていうのも謎
どっかに出典あるの？

[13909: マンション住民さん]

>>13905 契約済みさん
>>13906 住民1さん

そういうお前ら二人もチャチャ入れ勢なのだが・・・(笑)

[13910: 住民さん8]

>>13908 マンション住民さん
別に均等割が今後も上げないとはいってないですよ。段階にしようと均等にしようとインフレや工事費の上昇分はあがるのです。これはどっちも同じ。
国については国土交通省のホームページを読んでください。均等方式　国土交通省で調べればいくらでも出てきますよ。
国土交通省が均等割を推してるのは国として各々しっかりマンションを修繕してほしいと言うことからです。廃墟みたいなマンションだらけになったら困りますからね。あなたかわそれすらも読み取れないようなら話になりませんのでもう何も言いません。
まぁ、私としてはこのマンションは駅近で子育て需要もあり世帯が循環するマンションだと思ってるので段階でいいと思ってますが。
一番やばいのが、需要がなく住人の新陳代謝がなく、将来老人だらけになるマンションですね。そういうところは均等方式がいいと思います。
あなたは否定だらけで自分の考えはないのですか？