【契約者専用】SHINTO CITY

[マンション検討中H]

こちらは契約者専用になります。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624672/

公式URL：http://www.shintocity.jp/

間取り：3LDK・4LDK
専有面積：66.40m2～92.15m2

所在地：埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅徒歩5分、東北本線「さいたま新都心」駅徒歩5分、高崎線「さいたま新都心」駅徒歩5分

敷地面積：18,800.03m2
建築面積：11,066.96m2
建築延床面積：92,638.59m2

総戸数：1,000戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階建て

建物竣工時期：2020年12月下旬（予定）2街区2021年12月中旬（予定）
入居開始時期：2021年3月下旬（予定）2街区2022年12月中旬（予定）
駐車場台数／使用料：平置き（来客用2台含む）：507台、月額使用料未定
駐輪場台数／使用料：2段式スライドラック：2,000台、月額使用料未定
バイク置場台数／使用料：40台、月額使用料未定

管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
監理：株式会社長谷工コーポレーション
売主：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産株式会社、野村不動産株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住友商事株式会社、東急不動産株式会社
販売代理：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産販売株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住商建物株式会社、東急リバブル株式会社

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お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
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お便り返し　その98「シントシティはどうですか」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/13350/

［スレッドタイトルを修正致しました。H31.2.2　管理担当］

[13830: 住民の人に質問したいさん]

13809へ、
「もっと緩やかに引き上げる方法があるはず。」
一定の勉強をした身として言わせてもらうと、自分の勉強が足りないだけかも知れずわからないので、「ない」と否定はしないけど、あると思うなら探すなり調べるなりしなよ。そして組合としての多数を占める意見にするべく、賛成者を増やす行動をしなよ。

13817へ
もはやギャグレベル。入居のときに将来の計画を説明されてそれにサインしたうえで購入している。

13818へ
思考停止していないようなので、質問です。仕方なくない方法を説明してください。そして組合としての合意形成ができるようその意見を所有者全体に広げてください。

[13831: 中古マンション検討中さん]

「管理会社のいいなりになっている」・・・そういうことを言う頼もしい人が是非役員をやってください。それとも、いいなりにならない外部の専門家を雇って役員をやってもらいますか？その分組合の会計からお金が出て行きますが。

修繕積立金から支出する工事って40年先とかだけでなく、12年目くらいの修繕もあるからね。その12年くらい先すらも住んでないから自分は知らないというのかな。修繕積立金ゼロということも理論上はありえるとは思うけど、そんなことしたら適切な管理がなされていない物件ということで資産価値ダダ下がりだよ。

[13832: 匿名さん]

昨今の状況踏まえるに、修繕にかかる費用が増加するというのは理解するが、
仮にいざ修繕する際に費用が下がっていた場合は積み立てた分帰ってくるのだろうか？

当初想定された金額を積み立てつつ、不足が想定される金額を各家庭で積み立てなり運用していた方が有意義なのでは？
仮に修繕の際各家庭から100万不足する場合、管理会社に勝手に引き落とされて100万積み立てるより、その期間個人で投資して100万貯めておいた方が利益の分得な気がする

[13833: 住民さん5]

>>13832 匿名さん
返ってこないし、余ったらその先の修繕に向けて積み立てるだけです。返ってくると思っていることがやばい。
個人で投資して貯めた方が得とかいうのも修繕積立金においてはズレすぎ。

[13834: 匿名さん]

帰ってこないのわかってるから言われるままに金額あげて積み立てるのは無駄だと言ってるのだが？

[13835: 住民さん3]

>>13834 匿名さん
マンション向いてないと思います。

[13836: 入居済みさん]

確かに10年間で100万積み立てても1円の利益も出ないが、今米国債10年100万買っておけば10年後に100万修繕費はらっても複利で60万近く利益が出る。

あほらし

[13837: 住民さん8]

>>13832 匿名さん
本当にその通りですよね！！

[13838: マンション住民さん]

物価上昇が何％だから修繕費も何％あげるとか何か根拠がないと一度あげたら将来物価や人件費が下がった時も積立金は上がったまま。

上げることによって将来不足しても管理会社が責任もって不足分を補うとかでもない限り、また足りないから上げます、上げますの繰り返しになる可能性もあるし、人に任せて積み立てるより個人で積み立ててた方がまし。

[13839: おとこ]

工事をしてみたら修繕積立金が余ってたので返金するということはないでしょうね。次の大規模修繕に向けて積み立てるお金からその余剰分を差し引いた額を算出して、それをベース各所有者から徴収していくということになるかと。
国交省のガイドラインで５年事の計画の見直しが推奨されているのは、そうやって定期的にベストな案を検討できるようにするためかと。

個人ごとって、、、現実的ではないな。理論としては成り立つかもしれないが、その時が来たら一時金を徴収することになる理論だと思うけど、全員が全員、投資とかがうまくいってそのときにお金があるわけではない。ない人はさいばんをやって強制的に徴収しようとか売って出ていってもらおうというのは言うのは簡単だが実行はかなり難しい。

[13840: 匿名さん]

理想だけで考えれば修繕積立金を実質塩漬け状態にしてインフレ負けしていくのを見ていくよりは各家庭で資産運用なりして頂いて、実際の大規模修繕を実施する際に必要な額を一括で拠出頂くのがベスト。
ただ、現実にはすべての家庭がそうした計画的な資産運用が出来るわけでもなく、一括拠出に賛同頂けるわけでもない。もし一部でもNOとなったら修繕計画自体が破綻してしまうので、ベストではないと分かっていても月々の修繕積立徴収を行っていくしかないのが現実。
例えば集めた修繕積立金の積極資産運用(ここはほぼほぼ手堅い｢すまい・る債｣での運用)に関しても結局はリスクをだれが負うのかという話になるので管理会社も推奨しないし、昨年ニュースになったようなマンション内で運用委員会等を立ち上げての積極運用もニュースになっている時点で分かるようにマネーリテラシーの高い住民とスキルのある委員が揃って初めて実現できた稀有な例なので、ここのようなザ・庶民マンションでは実現性は低いと思う。

[13841: 住民さん1]

運用についてはQAで言及されていたから住民なら分かると思うが…

[13842: 住民さん8]

今回の提案はさくら事務所からのものでしたが、同じさくら事務所の鬼塚竜司さんの記事では、12年周期を16年から18年にしましょうとあります。賃貸マンションや公共の建物で12年周期で大規模修繕しているところはないそうで、12年というのは管理会社と施工会社の思う壺らしいです。
また、週刊現代のネット記事でマンション管理クライシスを検索してみてください。そこには修繕積立金値上げ賛成が善で反対が悪という空気があるが、大間違い。資産低下による売却額低下を防ぐためにも充分な積立金が必要と訴えるが、同じスペックだと積立金と管理費が低い方が売れるため、それらが高いマンションは結果的に値下げせざるを得ないようです。
値上げ賛成の方は、上記の二つの記事をよく読んでみてください。

[13843: らーめん]

思う壺って。
計画でまずは一般的な12期に一定の工事をしようとしておくのはおかしなことではない。
実際の痛み具合とかを見て、後期を遅らせても問題のない工事というのも出てくるだろう。一方で海沿いのマンションなんかは早めた方がいい工事もあるだろう。
値上げ値上げというけど、必要な工事に必要になりそうな見込みの金額というのはある程度わかっていて、それに向けてこういう計画で積み立てていこうという当初の計画があって、増額の時期が来たにすぎない。最初から一生増額しない計画にしていたら、マンション買うときにローンと管理費と修繕積立金の支払でとても払えないという人が続出し、マンション売れなくなるし、空室が多い状態でスタートするから、計画してたお金も組合としては積み立てられないという状況になってるよ。

[13844: らーめん]

12期で工事してるところなんてないらしい、だから12期に工事をする計画を立てているのはおかしいという論調かな。
16期とかに工事した物件も最初に作った計画は12期になっていたはずだよ。それを国交省のガイドラインで推奨されているように、5年毎とかに建物の状態を調べたりしながら計画を見直して16期とかでいいのではという判断に至っただけだと思うよ。つまり、所有者が人任せにせず、理事会を中心に自分達で調べ勉強し議論したんだよ。それが重要ですね。

[13845: マンション住民さん]

>>13844 らーめんさん
そうそう。つまりは物件ごとに痛み方は違うのだから、今ここで先延ばしを決める段階ではなくて、工事は近くなってきたらその時に改めてよく考えて時期を決めるべきだと思う。

[13847: 住民さん6]

マンションの価値をあげたいなら、まず夕方ラウンジで騒いでる小学生と学童代わりにしてる親をどうにかしたほうがいいよ。見学に来てあの光景みたら住む気失せるだろ。
さっき通りかかったら、親がいるのにソファー席で「ゴーシュー」って叫びながら子供がベイブレードやってたぞ。親同士は無視してくっちゃべってるだけだし。

[13849: 管理担当]

[No.13846～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[13850: カレー]

13847、その対策をしたら資産価値が上がるという因果関係の根拠とどれくらい上がるかの資産は？

気持ちはわかるが。

[13851: 住民さん3]

ここに民度を求めるのが間違い。
4,000万～買えたマンションだし色んな人がいる。