パークホームズ日本橋橘町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ日本橋橘町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1508/

所在地：東京都中央区東日本橋３丁目２番１他（地番）
交通：都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅　徒歩3分
東京メトロ日比谷線「人形町」駅　徒歩7分
東京メトロ半蔵門線「三越前」駅　徒歩13分
都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅　徒歩3分
総武本線「馬喰町」駅　徒歩5分
総戸数:80戸（他に店舗1区画）
間取： 1LDK～3LDK
面積：40.05㎡～76.02㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社室町クリエイト
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[803: 匿名さん]

ここは東日本橋アドレスだからね。
橘町という旧地名を持ち出しているところに違和感を感じる。

[804: 匿名さん]

久松町も人形町も浜町も東日本橋も横山町もそんな大して変わらんよ。平均坪単価もせいぜい100万くらいしか変わらないわけだし好きなとこを買えばよろし。
ここもプラウド久松町より坪単価高い部屋（坪500万超）も売れてるので、場所なりの価格って感じ。

[805: 匿名さん]

>>800 匿名さん
日本橋民で格上格下言う人はいません。
強いて言えば値段的には人形町以外の３つはほぼ同じくらいの単価ですよ。大手デベだと（坪380から430くらい。今度の三井の浜町は恐らく坪400切ってますよね。ここは平均坪430くらい？）。
大手デベで横山町は初だと思いますけど、小規模デベ（グリーン◯ークとか）と大手の価格ギャップを見るに大体同じくらい（平均坪400くらい）と想定できます

[806: 検討板ユーザーさん]

東日本橋の名前が使われてないのは東日本橋界隈で数年前有象無象のマンション供給が溢れかえって消費者が飽き飽きしたから。
そんな界隈も容積率緩和措置の終わりとともに新築物件をはたと見なくなり部屋も消化されたので、売主も焦っておらず、当分は売主有利な情勢です。
実際久松小学校区のファミリー物件で来年3月、いや再来年の3月までに入居できる在庫どれだけありますかと言われると殆どない。

[807: 匿名さん]

パークホームズ東日本橋三丁目で良かったのに

[808: 匿名さん]

>>805 匿名さん

パークホームズ日本橋浜町は坪420万じゃないの？

[809: 検討板ユーザーさん]

>>808 匿名さん
予定最多価格帯が8500万円代、広さが70平米から74平米代、最安7900万円から9900万円までなので、坪400切るか切らないかくらいだと思いますよ。

[810: マンション検討中さん]

>>802 匿名さん

瞬殺って、、あそこは超戸数が少ないから。。ハルミフラッグでも大型マンションでも、ペースをもって売れてるんだよ。

[811: マンション検討中さん]

中央区の公立なんてどこも大差ないって(笑)無理やり差をつけようとしすぎ&それに流され過ぎ。エスカレーターで大学まで上がれるわけでもないし、先生もわからないし、セレクションもないし、同級生だってわからない。久松大学ってないでしょ？(笑)

[812: 匿名さん]

>>805 匿名さん
三井の浜町はここより断然高いですよ。

[813: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん
ファミリーには学区って大事なんだよ。
特に私立小がない中央区ではね。
リセールにすら影響するのさ。

[814: 匿名さん]

浜町の物件みましたが、日当たりが良くてよかったです。

[815: 匿名さん]

>>812 匿名さん

浜3なのに坪430もします？
同じ浜3のプラウド浜町は坪390万でしたけど…

[816: マンション検討中さん]

>>813 匿名さん

残念ながら治安の良い中央区の公立は同列ですよ。先生もローテーション。小学校ごとに、入試もありません。流されずに行きましょう。

[817: マンション検討中さん]

冷静に考えれば私立以外で差をつけられないのはわかるはず。差をつけないからこその、公立。住む人によって変わるとしたら、物件価格と治安。治安が良い悪いは中央区なら同じ。だけど面接ないので、誰でも入れます。物件価格は港区です。
となると中央区という枠組みで同等なわけです。偏差値がほしいなら、差をつけたいなら、私立があります。お金を払えば、そういう類いは買えます。

[818: マンション検討中さん]

東京都中央区
城東、泰明、中央、明石、京橋、明正、常磐、日本橋、有馬、日本橋、久松、阪本、佃島、月島、月島２、月島３、豊海。
どこも同じ中央区内の公立です。元気一杯通いましょう


早くから偏差値などが好きなら、筑波、慶応、早稲田、青山、白百合などを受けましょうね。東京には私立がたくさんあります。

[819: 匿名さん]

>>810 マンション検討中さん

戸数すくなくても、三井の人形町みたいに苦戦してる物件もあるからさ。。
他の物件よりも橘町の話してよね

[820: 匿名さん]

>>813 匿名さん

学区も大事ですが、SAPIX東京校への通いやすやも大事だと思います
車での送り迎えは大変ですから

[821: マンション検討中さん]

>>819 匿名さん

橘町も80戸しかないのにね、、

[822: マンション検討中さん]

>>820 匿名さん

過保護に送り迎えしなくても通えるよ笑。保育園じゃないんだから

[823: マンション検討中さん]

わざわざグラウンドの前に住まなくても少年野球ができるのと同じで、サピックスの前に住まなくてもサピックスには通えるよ。野球、サッカー、水泳、ゴルフ、体操、子供は学校から帰っていろんな場所に繰り出すよ

[824: マンション検討中さん]

子供もわさわざ塾まで親に来られたら恥ずかしいのでは？

[825: マンション検討中さん]

sapix以外にも早稲田アカデミーなどもありますし、たまたま塾に仲の悪い子が出来て行きたくなくなるかもしれないし、勉強嫌になるかもしれないし、公立中学に行きたいと言い出すかもしれないし、スポーツで才能発揮するかもしれないし、高校で伸びるかもしれないし、、小学校時代の子供の塾なんて子供が選ぶものですから。親が決めれないでしょ。

[826: マンコミュファンさん]

サピックスの前に住んで、子供が「ママ、どうしてもサピックス行きたくないよ」「勉強辛いよ」「A判定出ないよ、辞めたいよ」となったとき、、

遠くからサピックスに通い続ける集団を毎日見続けるとことは、子供にとって、どんな気持ちになるか？

わからんよ。子供はほんとに。

[827: 匿名さん]

プラウド久松町見に行きましたが、外観はまさに高島屋でしたね。
プラウドしか買わないというプラウドファンもいますし、さらに希少な久松アドレスでしたしね。
雑多な問屋街のここは、いまいち魅力に欠けるということなんでしょうね。

[828: マンション掲示板さん]

久松町も雑多ですけどね…

[829: 検討板ユーザーさん]

>>819 匿名さん
人形町あと一戸でしょ？どこが苦戦してんの。むしろさっさとあと一戸まで行って売り急いでない感すらある。

[830: 検討板ユーザーさん]

最近の三井は小舟町で竣工後も売れ残ってたり、ここも人形町ものろのろ販売してるね

[831: 匿名さん]

三井は日本橋に日本橋界隈販売専用センターを設けて営業を集約化し販売コストを効率化して売ってます。要はスミフ式に近くて売り急いでないってことですね。引き渡しが近い物件の在庫も少ないので尚更。
これから浜町、本町2物件に横山町と続くので、同じように集約化して販売して行くんじゃないかなと思います。

[832: マンション比較中さん]

>>798 匿名さん
情報ありがとうございます。

10月に聞いたときは３~4件しか契約入ってなかったはずなので一気に契約進んだようですね。やはり先月のプラウドの販売が関係しそうですね。

こちらはもう少し余裕をもって検討できるかと思っていましたが残り2戸となるとあまりのんびり検討してる余裕はないかもしれないですね。

[833: 匿名さん]

プラウドの抽選漏れの受け皿になったのは間違いなさそうですね。
Aタイプだと同じくらいの広さで、価格は同じくらいかこちらの方が高いくらいですし。
ここも完売が近そうですね。

[834: 匿名さん]

それにしても久松学区のファミリータイプは人気ですね。

[835: 匿名さん]

>>833 匿名さん

三越前は、ラスト1、2邸から時間がかかったので、ここは竣工前完売して欲しいですね。

[836: 匿名さん]

>>835 匿名さん

残り2-3邸なら余裕じゃない？
竣工まで10カ月もあるし

[837: マンション検討中さん]

そもそも、今のご時世で竣工前完売する必用あるの？

[838: 匿名さん]

あるでしょ笑
営業マンでもあるまいし、何いってんだか

[839: 匿名さん]

別にないでしょう。少なくとも三井の日本橋物件は。野村と違ってレジ一本じゃないから体力あるし、低金利に販売体制も相まって販売コストも殆どないので。既に購入された方にとっては竣工前完売の方が見栄えがよくて良いかもしれまさんが。

[840: 匿名さん]

デベの意見と検討者の意見は違うでしょうが、三井はこれから日本橋エリアでガンガン再開発やってくのだから、安売りする必要は全くない。
ここは竣工完売しなくても下がらないよ。

[841: マンション比較中さん]

安売りする必要はないでしょうが竣工前に完売した方が良いに決まってるでしょう。
販売コスト以外にも税金や管理修繕・駐車場優先件あれば駐車場代もかかります。時折人も派遣する必要がありコストでしかない。いくら体力があろうが竣工後もデべが持ち続けるメリットなんてないでしょう。

[842: 匿名さん]

そのコスト込みでも、ちょっと高値で売った方が得だっていう売主の判断ですな。現にスミフはその方式で業界トップの利益と利益率を誇る訳だし

[843: 匿名さん]

ここはパークホームズですよ～
ここが竣工後になるとマイナス要因しかないよ～

[844: マンション検討中さん]

>>841 マンション比較中さん

そうかなー？

売る側にとっては、竣工済もってるほうが、市場価格をコントロールできるし、類似エリアに供給するなら、なおさら次の物件をも高く売れると思うので、こんなご時世では。

田舎のファミリーマンションじゃないんだし

[845: マンション検討中さん]

ってか、冷静に考えてみると、こうじゃない？

つまり、今のご時世で竣工前完売しちゃったら、マンション内で売り急いだ人がいた場合など、何かあったときに、入居後すぐに中古価格落ちるリスクあると思うけど、、、？

逆にマンション内に竣工売物件があれば、しばらくはそれを新築価格で売ってくれるわけで、売り急ぐ人は例外とされ、価格に左右されない。つまり既に買ったひ人は安心だし、売る方も市場価格が維持されて安心だし、新たに買う人も未入居で入れるし、三方ともウインウインウイン。こんなウインウインができるのは、体力ある会社だよね？

[846: 匿名さん]

それはデベ側の理論であって、購入者からすると第一期一次で全戸完売して含み益を確保できる方がいいに決まってる
三井の売れ残りは購入者から見ると悪でしかない。
スミフみたいにひたすら竣工後に値上げするデベなら信頼できるけどね。

[847: マンション検討中さん]

>>846 匿名さん

全戸完売しても、いくつかの部屋が売り急いだら、途端に中古成約格は下がり、それを抑制する竣工済み物件もないので、、含み益を確保できるかすらわかないのでは？運では？

[848: ご近所さん]

時折作業用出入口が空いていて駐車場やエントランス部分が見えるのですが、まだコンクリート打放しの状態とはいえ1階の階高がかなり高く感じました。

[849: マンション比較中さん]

自分も以前見ましたが確かに思ったより大きく感じましたね。
図面を見るとエントランスの天井高は約3.2mなので周辺のマンションと比べると高めです。1階に店舗が入る分高めに設計されているのでしょうか。

三越前も1階は店舗なのに異様に天井低く感じるのは気のせいかな・・・

[850: 匿名さん]

エントランスの階高は期待してませんでしたが、そんな高かったですか？
金座通りの三井や富沢町の野村くらいになると、高いと感じる気がしますが。

[851: マンション検討中さん]

>>850 匿名さん

板マンの中では、、ですよね。。。？

[852: 匿名さん]

10,810万円
76.02平米
坪470万円
3LDK
7階

4,950万円
40.08平米
坪408万円
1LDK
3階