パークホームズ日本橋橘町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ日本橋橘町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1508/

所在地：東京都中央区東日本橋３丁目２番１他（地番）
交通：都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅　徒歩3分
東京メトロ日比谷線「人形町」駅　徒歩7分
東京メトロ半蔵門線「三越前」駅　徒歩13分
都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅　徒歩3分
総武本線「馬喰町」駅　徒歩5分
総戸数:80戸（他に店舗1区画）
間取： 1LDK～3LDK
面積：40.05㎡～76.02㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社室町クリエイト
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: 通りがかりさん]

隣のマンションの売り出し価格はいくらよ？

で、そのマンションが売り出されたときの金利はいくらよ？

で、将来、その金利まで上がらる可能性はないの？

[552: 匿名さん]

>>549 名無しさん
そうですよね。
何年も前から暴落を言い続けているマンションブロガーより、よっぽど信用できます。
ここは、東日本橋アドレスを許容出来るかどうかですね。住まいサーフィンでは評価低いから、やはり日本橋アドレスよりは評価下がるということでしょうね。

[553: 匿名さん]

>>551 通りがかりさん
550さんではないですが、そりゃ金利の影響や株価との相関もありますよね。
将来的に金利も上がる可能性もありますよね？

で、買わないほうが良いかといえば、自己判断でしょうね。
個人的には一昨年も売買してますが、実際損してないから、人それぞれかと思いますよ。

[554: 通りがかりさん]

>>553 匿名さん


一昨年はよかったな、時期が

[555: 匿名さん]

ここのエリアは金利の下駄だけじゃないと思いますよ。実際に過去10年の上昇率は都内トップクラスです（例えばhttps://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/shisank...）ので、十分に日本橋エリアの再開発も評価されているんでしょう。で、ずっと再開発しているということはそれに応じて街自体の価値も上がっているわけです。
冷静に考えれば、2010年当時、2014年当時と比べると、2019年時点のこのエリアの利便性は実際に良くなっていますので、この点が相場に反映されることはある種当然のことかと思いますし、新たな再開発も決定され、また再開発の現実味も具体化する中で再開発効果への期待値もより現実化するため、この点が相場（需要）に反映されると考えることもおよそ不合理ではないかと思います。

あとは、この点の要素が金利とは別にどれだけ価格上昇・維持に寄与しているか、寄与するかについては各自の判断になるとは思いますが、私はこの点は比較的ポジティブに捉えています（少なくとも何もないより全然良くないですか？1.5キロ圏にオリンピック後の東京を代表する未曾有の再開発があるわけですから。）。

[556: 匿名さん]

営業乙

[557: 名無しさん]

ずっと賃貸で住むよりはだいぶ良さそう、そんな立地。
別にここじゃなきゃだめ、というわけでもないけど。
もっと予算あるならパーコ春日買うしね。

[558: 職人さん]

東京駅まで徒歩１０分の通勤を条件にマンション探す人いないだろ。
東日本橋のネームバリューが日本橋XXより落ちるなんていうやつは田舎者だ。
賃貸の人は利便性だけが重要だろ。

[559: 匿名さん]

>>558 職人さん
そう？
土地勘ある人は拘る人も多いでしょうね。
東日本橋とか、新川辺りは特に。

[560: 評判気になるさん]

>>558 職人さん
いますよ、俺。
そりゃ、東京駅まで近い方が良いよ。
大手町勤務の俺としては。

[561: 匿名さん]

そういう人は三越前とか買えば良いのでは

[562: 評判気になるさん]

>>561 匿名さん

高いんだよ。

[563: 通りがかりさん]

>>555 匿名さん

これから買おう（＝物件を掴もう）て人にとって大事なのは、いままので上昇率じゃなくて、この先じゃないの？

仮に現在の価格が「低金利」と「開発に対する期待感」で決定されいるとした場合、

低金利→今後更に下がるの？
開発→既に開発案件は織込済じゃないの？

以上を踏まえて、今後上がるの？

[564: マンション検討中さん]

この辺の開発はオープンになっている以上既に多くの人が織込済みだし、金利は寧ろ調整局面入って上がりそうだし、、、つまり頂上近辺にいるんじゃないのかしら？

[565: 匿名さん]

>>564 マンション検討中さん
そうかもしれないですね。
再開発まで上げて、その後も上がるケースもあるから何とも言えませんが。

[566: 匿名さん]

市場が計画段階で開発効果を全て価格に織り込むわけないでしょ。実際に開発されて初めて便利になるんだから。ここに限らず再開発計画のあるエリアを買えと言われるのは、計画段階から開発終了時までに相場のギャップがあるからなわけで、現状だいぶ再開発を織り込んだ価格設定になっていたとしても、織り込まれていない要素もあるということ。少なくとも値下がりの要素は金利くらいしかなくて、それはどの不動産でも同じことを考えると、再開発エリア近辺を周辺中古相場に照らして適切な値段で買うことはとても無難な買い方になる。ここに限った話ではないけどね。

[567: 匿名さん]

>>566
市場が計画段階で開発効果を全て価格に織り込むわけないでしょ。
現状だいぶ再開発を織り込んだ価格設定になっていたとしても、織り込まれていない要素もあるということ。

不動産音痴が過ぎる。またはデベに洗脳され過ぎ。
再開発されたはいいけど、想定以上にしょぼい可能性だって同等にあるでしょ。その場合は織り込み上乗せ分が過剰だったってことになる。

[568: 名無しさん]

>>567 匿名さん
市場の話とデベの新築売出し価格をごっちゃにしてない？素人？

そもそもこのエリアでたかだか坪380万を再開発効果を折り込み過ぎとか言うのが信じられん。坪500万くらいなら分かるけど。

[569: マンション検討中さん]

この辺り、70m2が4000万とかだったからね、昔は。

[570: 名無しさん]

そりゃこの相場＋再開発だもん。この価格で買えるべき！今後下がるべき！とか言っても、単なるワガママ。今はこの相場なんだから仕方ない。他に買う人いるからね。
いつかは下がると思うけど、5年10年待って賃料払うくらいならさっさと買った方が得っすよ。
4000万で70平米なら千葉の幕張まで行けばあると思いますよ。そちらで探してみたらいかがですか？

[571: マンション検討中さん]

>>570 名無しさん

数年前に買って、今高値で売り抜けて、賃貸に移れれば、結果論として、さっさと買った方が特だったってなるけど、

これから買う人は、さっさと買った方が特であるとは言い切れないかと。

[572: 名無しさん]

家賃25?30万払ってここ住むのと7800万払ってここ買うなら俺は断然買いだけどな?。まぁ7800万のタイプの部屋は既に無くなったっぽいけど。

[573: マンション検討中さん]

>>572 名無しさん

どんな算数をしているのかわかんないけど、金利あがらないの？

[574: マンション検討中さん]

この辺り、住むなら賃貸だよね。

[575: 評判気になるさん]

>>574 マンション検討中さん

はい

[576: 匿名さん]

変動金利なら10年くらいなら一度組めばまず上がらないし（基準金利からの引き下げ方式になっていて、一度実行時に引き下げ幅を確定してしまえば基準金利が変動しない限り金利は上がらない。そして基準金利自体は過去20年変動していない。）、嫌なら10年固定で借りてローン組み直したりすればいいし。俺なら金利安いうちにガッツリ変動で借りるけどな。もったいない。
実行時までに金利が上がるリスクを重く見るなら竣工前の新築マンションは諦めろｗ

[577: マンション検討中さん]

えっと、儲かる儲からないの損得議論で言えば、今の話題は、この相場で、どれだけ高値で売り抜けるかでは？

ってか、足元は、儲かる儲からないじゃなくて、実需じゃないの？特に板マンって。。

[578: マンション検討中さん]

賃貸対比で儲かる儲からないというより、欲しいという実需でしょ？

賃貸対比で儲かる儲からない議論は、駅近の規模が大きくてハイスペックなマンションが対象では？半投半住とかさ

[579: 通りがかりさん]

港区や3Aみたいずーっと昔から人気のある一部の土地じゃなくて、ここ数年で急激に上がった多くのエリアは、今後どうなるんでしょ、ってのをみんな心配してるのでは？あの湾岸でさえ、坪350ー400ですからね？

客観的に見たら、明らかに払いきる前提の実需エリアを、頭金そこそこの、中古高値で売れる前提で、６５才を超えても終わらない返済計画で最近買った知り合いの今後が怖いわ。

[580: 匿名さん]

>>579 通りがかりさん
心配なら迷わず買わない方が良いですよ。
無難に3A買っておけば良いと思う。
私は基本、再開発地区買い替えてきてますが、損してません。
ただ、ココは東日本橋アドレスが気になること、外廊下なことが気になるので、見送って本町のマンション待った方が良いかとも思ってます。

[581: 名無しさん]

実需で買う前提で賃貸より得か損かでしょ。誰も買った時より高く売れることを期待して議論してねーよ。
全ては立地と価格とのバランス。規模は1段、や外廊下とかのスペックは2段劣る。後は満足度の問題。

[582: 匿名さん]

>>581 名無しさん
スレ見ると、明らかに半投の話題の話もあったのですが、みーんな実需での検討なんですね！
それなら、開発どうのこうのなしに、気に入ったところ買えば良いでしょう。

[583: 匿名さん]

実需で買うのと半投の話は矛盾しないでしょ。実需で買うにしても、賃貸の方が得なエリア、買った方が得なエリアはあるし、将来家族構成が変わって売却したり賃貸したりしても損しない・しづらいエリアを選定する観点からは開発どうのこうのはとても重要ではないでしょうか？

[584: 通りがかりさん]

>>583 匿名さん

実需と半投では

物件の選び方
購入時期
ローンの払い方
出口戦略

など、考え方が全く違うのでは？

[585: 名無しさん]

半投は半住でもあるんだからどっちの要素を重く見るか次第でしょ。
半投(投資)の要素を重く見ると同じグロスでも世田谷区の駅遠より中央区再開発近接の駅近の方が良いに決まってる。同じ日本橋エリアでも富沢町で坪500万は半投的に？でも、一歩道路挟んだ東日本橋三丁目で坪380万なら安心感があるかもしれない。
実需的に甲乙無いなら、投資的側面でより強い(賃貸より安く住む)方の物件を買う買い方もある訳で、そういうのを半住半投っていうんじゃないの？そうした中で再開発エリアに近いかとか、近隣相場がいくらだとかは当然重要になる(出口のリセールに影響する)。投資的要素を全く見ない、完全に実需(好み)だっていうならどこでもいいですよ。

[586: 通りがかりさん]

>>585 名無しさん

半投の側面から見た場合、世田谷よりも、東日本橋がいいとは言い切れないでしょ？

理由
ここ辺りは、この数年で価格が急騰してるから。そして、投資においては、過去にどれだけ上がってるのかなんて関係ない。大事なのは、
購入価格と売り抜け価格。エリアにたいして購入価格が高いと、どれだけ頑張っても投資面において優れないのでは？

[587: 通りがかりさん]

>>585 名無しさん

投資などを求めると、
エリア内競合性も重要では？

東日本橋にいったいどれほどマンションがあるのか。お隣の日本橋には、もっとたくさんのマンションがありますね。

○アクセス性
この辺りは全てアクセス良いので、それだけでは差別化にならないのでは？

○マンションを掴んだ時期
安価な時期の類似マンションは、購入価格が低いことから残債が少ないので、中古で安く出しても利益でます。市況が高いときに購入した類似マンションは、市場で戦えるのか？

○その他
マンションだらけのエリアで差別化するならば、規模が大きいとか、眺望がいいとか、そういう一歩抜きでた特徴が必要では？

本来住むべきマンションに投資を求めると、色々難しいですよ？

もちろん実需なら、欲しいときに買うので、関係ないけどね。

[588: マンション検討中さん]

ってか、これだけ土地高騰してたらさ、いい立地、いい形の土地があれば、この辺だとホテルや商業ビルになるんじゃないの？マンションでも建てておくか、ってなるよりさ。まぁ、この土地高騰、建設費高騰、低金利の時期に、投資ってのがよくわかんないけど、ずっとこの状態が続くと踏んでるってこと？

[589: 匿名さん]

この辺の特徴は、もともと単身が多かったが最近はファミリーが急増していることだと思います。
単身向きの広さや間取りはのものはそのアクセスの良さから引き続き投資に悪くない。マンマニさんも記載していましたが、東日本橋に寄りすぎていないのがメリット。
しかし、ファミリータイプのマンションはそこまで多くなくて、あっても価格の問題で比較的70平米以下におさえてありますよね。一般サラリーマンの需要にこたえて。
90とか100平米こえてくると高値でお金持ちしか買えない。掴める人数が減ります。しかし四人家族でもなんとか余裕をもって暮らせる75平米以上80平米以下、くらいの物件はそれなりに買えるひと、欲しい層がいます。その意味では投資とまでいかずとも、学区もアクセスも兼ね備えているので、大きな値崩れを避けるが実住。という購買層はいる気がします。

[590: 名無しさん]

がんばってこのマンションに否定的なコメントする人もいますが、この立地、規模、ブランドで坪380で3LDK買えるなら全然アリ。

>>587 通りがかりさん
完全ニワカな発想ですね。全ては価格とのバランス。坪380なら中古相場に照らしても割高感一切ないでしょ。
しかも、ここのエリアで三井不動産のこの規模のマンションに対抗できる築浅の中古マンションどれだけありますか？

あと、隣は富沢町、久松町、馬喰町であって、日本橋そのものじゃないです。これらを日本橋というならここも日本橋ですね。

[591: 名無しさん]

マンマニが言う東日本橋駅に寄りすぎていないのが良いっていうのは、東日本橋駅近には新築・築浅のマンションが乱立してて差別化が難しいという趣旨だと思ってますが、ここなら人形町、三越前にも近く、目の前の道路も整備されてて違った強みがありますよね。

二丁目のパークハウスみたいな眺望・開放感ある立地みたいなプラスアルファな特徴があればそれはそれで強いけど、それがなくてもこの立地・規模・ブランド・価格のバランスを考えれば半住半投として全然有りかな(南向きの角部屋を除く。)。新築マンションじゃなくても良いというなら近隣の中古でも良いですが、住宅ローン控除等の税制優遇措置が使えるかや仲介手数料等の費用とかは要注意です。

[592: 名無しさん]

>>588 マンション検討中さん
投資っても自分が住む用だからね。
賃貸で借りるよりはずっと安くなるっしょっていう判断(賃料をローン返済に充てて資産形成したいっていう判断)なんでしょう。

[593: 通りがかりさん]

今後、金利上昇や円高不況が起きたら、低金利&円安時に描いた皮算用なんて、一気に吹き飛ぶのでは？

[594: 匿名さん]

半分は実需で買ってんだから問題ないでしょ。そもそもそんなギリギリの計算で買う人いないし。
相場が下がったなら売らなきゃ良いだけです。そもそもここが下がるなら他の殆どのエリアは下がるわけで、広い部屋に住み替えたい層には逆に買い替えどきかもという話すらあり得ます。
あと、賃料相場は中古相場よりも変動が鈍いから、賃貸で貸す手もありますね。

リーマンショック級の不況が起き、しかもこのタイミングに中古で売らなくちゃいけない場面が将来出てくるのか？というのがそもそも疑問ですけど、不安ならリーマンショック時の中古相場・賃貸相場に照らしてみてキャッシュフローを確認してみてはいかがですか？多分案外大丈夫ということに気がつくと思います。
それでも不安ならずっと賃貸でお金を垂れ流すというのも一つの選択です。そもそも、相場の下落はこのマンションに限った話ではなく、マンションの購入一般に妥当するリスクであり、これが飲めないのであれば買う資格はないわけですから。

このエリアの価格高騰の原因ははっきりしていて、都心の相場の上昇と近隣の再開発なわけですが、前者はマンション購入一般に妥当する要因であり、後者はマイナス要素ではないため、現状の相場に照らして妥当な価格であれば（ここ大事）、実需と資産形成を兼ねて買うことも不合理な環境ではないです。ここに限った話ではなく、他の都心部でも同様ではありませんが。

私は高い高い言われた3年くらい前にこのエリアにマンションを買った者ですが、着々と残債が減るのを見てあの時買っておいて本当に良かったと思いますし、無責任に不安を煽るのはいかがなものかと思います。。もちろん年収や職業に照らして無理して買ってはいけませんが。

[595: 匿名さん]

誤字です。
×他の都心部でも同様ではありませんが。
○他の都心部でも同様ではありますが。

[596: 通りがかりさん]

>>594 匿名さん

日本全体が上がってるの、大規模金融緩和

[597: 通りがかりさん]

賃貸垂れ流す？
やはり本心は、結局損得議論だよね。

であれば、賃貸垂れ流すというのは意味わからない。損得議論であれば、むしろ今は、来るべき時に備えて、数年前に安値で買ったマンションを売って利益を確保し、分譲→賃貸に移る人が多いと思いますが？

[598: 通りがかりさん]

損得議論であれば、時代を見極めながら、マンション??賃貸で、しなやかに住みわけるのでは？加えて最近は、サービスアパートメントやホテルに移る人も多いですね。

価格は上下する以上、損得議論をするのであれば、市況を無視して、ひとつの方法にベットし続けるってのは、難しいんじゃないですか？

ってか、マンション高値でも買う理由って、実需じゃないの？

[599: 名無しさん]

どうせこのエリアに住むなら買った方が得でしょ。何言ってんだこの人。
賃貸に住むだけで毎年300万?360万消えるんだぞ。

[600: 匿名さん]

築浅時に３０万円の賃料が確保できたとして、残債減らせるのは、そこから管理費修繕費固定資産税減らした額では？。つまり当初３０であれば、２５くらいでしょうか？

加えて、時間がたてばたつほど物件は古くなっていき、新しいマンションも市場に登場し、そもそも景気が悪化したり金利があがれば分譲価格も下がるので、そもそも未来永劫３０万を確保できるからはわからない。

そのなかで負担をする修繕積立金は年数ともに、増加方向では？

以上のことから、いったいどのような計算をしたら賃貸よりも特だなんていいきれるのでしょうか？