ガーデンハウス浦和常盤 ［旧 (仮)浦和常盤一丁目Ⅱ計画］

[匿名さん]

所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目113－1（地名地番）
交通：上野東京ライン、湘南新宿ライン「浦和」駅 徒歩9分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階地下0階建
総戸数：48戸

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawatokiwa2/

売主：住友不動産株式会社
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション

着工予定：2019年1月下旬
竣工予定：2020年10月末

常盤一丁目の中山道沿いパークスクエア浦和常盤に近く、常盤公園にも隣接してます。

[本文を更新しました 2019/1/7 管理担当]

[スレッドタイトルを編集しました。 2019/1/24 管理担当]

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん
満足度1位であることは事実だよ。
実際住んでる人も満足度高いみたい。

[352: マンション検討中さん]

結局、関係者の営業活動なんでしょう。
都合の良い資料の結語のみを都合良く抜粋して、検討の方法論とか具体的な解析結果については訊かれなければ説明しない‥
モデルルームに行く方は、営業マンの説明を鵜呑みにしないよう気を付けるべきですね。
当たり前のことですが。

[353: 匿名さん]

住友よいしょの投稿があるだけで、関係者がっていうの笑えるわ。
そんなに住友嫌いなの？

[354: マンション検討中さん]

営業手法としてスタンダードなのかもしれないが、匿名のスレでやられると良い気はしない。
それだけ。
関係者じゃないと主張されるなら、それで結構。

[355: 匿名さん]

>>354 マンション検討中さん
ちなみに執拗に住友物件に現れるあなたも関係者？

[356: 匿名さん]

>>351 匿名さん
昨年は5位。これも事実。

[357: 匿名さん]

あ、これは2016年版なので、
2015年は5位 だね。

[358: 名無しさん]

>>347 通りがかりさん

実際に住んでもいないのに、ここまで物件名をさらして書き込んでいいのかね。憶測での誹謗中傷は良くないのでは。

[359: 匿名さん]

2014年は住友12位じゃないか。。。
しかし、2017年以降のこのランキングがないな。無意味なのでやめたか。

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
2年で1位まで改善してるって逆にすごいな。
何したらそんなになるんだろう。

顧客満足度だから大いに意味はあるけど、ヒアリングするのは大変そうだよね。
コストカットかな。

[361: 匿名さん]

>>343 匿名さん

売主アフター評価が3位になってますが、パークスクエア三ツ沢公園は過去の事象として加味されてないんでしょうね。
当時の売主アフター評価ランキングを見てみたい。

[362: 匿名さん]

加味されてないというか、今現時点での売主アフター評価が3位ってことですよ。
2010年から2017年までランキングが出てるけど、だいたい上の方にランキングされてるね。

[363: 匿名さん]

>>360 匿名さん

2012年は5位、2011年は3位なんだけど。
本気で言ってるなら、申し訳ないがあなた学校では成績悪くて今は仕事ができないだろうねえ。。。

[364: 匿名さん]

>>363 匿名さん
うん？2014年12位から2015年5位、2016年1位と改善されてすごいなって意味で行ったんだけど間違ってた？
2014年は特別低いだけで、毎年トップクラスの住心地満足度ってこと？

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

あなたの上司に同情するよ（笑）

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん
返しが若葉マークと同レベル(笑)

[367: 匿名さん]

>>366 匿名さん

だって仕方ないだろ。データの見方が全くなってない。何社中の何位かぐらいみろよ。

[368: 匿名さん]

あと、この2つの満足度ランキングは本当に購入者に限定されているのかという問題があるね。
住まいサーフィン会員へのアンケートなどによるもののようだが、厳密にチェックしているのか（ちなみにSUUMOの購入者アンケードに答えたことがあるが、契約書のコピーを要求される、謝礼は確か5000円）。
12位からわずかで1位という劇的な上昇は確かにちょっと不自然かもしれないね。ランキングがそこで途切れてるのも気になる。

[369: 検討板ユーザーさん]

>>368 匿名さん
それなりに渡して勝ち逃げしたのかもね。
不動産業界に道徳感とかクリーンさを期待する方がどうかしてる。

[370: 匿名さん]

>>368 匿名さん
実際に書いたことあるけど厳しかったよ。
特に全項目200文字以上がきつかった。
それなのに謝礼は500円(笑)
もちろん、購入証明が必要。

2014年は特別低かっただけじゃないかな。
自分でも言ってたでしょ？
他の年は5位や3位だって

[371: 匿名さん]

>>369 検討板ユーザーさん
都合のいいときだけ出てきたな(笑)
どういうロジックでお金渡したらやめてくれるんだよ(笑)

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん

それで謝礼500円？ありえないね（笑）
SUUMOのアンケートは選択式で5000円だよ。購入者なら誰でもできるけど、まさかやってない？

https://freedom-artist-ap.com/?p=20

[373: 匿名さん]

自分ならたった500円で契約書出すなんてありえないんだけど、「購入証明」はどうやったんだい？

[374: 匿名さん]

>>372 匿名さん
もちろんやったよ。
スーモカウンター使ったからそっち経由だけもね。

[375: 匿名さん]

>>373 匿名さん
すまん。忘れた。自分で調べてみてくれ。

[376: マンション検討中さん]

施工不良でトラブルになっているみたいです。
住友の今後の対応が気になります。

https://www.data-max.co.jp/article/36481

[377: 匿名さん]

今はオンライン見学会しかできない状況になっているのですね。
外出するのを戸惑う方もおられるので
確かにそうだなぁ…と思う部分もあります。
ただ、モデルルームを見て、
梁の有無とか、柱がどういう感じで出てきてるのかとか確認できるから
もう少し落ち着いたら見られるようになるといいです。

[378: 通りがかりさん]

>>376 マンション検討中さん

マンションエンジンってサイトで検索すると、このマンションの平均坪単価が290って載ってる。
最初からドミノでバルコニー丸見え、墓地隣接で？
周辺の新築マンションの相場と比較しても割高感半端ない。
ブランド料？
施工不良に向き合わないデベロッパーにブランド料が発生すんのか？

[379: 匿名さん]

あまりここの場合は共用施設がないところがいいですね。
今となっては、
共用施設があっても、コロナの関係で使えなくなっているところが多いと聞きます。
あると、ランニングコストもかかるし、
あるのに使えないっていうのもナァ…というところ。。

[380: 匿名さん]

>>379 匿名さん

この規模のマンションは、どこもこれといった共用施設はない。
アピールポイントが何も無いからって、不思議な事を言い出したね。
暫く前の書き込みで順調に売れているって報告されてたけど、実際のところはどうなんだろか？

[381: 匿名さん]

総戸数48戸くらいだと、あっても共用施設ってエントランスのラウンジくらいですものね。。。
大規模の方が修繕費の負担は低くなるというメリットはあるけれど。

ここのメリットは、ちょくちょく出てきていますが
浦和駅まで普通に徒歩圏であるということだと思う。
その分、高くなってしまうけれど、

[382: 匿名さん]

この物件、販売はどれぐらい進んでいるんですかね？

[383: マンション検討中さん]

ほぼほぼ竣工してるのを外観だけ初めて見たけど、完全にドミノだね。
そして、エントランスは何の変哲もない。
旧財閥系のマンションとは、とても思えない。

[384: 匿名さん]

旧中山道の拡張工事と、常盤公園の改修工事で、周辺環境はかなり良くなりそうですね！

[385: マンション検討中さん]

>>384 匿名さん
南側目の前の大きなマンションはそのままだけどね。
あと西に隣接する墓地も。
周辺環境が良くなったとか言及したらダメだろう。

[386: 匿名さん]

>>385 マンション検討中さん
隣接だけが周辺環境じゃないんだから何も間違ってないだろ。
なんでそんなに攻撃的なの？
書き込みづらくなるからやめてほしいわ。

[387: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん
このマンションについてこれから検討される方々が誤解されると考えたので。
マンコミュサイトは、個々のマンションのH.P.で隠される欠点を何にも忖度することなく指し示す場と認識していますから。
気を悪くされたのなら、申し訳ありません。

[388: マンション検討中さん]

常盤1丁目は子供会役員が大変と前書き込みみたのですがどうなのでしょうか？

[389: 匿名さん]

浦和駅まで徒歩で９分程度であればアクセスは良いほうかなと思います。
駅周辺のゴミゴミした人通りの多いところに住むよりもいいです。
ただ間取りが狭いんですよね。７０㎡くらいの広さしか無理だったのでしょうか。
ファミリーで住むにはもう少し面積があったほうがよかったかなと感じました。

[390: eマンションさん]

>>389 匿名さん
住友なりにギリギリ売れる分譲価格から逆算して、一戸当たりの専有面積を決めているんでしょう。
80平方メートル以上や4LDKの住戸を求める富裕層は、分譲時ドミノや墓地隣接のマンションに見向きもしないですから。
それでもここ、立地や近隣環境やスペックを勘案すると、法外に高いんですけどね。

[391: 匿名さん]

なるほど、部屋の広さではなくて売れそうな価格から逆算していって部屋の広さを決めるということもあるんですね。それもそうだなと目からうろこでした。
間取りはごくシンプルなタイプだと思うんですが、3LDKだとウォークインクローゼットが二つと納戸もあったりして、南向きなのも評価できるし、フレキシブルな部屋が南側にあるのも何かと都合がいいんじゃないかと思いました。

[392: マンション検討中さん]

全ての部屋タイプで、廊下側の部屋がインフレームで柱が室内に張り出しており、また、アルコープが無いから玄関先のプライバシーが全くない。
アルコープが無いのは、江戸時代の長屋みたいで外観も難あり。
この坪単価で、外廊下の壁に玄関ドアが並んでいる光景はありえない。
駅徒歩10分以上の３流デベのマンションや公団だったら分かるんだけど。
コストカットが酷すぎる一方で、利益を厚く乗せ過ぎだと思う。

[393: 匿名さん]

坪単価がここまで高くて、外廊下側の部屋がインフレームだったり、アルコープが全く無くて外廊下に各住戸の玄関ドアが並ぶ‥
住友の儲けは一体どれ程のものか‥
値引きしないまま完売したら、笑いが止まらないだろうな。

[394: 匿名さん]

隣に墓地があるのは、現地を見に行かない限りは気付かないのかな。
H.P.にも載ってないよね。

[395: 名無し]

駅前で看板立てて立っていましたね。
苦戦しているのかな。

[396: 匿名さん]

購入するしないはともかく、実際に見学とか行った方が良いですよね。
間取りとかもそうだけど、部屋に入れるなら入ってみた方が良いと思う。
もう完成したと、ブログで書かれていましたよ。

[397: 検討板ユーザーさん]

マンションエンジンっていう新築マンション価格の比較サイトで、このマンションの平均坪単価は300とありました。
駅徒歩10分、ドミノ、墓場隣接、アルコープ無し、外廊下側インフレーム、平凡なエントランスで。
中を見たからどうこうじゃないと思います。

[398: 匿名さん]

おかねほしい

[399: 匿名さん]

>>397 検討板ユーザーさん
1フロア4戸の縦型マンションにアルコーブ必要だと思ってるの？
悪そうなところだけしか目が言ってないから、そういうことしか言えないんだよ。

[400: 匿名さん]

坪単価300の価値がどこにあるのか分からない。
１フロア４戸が、アルコーブが不必要な理由にはならないし。
理解不能な言い訳を考える前に、このマンションのメリットを紹介しなよ。
あるのか？

[401: 住友さん]

>>400 匿名さん
メリットについては書いてありますよ。
全部否定的に見るのではなく、まず探そうぜ

[402: 匿名さん]

>>400 匿名さん

人に聞く前に、自分でメリット探せないと情弱になってしまいますよ。

[403: 匿名さん]

近くに常盤公園があって、改修工事で芝生の公園になるのがとってもよいと思います。それと住友だけあって格式のある高級感があるかと。

[404: 匿名さん]

>>403
このマンションのどの辺が「格式のある高級感」を演出しているのか教えてください。
平凡なエントランス、アルコーブなし、インフレームは「格式のある高級感」と対極にあると思いますが、これらを補って余りある「格式のある高級感」がどこにあるのか、ぜひ御教示ください。
「まず探そうぜ」っていう返しは止めてくださいね。
悲しくなります。
「格式のある高級感」が本当にあるなら、襟を正して建物内モデルルームに伺おうかと思います。
宜しくお願いいたします。

[405: マンコミュファンさん]

日用品をかうのに近くにいなげや、イトーヨーカドーのスーパー両方あるので選べる。駅の所のアトレや伊勢丹・パルコにはいろいろな店があり、買い物やグルメが楽しめて見ていてあきない。パルコに映画館もある。 東京・新宿まで乗り換えなしで25分、渋谷・品川まで30分程度。教育環境もいいし、緑も多い。近くに芝生広場の常盤公園もできる。こんないいマンションが駅から徒歩10分で6
千万円台で買えるなんて破格の値段ですよ。

[406: 住友さん]

>>404 匿名さん
かまってちゃんかな。
モデルルーム行けばいいのに。

[407: マンション掲示板さん]

>>405 マンコミュファンさん

浦和のメリットであって、このマンションのメリットじゃない‥

[408: 住友さん]

>>407 マンション掲示板さん
周辺環境含めてマンションの魅力だと思うけど？
かまってほしいのはわかるけど。。。

[409: マンション掲示板さん]

>>408 住友さん
つまり、住友が建てたこのマンションそのものに、坪単価300の価値を満たすメリットが無いことを認めるんだね。
もっとこう何というか、気付かれにくい目から鱗のメリットが提示されるのかと、期待していた私が未熟でした。

[410: 住友さん]

>>409 マンション掲示板さん
一言もそんなこと言ってないけど？
どう曲解したら、そんな解釈になるんだろうね
難しいね。

未熟なら是非勉強してくださいね♪

[411: 評判気になるさん]

なんのメリットが、なんのメリットが、ってこんな掲示板で言い続ける行動こそなんのメリットがあるのか。本気で情報が欲しいならモデルルーム見学予約して、営業マンとトコトン話してくればいいのに。自分で確認しなきゃ結局判断は下せないでしょ。

[412: 通りがかりさん]

墓地に隣接してるとか書いてる人がいるけど、すぐとなりにあるわけじゃないですよ。近くにありますけど。みなさん気にせずまわりに住んでいますよ。変な情報に惑わされていると、よい立地にたっているよいマンションをのがしてしまいますよ。

[413: ご近所さん]

西側に墓地が隣接してるよ。
見に行けばすぐ分かる。
西側角部屋の西側窓の眼下には墓地って位置関係になると思う。
昔からある墓地だから、近所の人は気にしないだろうね。

[414: 住友さん]

>>413 ご近所さん
ちょっと見にはいけないので、画像で説明してもらえますか？
隣接しているのであれば。

[415: ご近所さん]

>>414 住友さん
オンライン説明会では、説明してないのか？

[416: 住友さん]

>>415 ご近所さん
モデルルームにもオンライン説明会にも行ったことないから知らん。

[417: 匿名さん]

駐車場の向こう側になりますので、建物には直接隣接していないですよ！
気になるかどうかは人それぞれですので、一度、現地を見に行くと良いと思います。

[418: ほんとのご近所さん]

>>413 ご近所さん
また荒らしですね。かまいたくないんだけど。隣接とは、となりあっているってことですよ。西側のとなりには他のたてものがあるから見に行ってごらんなさいよ。みなさん、荒らしがへ理屈でなんだかんだ書き込む事は真に受けないようにしましょうね

[419: 匿名さん]

隣ではないよね。
荒らしは表現を適切にした方がいい。

[420: マンション検討中さん]

マンションの敷地の隣に墓場の敷地がある。
と説明すればいいのかな。
間に駐車場を挟むと言っても、このマンションの敷地内の小さな駐車場だからな。
ものは言いようなのかな。

[421: 匿名さん]

検討者は現地へ行って、気になるかどうかだね。
それよりも私は、アルコーブが無いのがびっくりだけどね。
安アパートじゃあるまいし。

[422: マンション検討中さん]

>>421
アルコーブってそんなに普通あるものですか？
必要なのかな

[423: 住友さん]

>>421 匿名さん
現地モデルルームもオープンするらしいし、行ってみるのがいいね。

[424: 匿名さん]

こちら購入しました。
首都圏アクセスの良い浦和から駅徒歩10分程度、周辺の商業施設や公園、治安、過去の災害歴などの歴史やボーリングデータ、地質など、様々勘案した上でこちらを購入しました。
安くはない買い物になりますので、気になる方は、マンションギャラリーや現地に行かれてみてはいかがでしょう。

[425: 匿名さん]

マンション敷地の隣に墓場の敷地がある。
で、コンセンサスが得られたわけね。
結局、隣にあったんだ。

[426: 住友さん]

>>424 匿名さん
おめでとう！内見したら是非感想ください。

[427: 匿名さん]

まあ地震水害には無縁な場所に住むというのは大事なことだな

[428: 匿名さん]

売れ行きが停滞しているマンションのスレって、私は買いました報告が間隔おいて投稿されるね。そして、その後にはその決断を称賛するコメントが続く。
何とも言えない空気になるなぁ。

[429: 住友さん]

>>428 匿名さん
買う決断をされたのであれば、なにはともあれおめでとうといえる心の余裕を持とう。
何が決め手で買ったのかとか深堀りしていけば、嘘かどうかわかるしやってみては？

[430: 匿名さん]

劇場型マルチ？

[431: マンション検討中さん]

イミフな書き込みで流れが停滞してる…。

内部の作りが気に入って購入を検討している者ですが、周りの同じくらいのクオリティのマンションの分譲時価格と比較するとどうしても二の足を踏んでしまいます。
でも、

・住宅ローン控除で返ってくる金額
・固定資産税5年分
・引越し代
・仲介手数料

を考慮に入れれば、新築同様価格がつり上がっている中古物件よりはこの物件にしておくべきか…？とも。
他に価格面で考慮すべきポイントはあるでしょうか？

[432: 匿名さん]

価格面で考慮すべきポイントで最も重要なのは、価格相応の資産価値を伴わない割高なマンションを選ばないこと。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん

価格面で最も重要なのは無理なく返済できるかどうかだよ。理由は知らないけど間違った視点になってるよ。
無理なく返済が出来て気に入った物件を買うことが１番。

[434: 住友さん]

>>432 匿名さん
どっちかといえば不動産してる人が大事にしてるポイントじゃないかな？
住む人じゃなくて。

もちろんそのポイントも大事ではあるけどね

[435: マンコミュファンさん]

>>432
このマンションのことを指してるんだろう。
検討していた人たちは、皆分かるよ。
住友さんも分かってるけど、とぼけるしかない。

[436: 匿名さん]

中山道の歩道整備早く早く

[437: 住友さん]

>>435
これ言ってる意味が全くわからないですがわかる人いますか？
私が何をとぼけてるのか全くわからないです。

[438: 匿名さん]

坪単価が周辺の物件と比べてかなり高額で、外廊下側の部屋がインフレームだったり、アルコープが全く無くて外廊下に各住戸の玄関ドアが並ぶ安アパート仕様。
そして、分譲時ドミノで、墓地隣接。
価格相応の資産価値を伴わない割高なマンションって、どこだろう？

[439: 匿名希望]

検討板は、買えない自分を慰めたり、納得させたりするためにあるのではありません。

[440: 住友さん]

買えない理由を買わない理由に置き換えないと精神が安定しないんじゃないかな。
買ってる人もいる仲、こういう書き込みする人って本当に人の心がわからない、感受性の低い人なのかなって思いました。

[441: マンション検討中さん]

>>436
本当に歩道が狭くて危険だよ。
やたら自転車多いし。

[442: 匿名さん]

歩道整備は2020年完成の予定でしたが、1年ほど伸びてるみたいです

[443: 匿名さん]

下記のマンションエンジンという新築マンション価格の検索サイトで、周辺マンションの坪単価を比較できます。
いざリセールするとなったら、築年数が近い周辺マンションと競合することになりますから、周辺の相場とかけ離れた割高物件は掴みたくないですね。
https://www.manen.jp/market/details/11/2196/2196040/1/

[444: マンション検討中さん]

50世帯くらいのマンションだと修繕費とか今後すごく高くなるんですかね？やはり大規模の方がいいのかな

[445: 匿名さん]

>>444 マンション検討中さん

国のデータを信じるなら30戸未満の小規模でなければ大丈夫です。
ここは約50戸あるので管理費、修繕積立金は大丈夫ですね。

[446: 匿名さん]

割高な分譲価格のマンションは、最初の月々の負担額をより安く見せかけるために、修繕費や管理費をかなり安く抑えて、実際に必要な負担を先送りしている。
5年以内に買い替えない限り、後になってツケを払うことになる。
積み立て計画が無責任な程甘いと、大規模修繕の計画時にまとまった額を臨時徴収されることもあるし、その時、分譲主のデベロッパーは知らん顔できるからな。
50戸前後から下の規模のマンションは、特に気を付けた方が良い。

[447: マンション検討中さん]

いろいろなマンション注意事項みるとタワマンとか大規模マンションのほうがあとで修繕費や管理費が上がって大変だっていうのみるけどねえ

[448: マンション検討中さん]

>>447
タワマンは修繕費に不安感あるの分かる。
大規模はみんなで賄うから安く済むんじゃないの？シントシティみたいなのね

[449: 匿名さん]

修繕費はマンションの施設に左右されます。
無駄な施設があると高くなります。

[450: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金が不自然に安かったら、デベロッパーのモラルや営業姿勢を疑ってかからないといけないってことだ。

あと、購入後に世話になる管理会社はデベロッパーの子会社のことが多いから、結局、長い付き合いになるし。
積み立て金額を把握してる管理会社に大規模修繕を丸投げすると、管理会社がガメツイ場合、ケツの毛まで抜かれる恐れがある。