ガーデンハウス浦和常盤 ［旧 (仮)浦和常盤一丁目Ⅱ計画］

[匿名さん]

所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目113－1（地名地番）
交通：上野東京ライン、湘南新宿ライン「浦和」駅 徒歩9分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階地下0階建
総戸数：48戸

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawatokiwa2/

売主：住友不動産株式会社
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション

着工予定：2019年1月下旬
竣工予定：2020年10月末

常盤一丁目の中山道沿いパークスクエア浦和常盤に近く、常盤公園にも隣接してます。

[本文を更新しました 2019/1/7 管理担当]

[スレッドタイトルを編集しました。 2019/1/24 管理担当]

[162: 口コミ知りたいさん]

お墓が隣

[163: マンション検討中さん]

歩道整備はまだかな

[164: 匿名Mさん]

・洋室1、2と洗面室が引き戸
・2WIC+納戸で収納OK
・ベランダにミニシンク有
は良いかと思いますよ。

[165: 評判気になるさん]

>>164 匿名Mさん
墓地隣接とドミノというデメリットを相殺するに足るメリットにはならないですね。
仮に検討者であったなら、あなたなら買いますか？

[166: 匿名さん]

駅徒歩10分、墓地隣接で眺望もダメ。ディスポーザーもないし、仕様面のグレードも低いのに価格は強気。まぁ、強気というよりはご多分に漏れずに建築費上昇の影響を受けているということなんだろうけど。小中も遠いしなぁ。

[167: 匿名Mさん]

>>165 評判気になるさん
墓地はベランダから見えないですし、ドミノも眺望は微妙ですが採光は取れるので、浦和駅ということを考えるとそこまでデメリットとは感じないです。
デメリットは駅から遠いことと価格ですね。
ギリ候補には入るかなって感じです。

[168: 匿名さん]

ここ買うくらいなら同じ値段だったとしても駅近中古の方がいいかなぁ

[169: マンション検討中さん]

ここは値崩れ必至でしょ。

[170: マンション掲示板さん]

売側は、売れなかったら、賃貸に出すつもりで建てたかもしれない、賃貸だったら借りる人いると思います

[171: マンション掲示板さん]

羽田新ルートリスクを考えていない人が多い

[172: 匿名さん]

賃貸が多数入って、入居者がコロコロ代わるようなマンション、嫌だな。
安心して子育てできない。

[173: 匿名さん]

>>167 匿名Mさん
都心から物理的な距離が近ければ駅徒歩10分でも資産価値は残ると思いますが、浦和は交通アクセスが良いとは言え物理的には都心からは離れるため、せめて駅徒歩7分以内が許容ではないでしょうか。駅距離を補う環境の良さがあれば良いのですが、当物件にはそれが見当たらず、単に建築コストの高騰が販売価格にスライドした割高な物件と感じてしまいます。今は浦和駅周辺で新築の供給が少ないですから一定のニーズはあるのかもしれませんが。

[174: マンコミュファンさん]

>>173 匿名さん

今現在の浦和駅近なら中古でしょう。

[175: 匿名さん]

>>174 マンコミュファンさん
駅近はなかなか出てこないのと、出てきても瞬間で売れてしまうケースが多いのでなかなか難しいですね。妥協して同じ駅距離10分くらいまで広げると選択肢増えるのですが。

[185: 匿名さん]

徒歩10分でも常盤&スミフブランドですから手堅いのではないでしょうか。シティハウス浦和高砂の中古での成約価格を見たらその意味がわかるでしょう。

[186: 通りがかりさん]

[No.176から本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[187: 口コミ知りたいさん]

>>185 匿名さん
シティハウス浦和高砂は、ここの資産価値を裏付ける参考資料にならないだろ。
全てのスペックが違い過ぎる。
第一、ここは、シティハウスブランドから漏れてるし。
それは、スミフがよく認識しているという証だよ。

[188: 匿名さん]

釣り投稿にもほとんど反応しない当掲示板の様子がこのマンションの人気のなさをよく表している

[189: 匿名さん]

こことは比較対象にはならないとは思いますが、シティハウス浦和高砂ってなんであんなに中古高いんですかね？駅距離5分は近いけど広い道路に近いし、目の前に商業ビルも建つしでその価値がイマイチよく理解できないんですよね

[190: マンション検討中さん]

中古は売主の言い値なので。実際にあの馬鹿みたいな売出価格で成約してるかはわからんよ

[191: 匿名さん]

>>189
シティハウス浦和高砂の分譲時、スミフの営業マンは、目の前の商業ビルは建蔽率の制約があるから、その当時より高いビルに建て替えられることはないと説明してたんだよ。
私がコンセプトルームで実際に営業マンから訊いているから確か。
今になって8階建てに建て替えられるみたいだから、売れ残ってた低層階を買わないで良かったって胸をなでおろしてるとこ。
実際は高砂小学区にこだわりがあったから検討外にしただけなんだけど。
何が幸いするか分からない。

[192: 匿名さん]

シティハウス浦和高砂の中古物件に関して、建て替えられる商業ビルと被る住戸は確実に資産価値が落ちるだろう。そのマンションの物件がどうしても欲しい人には狙い目かも。
今のオーナーがプチセレブなら、見限って他のイイトコに住み替えるかもしれないし、これから中古物件がいくつか出てくるかな。
このガーデンハウスの新築物件とよりニーズがあって、資産価値もより高いのは確か。

[193: 匿名Mさん]

>>191 匿名さん
建ぺい率は建てる高さに関係ないですけどね。
聞き間違いでは？

[194: 匿名さん]

>>192 匿名さん
やはり眺望や採光より駅距離ですかね。浦和駅周辺は広範囲に商業地域だから前建てリスクは拭えないし

[195: マンコミュファンさん]

墓地隣接マンションは、少なくとも浦和の過去6年間は無かったな。
墓地隣接は、資産価値にどの程度の影響があるのかな？
ドミノのバイアスもかかるから、何ともいえないか。

[196: 匿名Mさん]

>>195 マンコミュファンさん
南浦和ではあったね。パークハウス南浦和ガーデンとフロント。
ガーデンはベランダ方向に墓地で、駅徒歩3分で価格も高かったから、かなり苦労したね。
一方フロントはベランダとは逆方向で、低層階がめちゃくちゃドミノだったけど、駅徒歩2分の割には良いお値段だったのでいいペースで売れた。

こちらはベランダ側とは垂直の隣接。
直接目に入らない分、良いのではないかなー

[197: 匿名さん]

>>196 匿名Mさん
駅遠、墓地隣接、ドミノ、割高感。この物件を推すところってあります？常盤中学徒歩28分？（遠すぎ）
ここと同じ価格かプラスアルファで払っても駅近の中古選ぶけどなかなか徒歩5分以内とかだと出てこない。

[198: 匿名Mさん]

>>197 匿名さん
前に>>164で書いたのですが住戸内仕様は結構好きです。
でもご指摘の通り、激推しはできないですね。

ちなみに常磐中には自転車通学が許可されてます。
流石に遠いですからね。

[199: マンション検討中さん]

>>198 匿名Mさん
長谷工だよ。

[200: 匿名Mさん]

>>199 マンション検討中さん
長谷工でも良いのは作るよ。
印象だけで判断してしまうのは勿体ないよー。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名Mさん
間取り本当に見ました？北側の柱の食い込みきついし、アルコープすらないですよ。ディスポーザーもないし。仕様もかなり厳しいものになっています。

[202: マンション検討中さん]

>>201 匿名さん
Mさんはスミフの関係者です。

[203: 匿名Mさん]

>>201 匿名さん
たしかに玄関側のインフレームは残念だけど、1フロア4戸なのでアルコーブはなくても、ディズポーザーも総戸数を考えればなくてもいいかなと。
他にかなり厳しい仕様のものって具体的になんですか？

>>202 マンション検討中さん
違います（笑）

[204: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
関係者です。キリッ！！(￣^￣)ゞ
想像力豊かで羨ましいです。

[205: 匿名さん]

>>203 匿名Mさん
サッシ高の低さ、リビング開口部の狭さ、廊下ドアからリビングまでの距離（リビングの畳数嵩上げ）などもマイナス点でしょうね。バスルームがリビングインなのも抵抗感のある人が多いでしょう。
唯一バルコニーのスロップシンクは最近の物件では珍しいですから、これにこだわる人にはプラスかもしれませんね。
最近の浦和のスミフ物件は厳しい条件のものが多く、営業担当の方の苦労が偲ばれます。デマンドプルというよりはコストプッシュに価格が上がってしまっているので大変な時代です。

[206: 匿名Mさん]

>>205 匿名さん
なるほど、参考になります！

[207: 匿名さん]

第１期で販売たった4戸は弱気の証左？それとも住友はいつもこんなスロースターターだっけ？
苦戦はするだろうなぁ。唯一需要があるとすれば新築&常盤アドレス必須みたいな人がいれば良いのかもしれないけど（前者はいても後者は稀有）。ディベは常盤だとか高砂だとかやたら推してくるけど結局今の時代は駅距離が正義で資産価値の大半を決定するよね。

[208: 口コミ知りたいさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[209: 検討板ユーザーさん]

このエリアって、街道の両サイドにドミノが連なってて、無機質な感じ。

[210: 匿名さん]

なんか販売済みの掲示板の方が盛り上がっていて唯一新築のこちらの板が盛り上がっていませんね。墓地隣接とはいえ新築物件のメルクマールとしてもっと盛り上がってほしいところですが。

[211: 匿名Mさん]

>>210 匿名さん
まぁこんなもんじゃないですかね。
こちらは前立てリスクはなく、そこそこ距離はあれどドミノ、仕様はそこそこ良いが駅徒歩10分で価格はなかなか。
大体情報も出揃ってますしね。