ガーデンハウス浦和常盤 ［旧 (仮)浦和常盤一丁目Ⅱ計画］

[匿名さん]

所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目113－1（地名地番）
交通：上野東京ライン、湘南新宿ライン「浦和」駅 徒歩9分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階地下0階建
総戸数：48戸

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawatokiwa2/

売主：住友不動産株式会社
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション

着工予定：2019年1月下旬
竣工予定：2020年10月末

常盤一丁目の中山道沿いパークスクエア浦和常盤に近く、常盤公園にも隣接してます。

[本文を更新しました 2019/1/7 管理担当]

[スレッドタイトルを編集しました。 2019/1/24 管理担当]

[142: マンション掲示板さん]

駅前にはもう土地が無いから、パークスクエアやレジデンスのようにドミノエリアに建てざるを得ないのでしょう。

[143: マンション検討中さん]

価格はもう出てるのでしょうか？

[144: マンション検討中さん]

ここの営業さんは、二重床なので足音気にせず静かです、と最低限の知識も根拠もなく説明してきます。気をつけてください。

[145: 通りがかりさん]

>>144 マンション検討中さん
二重床でも、足音は下の階に響きます。
何の知識も根拠もないセールストークに騙されても、誰も助けてくれません。
高い買い物ですし、個々でしっかり勉強するしかないですね。

[146: 検討板ユーザーさん]

確かに、音が響く可能性はあることは認識したほうがいいですよね。でも、二重床より防音優れているものはあるのでしょうか？

[147: 匿名Mさん]

>>146 検討板ユーザーさん
二重床と直床くらいしか聞いたことがないですね。
どちらも得手不得手があるので、どっちが優れてるとは言い難いです。
防音性ならスラブ厚が関係しますが、どこも大体同じ厚さですから大差ないです。

[148: 検討板ユーザーさん]

根拠のない説明って、詐欺以外の何物でもない。
一般論として。
数千万の買物するのに、正確な知識を充分に得る努力は惜しむべきじゃない。
騙されたくなければ。

[149: マンション検討中さん]

ひびかない床ってあるのかな

[150: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[151: 検討板ユーザーさん]

二重床でも階下に足音が響くのに、響かないと説明する事が悪質。
響かない床が他にあるか否かが問題なんじゃない。
嘘の説明を厭わない、営業モラルの欠落が問題。

[152: 匿名Mさん]

>>149 マンション検討中さん
コルクタイルをひくなど軽い音を軽減する工夫は出来るけど、重い音は難しいみたいです。
床材では限度があるので、やはりスラブ厚次第ですね。

[153: 匿名さん]

軽量衝撃音に対しては直床よりも二重床が有利なんだけど、重量衝撃音については二重床と直床の違いよりもスラブ厚、スラブ構造、スラブ面積も関係するので一概には言えない。ちなみに直床の場合、遮音性能の高いフローリング材を採用するので、床トータルでは軽量衝撃音に対して弱いとも言い切れない。

二重床だから静かなんて説明する営業は無知か嘘つきのどちらか。

[154: 匿名さん]

最近のマンションはコストダウンで最低限レベルといわれているスラブ厚200㎜なんてのがほとんど。長谷工設計施工だしね。

ミニバブル前の物件のほうが作りはしっかりしている。

[155: 匿名Mさん]

>>154 匿名さん
長谷工が悪いってわけじゃないけどね?。
同じ施工主、同じ階高のシティテラス浦和常盤は200mm?230mmですね。

[156: 匿名さん]

ほう

[157: 通りがかりさん]

>>153 匿名さん
無知でも嘘つきでも、検討者にとっては害悪でしかない。
知識豊富で誠意のある営業マンって、長期的にみたらスミフにとってもブランド価値を裏付ける宝だと思うのだが。
そういう方針で育成してないんだろうな。

[158: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん

そうだよね、公園やスーパーと隣接は、わかるけど、。友人に道案内の時、お墓と隣接のマンションは我が家ですとなりますからね

[159: マンション検討中さん]

何だかんだ言っても魅力的な物件だと私は思います。

[160: 通りがかりさん]

>>159 マンション検討中さん
どのへんですか？
魅力は。

[161: 匿名さん]

魅力がわからない。

[162: 口コミ知りたいさん]

お墓が隣

[163: マンション検討中さん]

歩道整備はまだかな

[164: 匿名Mさん]

・洋室1、2と洗面室が引き戸
・2WIC+納戸で収納OK
・ベランダにミニシンク有
は良いかと思いますよ。

[165: 評判気になるさん]

>>164 匿名Mさん
墓地隣接とドミノというデメリットを相殺するに足るメリットにはならないですね。
仮に検討者であったなら、あなたなら買いますか？

[166: 匿名さん]

駅徒歩10分、墓地隣接で眺望もダメ。ディスポーザーもないし、仕様面のグレードも低いのに価格は強気。まぁ、強気というよりはご多分に漏れずに建築費上昇の影響を受けているということなんだろうけど。小中も遠いしなぁ。

[167: 匿名Mさん]

>>165 評判気になるさん
墓地はベランダから見えないですし、ドミノも眺望は微妙ですが採光は取れるので、浦和駅ということを考えるとそこまでデメリットとは感じないです。
デメリットは駅から遠いことと価格ですね。
ギリ候補には入るかなって感じです。

[168: 匿名さん]

ここ買うくらいなら同じ値段だったとしても駅近中古の方がいいかなぁ

[169: マンション検討中さん]

ここは値崩れ必至でしょ。

[170: マンション掲示板さん]

売側は、売れなかったら、賃貸に出すつもりで建てたかもしれない、賃貸だったら借りる人いると思います

[171: マンション掲示板さん]

羽田新ルートリスクを考えていない人が多い

[172: 匿名さん]

賃貸が多数入って、入居者がコロコロ代わるようなマンション、嫌だな。
安心して子育てできない。

[173: 匿名さん]

>>167 匿名Mさん
都心から物理的な距離が近ければ駅徒歩10分でも資産価値は残ると思いますが、浦和は交通アクセスが良いとは言え物理的には都心からは離れるため、せめて駅徒歩7分以内が許容ではないでしょうか。駅距離を補う環境の良さがあれば良いのですが、当物件にはそれが見当たらず、単に建築コストの高騰が販売価格にスライドした割高な物件と感じてしまいます。今は浦和駅周辺で新築の供給が少ないですから一定のニーズはあるのかもしれませんが。

[174: マンコミュファンさん]

>>173 匿名さん

今現在の浦和駅近なら中古でしょう。

[175: 匿名さん]

>>174 マンコミュファンさん
駅近はなかなか出てこないのと、出てきても瞬間で売れてしまうケースが多いのでなかなか難しいですね。妥協して同じ駅距離10分くらいまで広げると選択肢増えるのですが。

[185: 匿名さん]

徒歩10分でも常盤&スミフブランドですから手堅いのではないでしょうか。シティハウス浦和高砂の中古での成約価格を見たらその意味がわかるでしょう。

[186: 通りがかりさん]

[No.176から本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[187: 口コミ知りたいさん]

>>185 匿名さん
シティハウス浦和高砂は、ここの資産価値を裏付ける参考資料にならないだろ。
全てのスペックが違い過ぎる。
第一、ここは、シティハウスブランドから漏れてるし。
それは、スミフがよく認識しているという証だよ。

[188: 匿名さん]

釣り投稿にもほとんど反応しない当掲示板の様子がこのマンションの人気のなさをよく表している

[189: 匿名さん]

こことは比較対象にはならないとは思いますが、シティハウス浦和高砂ってなんであんなに中古高いんですかね？駅距離5分は近いけど広い道路に近いし、目の前に商業ビルも建つしでその価値がイマイチよく理解できないんですよね

[190: マンション検討中さん]

中古は売主の言い値なので。実際にあの馬鹿みたいな売出価格で成約してるかはわからんよ

[191: 匿名さん]

>>189
シティハウス浦和高砂の分譲時、スミフの営業マンは、目の前の商業ビルは建蔽率の制約があるから、その当時より高いビルに建て替えられることはないと説明してたんだよ。
私がコンセプトルームで実際に営業マンから訊いているから確か。
今になって8階建てに建て替えられるみたいだから、売れ残ってた低層階を買わないで良かったって胸をなでおろしてるとこ。
実際は高砂小学区にこだわりがあったから検討外にしただけなんだけど。
何が幸いするか分からない。

[192: 匿名さん]

シティハウス浦和高砂の中古物件に関して、建て替えられる商業ビルと被る住戸は確実に資産価値が落ちるだろう。そのマンションの物件がどうしても欲しい人には狙い目かも。
今のオーナーがプチセレブなら、見限って他のイイトコに住み替えるかもしれないし、これから中古物件がいくつか出てくるかな。
このガーデンハウスの新築物件とよりニーズがあって、資産価値もより高いのは確か。

[193: 匿名Mさん]

>>191 匿名さん
建ぺい率は建てる高さに関係ないですけどね。
聞き間違いでは？

[194: 匿名さん]

>>192 匿名さん
やはり眺望や採光より駅距離ですかね。浦和駅周辺は広範囲に商業地域だから前建てリスクは拭えないし

[195: マンコミュファンさん]

墓地隣接マンションは、少なくとも浦和の過去6年間は無かったな。
墓地隣接は、資産価値にどの程度の影響があるのかな？
ドミノのバイアスもかかるから、何ともいえないか。

[196: 匿名Mさん]

>>195 マンコミュファンさん
南浦和ではあったね。パークハウス南浦和ガーデンとフロント。
ガーデンはベランダ方向に墓地で、駅徒歩3分で価格も高かったから、かなり苦労したね。
一方フロントはベランダとは逆方向で、低層階がめちゃくちゃドミノだったけど、駅徒歩2分の割には良いお値段だったのでいいペースで売れた。

こちらはベランダ側とは垂直の隣接。
直接目に入らない分、良いのではないかなー

[197: 匿名さん]

>>196 匿名Mさん
駅遠、墓地隣接、ドミノ、割高感。この物件を推すところってあります？常盤中学徒歩28分？（遠すぎ）
ここと同じ価格かプラスアルファで払っても駅近の中古選ぶけどなかなか徒歩5分以内とかだと出てこない。

[198: 匿名Mさん]

>>197 匿名さん
前に>>164で書いたのですが住戸内仕様は結構好きです。
でもご指摘の通り、激推しはできないですね。

ちなみに常磐中には自転車通学が許可されてます。
流石に遠いですからね。

[199: マンション検討中さん]

>>198 匿名Mさん
長谷工だよ。

[200: 匿名Mさん]

>>199 マンション検討中さん
長谷工でも良いのは作るよ。
印象だけで判断してしまうのは勿体ないよー。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名Mさん
間取り本当に見ました？北側の柱の食い込みきついし、アルコープすらないですよ。ディスポーザーもないし。仕様もかなり厳しいものになっています。

[202: マンション検討中さん]

>>201 匿名さん
Mさんはスミフの関係者です。

[203: 匿名Mさん]

>>201 匿名さん
たしかに玄関側のインフレームは残念だけど、1フロア4戸なのでアルコーブはなくても、ディズポーザーも総戸数を考えればなくてもいいかなと。
他にかなり厳しい仕様のものって具体的になんですか？

>>202 マンション検討中さん
違います（笑）

[204: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
関係者です。キリッ！！(￣^￣)ゞ
想像力豊かで羨ましいです。

[205: 匿名さん]

>>203 匿名Mさん
サッシ高の低さ、リビング開口部の狭さ、廊下ドアからリビングまでの距離（リビングの畳数嵩上げ）などもマイナス点でしょうね。バスルームがリビングインなのも抵抗感のある人が多いでしょう。
唯一バルコニーのスロップシンクは最近の物件では珍しいですから、これにこだわる人にはプラスかもしれませんね。
最近の浦和のスミフ物件は厳しい条件のものが多く、営業担当の方の苦労が偲ばれます。デマンドプルというよりはコストプッシュに価格が上がってしまっているので大変な時代です。

[206: 匿名Mさん]

>>205 匿名さん
なるほど、参考になります！

[207: 匿名さん]

第１期で販売たった4戸は弱気の証左？それとも住友はいつもこんなスロースターターだっけ？
苦戦はするだろうなぁ。唯一需要があるとすれば新築&常盤アドレス必須みたいな人がいれば良いのかもしれないけど（前者はいても後者は稀有）。ディベは常盤だとか高砂だとかやたら推してくるけど結局今の時代は駅距離が正義で資産価値の大半を決定するよね。

[208: 口コミ知りたいさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[209: 検討板ユーザーさん]

このエリアって、街道の両サイドにドミノが連なってて、無機質な感じ。

[210: 匿名さん]

なんか販売済みの掲示板の方が盛り上がっていて唯一新築のこちらの板が盛り上がっていませんね。墓地隣接とはいえ新築物件のメルクマールとしてもっと盛り上がってほしいところですが。

[211: 匿名Mさん]

>>210 匿名さん
まぁこんなもんじゃないですかね。
こちらは前立てリスクはなく、そこそこ距離はあれどドミノ、仕様はそこそこ良いが駅徒歩10分で価格はなかなか。
大体情報も出揃ってますしね。

[212: マンション検討中さん]

>>211 匿名Mさん
仕様は良くないよ。
コスパを考慮したら尚更。

[213: 匿名Mさん]

>>212 マンション検討中さん
私はそこそこだと思う。
まぁ人それぞれですね。
コスパ悪いのは同意です。

[214: 匿名さん]

浦和駅周辺の新築マンションはここだけ？

[215: マンション掲示板さん]

>>214 匿名さん

徒歩10分以内だとそうです。
今は、浦和駅近マンションは枯れてる時期です。まともな住環境を備えた新築マンションはありません。

[216: 匿名さん]

「街全体がまるでマルシェ」とホームページに書いてありました。

辛口かもしれませんが、いわゆる「商店街」ですよね。海外のマルシェとは言い切れないのかと思います。
お買い物は便利だと思いますが、マルシェのイメージではないです。伊勢丹やアトレがあり、イトーヨーカドーもあり、商店街もあるから便利といった感じ。
救われるのは、商店街がシャッター街ではないこと。
こじんまりとしてかわいいカフェなどあるので、その点はいいと思っています。
地元が浦和で浦和に住みたいと思う人にはいいマンションなんだろうな。

[217: 匿名さん]

マルシェ

[218: マンション検討中さん]

駅近に飲み屋が多くて独身やリーマンには便利な街だと思うけど、マルシェのイメージとはかけ離れてるかな
朝の西口の汚さったらないし。生ゴミやゲロが散乱してる

[219: 評判気になるさん]

>>218 マンション検討中さん

早朝に ゲロをついばむ カラスかな

[220: 通りがかりさん]

ここ売れ行きはどうなんでしょうか？値下げもあり得ますかね？

[221: eマンションさん]

>>213 匿名Mさん
コスパ悪いんじゃん。
ドミノ墓地ビューと仕様を考慮したら、二束三文が妥当。
オリンピック前で建築コストがかかるとか言い訳は聞き飽きたわ。
要するに、スミフが厚い利益を乗せてるだけ。
スミフの羊頭狗肉のブランド戦略は、少なくともここさいたま市では破綻してます。

[222: マンション検討中さん]

学区は良いよね。仲町小と常盤中なので。

[223: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩10分弱は悪くないけれど
どのプランも専有面積が狭いなというのが第一印象です。
それでいてかなり強気な価格帯。
ここを買いたいと思うような決め手に欠けるなと思いました。
共有施設が充実しているとか何かほしいですね。

[224: 匿名さん]

ドミノと墓地隣接と割高価格の三重苦。
しかもスミフの中でもマイナーブランドのガーデンハウスが名称に使われているから、分譲後は一見してスミフのマンションと気付かれない仕組み。
だけどスミフ価格。
スミフは上手くやるなぁ。
パークスクエア浦和常盤も一緒。

[225: 匿名さん]

公式サイトで目を引くフレーズを使わないといけないので大変ですよね。
浦安って長く住む人は住むから、そういう人が検討するのかも。
私の知人もずっと浦安在住ですけど、住みやすいみたい。
飲み屋や飲食店が適度にあるので、独り者にはちょうどいいのかも。

[226: マンコミュファンさん]

>>225 匿名さん
ここは浦和ですよー

[227: 通りがかりさん]

浦和って大宮に地価抜かれたんですね

[228: マンション検討中さん]

ドミノとお墓でこの価格ですか

[229: 匿名さん]

ランドプランを見る限りでは、駐輪場は屋内ということになるのでしょうか。
1階部分が駐輪場になっている部分がある、ということで。
雨ざらしになってしまうようになるよりは、
こうやって屋根や壁があるようなところに停めておければ
自転車の経年劣化は抑えられるだろうと思いました。

[230: 匿名さん]

>>229
「共用空間」のページにあるとおり1階屋内ですね。
電動自転車のスペースが独立しているのがいいと思います。
この場所で1戸あたり2台弱の数を確保してるのも良心的かと。

[231: 匿名]

1戸あたり2台弱で足りるのでしょうか。
今時自転車持ってる人のほうが少数派なの？

[232: マンション検討中さん]

スミフがシティハウスブランドに相応しくないと判断した理由は、ドミノ、墓地隣接、スペックの低さ、ダサい外観、、、
簡単に類推できるところが、またイタイ。

せめて嘘でもシティハウスと名付けていれば、これらの短所はここまで目立たなかったのかな。
スミフ物件なのにシティハウスじゃないから、余計気になる。
デベロッパーが認めてしまっているから。

[233: 匿名Mさん]

>>232 マンション検討中さん
シティハウス浦和常盤が既にあるからですよ。
最近住友はガーデン○○の建物をよく建ててますね。

[234: 名無しさん]

>>233 匿名Mさん

都内でシティハウスが密集している地域では、工夫して命名してますよ。

[235: 匿名さん]

最近のガーデンハウスって、越谷レイクタウンとか春日部とか。
どー見ても、シティハウスブランドからグレード的に二枚も三枚も落ちる物件ばかり。
スミフは自社プロデュースのマンションを差別化してるよね。
それが悪いとは言わないけど、検討者はそのことを認識すべき。
平均坪単価が周囲のシティハウスマンションと同等かそれ以上なら、明らかなボッタクリ。

[236: 匿名Mさん]

>>235 匿名さん
グレードが落ちてるかどうかは仕様を見た方が正確です。
周囲のシティハウスと見比べても遜色はないです。
坪単価は建築資材と地価の上昇で高くはなってます。
ボッタクリではないです。

[237: 口コミ知りたいさん]

>>236 匿名Mさん
建築資材と人件費の高騰って営業マンは連呼してるけど、ここまで割高な理由を全て説明しきれるものじゃない。
それに、ボッタクリかどうかは、個々の検討者の主観によるのでは。
スミフの営業がボッタクリじゃありません！
って熱弁を奮っても寒々しいだけ。
目の前に高いマンションは建ちません！で懲りてるしね。

[238: 匿名さん]

ネガはひがみ　それくらい人気

[239: マンション掲示板さん]

>>238 匿名さん

嘘はいけませんよ。

[240: 匿名さん]

必死になってネガコメをしている人は、たぶんマンションも買えないんだろうね

[241: eマンションさん]

>>240 匿名さん

妬まれるようなマンション造ってくださいよ。
マジで。
シティハウス浦和仲町以降のスミフマンションはヒドイの一言。
頑張れよな。