ガーデンハウス浦和常盤 ［旧 (仮)浦和常盤一丁目Ⅱ計画］

[匿名さん]

所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目113－1（地名地番）
交通：上野東京ライン、湘南新宿ライン「浦和」駅 徒歩9分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階地下0階建
総戸数：48戸

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawatokiwa2/

売主：住友不動産株式会社
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション

着工予定：2019年1月下旬
竣工予定：2020年10月末

常盤一丁目の中山道沿いパークスクエア浦和常盤に近く、常盤公園にも隣接してます。

[本文を更新しました 2019/1/7 管理担当]

[スレッドタイトルを編集しました。 2019/1/24 管理担当]

[102: マンション検討中さん]

先日、現地を見てきたけど、パークスクエアよりは良い条件かなと思った。

ここもドミノだけど、前のマンションと距離が取られているから、まだ良いかと...。

[103: マンション検討中さん]

ドミノの他に、稲荷神社と墓地隣接をどう評価するか。
スピリチュアルな事に無頓着な人は気にしないかな。

[104: 匿名さん]

>>103
寺社をそういうふうに言う人って残念ですね。

[105: マンコミュファンさん]

>>104 匿名さん

寺社や墓地に近接して高い建物が建ち、そこから見下すのは罰当たりみたいですよ。
調べてみれば分かります。

[106: 検討ユーザーさん]

>>105 マンコミュファンさん
見下す人なんていないだろ。

[107: 匿名さん]

じゃあ電車には乗れませんね、寺社を見下している場所がありまくります。

[108: マンション検討中さん]

1例として、wikipediaで平将門の墓を調べたら分かるよ。有名な話。

[109: 検討ユーザーさん]

>>108 マンション検討中さん
日本三大○○と普通の寺院・墓地を同列に扱うのは悪意を感じます。
やめてください。

[110: 匿名さん]

若葉マークさんの住友不動産への怨念しか私には感じられませんが

[111: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[112: 匿名さん]

正直浦和で選ぶとしたら今は住友2件くらいですよね。どうしようか。

[113: 検討ユーザーさん]

>>112 匿名さん
ここの価格次第ですが、今新築を検討するのはやめたほうがいいと思います。
築浅の中古物件も結構あるので、まずはそちらからだと思います。

あとは西口南砂町再開発に期待ですかね。

[114: マンション検討中さん]

去年までは、浦和エリアでは多くの新築マンションが販売していましたが、2019年は少ないですね。

その代わりに、北浦和に多くのマンションが販売中となっている。

[115: 口コミ知りたいさん]

>>113 検討ユーザーさん
南砂町とは？浦和のどこ？

[116: 検討ユーザーさん]

>>115 口コミ知りたいさん
失礼。「浦和駅西口南高砂再開発」です。

[117: 匿名さん]

>>113
同感です。
タイミング重視で不本意な買い物をするのはどうかと思います。
住友の２物件はどちらもドミノで、究極ドミノと普通のドミノの違いしかありません。
双方を比較して決めるのは大変危険です。
タイミングを外せないなら、築浅物件をくまなくあたるか、北浦和や新都心まで範囲を広げるのが賢明だと思います。

[118: マンション検討中さん]

すみふだから3LDK6000万くらいかなー

[119: 匿名さん]

マンションから駅まで徒歩9分。
近すぎず、遠すぎないくらいのちょうど良い距離。

７月から販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
階によって価格は違うと思いますが価格帯が気になります。
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
1フロアに3戸～4戸くらいかなと思うので、プライバシーもしっかり守られそう。

[120: マンション掲示板さん]

>>118 マンション検討中さん

最上階ならこの場所でも6000千万出してもいいけど、それ以外はもっと安いと思います。

[121: 匿名さん]

坪300くらいが浦和駅近新築の市場実勢だとして、墓地隣接&ドミノを勘案したら坪250くらいが妥当でしょうか。駅徒歩10分も浦和駅エリアの相対的ポジション考えたらうーんといった感じ。

[122: 匿名さん]

学科推しの人は検討するかもしれないけど仲町小学校約1,120ｍ・徒歩14分）、常盤中学校（約2.2km・徒歩28分）って結構きつそう。これなら最寄り北浦和の駅近の方が検討しやすいかな

[123: 匿名Ｍさん]

>>122
ここから常盤中学校は自転車通学が可能ですよ。
学区押しなら北浦和ってのはその通りかと思います。

[124: 匿名さん]

駅まで徒歩9分くらいなので
通勤も自転車の乗るほどではないと思いますが
子供たちの自転車を置くとなると家庭に2～3台は必要かなと思います。

駐輪場が各家庭2台分程度しかないので、
サイクルポートなどであれば良かったかなと思いました。
小さな子供の自転車であれば自宅に持ち帰ることは可能なのでしょうか。

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
公式HPでは駅徒歩10分となっています。おそらく表記はアトレ北口改札までだと思われますので、西口までだと12分くらいではないでしょうか？
子どもの自転車は防火法でマンション廊下に置けないでしょうから玄関内やベランダに置くイメージでしょうね。

[126: 販売関係者さん]

ここ長谷工ですけど二重床になってますか。

[127: 検討板ユーザーさん]

パークスクエアもガーデンハウスも、今となってはスミフマンションの中でも二流のイメージ。
パークスクエア浦和常盤は、ドミノが露見する直前にシティハウスの看板を降ろされて、パークスクエアに名称変更されたし。
現地に行ったら分かるけど、ここもドミノだよ。
しかも、墓地隣接。
浦和のネームバリューを買いかぶり過ぎだよ。
浦和の中でも、もっと立地を熟慮してしないと。

[128: 職人さん]

>>127 検討板ユーザーさん
パークスクエアもガーデンハウスも他がほぼほぼないから、そんなイメージはないなー。
シティ＞テラスってイメージはあるけど

[129: eマンションさん]

>>128 職人さん
パークスクエアは数十年前に建てられていたようですよ。

[130: マンション検討中さん]

マンション

[131: 匿名さん]

>>129
数十年前のブランドが何故現代に？
シティハウスブランドを守るためだよね。

[132: マンション検討中さん]

遂に間取りが公開されましたね。
オーソドックスな間取りなので、万人受けしそう。

[133: 匿名Mさん]

二重床、ルーバー、トイレカウンターなど標準的な住友仕様ですね。
あとは価格次第かな。
駅から遠いから良心的なお値段を期待。

[134: 匿名さん]

よきよき

[135: 匿名さん]

>>標準的な住友仕様
褒めてるんですよね。住友のマンション、ちゃんとしている印象です。素人なので詳しくないのですが、子供がいるから二重床がいいとは知人から聞きました。

マンション 床 二重床　で調べると、
防音性が高い空間を取って床板を張る構造のこと
と書いてあります。

・空間があるので専有部分の改修がしやすい、取り換えがしやすい
・リフォームもできる

とありました。デメリットは費用がかかることで、この点、お手頃で買える価格だといいなと思っています。必ずしも防音性は完璧ではないため、生活音がしないと思ってドスドス生活してしまうとよくないともあったので、子供には注意しつつ生活したいと思います。

[136: 匿名さん]

二重床って太鼓現象が起きる可能性がある。床の遮音性ってスラブ構造、スラブ厚、スラブ面積も影響するんで、遮音性を配慮して二重床なんて説明しているデベは要注意。

[137: 匿名さん]

子供の走る音は「重量床衝撃音」といって、二重床は若干不利なので気を付けましょう。
もちろん136さんのいうようにスラブ厚やスラブ面積にもよるけど。
ちなみにスプーンか落ちる音など「軽量床衝撃音」の遮音性は二重床のほうが優れている。

[138: 匿名さん]

>>137
二重床は子供の走るような音には響きやすくなってしまう構造になるという事でしょうか？

リフォームがしやすいという利点がありますが、ドタドタした足音などの騒音は逆に響いてしまうのかしら？
ペットを飼っている場合はどうでしょう？ワンちゃんがカリカリしたり猫ちゃんがカリカリしたりしてしまう音は予防できるのでしょうか？

音にもいろいろあるので、世帯によっては住みにくくなってしまうのは気をつけたいのですね

[139: マンション検討中さん]

あまり書き込みがありませんが、人気ないのでしょうか？

[140: 匿名さん]

二重床は子供の走るような音や物を落とした時の音に弱いですよね。
太鼓現象で余計に響いてしまいます。
昔よりは改善されたと聞きますが、業界ではまだ直床にクッション材のほうが性能は上です。
https://baron-zaku-present.com/archives/mansyon-2jyuyuka.html

[141: マンション検討中さん]

ドミノとお墓。
浦和駅徒歩10分以内だと、もうこんな立地しか残ってないのか？

[142: マンション掲示板さん]

駅前にはもう土地が無いから、パークスクエアやレジデンスのようにドミノエリアに建てざるを得ないのでしょう。

[143: マンション検討中さん]

価格はもう出てるのでしょうか？

[144: マンション検討中さん]

ここの営業さんは、二重床なので足音気にせず静かです、と最低限の知識も根拠もなく説明してきます。気をつけてください。

[145: 通りがかりさん]

>>144 マンション検討中さん
二重床でも、足音は下の階に響きます。
何の知識も根拠もないセールストークに騙されても、誰も助けてくれません。
高い買い物ですし、個々でしっかり勉強するしかないですね。

[146: 検討板ユーザーさん]

確かに、音が響く可能性はあることは認識したほうがいいですよね。でも、二重床より防音優れているものはあるのでしょうか？

[147: 匿名Mさん]

>>146 検討板ユーザーさん
二重床と直床くらいしか聞いたことがないですね。
どちらも得手不得手があるので、どっちが優れてるとは言い難いです。
防音性ならスラブ厚が関係しますが、どこも大体同じ厚さですから大差ないです。

[148: 検討板ユーザーさん]

根拠のない説明って、詐欺以外の何物でもない。
一般論として。
数千万の買物するのに、正確な知識を充分に得る努力は惜しむべきじゃない。
騙されたくなければ。

[149: マンション検討中さん]

ひびかない床ってあるのかな

[150: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[151: 検討板ユーザーさん]

二重床でも階下に足音が響くのに、響かないと説明する事が悪質。
響かない床が他にあるか否かが問題なんじゃない。
嘘の説明を厭わない、営業モラルの欠落が問題。

[152: 匿名Mさん]

>>149 マンション検討中さん
コルクタイルをひくなど軽い音を軽減する工夫は出来るけど、重い音は難しいみたいです。
床材では限度があるので、やはりスラブ厚次第ですね。

[153: 匿名さん]

軽量衝撃音に対しては直床よりも二重床が有利なんだけど、重量衝撃音については二重床と直床の違いよりもスラブ厚、スラブ構造、スラブ面積も関係するので一概には言えない。ちなみに直床の場合、遮音性能の高いフローリング材を採用するので、床トータルでは軽量衝撃音に対して弱いとも言い切れない。

二重床だから静かなんて説明する営業は無知か嘘つきのどちらか。

[154: 匿名さん]

最近のマンションはコストダウンで最低限レベルといわれているスラブ厚200㎜なんてのがほとんど。長谷工設計施工だしね。

ミニバブル前の物件のほうが作りはしっかりしている。

[155: 匿名Mさん]

>>154 匿名さん
長谷工が悪いってわけじゃないけどね?。
同じ施工主、同じ階高のシティテラス浦和常盤は200mm?230mmですね。

[156: 匿名さん]

ほう

[157: 通りがかりさん]

>>153 匿名さん
無知でも嘘つきでも、検討者にとっては害悪でしかない。
知識豊富で誠意のある営業マンって、長期的にみたらスミフにとってもブランド価値を裏付ける宝だと思うのだが。
そういう方針で育成してないんだろうな。

[158: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん

そうだよね、公園やスーパーと隣接は、わかるけど、。友人に道案内の時、お墓と隣接のマンションは我が家ですとなりますからね

[159: マンション検討中さん]

何だかんだ言っても魅力的な物件だと私は思います。

[160: 通りがかりさん]

>>159 マンション検討中さん
どのへんですか？
魅力は。

[161: 匿名さん]

魅力がわからない。

[162: 口コミ知りたいさん]

お墓が隣

[163: マンション検討中さん]

歩道整備はまだかな

[164: 匿名Mさん]

・洋室1、2と洗面室が引き戸
・2WIC+納戸で収納OK
・ベランダにミニシンク有
は良いかと思いますよ。

[165: 評判気になるさん]

>>164 匿名Mさん
墓地隣接とドミノというデメリットを相殺するに足るメリットにはならないですね。
仮に検討者であったなら、あなたなら買いますか？

[166: 匿名さん]

駅徒歩10分、墓地隣接で眺望もダメ。ディスポーザーもないし、仕様面のグレードも低いのに価格は強気。まぁ、強気というよりはご多分に漏れずに建築費上昇の影響を受けているということなんだろうけど。小中も遠いしなぁ。

[167: 匿名Mさん]

>>165 評判気になるさん
墓地はベランダから見えないですし、ドミノも眺望は微妙ですが採光は取れるので、浦和駅ということを考えるとそこまでデメリットとは感じないです。
デメリットは駅から遠いことと価格ですね。
ギリ候補には入るかなって感じです。

[168: 匿名さん]

ここ買うくらいなら同じ値段だったとしても駅近中古の方がいいかなぁ

[169: マンション検討中さん]

ここは値崩れ必至でしょ。

[170: マンション掲示板さん]

売側は、売れなかったら、賃貸に出すつもりで建てたかもしれない、賃貸だったら借りる人いると思います

[171: マンション掲示板さん]

羽田新ルートリスクを考えていない人が多い

[172: 匿名さん]

賃貸が多数入って、入居者がコロコロ代わるようなマンション、嫌だな。
安心して子育てできない。

[173: 匿名さん]

>>167 匿名Mさん
都心から物理的な距離が近ければ駅徒歩10分でも資産価値は残ると思いますが、浦和は交通アクセスが良いとは言え物理的には都心からは離れるため、せめて駅徒歩7分以内が許容ではないでしょうか。駅距離を補う環境の良さがあれば良いのですが、当物件にはそれが見当たらず、単に建築コストの高騰が販売価格にスライドした割高な物件と感じてしまいます。今は浦和駅周辺で新築の供給が少ないですから一定のニーズはあるのかもしれませんが。

[174: マンコミュファンさん]

>>173 匿名さん

今現在の浦和駅近なら中古でしょう。

[175: 匿名さん]

>>174 マンコミュファンさん
駅近はなかなか出てこないのと、出てきても瞬間で売れてしまうケースが多いのでなかなか難しいですね。妥協して同じ駅距離10分くらいまで広げると選択肢増えるのですが。

[185: 匿名さん]

徒歩10分でも常盤&スミフブランドですから手堅いのではないでしょうか。シティハウス浦和高砂の中古での成約価格を見たらその意味がわかるでしょう。

[186: 通りがかりさん]

[No.176から本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[187: 口コミ知りたいさん]

>>185 匿名さん
シティハウス浦和高砂は、ここの資産価値を裏付ける参考資料にならないだろ。
全てのスペックが違い過ぎる。
第一、ここは、シティハウスブランドから漏れてるし。
それは、スミフがよく認識しているという証だよ。

[188: 匿名さん]

釣り投稿にもほとんど反応しない当掲示板の様子がこのマンションの人気のなさをよく表している

[189: 匿名さん]

こことは比較対象にはならないとは思いますが、シティハウス浦和高砂ってなんであんなに中古高いんですかね？駅距離5分は近いけど広い道路に近いし、目の前に商業ビルも建つしでその価値がイマイチよく理解できないんですよね

[190: マンション検討中さん]

中古は売主の言い値なので。実際にあの馬鹿みたいな売出価格で成約してるかはわからんよ

[191: 匿名さん]

>>189
シティハウス浦和高砂の分譲時、スミフの営業マンは、目の前の商業ビルは建蔽率の制約があるから、その当時より高いビルに建て替えられることはないと説明してたんだよ。
私がコンセプトルームで実際に営業マンから訊いているから確か。
今になって8階建てに建て替えられるみたいだから、売れ残ってた低層階を買わないで良かったって胸をなでおろしてるとこ。
実際は高砂小学区にこだわりがあったから検討外にしただけなんだけど。
何が幸いするか分からない。

[192: 匿名さん]

シティハウス浦和高砂の中古物件に関して、建て替えられる商業ビルと被る住戸は確実に資産価値が落ちるだろう。そのマンションの物件がどうしても欲しい人には狙い目かも。
今のオーナーがプチセレブなら、見限って他のイイトコに住み替えるかもしれないし、これから中古物件がいくつか出てくるかな。
このガーデンハウスの新築物件とよりニーズがあって、資産価値もより高いのは確か。

[193: 匿名Mさん]

>>191 匿名さん
建ぺい率は建てる高さに関係ないですけどね。
聞き間違いでは？

[194: 匿名さん]

>>192 匿名さん
やはり眺望や採光より駅距離ですかね。浦和駅周辺は広範囲に商業地域だから前建てリスクは拭えないし

[195: マンコミュファンさん]

墓地隣接マンションは、少なくとも浦和の過去6年間は無かったな。
墓地隣接は、資産価値にどの程度の影響があるのかな？
ドミノのバイアスもかかるから、何ともいえないか。

[196: 匿名Mさん]

>>195 マンコミュファンさん
南浦和ではあったね。パークハウス南浦和ガーデンとフロント。
ガーデンはベランダ方向に墓地で、駅徒歩3分で価格も高かったから、かなり苦労したね。
一方フロントはベランダとは逆方向で、低層階がめちゃくちゃドミノだったけど、駅徒歩2分の割には良いお値段だったのでいいペースで売れた。

こちらはベランダ側とは垂直の隣接。
直接目に入らない分、良いのではないかなー

[197: 匿名さん]

>>196 匿名Mさん
駅遠、墓地隣接、ドミノ、割高感。この物件を推すところってあります？常盤中学徒歩28分？（遠すぎ）
ここと同じ価格かプラスアルファで払っても駅近の中古選ぶけどなかなか徒歩5分以内とかだと出てこない。

[198: 匿名Mさん]

>>197 匿名さん
前に>>164で書いたのですが住戸内仕様は結構好きです。
でもご指摘の通り、激推しはできないですね。

ちなみに常磐中には自転車通学が許可されてます。
流石に遠いですからね。

[199: マンション検討中さん]

>>198 匿名Mさん
長谷工だよ。

[200: 匿名Mさん]

>>199 マンション検討中さん
長谷工でも良いのは作るよ。
印象だけで判断してしまうのは勿体ないよー。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名Mさん
間取り本当に見ました？北側の柱の食い込みきついし、アルコープすらないですよ。ディスポーザーもないし。仕様もかなり厳しいものになっています。